臺灣士林地方法院民事簡易判決
100年度湖簡字第570號
原 告 銘灝國際股份有限公司
法定代理人 陳嘉真
訴訟代理人 易定芳律師
複代理人 林傳欽律師
張錦春
被 告 賴漢章
上列當事人間給付違約金等事件，經本院於民國100年9 月7日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國100年1月10日就被告所有臺北市○○ 路○段217 巷18號1 樓C 室（下稱系爭房間）成立租賃契約 ，租期至100 年7 月9 日止，每月租金新臺幣（下同）11, 000 元、押租金11,000元。系爭房間本於98年1 月10日即由 原告向被告之前屋主承租至100 年1 月9 日，被告係於100 年1 月5 日始取得系爭房間所有權。嗣經被告將系爭房間點 交予原告後，原告將之提供予員工楊宇豐（原名楊景洲，下 稱楊宇豐）日常生活居住使用，詎於租賃期間內，被告未得 原告同意，竟於100 年3 月7 日擅將系爭房間之水電切斷， 致無法正常使用系爭房間。被告雖稱於系爭房間斷水斷電後 ，有請楊宇豐搬到6 樓去住，對此事實原告除予以否認外， 承租期間原告均以支票付款，被告既已於100 年3 月7 日將 系爭房間斷水斷電，原告遂於3 月10日拒付該月份租金。因 系爭房間遭被告斷水斷電，已無法合於租賃目的之使用，雖 原告未另以書面通知被告終止租賃關係，兩造間租賃契約應 已提前在100 年3 月7 日終止，被告亦有返還押租金之義務 ，且被告斷水斷電行為除視為提前終止租約而應依租賃契約 第21條給付違約金外，亦造成原告因另覓新宿舍、員工請病 假及律師費用支出之損失，爰依租賃契約法律關係提起本訴 ，請求被告給付：①違約金22,000元、②加班費支出損失 4,586 元、③找新宿舍之費用損失31,540元、④員工請病假 損失23,564元、⑤律師費用100,000 元、⑥押租金11,000元 。並聲明：被告應給付原告192,690 元，及自訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以下開情詞置辯，並聲明駁回原告之訴。 ㈠當初出租系爭房間時，承租人應係楊宇豐，並非與原告簽約
，是因楊宇豐有稱公司要幫忙支付租金，須把契約帶回去公 司審視，嗣後契約交還被告時，原告未經同意即已在契約上 簽名。因楊宇豐是前屋主留下的房客，伊曾表示已向原告公 司辭職，快則1個月，慢則3個月內可能離職，考慮其短租不 易及伊何時辭職租約就何時終止，遂同意本已於100年1 月9 日到期之租約屆期後，雙方繼續簽訂半年期租賃契約。 ㈡被告對系爭房間斷水電，係因其他房客有反應水電不穩問題 ，故先斷水電後修理，但系爭房間確實供應水電有困難，被 告遂緊急請楊宇豐搬去6 樓先住，並有先跟6 樓屋主黃美弟 承租乙間套房供其使用（每月租金13,000元），並由被告吸 收租金差額，楊宇豐於100 年3 月8 日搬入該套房居住使用 ，因此對於實際使用租賃物之楊宇豐居住品質並無減損。因 楊宇豐原本稱原告公司要幫伊付租金，但原告公司從100 年 3 月之後就未續付租金，因此於100 年3 月22日寄出終止通 知書終止雙方租賃契約，正本發給原告公司，副本發給楊宇 豐。
㈢系爭房間於100年3月7 日斷水斷電後，即未讓原告使用，而 是由被告使用，未出租予他人。但因原告仍有使用租賃物， 僅租賃地變成前述6樓之套房，且原告住6樓套房時，亦未給 付租金予被告，故原告仍不得免除給付租金義務。三、得心證之理由：
㈠本件兩造為租賃契約之當事人
被告雖辯稱：本件承租人應為訴外人楊宇豐，而非原告等語 。但查：系爭房間原為訴外人常英所有，並將系爭房間出租 給原告，租賃期間自98年1 月10日起至100 年1 月9 日止， 有原告提出之租賃契約書在卷可憑（見本院卷第53頁）。而 被告於100 年1 月5 日因買賣取得系爭房間所有權，因而承 擔上開租賃契約之事實，為兩造所不爭執。又證人楊宇豐於 於本院審理中到庭證稱：自98年1 月10日起即居住在系爭房 屋，上開租賃契約之租賃期間於100 年1 月5 日屆滿後，證 人楊宇豐即向被告表示要再續租半年，且系爭房間為原告所 承租，故租約二份均要送交原告簽名，租金支票亦為原告所 支付等語明確（見本院卷第72頁）。再系爭租賃契約「承租 人」欄及「立契約書人」欄上所記載之名稱確為原告，有系 爭租賃契約可憑（見本院卷第9 頁、第12頁），被告並曾以 存證信函通知原告終止系爭租賃契約，有原告提出之存證信 函可據（見本院卷第35頁），則由系爭租賃契約係接續訴外 人常英與原告間租賃契約、系爭租賃契約書記載之文義、證 人楊宇豐之證述，以及被告以原告為終止租賃契約之相對人 ，堪認被告主觀上亦認原告為本件租賃契約之當事人。被告
以證人楊宇豐始為承租人等語置辯，並不足採。 ㈡系爭租賃契約消滅之時點
⒈系爭房間因被告整修全屋時施工不慎，以致於100 年3 月 6 日時無水電可供證人楊宇豐使用，被告乃承租同號6 樓 B 室，證人楊宇豐亦於100 年3 月8 日入住，待系爭房間 整修完畢後再搬回之情，業據證人楊宇豐陳證在卷（見本 院卷第72頁、第72頁反面）。
⒉系爭租賃契約締結之過程，包括租賃標的物之選定、租金 之數額、租賃契約之期間等事項，均由證人楊宇豐與被告 商議之事實，此據證人楊宇豐陳述在卷（見本院卷第72頁 ），並為兩造所不爭執。又證人楊宇豐與被告商議系爭租 賃契約之內容既定，即將系爭租賃契約送交原告用印，原 告亦於系爭租賃契約之承租人欄及立契約書人欄內蓋用公 司章及負責人印章，堪認原告有就本件租賃契約之訂立， 確有授與證人楊宇豐代理權。被告因系爭房間未有水電可 供使用，遂承租同號6 樓B 室予楊宇豐使用，楊宇豐亦同 意而於100 年3 月8 日入住，並約定待系爭房間修繕完畢 後搬回，足信楊宇豐與被告已協議將系爭租賃契約之租賃 標的物，自100 年3 月8 日起至系爭房間修繕完畢為止， 變更為同號6 樓B 室。且因證人楊宇豐為原告之代理人， 此效力自當然於原告。況按租賃關係存續中，租賃物如有 修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人應定相當期限， 承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期 限內不為修繕者，承租人始得終止契約，此觀民法第430 條之規定甚明。經查，系爭房間雖於100 年3 月6 日無法 供應水電，但非屬不能修繕，原告即應定期催告被告為之 ，須待被告仍不履行始得終止租賃契約。是原告主張，系 爭租賃契約於100 年3 月7 日當然終止，即屬無據。 ⒊被告雖以存證信函通知原告於100 年3 月25日終止系爭租 賃契約（見本院卷第35頁）。經查：被告係以原告應於10 0 年3 月10日給付100 年3 月份租金為終止系爭租賃契約 之事由。然按民法第440 條規定：「承租人租金支付有遲 延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承 租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。（第一項 ）租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額 ，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始 時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。 （第二項）」是房屋之出租人，須承租人遲付租金之總額 已達二個月之租額，且應催告承租人支付，承租人仍未支 付，始得終止租約。本件被告以前揭存證信函終止系爭租
賃契約時，原告僅遲付一個月之租金，則被告終止租賃契 約亦不合法，不生效力。
⒋綜上，系爭租賃契約既未經兩造合法提前終止，是系爭租 賃契約應至100 年7 月9 日租賃期間期滿始歸消滅。 ㈢原告之各項請求有無理由
⒈違約金22,000元部分
經查：兩造所定租賃契約書第21條約定：「甲、乙雙方在 本契約有效期間內解約，必須在一個月前通知對方，同時 支付對方一個月租金作為違約金，方可解除契約。（見本 院卷第12頁）。原告雖主張：被告直接斷水斷電，迫使原 告不能居住使用，應視為提前終止租約之意思表示等語， 然查：本件租賃契約係至100 年7 月9 日租賃期間期滿始 歸消滅，業如前述，故本件並無提前終止租賃契約之情事 ，自無租賃契約書第21條約定之適用。是原告主張被告應 依該條約定給付原告違約金22,000元，尚屬無據。 ⒉加班費支出損失4,586 元、找新宿舍之費用損失31,540元 、員工請病假損失23,564元、律師費用100,000 元部分 原告雖主張：被告於100 年3 月7 日斷水斷電，致原告受 有上開之損害，惟兩造既已合意變更租賃標的物為同號6 樓B 室，且被告已交付證人楊宇豐使用，並無未依債之本 旨履行之情事，是原告主張被告應賠償其所受之損害，於 法無據，不應准許。
⒊押租金11,000元部分
⑴按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故 租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時 ，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，而於抵充 後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院65年 臺上字第2714號判例、87年臺上字第1631號判決意旨參 照）。準此，出租人就押租金，負有附停止條件之返還 義務，於出租人之債權受清償前，不負返還之義務，租 賃關係終了，承租人如有欠租及應負擔之債務不履行違 約金，其所交付之押租金，無須當事人之意思表示，亦 不問當事人之意思如何，即發生當然抵充之效力。 ⑵兩造租賃契約係至100 年7 月9 日消滅，又原告自100 年3 月10日起即未給付租金。而系爭房間修繕完畢後均 未出租予他人，被告係於100 年6 月底始自行遷入使用 ，則原告僅得自100 年6 月底起拒絕給付租金。是原告 自100 年3 月10日起即未依約給付租金，經與押租金11 ,000元扣抵後，原告已無餘額可請求返還。五、從而，原告依租賃契約提起本訴，請求被告給付原告192,
690 元，及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計 算之利息，為無理由，不應准許，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用 之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果， 爰不再一一論述。
中 華 民 國 100 年 9 月 21 日
內湖簡易庭法 官 許碧惠
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日）內補提上訴理由書（須附繕本）。以上正本係照原本作成。
中 華 民 國 100 年 9 月 21 日
書記官 李宜均
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