臺灣高雄地方法院民事判決 100年度簡上字第219號
上 訴 人 童小芸
訴訟代理人 黃韡誠律師
被上訴人 邱玉嬌
訴訟代理人 張清雄律師
蔡孟珊律師
上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於民國100 年2 月24
日本院高雄簡易庭99年度雄簡字第2485號第一審判決提起上訴，
本院於民國100 年10月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決（除確定部分外）關於命上訴人應自高雄市○○區○○路七九一號二樓二之二室房間遷出並返還予被上訴人，暨應自民國九十九年四月八日起至返還上開房間之日止，按月給付被上訴人新臺幣貳仟元部分，併該二部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用由上訴人負擔五分之一，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：伊向訴外人童莉莉承租高雄市○○區○ ○路791 號2 樓以上房屋（下稱「系爭房屋」），租賃期間 自民國97年9 月20日起至102 年9 月20日止。伊並同意童莉 莉將2 樓2-2 室房間（下稱「系爭房間」）無償借給其妹妹 即上訴人使用至98年9 月20日止。詎上訴人於使用期限屆至 後經多次催告均拒不搬遷，伊自得依民法第962 條規定，請 求上訴人遷讓返還系爭房間。又上訴人自98年9 月21日起， 無合法權源使用系爭房間，無法律上原因獲得相當於每月租 金新臺幣（下同）4,000 元之利益，致伊受有損害，伊自得 依民法侵權行為及不當得利之法律關係，請求上訴人自98年 9 月21日起至交還系爭房間之日止，按月給付4,000 元等語 。並於本院聲明：駁回上訴人之上訴
二、上訴人則以：伊係經訴外人童莉莉授權使用系爭房間，且系 爭房間非屬被上訴人承租範圍。再者，被上訴人於98年9 月 間，即已將系爭房屋1 樓通往2 樓的門鎖更換，伊已無法上 樓，自無占用系爭房間之可能。詎原審竟判決伊敗訴，為此 爰提起本件上訴等語為辯，並於本院聲明：㈠原判決關於命 上訴人將系爭房間遷讓返還予被上訴人，並應自98年9 月21 日起至遷讓返還系爭房間之日止，按月給付被上訴人2,000 元部分，暨該部分假執行之宣告並訴訟費用之裁判，均廢棄
。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請 均駁回。
三、原審判決上訴人應將系爭房間遷讓返還予被上訴人，並應自 98年9 月21日起至遷讓返還系爭房間之日止，按月給付被上 訴人2,000 元，並駁回被上訴人其餘請求，就被上訴人敗訴 部分，未據被上訴人聲明不服，已告確定。
四、兩造不爭執之事實：
㈠被上訴人於97年9 月1 日向訴外人童莉莉承租系爭房屋，租 賃期間自國97年9 月20日起至102 年9 月20日止。 ㈡上訴人迄98年9月20日止，確占有使用系爭房間。五、本件依兩造之陳述，爭執之重點應為：㈠系爭房間是否為被 上訴人承租範圍？㈡兩造間是否存有使用借貸契約或其他法 律關係？期限至何時為止？上訴人主張自98年9 月21日起， 仍有權使用系爭房間，有無理由？㈢上訴人現有無占用系爭 房間？被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭房間有無理由？ ㈣被上訴人得否請求上訴人至遷讓返還系爭房間之日止，按 月給付2,000 元？
六、經查：
㈠系爭房間是否為被上訴人承租範圍？
查本件被上訴人於97年9 月1 日向訴外人童莉莉承租系爭房 屋，租賃期間自97年9 月20日起至102 年9 月20日止等節， 為兩造所不爭執，並有租賃契約在卷可稽。上訴人雖主張系 爭房間非屬被上訴人承租範圍，上訴人之姐童莉莉亦到庭證 稱系爭房間確非屬被上訴人承租範圍，惟此為被上訴人所否 認，且上開租賃契約已載明被上訴人所承租之範圍為「高雄 市○○區○○路791 號2 樓以上」，並未將系爭房間排除在 承租範圍之外，而租賃標的物之範圍屬租賃契約之重要事項 ，如當事人確有合意將部分租賃標的物排除在租賃契約範圍 外，依社會常情，均會記載在租賃契約中，然本件上開租賃 契約並無相關記載，上訴人與證人所述，與租賃契約及社會 常情不符，自不足採信。況上訴人於原審審理時係抗辯稱： 伊僅知童莉莉有向被上訴人借用該房間，童莉莉沒有提到借 用期間，伊認為租賃期間即使用期間等語（見原審100 年2 月11日言詞辯論筆錄，原審卷52頁），亦徵被上訴人抗辯稱 爭房間係其承租範圍為可採。
㈡兩造間是否存有使用借貸契約或其他法律關係？期限至何時 為止？上訴人主張自98年9 月21日起，仍有權使用系爭房間 ，有無理由？
①按稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方 於無償使用後返還其物之契約；借用人應於契約所定期限屆
滿時；以契約訂定向第三人為給付者，要約人得請求債務人 向第三人為給付，其第三人對於債務人，亦有直接請求給付 之權，民法第464 條、第470 條第1 項前段、第269 條分別 定有明文。
②本件被上訴人主張童莉莉於租賃契約締結後，曾向其商借系 爭房間供上訴人使用，伊則同意借用1 年即至98年9 月20日 止等語，雖為上訴人所否認，並抗辯稱使用借貸期間應為被 上訴人與童莉莉租賃契約所訂之整個租賃期間等語，惟上訴 人既於原審審理時陳稱：伊僅知童莉莉有向被上訴人借用該 房間，童莉莉沒有提到借用期間等語如前述，則被上訴人與 童莉莉應係就系爭房間，締結無償借予上訴人使用之利益第 三人契約，上訴人因此得受之利益，應以被上訴人與童莉莉 間之約定為基礎。而被上訴人主張其與童莉莉約定使用期間 僅為1 年，亦即自97年9 月20日起至98年9 月20日止，為上 訴人所否認，依舉證責任分配原則，上訴人自應就被上訴人 與童莉莉間，自98年9 月21日仍有締結使用借貸契約至租賃 期間屆滿為止，其仍有權使用系爭房間之有利於己之事實， 負舉證責任。乃上訴人並未舉證其實以說，自難認其主張自 98年9 月21日起，仍有權使用系爭房間為有理由。 ㈢上訴人現有無占用系爭房間？被上訴人請求上訴人遷讓返還 系爭房間有無理由？
①占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物，民法第96 2 條前段定有明文。又當事人主張有利於己之事實者，就其 事實有舉證之責任；民事訴訟法第277 條前段亦有規定明確 。故主張他人侵奪其占有者，自須就該他人侵奪其占有之事 實加以舉證，始得對之主張民法第962 條占有物返還請求權 。
②本件被上訴人主張上訴人迄今仍無權占有使用系爭房間乙節 ，為上訴人所否認，並抗辯稱被上訴人於98年9 月間，即已 將系爭房屋1 樓通往2 樓的門鎖更換，自無占用系爭房間之 可能等語，則依上開規定及說明，被上訴人自應就上訴人自 98年9 月21日起，仍占有使用系爭房間而侵奪其占有迄今之 有利於己事實，負舉證責任。對此，被上訴人雖提出98年10 月27日、99年3 月29日及99年5 月5 日，3 次通知上訴人使 用系爭房間期限屆至暨催告上訴人給付租金之存證信函影本 佐證，惟依上訴人所提出99年4 月28日通知被上訴人之存證 信函所載，上訴人係指摘被上訴人於99年4 月8 日將系爭房 間門鎖更換致其無法進出系爭房間（原審卷36頁），對照被 上訴人於99年5 月5 日發給上訴人之存證信函上確有記載： 台端要使用2 樓房間，請於上班時間打電話給本人，本人會
開門等語（見原審卷6 頁），堪認上訴人於上開發給被上訴 人之存證信函中所指摘，即被上訴人於99年4 月8 日將系爭 房間門鎖更換，或於本院審理中，補充陳述上開存證信函中 所稱門鎖更換，係指被上訴人將系爭房屋1 樓通往2 樓的門 鎖更換等語（見本院100 年9 月15日準備程序筆錄，本院卷 73頁），為可採信。上訴人於本院審理時，分別抗辯稱其自 98年9 月、10月間起，即無法上樓使用系爭房間等云云，尚 乏依據。
③本件被上訴人既於99年4 月8 日將系爭房屋1 樓通往2 樓的 門鎖更換，致上訴人無法上樓使用系爭房間，則上訴人自99 年4 月8 日起，對系爭房間即喪失支配管理領力，而再無侵 奪被上訴人占有之可能。本件上訴人無權占有使用系爭房間 之時間，應僅為98年9 月21日起至99年4 月7 日止。因而， 被上訴人起訴請求上訴人遷讓返還系爭房間，即無所據。 ㈣被上訴人得否請求上訴人至遷讓返還系爭房間之日止，按月 給付2,000 元？
①按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，此觀同法第 179 條規定自明。故其得請求之不當得利範圍，應以他方所 受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，而無權占有 他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念 ，有最高法院61年臺上字第1695號判例可參。本件上訴人自 98年9 月21日起至99年4 月7 日止，既仍繼續使用系爭房間 ，自係侵害被上訴人對系爭房門之管理及使用權，是被上訴 人主張上訴人因而受有相當於租金之利益，致其受有相當於 租金之損害，應返還其所受利益，依前開說明，自屬有據。 ②再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價額年息10％為限，土地法第97條固定有明文。惟該條之立 法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄 抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額， 超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。」，故上開 土地法限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基 本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之 需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為 保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以 避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住 宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營 業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及 生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。又營業 用房屋類皆座落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納
之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商 業利益，自非一般居住用房屋可比。且營業用房屋之承租人 原非經濟上之弱者，尤以連鎖企業，挾其龐大資金、巿場優 勢，已為經濟上之強者，又可獲取相當之利潤，更無立法限 制租金額之必要；況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本 之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其 享有鉅額利潤，要非立法之原意；復就土地法第三章房屋及 基地之立法結構觀之，土地法第94條第1 項、第96條規定所 稱之房屋類皆指住宅而言；再我國經濟現屬已開發國家，房 屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契 約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮 。故土地法第97條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房 屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨，最高法 院92年度台簡上字第20號判決可資參酌。
③查系爭房屋，為屋齡逾30年之房屋，使用情形兼具營業及住 家，99年課稅現值為371,300 元，有高雄市政府工務局（76 ）高市工建築使字第04107 號使用執照及高雄市稅捐稽徵處 99年房屋稅繳款書在卷可稽。又被上訴人向童莉莉承租系爭 房屋2 樓以上之範圍，包含2 樓至5 樓共4 層樓，每月租金 8,000 元，原告自費做隔間裝潢及衛浴設備，將每1 層樓分 隔成3 個房間作為轉租他人使用，系爭房間面積約3 坪等情 ，有原告與童莉莉之租賃契約影本在卷足憑，復為兩造所不 爭執。另上訴人占有使用系爭房間期間，係用以經營美容、 護膚事業，有被上訴人於原審所提出之系爭房間門口照片附 卷為證（原審卷37頁），上訴人於原審亦對此未加爭執，則 上訴人占有系爭房間作為商業使用享受商業上之特殊利益， 依前開說明，所約定之租金自不受土地法第97條規定之限制 。本院審酌上情，認被上訴人請求上訴人於98年9 月21日起 至99年4 月7 日止，按月給付相當於租金之不當得利4,000 元，於2,000 元之範圍內，尚屬適當，逾此部分，尚屬無據 。
七、綜上所述，本件被上訴人起訴請求上訴人遷讓返還系爭房間 ，並自98年9 月21日起至交還系爭房間之日止，按月給付4, 000 元，於上訴人自98年9 月21日起至99年4 月7 日止，按 月給付被上訴人2,000 元部分，即合計給付13,200元（2,00 0 ×6+ 2,000×18/30 ）之範圍內，為有理由，應予准許。 逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。原審判決（除確定 部分外）於命上訴人自98年9 月21日起至99年4 月7 日止， 按月給付被上訴人2,000 元（即合計13,200元），並依職權 宣告假執行部分，並無違誤，上訴意旨指摘原審判決此部分
不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。至原審判 決（除確定部分外）命上訴人應自系爭房間遷出並返還予被 上訴人，暨應自99年4 月8 日起至返還上開房間之日止，按 月給付被上訴人2,000 元部分，併該2 部分假執行之宣告， 尚有違誤，上訴人指摘原審判決此部分不當，求予廢棄改判 ，為有理由，應由本院予以廢棄改判如主文第2 項所示。七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第436 條之1 第3 項、第450 條、第449 條第1 項、第 79條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 10 月 31 日
民事第二庭審判長法 官 朱玲瑤
法 官 楊詠惠
法 官 劉傑民
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 100 年 10 月 31 日
書記官 林宜璋