最高法院民事判決 一○○年度台上字第一五五五號
上 訴 人 許瑞源
訴訟代理人 楊仲傑律師
被 上訴 人 宋昆銘
訴訟代理人 蔡玉琪律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國一○
○年一月二十五日台灣高等法院第二審判決（九十九年度上字第
二七三號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件被上訴人主張：坐落台北市○○區○○段一小段九二二至九二七、九二八之二、九三三、九三四、九三七至九四二、九九○、九九○之一地號十七筆土地分別為訴外人陳燦焜、許坤山（即上訴人之父）等二十餘人所有，於民國六十七年四月三日由陳燦焜以起造人名義申請建造執照，由地主許坤山（九二六地號所有權人）等二十餘人分別出具土地使用權證明書及土地使用權同意書，合建地下三層地上十二層七十八戶大廈一棟。嗣於六十八年六月七日變更起造人名義為陳燦焜等八十七名，許坤山以其子即上訴人名義為建物起造人。合建之十七筆土地則於七十年三月二十七日辦理合併登記為同所第九二二地號，面積一三一九平方公尺，許坤山分得應有部分一萬分之三四五（下稱系爭土地），該大廈於七十一年十一月二十六日辦理建物第一次登記，建造起造人許瑞源、周武雄、許李賜玉、周高貴美分得第十二層八戶房屋，各戶房屋均登記為四人共有，九十二年四月二十一日各共有人互相以買賣為原因辦理所有權移轉登記，上訴人取得建號一七五九（門牌號碼台北市○○○路○段二二號十二樓之二）、一七六一（同上號十二樓之四）、一七六二（同上號十二樓之五）、一七六三（同上號十二樓之六）四戶建物所有權。另上訴人亦有建號一六一八（即同上號地下二層）所有權應有部分二十一分之一（上開四戶及地下二層建物，合稱系爭房屋）。嗣許坤山於九十五年十一月二十八日死亡，其子女許瑞德、許瑞華及上訴人均拋棄繼承，由其子許瑞鐘繼承，並於九十六年六月十二日登記為許瑞鐘所有，許瑞鐘復於九十六年六月二十九日將系爭土地出賣並辦理所有權移轉登記與伊。上訴人所有之系爭房屋，無權占有使用系爭土地，致伊受有相當於租金之損害，依民法不當得利之法律關係，爰求為判命㈠上訴人應給付伊新台幣（下同）五十二萬零九百二十元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。㈡上訴人應自九十八年七月十七日起，至系爭
土地上之建物改建時止，按月給付伊二萬一千七百零五元（被上訴人超過上開請求部分，原審判決其敗訴，未據聲明不服）。上訴人則以：系爭土地上興建系爭大樓，係經由全體土地所有權人同意為分管使用之約定，交予共有人陳燦焜等人興建大樓後各自占有使用，已成立分管契約。又原地主出具土地使用權同意書，始得興建大樓，伊並非無權占有。另被上訴人為系爭土地前手許瑞鐘之妻甥，被上訴人與許瑞鍾對系爭土地之買賣為通謀虛偽，為圖謀伊之房屋而為，渠等間之買賣契約無效，被上訴人並未取得系爭土地之所有權，亦不得主張不當得利。退而言之，如得成立不當得利，被上訴人請求返還之金額過高等語，資為抗辯。原審廢棄第一審所為被上訴人部分敗訴之判決，判命上訴人應給付五十二萬零九百二十元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；及自九十八年七月十七日起，至系爭土地上之建物改建時止，按月給付二萬一千七百零五元。無非以：系爭土地為被上訴人所有，其所有權應有部分為一萬分之三四五，系爭房屋使用系爭土地為基地建築，業經原審函請台北市地政士公會鑑定系爭房屋各應分配之基地所有權應有部分比例，其中建號一七五九、一七六一、一七六二、一七六三、一六一八，占有基地應有部分比例，依序為一萬分之一○一、一萬分之六八、一萬分之五三、一萬分之三四、一萬分之三四等情，有台北市地政士公會九十九年九月一日九十九北市地公（七）字第○六四二號函附鑑定報告書可稽。系爭土地於九十六年六月二十九日以買賣為原因登記為被上訴人所有，此有土地登記謄本可證，上訴人僅空言辯稱被上訴人與系爭土地原所有權人許瑞鐘通謀虛偽買賣云云，惟未能舉證以實其說，殊無足採。上訴人又辯稱依系爭九二二地號土地共有人間之默示分管契約，伊有權占有使用系爭土地，被上訴人嗣後取得系爭土地，應受該分管契約之拘束云云。惟本件上訴人自始並非前揭九二六地號土地之所有權人，或合併後之系爭九二二地號土地之共有人，則上訴人與系爭九二二地號土地之其他共有人間，顯無從成立分管契約，上訴人辯稱有分管契約云云，尚不可採。本件上訴人有系爭房屋之所有權，於房屋建築完成之後，未能取得坐落基地之合法權利，其僅憑被上訴人之前前手許坤山曾出具土地使用權同意書予建築房屋者，即謂自己得永久無償有權占有使用系爭土地云云，洵無可取。本件被上訴人之前前手許坤山為原地主之一，出具土地使用權同意書供建築房屋者即陳燦焜申請建造執照以興建大廈，嗣許坤山以上訴人為起造名義人，使上訴人取得系爭房屋之所有權應有部分，事後再輾轉取得該四戶房屋之所有權全部，上訴人所有之系爭房屋占有基地應有部分比例為一萬分之二九○，另一方面，許坤山因基地合併而取得系爭九二二地號土地之所有權應有部分一萬分
之三四五，故由上開房屋及基地之權利取得過程以觀，上訴人所有之系爭房屋，其占有使用之基地應有部分應係被上訴人之前前手許坤山所取得之基地應有部分無疑。故上訴人另稱其係占有其他有基地應有部分而無房屋所有權之基地共有人之土地云云，亦非可信。系爭土地為被上訴人所有，上訴人所有系爭房屋係無權占有使用系爭土地，享有系爭土地之使用利益，致被上訴人受有損害，應以相當於租金，計算其應償還之使用利益。系爭土地位於台北市○○○路，鄰近市○○道、台北車站，交通便捷，週遭有綠蔭、住宅、商店，生活機能豐富，且市況繁榮，再斟酌系爭房屋為住商混合大樓等一切情狀，按系爭房屋坐落基地申報總價年息百分之八計算相當於租金之利益，應屬適當。系爭房屋合計占有基地比例為一萬分之二九○。另系爭土地九十六年一月申報地價八萬五千一百十五元二角，有土地登記謄本、地價第二類謄本可稽，被上訴人主張以九十六年一月申報地價計算每月相當於租金之不當得利二萬一千七百零五元，即屬有據。故被上訴人請求上訴人給付自九十六年六月二十九日起至本件起訴時止，以二十四個月計算之相當於租金之不當得利五十二萬零九百二十元本息，及自九十八年七月十七日起至系爭九二二地號上之建物改建時止，按月於每月一日給付被上訴人二萬一千七百零五元，亦屬正當，應予准許等詞，為其判斷基礎。
惟按不當得利係以無法律上原因而受利益為要件。系爭土地原所有權人為許坤山，許坤山死亡後由許瑞鐘因繼承取得所有權，嗣又因買賣移轉登記為被上訴人所有，為原審所認定之事實。就系爭房屋，本件上訴人於第一審抗辯：當初是地主自己買地，然後把舊房屋拆掉，就是地主自已出資興建等語（見一審卷第八十三頁）。被上訴人於第一審亦稱：當初確實購地與購屋都是許坤山出資，是為了避稅所以才將房屋跟土地登記為不同人所有等語（見一審卷第八十四頁）。則許坤山是否提供土地並出資建築而原始取得系爭房屋所有權？系爭土地及房屋是否曾同屬許坤山一人所有？又許坤山以上訴人名義登記為系爭房屋起造人，並由上訴人取得系爭房屋應有部分，固為原審所認定，惟其間之法律關係為何，尚有未明？本件事實既未明瞭，則有無民法第四百二十五條之一第一項前段規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係」之適用？仍有推求之餘地，倘有該規定之適用，即非「無法律上原因而受利益之不當得利」。原審未詳調查，遽以系爭房屋占有被上訴人所有之系爭土地，係無法律上原因而受利益，非無可議。其次，上訴人於原審抗辯：被上訴人自其前手許瑞鐘取得
系爭土地，請求不當得利，違反誠信原則等語（見原審卷第六十八頁），此攸關上訴人有無不當得利，係重要之防禦方法，原審未說明其不採之理由，亦有判決理由不備之違法。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○○ 年 九 月 十五 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 劉 延 村
法官 許 澍 林
法官 黃 秀 得
法官 鄭 雅 萍
法官 魏 大 喨
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○○ 年 九 月 二十七 日
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