福建金門地方法院民事簡易判決 100年度城簡字第23號
原 告 陳金福
被 告 翁步堂
翁步進
翁步雲
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國100年9月27日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼金門縣金城鎮○○街三十五號之房屋騰空返還原告。
被告應自民國一百年三月十九日起至前揭房屋騰空返還之日止，按月給付原告新臺幣貳佰捌拾捌元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。 本件原告原起訴聲明：被告應將門牌號碼金門縣金城鎮○○ 街35號之房屋（下稱A屋）騰空返還原告，並自民國100年3 月5日起至騰空返還該屋之日止，按月給付原告新臺幣（下 同）1萬元。嗣於100年6月10日言詞辯論期日中，就前揭按 月給付部分，減縮為自起訴狀繕本送達翌日即100年3月19日 起算，核係基於同一原因事實所為之聲明減縮，與上開規定 並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：伊於99年12月30日，向訴外人許松偉購買金門縣 金城鎮○○段199地號土地及其上門牌號碼為金門縣金城鎮 ○○街35號之房屋。前揭土地及房屋均係許松偉繼承自訴外 人即其祖父許文言所取得，然為被告所無權占有，爰依民法 第767條規定及不當得利之法律關係，請求被告返還該屋， 並聲明：被告應將A屋騰空返還原告，並自起訴狀繕本送達 翌日起至騰空返還A屋之日止，按月給付原告1萬元。二、被告則以：伊並非無權占用A屋及該屋所坐落之土地，其占 有權源係許文言授權訴外人許向候代為管理使用，許向候因 見A屋有修繕需求，而與訴外人即被告之父翁享福訂立合約 ，約明翁享福僅須墊付A屋修繕費用，即可免租居住該屋， 日後屋主如需使用該屋，應按翁享福當日墊資金額，以黃金
時價換算後，全數償還始能收回A屋使用，惟本件許文言及 其繼承人許松偉與現任A屋所有人即原告均未償還翁享福早 年墊資修繕之金額，自不能收回A屋使用等語，資為抗辯， 並聲明：原告之訴駁回。
三、法院之判斷：
(一)兩造不爭執之事項：
1.原告於99年12月30日，向許松偉購買金門縣金城鎮○○段 199地號土地及坐落其上之A屋。
2.前揭土地及房屋均係許松偉繼承取得。
3.許文言於55年5月17日死亡，繼承人為其配偶黃春香及其子 許亞國，嗣黃春香與許亞國相繼過世後，由許松偉繼承系爭 土地及其上之A屋。
3.被告為翁享福之子，為A屋之現占有人。
4.被告並未直接與原告訂有A屋之租賃或使用借貸契約。 5.A屋位於金門縣金城鎮○○街上，鄰近東門傳統市場商圈及 金門縣政府、福建省政府等行政中樞，附近亦有金城國中、 金城高中及中正國小等學區，且距總兵署、邱良功旌節孝牌 坊等古蹟區亦屬短暫步行即可到達，並可藉由金城公車站通 行至金門縣各地區。
6.A屋申報總價以房屋稅籍證明書（本院卷第64頁）所載之1萬 7,200元為準。
7.黃金時價為每兩5萬7,045元。經換算9兩黃金時價為51萬 3,405元
(二)原告主張被告無權占有A屋等情，惟為被告所否認，並以前 揭情詞置辯，是本件爭點厥為：被告有無A屋之合法占有使 用權源？經查：
1.原告向許松偉購買金門縣金城鎮○○段199地號土地及坐落 其上之A屋，而上開土地及房屋均係許松偉繼承取得。又被 告為翁享福之子，為A屋之現占有人，並未直接與原告訂有A 屋之租賃或使用借貸契約，既為兩造所不爭執，並有原告提 出之土地及建築改良物所有權買賣移轉契約書（本院卷第5 頁）、金門縣地政局土地所有權狀（本院卷第6頁）、被繼 承人許文言之繼承系統表（本院卷第54頁）、金城鎮○○段 199地號土地登記第二類謄本（本院卷第62頁）、金門縣稅 捐稽徵處房屋稅籍證明書（本院卷第64頁）各1紙在卷可資 佐證，堪信為真實。
2.按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有 權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所 有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應 就其取得占有係有正當權源之事實證明之，最高法院85年度
台上字第1120號判決要旨可資參照。本件原告為系爭土地及 其上A屋之所有權人，為兩造所不爭執，而被告僅辯以非無 權占有此節，揆諸上開要旨，被告自應就其合法占有權源負 舉證之責，合先敘明。
3.被告辯稱：其占有使用權源係來自許文言或許文言之配偶， 因渠等曾授權許向侯代管A屋，許向候見A屋有修繕需求，故 與被告之父翁享福簽訂合約，約明翁享福代為修繕後，得免 租使用A屋，日後如A屋屋主欲收回使用，須以黃金時價換算 當時修繕費用、全數清償後方得收回，然而繼承取得A屋所 有權之許松偉及自許松偉處購入A屋之原告均未給付前揭修 繕費用，自不得請求被告搬遷等語。惟查：
⑴許文言有無授權許向侯就A屋與他人訂定修繕及使用契約， 被告舉證仍有不足，本於債權契約之相對性，尚難認翁享福 及其繼承人即本件被告得對原告主張A屋之有權占有： 查許向侯確與翁享福就A屋之修繕及使用訂有契約，約明「 翁享福墊支2萬1600元，給許向侯作為修繕A屋之工料費，許 向侯為酬謝翁享福先行墊資之情，允許翁享福免租居住A屋 作為報答，日後倘A屋主人需用該屋，應按翁享福墊資之數 額，以金價作為換算基準，原數償還後，始能收回A屋，依 61年間之金價，每兩黃金兌換2400元（即A屋主人需提出以 時價計算之9兩黃金金額，方得收回A屋使用，計算式：2萬 1600元÷2400元/兩＝9兩）」，有被告提出之合約字1紙（ 本院卷第21頁、第70頁）在卷可考。然基於債權契約之相對 性，該契約除非經許文言同意，否則僅於契約相對人即許向 侯及翁享福間方生效力，並無拘束契約以外第三人之效力， 應先指明。本件原告固曾提出許向侯寫給許文言妻之書信1 紙（本院卷第34頁、第71頁），欲證明許向侯於光復後曾受 許文言所託代管A屋乙情。惟查，經本院傳喚許向侯之子許 國義於本院審理中證述：該信件係伊前陣子翻找許向侯遺物 時找到，並不清楚該信件有無寄出等語（本院卷第90頁）。 而原告則稱該信件當未寄出，方存在許向侯遺物之中，且既 係寄給許文言之妻，又如何證明許文言確有授權乙情。經核 ，該信件所述縱屬實情，亦僅得推認許向侯有代管A屋權限 ，尚無由驟指許文言曾同意許向候將A屋免租、無償借予第 三人使用，更願意負擔返還修繕費用之義務。即言之，該信 件未能證明許文言授權許向侯代管A屋之權限範圍，亦未能 證明許文言知悉並同意A屋免租借予第三人使用，尤未能證 明許文言願負擔返還墊資修繕費用此節。自難認許文言曾授 權許向侯得就A屋與他人訂定修繕及使用契約。又證人許國 義另證稱：許文言下南洋後，將其產業委託伊父親許向侯代
管，代管期間之聯繫方式都是藉由親人來回金門與南洋間傳 話，伊之所以知道這件事，是出自伊叔叔口頭告知的，伊叔 叔最後一次回來金門是在70幾年間的事，至於許文言何時過 世、何人繼承、上開信件有無寄出、許文言繼承人是否仍授 權由許向侯代管等節，伊均不知情等語（本院卷第88至91頁 ）。本院審酌，被告主張許文言曾授權許向侯代管乙節，除 以前揭語意未明之信件為據外，僅餘證人許國義自其叔父處 聽得之再轉傳述為憑，然鑑於許文言早於55年5月17日已死 亡，有原告提出之繼承系統表1紙可參，而許向侯與翁享福 間之合約字係於61年農曆元旦所簽訂，則已死之人如何授權 ，又其繼承人曾否授權，均屬未明。再者，證人許國義之前 揭證述亦無法認定許文言之授權範圍，且該部分之證據價值 要因時間久隔、人之記憶有限及南洋與金門間多次往來傳話 內容無法考證，有無忠實傳達亦無法確認等情而相形低落， 自無由遽指許文言曾同意將A屋無償借予翁享福使用，並同 意返還修繕費用等節。是A屋斯時之所有權人既為許文言， 而被告猶未能就許文言曾同意許向侯無償出借A屋，並願返 還翁享福修繕費用等節，舉證以實其說，自應承擔此部分舉 證不足之不利益。準此，應認翁享福與許向侯間之契約，並 未徵得許文言同意，對許文言並未生效。翁享福既未自許文 言處取得A屋之合法占有使用權源，則被告更無謂因繼承翁 享福而取得A屋占有使用權限之理，且被告自身亦未曾自許 文言、許松偉或原告處取得A屋之占有使用權源，是認被告 乃無權占有使用A屋。
⑵縱寬認許文言確有授權，然許向候與翁享福間既約定免租使 用A屋，具使用借貸契約性質，並無民法第425條買賣不破租 賃之適用或類推適用：
縱考量早年金門人下南洋地區工作，常因無法管理家業，多 將之全權委由金門當地親友代為管理之地方特性，就前揭被 告舉證不足之許文言授權部分，採最廣義解釋及最寬鬆認定 之方式，而認許向侯有代理許文言就A屋為一切管理、使用 、收益、處分、設定負擔等權限。然依最高法院59年台上字 第2490號判例要旨所示：「使用借貸，非如租賃之有民法第 425條之規定，縱令上訴人之前手將房屋及空地，概括允許 被上訴人等使用，被上訴人等要不得以上訴人之前手，與其 訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人即上訴人有使 用該房地之權利。」亦即，使用借貸契約並無民法第425條 買賣不破租賃規定之適用或類推適用，應先指明。再核，許 向侯與翁享福間簽訂之合約字，其契約性質為「使用借貸」 與「消費借貸」之混合型契約，蓋就許向侯允許翁享福免租
使用A屋部分，既為無償借予翁享福使用，有該合約字第2條 為據（本院卷第21頁、第70頁），自具「使用借貸」之性質 ；另就A屋屋主應提出以時價計算、相當於9兩黃金之金額， 始得收回A屋使用部分，亦有該合約字第1、3、4條為據（本 院卷第21頁、第70頁），核係一方以金錢移轉於他方，他方 允為返還以金價換算相同金額之「消費借貸」性質。就上開 二契約形態之解釋適用，應各自回歸適用民法債編各論就不 同契約類型所為之規定，附此敘明。是就翁享福與其繼承人 免租使用A屋部分，既屬使用借貸契約性質，揆諸前揭判例 要旨，當認本件並無民法第425條規定之適用或類推適用。 被告以之為辯，即無理由。仍應認被告之父與許向候甚或許 文言間之使用借貸契約，不得對抗因買賣而繼受取得A屋之 原告，被告仍係無權占有A屋及其所坐落之土地。 ⑶被告辯稱系爭合約字為租賃契約等語，要難為採： 按租賃契約係指一方以物租與他方使用、收益，他方支付租 金之契約，民法第421條第1項定有明文。惟查，前揭合約字 第2條僅約定為酬謝翁享福先行墊資之情，許其免租居住A屋 作為報答，並未約定A屋租金數額乙節甚明，其與租賃有關 者，充其量僅於合約字第5條提及翁享福有優先承租權，但 租金另議等詞，有該合約字1紙可考。是遍觀系爭合約字內 容，既未約定租金，復由許向侯交予翁享福免租使用，其性 質要與以租金之約定作為契約必要之點之租賃有別。復審酌 兩造間之利益狀態，被告及其父翁享福自系爭合約字簽訂之 初即61年農曆元旦，已持續占有使用A屋迄今，時間長達39 年有餘，並因許向候許其免租使用而未曾支付租金，期間雖 曾對A屋為修繕，然均係供自身使用之便。再經本院勘驗A屋 現況，其1樓已堆滿雜物，樓梯間亦已阻塞，無法通行至2樓 ，僅就A屋外觀為觀察，2樓並無窗戶，2樓上方亦因屋頂坍 塌而以石綿瓦作為屋頂使用，有本院勘驗筆錄1份及現場照 片12張（本院卷第98至107頁）在卷可佐。則以A屋現況觀之 ，尚須整修及內部清理方得使用，已難認定何部分係因被告 或其父之出資修繕始得保存。被告徒以其父與許向候間之合 約字1紙，主張凡A屋主人欲收回使用皆須繳交黃金9兩即51 萬3,405元之時價乙節，除與債之相對性原則有悖外，更對 系爭合約字之契約性質存有誤會，實難為採。
4.本件相當於租金之不當得利數額認定：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價 額，民法第179條前段、第181條後段分別定有明文。又無權 占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通
常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例可資參照。至 計算相當於租金之不當得利，依土地法第97條第1項規定， 城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年 息10%為限。再按土地法第97條第1項所謂年息10%為限，乃 指租金之最高限額而言，並非必須照申報價額10%計算之， 且尚須斟酌房屋之位置、工商繁榮程度、使用人利用房屋之 經濟價值及所受利益等情事，以為決定，最高法院68年台上 字第3071號判例明揭此旨。查A屋位於金門縣金城鎮○○街 上，鄰近東門傳統市場商圈及金門縣政府、福建省政府等行 政中樞，附近亦有金城國中、金城高中及中正國小等學區， 且距總兵署、邱良功旌節孝牌坊等古蹟區亦屬短暫步行即可 到達，並可藉由金城公車站通行至金門縣各地區，既為兩造 所不爭，堪認A屋所在乃金門縣交通便利、商業繁榮之處所 ，並鄰近學區與金門縣行政中樞乙節。再A屋申報總價以其 房屋稅籍證明書所載1萬7200元為準，復為兩造所不爭。是 本院斟酌上情，認計算A屋相當於租金之不當得利，應以土 地及其建築物申報總價之年息10%為適當。復核A屋坐落之金 城鎮○○段199地號土地之申報地價每平方公尺為880元，占 用面積為19.68平方公尺，有原告提出之土地登記第二類謄 本（本院卷第62頁）及本院依職權囑託金門縣地政局製作之 土地複丈成果圖各1紙（本院卷第126頁）在卷可參。依此計 算，原告對被告請求按月給付相當於租金之不當得利，為 288元【計算式：[（占有系爭土地面積）19.68平方公尺× （申報地價）880元+（房屋申報總價）1萬7200元]×（年息 ）10%÷12（按月計算）＝（按月給付相當於租金之不當得 利）288元，元以下四捨五入】，是原告請求自起訴狀繕本 送達翌日即100年3月19日起至返還A屋之日止，按月給付288 元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應 予駁回。
(三)綜上所述，被告就許文言有無授權許向侯就A屋與他人訂定 修繕及使用契約乙節，舉證仍有不足，本於債之相對性，應 認系爭合約字僅於許向候及翁享福間生效，尚難認翁享福及 其繼承人得對許文言、許松偉或原告主張有權占有。退步言 ，縱寬認許文言確有上開授權，然許向候與翁享福間約定免 租使用A屋部分，亦屬使用借貸契約性質，並無民法第425條 買賣不破租賃之適用或類推適用，被告辯稱系爭合約字為租 賃契約乙節，並無可採。從而，原告依民法第767條規定及 不當得利之法律關係，請求被告應將A屋騰空返還原告，並 自起訴狀繕本送達翌日即100年3月19日起至騰空返還A屋之 日止，按月給付288元，為有理由，應予准許。逾此部分之
請求，則無理由，應予駁回。
四、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被 告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權 宣告假執行。
五、本件事證已明，被告於言詞辯論終結前臨時聲請傳喚59年出 生之許松偉，欲證明許向候與翁享福於61年間所簽訂合約字 之性質，除業經本院傳喚證人林伯川與許國義就同一待證事 實證述在卷，難認有重複調查之必要外，欲藉由孫輩之許松 偉證明其年方2歲時他人所簽訂合約字之本質，其調查可能 性亦存疑義，實不若客觀解釋該合約字之各該條款為當，爰 不再予傳喚；又兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據， 經本院審酌後，亦與本件之結論，不生影響，爰不逐一贅述 ，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 100 年 10 月 11 日
福建金門地方法院金城簡易庭
法 官 王鴻均
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 徐振玉
中 華 民 國 100 年 10 月 11 日