臺灣高雄地方法院民事判決 100年度訴字第1027號
原 告 高雄市政府
法定代理人 陳菊
訴訟代理人 劉傑峰
吳榮昌律師
複代理人 鄭中睿律師
被 告 洪雪麗
洪春鳳
洪秀簣
洪秀育
洪宜伶
洪玉佩
兼前四人共同
訴訟代理人 洪黃阿時
上列當事人間給付使用補償金事件，本院於民國100年9月27日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣肆拾捌萬柒仟壹佰肆拾陸元，及自民國一百年三月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之八，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、被告洪春鳳經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事 訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造 辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第 2 款定有明文。本件原告原係依民法第179 條之規定，請求 被告返還相當於租金之不當利益，嗣於本院審理中追加違約 金請求權，核其請求之基礎事實同一，依法自應予以准許。三、原告主張：原告為高雄市三民區○○○段1 小段第622-13地 號，面積105 平方公尺，權利範圍全部之土地（下稱系爭土 地）所有權人，訴外人即被告洪雪麗之父洪記（於民國67年 2 月10日死亡）前向原告承租系爭土地，並於其上興築門牌 號碼為高雄市三民區○○○路167 號房屋（下稱系爭房屋） ，洪記去世後，由被告因繼承取得承租人地位，繼續租用系 爭土地，雙方並於94年間簽立租約，約定租期自94年1 月1 日起至97年12月31日止，每年租金分2 期繳納，各於每年6
月、12月收租，租金為每半年新台幣（下同）64,558元（下 稱系爭租約）。詎被告自92年1 月起將系爭房屋之一部，面 積約52.5平方公尺，供作飲料攤營業之用，依系爭租約約定 ，被告就此部分即不得按自用住宅享有租金6 折之優惠，而 應改依簽約時高雄市市有土地租金率計收標準之規定，按系 爭土地申報地價年息5%計收租金，亦即被告自92年1 月起每 半年租金應為83,429元（計算式如附表所示），扣除被告已 繳納之每半年租金64,558元後，被告每期尚積欠原告租金18 ,871元未付，故被告自92年1 月1 日起至96年12月31日止， 累欠10期租金差額共188,710 元。又如認被告租金給付義務 已因遵期清償而消滅，則被告將系爭房屋供作營業使用，所 受租金差額之利益，乃無法律上之原因而受有利益，被告依 民法第179 條規定亦負返還義務。另縱認此部分債權已因租 金短期時效消滅，被告違約使用，原告亦得依系爭租約之約 定，請求被告給付月租金12個月之違約金。再者，被告於系 爭租約期滿後，未繼續租用系爭土地，其自98年1 月1 日起 至99年12月31日止無權占用系爭土地，而受有相當於租金之 利益，按系爭土地申報地價年息5%計算，被告於前開期間所 受利益為417,144 元（即39728 ×105 ×5%×2=417144）， 原告亦得依民法第179 條規定，請求被告返還前開不當得利 等語。並聲明：被告應給付原告605,854 元，及自支付命令 送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並願供擔保 ，請准宣告假執行。
四、被告方面：
㈠被告洪雪麗則以：洪記於50年間向原告承租系爭土地時，即 將系爭房屋面積1/10供作經營飲料攤使用，然期間曾中斷一 段時間未曾營業，渠等未曾分租亦未轉租，洪記及其繼承人 租用系爭土地期間，均遵期繳納租金，未有違誤，詎原告於 97年間始片面提高租金，並要求自92年起按每期83,429元計 收租金，復要求被告補繳92年起至96年止之租金差額188,17 0 元，原告之請求實屬無據，亦已超逾請求權時效等語置辯 。並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告洪黃阿時、洪秀簣、洪秀育、洪宜伶、洪玉佩則以：被 告迄至97年止均按期繳租，並未分租或轉租，原告片面提高 租金，並要求被告補繳租金差額188,170 元，係屬無據，亦 已超逾請求權時效等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。 ㈢被告洪春鳳未於最後言詞辯論期日到場，其前到場則以：伊 未居住或設籍於系爭房屋內，並無占有使用系爭土地之事實 ，即未受有不當得利，且原告請求之租金差額及不當得利時 間太久，伊不願意付等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
五、兩造不爭執之事項：
㈠原告為系爭土地之所有權人。
㈡訴外人即被告洪雪麗之父洪記（於67年2 月10日死亡）前向 原告承租系爭土地，並於其上興築系爭房屋，洪記去世後， 被告繼承系爭房屋並取得承租人地位，繼續租用系爭土地， 雙方復於90、94年間簽立租約，約定租期自90年1 月1 日起 至93年12月31日止、94年1 月1 日起至97年12月31日止，每 年租金分2 期繳納，各於每年6 月、12月收租，租金計算方 式為出租基地面積乘以當期申報地價乘以租金率。 ㈢原告自92年1 月至97年止，均以自用住宅標準計算應收受之 租金。被告自94年至97年止，均依原告通知遵期繳納租金（ 每期64,558元）。
㈣被告洪雪麗、洪黃阿時、洪秀簣、洪秀育目前仍占有使用系 爭房屋及系爭土地。
㈤洪宜伶之戶籍已於89年2 月1 日自系爭房屋遷出。 ㈥洪春鳳之戶籍已於91年2月5日自系爭房屋遷出。 ㈦系爭房屋之房屋稅自92年1月起以營業用之標準計收。六、本院得心證之理由？
㈠原告依系爭租約或不當得利或違約金之法律關係，請求被告 給付自92年1 月起至96年12月31日止之租金差額188,710 元 ，有無理由？
原告主張被告所有之系爭房屋自92年起已改為營業使用，故 不得再適用自用住宅標準計算應收受之租金，被告應給付上 開期間之租金差額云云。惟此為被告所否認。查： ⒈依系爭租約第4 條約定：「應繳租金依出租機關按法令規定 所訂計算方式，每年分兩期繳納，每半年收租一次，以六月 、十二月為收租期間，其租金繳納通知書由出租機關於每年 五月、十一月底前郵送承租人，承租人應依出租機關所開繳 納通知書規定期限向指定繳款處所繳納，逾期不繳以違約論 並得逕受強制執行，另應依下列各款加收違約金... 前項租 金計算方式（年租金等於出租基地面積乘以當期申報地價乘 以租金率）如遇公告地價或租金率調整時，即隨同調整之， 出租機關不另行通知。」（本院卷第96、132 頁），是兩造 間就系爭土地之租金並未約定固定之數額，而係以出租基地 面積乘以當期申報地價乘以租金率之計算方式所計算出之數 額為當期之租金，然租金率係原告以行政命令之方式公布， 一般民眾難注意及此，而系爭租約並未明文記載租金率之標 準，且原告每期寄發之租金繳款書亦未列明計算之方式（參 見本院卷第72頁），故承租人雖依系爭租約可得知悉租金計 算方式，但並無法得知原告係按自用住宅或非自用住宅之租
金率來核算系爭土地之租金，原告握有系爭土地租金之計算 權限，且依原告提出之資料所示，系爭房屋早於92年間即已 登記為營業用而繳交營業稅（本院卷第134 至139 頁），原 告身兼房屋稅之稽徵機關，其未自行清理、查證而產生之理 算錯誤自不能歸由無計算權利之被告負責。則被告於97年前 既已均依原告通知按期如數繳納租金，已履行其依系爭租約 所應負之租金繳納義務，原告主張依系爭租約請求被告給付 92年1 月起至96年12月31日止短付之租金云云，並無理由。 ⒉按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。民法第179 條定有明文。兩造間就年租金約定乃以出租 基地面積乘以當期申報地價乘以租金率計算，已如前述。市 有土地租金率一律按申報地價年息5 ％計收，供承租人自用 住宅之使用，其面積於100 平方公尺以內之部分者，按應繳 租金率六折計收，99年7 月修正前之「高雄市市有土地租金 率計收規定」第一條第5 項規定甚明。故承租人若未將承租 土地供自用住宅使用，其租金即不能適用自用住宅之折扣租 金率，而應適用一般土地按申報地價年息5 ％計算之租金率 。查系爭房屋自92年起即登記為營業用（本院卷第134 至13 9 頁），被告亦坦承92年間開始販賣飲料（本院卷第163 頁 ），其雖另辯稱期間曾有一段時間未營業云云，惟依系爭房 屋之營業稅登記資料並無中斷之情形，若被告確有期間未曾 營業之情，衡情其應會變更系爭房屋之稅率登記以免負擔較 高營業稅，故被告所辯，尚難遽採。又系爭房屋為1 樓半磚 造建築，前方騎樓為14.65 平方公尺，房屋前面作為泡沫紅 茶冰店使用，店面約23.95 平方公尺，後方為住家，有三間 房屋、一間衛浴、一間廚房，面積約65.02 平方公尺，此經 本院會同地政人員現場履勘，並製有勘驗筆錄、照片、複丈 成果圖等在卷可參。依現場隔間方式、材質、使用情況而觀 ，被告自92年起營業使用之範圍應即為系爭房屋前面23.95 平方公尺之店面。而被告所有之系爭房屋雖僅有部分非供自 用住宅使用，惟住宅用地，指供為住宅之用之建築物所使用 地之土地範圍即基地而言，本無從區分何一部分，為建築物 何一部分所使用，是住宅用地之建築物一有出租或作為營業 用之情形，即不符合自用住宅用地之要件。今原告既誤認系 爭房屋為自用住宅而依自用住宅之標準計算應收之租金，使 被告因此受有租金減免之利益，致原告因此受有損害，原告 主張被告應依不當得利之規定，返還其短計之費用，自屬有 據。又本件係原告誤用租金率而計算錯誤，並非因租賃物本 身價值昇降而欲片面增加租金，自無民法第442 條適用之餘 地，附此敘明。
⒊次按，系爭土地因被告未供自用住宅使用，依規定，其租金 原不論其實際營業使用之範圍多寡，而應以全部之基地面積 按申報地價年息5 ％計算之租金率計算，惟原告主張因被告 有部分為自住，故以半營利半自用之標準計算，此計算方式 較有利於被告，自應以此為據。則被告於92年1 月1 日至96 年12月31日，每期應繳納之租金即如附表所示為83,429元， 因原告之誤算，被告每期僅繳納64,558元，而受有每期減免 18,871元之利益。又租金之請求權因5 年間不行使而消滅， 為民法第126 條所明定，則凡無法律上之原因，而獲得相當 於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還利益請求 權，已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹於消滅 時效之租金之利益，即不得依不當得利之法則，請求返還。 其請求權之時效期間，仍應依前開規定為5 年。而原告係於 100 年2 月15日提起本訴，此有起訴狀之收文戳章附卷可稽 ，原告雖曾於97年時對被告催討18,871元之差額（參見本院 卷第100 頁背面），然原告並未於請求後6 個月內提出訴訟 ，故其請求權時效仍不中斷，又系爭租約租金係每半年於每 年之6 月、12月繳納，則95年上半年度之租金係於當年6 月 始屆清償期，原告就95年上半年之請求權時效於斯時始開始 計算，故原告之請求於回溯5 年前即94年12月31日之前之請 求權自已罹於時效消滅，被告主張時效抗辯拒絕給付，核屬 有據。是原告於此尚可請求者即為95、96年度共4 期之租金 差額即75,484元（18871 ×4 ＝75484 ）。另被告洪宜伶、 洪春鳳雖於92年以前已自系爭房屋遷出戶籍，惟渠等於92年 至97年間仍為系爭土地之承租人，渠等有無實際住居使用系 爭房屋，並不影響渠等因原告之計算錯誤而受有減免租金支 出之不當利益，附此敘明。
⒋原告另主張被告有違法轉租之情形，依系爭租約第9 條之規 定應給付月租金12個月之違約金。查系爭租約第9 條規定「 承租人對於承租基地全部或一部分不使用時，應向出租機關 申請終止租約，不得私自轉租或將租賃權轉讓他人或由他人 使用，違者，出租機關除得終止租約外，原承租人應支付12 個月租金額之違約金，承受人願替承租人繳清租金及違約金 者，准予過戶承租」，被告雖不否認將系爭房屋之一部供為 營業使用，惟否認有轉租或分租之情事，而被告洪黃阿時雖 稱有與友人共同經營紅茶攤，然此與前開約定所謂之「由他 人使用」，應係指承租人將承租物直接交付他人，由他人直 接占有使用，自身退居間接占有之情況有別，尚難等同視之 。原告於此既未能提出相關證據證明被告有轉租、分租或喪 失直接占有而將租賃物交付第三人直接占有之事實，其主張
被告違約應給付違約金云云，尚屬無據。
㈡被告自98年1 月1 日起至99年12月31日止，是否均有占用系 爭土地之事實？其占用土地有無合法權源？原告依民法第17 9 條規定請求被告共同返還前開期間所受不當得利，有無理 由？
⒈系爭租約業於97年12月31日屆期終止，期滿後被告洪雪麗、 洪黃阿時、洪秀簣、洪秀育仍繼續占有使用系爭房屋及系爭 土地，而原告並未同意被告繼續占有使用，此為兩造所不爭 執。被告洪宜伶、洪春鳳雖於92年以前已自系爭房屋遷出戶 籍，並未實際占用系爭土地，惟被告洪宜伶、洪春鳳與被告 洪雪麗、洪黃阿時、洪秀簣、洪秀育乃因繼承取得系爭房屋 之所有權，此經被告自承在卷，故被告洪宜伶、洪春鳳仍因 其繼承之系爭房屋無權占用系爭土地，而與其餘被告有共同 無權占用系爭土地之事實至明，則原告依據不當得利之規定 請求被告給付土地使用補償金，依法有據。又被告供稱渠等 所繼承之遺產尚未分割，則被告就本件不當得利債務依法乃 負連帶責任，惟原告陳明僅請求被告「共同給付」之（本院 卷第163 頁），此既較有利於被告，自應以此為據。 ⒉次按，「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上 之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返 還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害 若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益 為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之 利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採。」、 「建築房屋之基地租金，依土地法第105 條準用同法第97條 規定，以不超過該土地申報價額年息10% 為限，而該條所謂 土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言 。又法定地價，依土地法第148 條規定，係指土地所有權人 依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，當係指 土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時 ，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言，未於該期間 內申報者，則應以公告地價為其申報之地價（參看該條例第 16條）。」，最高法院61年度台上字第1695號、75年度台字 第378 號分別著有裁判要旨可參。查系爭房屋占用系爭土地 103.62平方公尺（如附圖所示），系爭土地位於高雄市三民 區○○○路上，高雄中學正對面，屬高雄火車站範圍內之地 段，附近有郵局、鐵路、公路、捷運車站，生活交通機能方 便，其自98年迄今之申報地價均為39,728元，此有複丈成果 圖、照片、勘驗筆錄、地價第二類謄本等件在卷可稽，是被 告既占用原告所有之系爭土地103.62平方公尺，依社會通常
之觀念，其自因此可能獲得相當於法定最高限額租金數額之 租金利益自明。原告依系爭土地申報地價之5%計算其相當於 租金之損害，此依該地之公告現值、土地使用分區、地處狀 況觀之，與現實社會經濟狀況相衡並非過高，自屬相當，則 原告依不當得利之法律關係請求被告給付自98年1 月1 日起 至原告請求之99年12月31日止相當於租金之不當得利即為41 1,662 元【39728 ×103.62×5 ％×2 ＝411661.5，元以下 四捨五入】。
七、綜上，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付95、96年 度共4 期之租金差額75,484元，及自98年1 月1 日起至99年 12月31日止相當於租金之不當得利411,662 元，共計487,14 6 元（75484 ＋411662＝487146），及自支付命令送達翌日 即100 年3 月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息之範 圍內為有理由，應予准許，逾此範圍外，則無依據，應予駁 回。
八、本件主文第1 項係所命給付之金額未逾500,000 元之判決， 依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款之規定，自應依職權宣 告假執行，原告就此陳明願供擔保聲請准予假執行，應係促 使本院為上開職權發動。至原告敗訴部分，其假執行之聲請 即失所依附，應予駁回。
九、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，合依民事訴訟 法第385 條第1 項、第79 條、第85條第1 項、第389 條第1 項第5 款，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 10 月 18 日
民事第五庭法 官 郭宜芳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 10 月 18 日
書記官 何秀玲
附表：
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│申報地價 │使用│面積 │每期應繳租金 │扣除被告已繳納之每半年租│
│ │目的│ │ │金64,558元後，92年至96年│
│ │ │ │ │租金差額總額 │
├─────┼──┼───┼──────────┼────────────┤
│39,728元/ │自用│52.5㎡│31,286 元（即39,728 │188,710 元（即[83,699-64│
│平方公尺 │ │ │×52.5×5%×0.6 ÷2=│,558] ×10期=188,710元）│
│ │ │ │31,286元，元以下四捨│ │
│ │ │ │五入） │ │
│ ├──┼───┼──────────┤ │
│ │營利│52.5㎡│52,413元（即39,728×│ │
│ │ │ │52.5×5% ÷2=52,143 │ │
│ │ │ │元） │ │
│ ├──┴───┼──────────┤ │
│ │ 小計│ 83,699元│ │
└─────┴──────┴──────────┴────────────┘