臺灣臺北地方法院民事判決 九十年重訴字第一四九六號
原 告 甲○○
被 告 全盈隆建設股份有限公司
法定代理人 乙○○
複 代理人 丙○○
右當事人間回復原狀事件，本院判決如左：
主 文
被告應給付原告新台幣壹仟壹佰零壹萬陸仟元，及自民國九十年六月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣叁佰陸拾柒萬貳仟元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣壹仟壹佰零壹萬陸仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事 實
甲、原告即反訴被告方面：
壹、聲明：
一、本訴部分：
（一）先位聲明：被告應給付原告新台幣（下同）一千一百零一萬六千元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並願供擔保請准 宣告假執行。
（二）備位聲明：原告向被告購買「東帝士日出東方社區」Ｂ１棟壹加貳樓之房屋一 戶及地下第一層編號Ｂ二六號車位一個之買賣價金總額，應減少為一千一百七 十四萬二千八百元。
二、反訴部分：駁回反訴原告之訴及其假執行之聲請。貳、陳述：
一、原告於民國八十二年八月五日與訴外人東帝士股份有限公司（下稱東帝士公司） 簽訂買賣契約，向其購買坐落台北縣汐止市○○街○○段東勢坑小段六二之二等 地號上之「東帝士日出東方社區」Ｂ１棟壹加貳樓之房屋一戶及地下第一層編號 Ｂ二六號車位一個（下稱系爭房地），嗣由被告承受東帝士公司因系爭買賣契約 所生之權利義務。查系爭房地有下列未具備契約預定效用之瑕疵：⑴社區內各棟 大樓之大門尚未完工，造成人員進出無法管制；⑵中央控制室內之警衛因故撤離 ，無人負起監看電梯、樓梯間及停車場安全之責任；⑶各住戶之對講機與中控室 及大門警衛室間尚未完成系統連繫；⑷系爭房屋一樓通往二樓之樓梯，未按設計 圖施工，多出一塊突出物，頭部易撞及：⑸未有社區巴士行駛、游泳池與俱樂部 之設施停工未建，亦無餐廳、咖啡廳之營業。原告曾於九十年三月十五日以存證 信函催告被告儘速依約完工，再為通知交屋之日期，詎被告遲未進行修補或改善 ，原告只得以起訴狀繕本之送達以代解除契約意思表示之通知，並依民法第二百 五十九條規定請求被告返還原告已繳付之買賣價金壹仟壹佰零壹萬陸仟及其遲延
利息。
二、退步言之，如法院認解除契約將顯失公平時，原告則請求減少系爭房地之價金。 依系爭房地坐落所在地鄰近，沒有社區巴士及俱樂部設施之一般行情，每坪單價 約為十二萬元，而系爭房地面積計約八十三點六九坪，則房地總價應為一千零四 萬二千八百元，加上停車位價金一百七十萬元，總計應以一千一百七十四萬二千 八百元為合理。
參、證據：提出買賣契約書、存證信函、廣告、玉山銀行房價分析表、力霸房屋售屋 單（以上均影本）、現場照片為證，並聲請履勘現場。乙、被告即反訴原告方面：
壹、聲明：
一、本訴部分：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣 告免為假執行。
二、反訴部分：反訴被告應給付反訴原告八百二十二萬六千二百六十四元，暨自反訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並願供擔保請准宣 告假執行。
貳、陳述：
一、本訴部分：
（一）系爭房地被告已依約興建完成，並經台北縣政府核發使用執照，且已辦竣建築 物第一次所有權登記及過戶手續，而歸原告所有，只須原告依買賣契約書約定 ，配合辦理交屋相關手續，被告即可隨時交付系爭房地予原告使用，而被告亦 已依約通知原告為前開手續之辦理，是被告已依債之本旨為履行，並無任何違 約情事。
（二）主管建築機關於核發使用執照前，必已就建築物主要結構、室內隔間及建築物 主要設備等詳為查驗，經查驗合格且與設計圖樣相符者，方發給使用執照。系 爭房地既經建築主管機關核發使用執照，可證被告確按買賣契約書之約定及設 計圖樣施作完成；原告陳稱被告未依建材設施說明書中所載「社區安全系統」 之規範內容及設計圖樣施作云云，自應負舉證之責。又被告已依債之本旨設管 理中心、入口設警衛崗哨及巡邏站，並無違約，原告空言以此主張解約，於法 未合。
（三）又系爭房地雖尚無社區巴士、游泳池及其他俱樂部設施之完成，然廣告僅為要 約之誘引，被告之廣告文宣並不當然成為契約內容之一部，且兩造簽訂契約是 在八十二年八月五日，尚無消費者保護法之適用。再就兩造簽立之買賣契約觀 之，其附件五「公共設施」部分，僅敘及一樓庭園景觀，並未特別將廣告內容 之俱樂部於契約中再為磋商後納入契約重要內容，是難認原告購買系爭房地， 係著重在廣告的俱樂部設施上，故系爭契約主要目的在供居住之用，非在提供 俱樂部設施，縱被告未設置，亦不致使兩造契約主要目的無法達成，原告遽以 此主張解除契約，顯屬民法第三百五十九條但書所定「顯失公平」情形。（四）原告主張之休憩設施實為「白雲健康俱樂部」之設施，而該俱樂部會員證乃被 告特別額外贈與承購戶，顯屬附贈性質，而與房屋買賣契約各自獨立。且該等 俱樂部相關設施之興建俟相當時間即可完成，並非不能補正，原告自不得遽以
解除買賣契約。
（五）兩造既已就買賣標的及其價金互相同意，依系爭契約第二條第二項「前項價款 除本契約另有約定外，雙方均不得藉口物價漲落、房地市場行情或其他任何理 由要求增減」之約定，原告請求減少價金並無理由。二、反訴部分：
系爭房地總價款為一千九百二十三萬六千元，系爭房地業於八十八年八月九日完 成過戶手續，惟反訴被告計尚有八百二十二萬六千二百六十四元之買賣價金尚未 給付，爰依買賣契約請求反訴被告給付上開價金及其遲延利息。參、證據：提出台北縣工務局使用執照、建物所有權狀、土地所有權狀、交屋繳款通 知單、廣告（均影本）為證。
理 由
甲、得心證之理由
壹、本訴部分：
一、原告先位之訴主張：其於八十二年八月五日與東帝士公司簽訂買賣契約，向其購 買系爭房地，嗣由被告承受東帝士公司因系爭買賣契約所生之權利義務。查系爭 房地有下列未具備契約預定效用之瑕疵：⑴社區內各棟大樓之大門尚未完工，造 成人員進出無法管制；⑵中央控制室內之警衛因故撤離，無人負起監看電梯、樓 梯間及停車場安全之責任；⑶各住戶之對講機與中控室及大門警衛室間尚未完成 系統連繫；⑷系爭房屋一樓通往二樓之樓梯，未按設計圖施工，多出一塊突出物 ，頭部易撞及：⑸未有社區巴士行駛、游泳池與俱樂部之設施停工未建，亦無餐 廳、咖啡廳之營業。原告曾於九十年三月十五日以存證信函催告被告儘速依約完 工，再為通知交屋之日期，詎被告遲未進行修補或改善，原告只得以起訴狀繕本 之送達以代解除契約意思表示之通知，並依民法第二百五十九條規定請求被告返 還原告已繳付之買賣價金壹仟壹佰零壹萬陸仟及其遲延利息等語。備位之訴則主 張：如法院認解除契約將顯失公平時，原告則請求減少系爭房地之價金為一千一 百七十四萬二千八百元等語。
二、被告則以：原告所購買之系爭房地，被告均依約興建完成，並經台北縣政府核發 使用執照，且已辦竣建築物第一次所有權登記，只須原告配合辦理銀行貸款相關 手續，被告即可隨時移轉系爭不動產所有權予原告並交付使用，而被告亦已依約 通知原告為前開手續之辦理，被告已依債之本旨履行，至於原告所稱未完工健康 俱樂部部分，非屬於本件契約之標的，故被告並無違約情事。又原告備位請求減 少價金，並無依據等語，資為抗辯。
三、查原告主張其於八十二年八月五日與東帝士公司簽訂買賣契約，向其購買系爭房 地，嗣由被告承受東帝士公司因系爭買賣契約所生之權利義務，原告並已繳付一 千一百零一萬六千元之價金。被告雖曾於九十年三月一日通知交屋，惟系爭房地 並未有如被告於廣告中所述及之社區巴士行駛，游泳池與俱樂部之設施亦停工未 建，復無餐廳、咖啡廳之營業。原告曾於九十年三月十五日以存證信函催告被告 儘速依約完工等情，業據提出買賣契約書、廣告、存證信函等件為證，且為被告 所不爭執，復經本院於九十年十月九日至現場履勘無訛，有勘驗筆錄在卷可佐， 應堪信為真實。
四、被告雖抗辯：社區巴士、餐廳、咖啡廳、游泳池及俱樂部設施等並非兩造契約內 容之一部，至多僅屬「附贈」性質，且亦非不能補正，原告以此主張解除契約， 自有未當且對被告顯失公平等語，惟查：
（一）雖依卷附兩造簽訂之買賣契約書中就買賣標的物之約定，僅包括房屋（房屋面 積包含主建物、除露台外之附屬建物及其應分攤之公共設施面積）、土地及地 下車位，並未將俱樂部設備列入其中；另依據兩造契約之約定，於附件五建材 設備說明書之「公共設施」項目中僅約定：「一樓庭園景觀係經名師精心規劃 ，包括庭園四周設置典雅花台，庭園上植草皮樹叢，四季花卉，精緻迴廊步道 」，並無關於俱樂部設施之約定，惟查，俱樂部本身除可提供社區住戶使用外 ，建商自可開放對外經營，而讓非住戶僅加入俱樂部而得使用該設施，故社區 住戶充其量依約對俱樂部所享有者僅係為使用權而非所有權，自難於買賣契約 中如一般主建物、附屬建物明文列入為買賣標的物，故實無法僅憑休閒設施部 分未如主建物、附屬建物、共同部分等面積，均以分項方式詳細記載於契約書 第一條內，而遽認定此非構成契約之一部份。
（二）依原告所提出之廣告「白雲山莊系列日出東方」，其中提及「社區巴士，溫馨 接送情」、「標準奧運級室內溫水游泳池」、「全國首創20億國際級俱樂部」 、「由奧委會推薦國家級教練團，以期展現健康生活完美住家，白雲山莊主人 為當然創始會員，免費獨享20億軟硬體措施及未來增值厚利」，而據廣告「東 帝士白雲山莊奧林匹克健康俱樂部」所示，俱樂部設施包含休閒庭園、高級餐 廳、慢跑步道、三溫暖、庭園咖啡、美容院等。被告雖抗辯廣告僅有要約之誘 引，並不當然成為契約內容之一部，惟企業經營者利用廣告促銷其商品時，就 影響消費者意思決定之重要事項，對消費者仍負有誠實告知及說明之義務。與 成屋買賣相較，銷售預售屋之企業經營者無法提供已完工之建築物供消費者實 地了解買賣標的物，購屋之消費者僅能憑藉廣告文宣、圖片、現場樣品屋及銷 售人員之解說為意思決定之依據，於訂約時自信賴所購買者係必有與廣告內容 所示之房屋相同之效用、品質與價值，故預售屋之建商以廣告內容誘發客戶預 購房屋之動機，且進而消費者以廣告內容為憑藉與建商洽談房屋之品質時，廣 告之內容及說明應已成為契約之內容。從而，被告既以社區巴士、游泳池及俱 樂部之設施作為系爭房地促銷之特點，自足使消費者信賴其購買之房地具備上 開品質而與被告訂立買賣契約，揆諸前揭說明，上開廣告內容即轉性為兩造契 約之內容，不再為單純要約之誘引。復衡諸常理，房地產買賣均屬高價金額交 易，建商興建休閒設施作為其銷售房地之附加價值以吸引消費者，則興建該休 閒設施部分之費用必計入成本範圍內而於售價上有所反應。查原告所購入之系 爭建物每坪售價近二十三萬元（總售價一千九百二十三萬六千元除以坪數八十 三點六九坪），相較於原告提出之房價分析表所示系爭房地成交價每坪約十二 萬元，相差甚鉅，故可推定原告確因被告可提供使用完善之休閒設施，方以較 高價格購買系爭房地，被告辯以前開俱樂部設施乃與系爭房地為二個不同各自 獨立之契約，且屬「附贈」性質等語，尚不足取。（三）末查，隨著近年來國人經濟能力之提升，工時的縮短使休閒時間得以延長，普 遍而言國人對生活品質日益重視，故建商所推出之建物已脫離傳統僅有單純主
建物之情形，而改以社區式規劃，即除一般主建物外通常伴隨相當的遊樂、休 閒設施，同時亦為建商銷售時廣告之重點，而一般民眾之所以願意以較高價位 購得該房地，通常亦非僅將係房地認供居住之用，而會通盤考量整體之休閒設 施是否能提供其較佳之生活、休閒品質。本件社區巴士、游泳池及俱樂部設施 之提供既屬本件契約內容之一部，已如前述，是被告雖將主建物完工，然仍不 得謂本件契約目的已達成，被告抗辯原告解除契約為顯失公平等語，亦難足採 。又前述俱樂部設施、游泳池並未完工，本院至現場履勘時，亦未見有工作人 員施工中，且稱因財務問題不知何時繼續施工等語，是被告稱仍繼續施工，並 非不能補正等語，尚難遽信。
五、綜上所述，社區巴士、游泳池及俱樂部設施之提供均為兩造契約內容之一部，被 告依約自應提供完善之上開設施供原告使用。查原告於被告通知交屋後，曾以存 證信函催告被告完成上開設施並行使同時履行抗辯，有存證信函附卷可稽，今被 告既尚未完成上開設施，是原告以起訴狀繕本之送達為解除契約意思表示之通知 ，即屬合法。系爭契約既經原告合法解除，則其依民法第二百五十九條規定，請 求被告返還原告已繳之價金一千一百零一萬六千元，及自起訴狀繕本送達翌日即 九十年六月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予 准許。原告先位之訴既獲全部允准，其備位之訴即無再予審究之必要，併予敘明 。
貳、反訴部分：
反訴原告反訴主張依買賣契約請求反訴被告給付價金八百二十二萬六千二百二十 四元，惟系爭契約業經反訴被告即原告合法解除，業如前述，是其請求即失其依 據，自無從准許，應予駁回。
乙、假執行之宣告
壹、本訴部分：
兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定 相當擔保金額，併予准許。
貳、反訴部分：
反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，爰併予駁回。丙、結論：原告先位之訴為有理由，反訴原告之反訴為無理由，依民事訴訟法第七十 八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 三 月 十五 日 民事第五庭法 官 歐陽漢菁
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 三 月 十五 日~B法院書記官 曾寶生
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