臺灣高等法院民事裁定 100年度抗字第1265號
抗告人 柯慶長
陳欣怡
上列抗告人因與相對人神明會玉石宮保生大帝等間准予為管理行
為事件，對於中華民國100年6月20日臺灣士林地方法院100年度
聲字第188號裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文
原裁定廢棄，發回臺灣士林地方法院。
理 由
一、按「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數 及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾 三分之二者，其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平 者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。前二項所定 之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲 請，以裁定變更之」，民法第820條第1、2、3項定有明文。 是依民法第820條第3項規定聲請法院變更管理方式時，應以 共有人間已存在既有之管理方法為前提，否則即不符聲請之 要件。
二、抗告人聲請及抗告意旨略以：坐落新北市○里區○○里○段 ○○段77、77-3、77-4、82地號土地（下分稱系爭77、77-3 、77-4、82地號土地，合稱系爭土地），為伊等與相對人神 明會玉石宮保生大帝（下稱玉石宮）、張進文、張晟榮、張 金龍、張家祥（下稱張進文等4人）共有，應有部分如原法 院民國100年4月18日聲請狀附表所示。又相對人等前與連金 華、連水生、張慶福、連登（下稱連金華等4人）簽訂私有 耕地三七五租約，由連金華等4人共同承租系爭77地號土地 （嗣分割出系爭77-3、77-4地號土地）、系爭82地號土地各 4分之1，並按耕作位置分管，嗣連金華、連水生、連登均死 亡，由其等繼承人於98年9月4日完成變更承租人及續租之登 記。然承租人已停止耕作多年，連登及連水生甚以其等承租 部分供他人興建違章廟宇使用，且自伊等取得系爭土地後， 承租人等亦未曾支付地租。因應有部分達1/2之玉石宮目前 無任何管理員及組織可供協調，其他共有人即相對人張進文 等4人則為張慶福之子，自難期待其等同意為共有物之管理 行為，況張進文等4人與伊等之應有部分合計後，亦未符合 民法第820條第1項應過半數之標準，是本件共有物已陷於無 法管理之狀況。為此依民法第820條第3項規定，請求准予伊 等就系爭土地提出終止租佃、辦理爭議調解及終止租佃契約 訴訟之管理行為。惟原裁定竟以系爭土地未經共有人以契約 約定或多數決決定或法院裁定定其管理方法，無從依民法第
820條第3項規定變更為由駁回伊之聲請。然民法第820條第3 項規定之立法理由就「原定之管理」並未限於須屬98年1月 12日修法後同條第1項所定之多數決管理或第2項所定之經法 院調整之管理，且該條之立法目的既在於救濟修法前共有物 之管理不明狀態，依類推適用之法理及民法第1條之規定， 應寬認包括修法前管理狀態之持續已有侵害共有權益等情事 變更之情形。且現有歷來存在之管理現狀相較於民法第820 條第1項規定之多數決管理，更應屬「原定之管理」。且本 件確有原定之管理因情事變更而無法達成多數決管理之事實 。爰提起抗告請求廢棄原裁定，並准就系爭土地由抗告人提 出終止租佃及辦理爭議調解、終止租佃契約訴訟之管理行為 等語。
三、經查，相對人玉石宮等2人於42年1月1日將系爭土地出租予 連金華等4人，並分別簽訂臺灣省臺北縣私有耕地租約八訊 字第47號、八訊字第48號、八訊字第49號、八訊字第50號， 其等並按耕作位置分管系爭土地。連金華、連水生、連登死 亡後，其等繼承人並於98年9月4日完成變更承租人及續租之 登記等情，有前開租約及地籍圖謄本附卷可稽（見原法院卷 第19-23頁）。則依前情觀之，系爭土地於共有人間能否謂 無一已存在之既有管理方法，即非無疑。又玉石宮就系爭土 地之應有部分為1/2，而觀前開租約係由玉石宮等2人為出租 人，則於簽約時出租人之應有部分必已逾1/2，且依98年1月 23日修正前之民法第820條第1項規定「共有物，除契約另有 訂定外，由共有人共同管理之」，復參酌系爭土地謄本上所 載（見原法院卷第8-17頁），抗告人係於98年2月12日始以 買賣為原因取得系爭土地所有權應有部分各3/8，其他共有 人除玉石宮以外則均係於99年5月4日始因贈與而取得系爭土 地之應有部分各1/32等情，前開租約於42年簽訂時甚可能即 係由系爭土地當時之共有人全體所訂立。則在未經調查前能 否謂系爭土地無經共有人多數決決定或全體同意而定其管理 方法之情，亦非無疑。原法院未就前情詳為審認，遽以系爭 土地未經共有人以契約約定或多數決決定或法院裁定定其管 理方法，無原定之管理方法可資變更為由，裁定駁回抗告人 之聲請，依法自有未合。抗告意旨指摘原裁定不當，求予廢 棄，非無理由。又系爭土地之租約於訂立時是否為共有人以 多數決決定後與承租人簽訂？或為當時之共有人全體所訂立 ？系爭土地上之管理是否有因情事變更難以繼續之情？應如 何變更管理方法？等事實均有發回原法院就近調查之必要。 爰由本院將原裁定廢棄，發回原法院另為妥適之處理。裁定 如主文。
中 華 民 國 100 年 10 月 11 日
民事第十八庭
審判長法 官 湯美玉
法 官 李慈惠
法 官 胡宏文
正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新台幣１千元。
中 華 民 國 100 年 10 月 11 日
書記官 洪雪娥