返還價金等
臺灣高等法院(民事),上易字,100年度,92號
TPHV,100,上易,92,20111018,1

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臺灣高等法院民事判決         100年度上易字第92號
上 訴 人 即 賴薛秀英
附帶被上訴人
       賴虹伶
上二人共同
訴訟代理人  吳啟玄律師
       吳啟豪律師
複代理人   彭若鈞律師
被上訴人即  張沛栩
附帶上訴人
訴訟代理人  張仁興律師
       王正豪律師
複代理人   李芳宜律師
上列當事人間返還價金等事件,上訴人對於中華民國99年11月29
日臺灣士林地方法院99年度訴字第427 號第一審判決提起上訴,
被上訴人為附帶上訴,並為訴之追加,本院於100年9月27日言詞
辯論終結,判決如下:
主 文
原判決除確定部分外廢棄。
上開廢棄部分,被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。附帶上訴及追加之訴均駁回。
第一審訴訟費用(確定部分除外),由上訴人負擔百分之六十,餘由被上訴人負擔。第二審訴訟費用,關於上訴部分,由上訴人負擔,關於附帶上訴及追加之訴部分,由被上訴人負擔。 事實及理由
壹、程序方面:
一、按在第二審為訴之變更或追加,非經他造同意,不得為之, 但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者 ,不在此限,民事訴訟法446 條第1 項、第255 條第1 項第 2 款、第3 款定有明文。被上訴人即附帶上訴人於原審原請 求上訴人即附帶被上訴人給付新臺幣(下同)178 萬元,經 原審判命上訴人給付128 萬元後,除就其敗訴部分(按即50 萬元部分)提起附帶上訴外,另於本院追加請求上訴人再給 付40萬元,並均追加請求自起訴狀繕本送達翌日起算之利息 ,核屬訴之追加,然其僅擴張應受判決事項之聲明,且請求 之基礎事實,均為上訴人受領被上訴人所給付之買賣價款已 無法律上之原因,應將之返還予被上訴人,其基礎事實同一 ,依上開規定,上訴人所為訴之追加,應予准許。二、次按當事人於第二審不得提出新攻擊或防禦方法,但如不許 其提出顯失公平者,不在此限,民事訴訟法第447 條第1 項



第6 款定有明文。被上訴人於本院始主張系爭買賣契約係經 兩造合意解除,非由上訴人一方解除,上訴人不得沒收被上 訴人已付之價金,其受領被上訴人所給付之價金並無法律上 之原因,核屬新攻擊防禦方法之提出,惟系爭買賣契約究係 兩造合意解除,抑或經上訴人合法解除,攸關上訴人得否沒 收被上訴人所給付之價金充作違約金之事項,如不許被上訴 人提出,恐將造成系爭買賣契約雖經合意解除,然被上訴人 仍應被課以違約金之結果,而有顯失公平之情形,按之上開 規定,自應許其於本院提出。
貳、實體方面:
一、被上訴人主張:被上訴人於民國98年11月22日與上訴人簽訂 房地產買賣契約書,向上訴人買受坐落新北市○○區○○段 2 小段10-1地號土地及其上4503、4517建號建物(建物門牌 :新北市○○區○○路641 號2 樓、643 號2 樓),約定價 金1,090 萬元,其已依約給付價金218 萬元。被上訴人嗣因 發現系爭房屋因訴外人佳鋐建設股份有限公司(下稱佳鋐公 司)於鄰地施工不當,而存有上訴人早已知悉然於買賣契約 簽訂時刻意隱瞞之土石滑動、地層下陷、瓦斯管斷裂外洩、 房屋龜裂、地基持續傾斜等無法完全修復之瑕疵,致有所顧 慮而遲延給付價金,詎上訴人竟於99年4 月24日主張依系爭 買賣契約第10條第1 項約定解除系爭買賣契約,並沒收被上 訴人已付之價款充作違約金。系爭房屋確存有瑕疵爭議,上 訴人於99年5 月17日始提出佳鋐公司委請臺灣省土木技師公 會98-1619 號鑑定報告,被上訴人有所顧慮致遲延給付價金 ,實符常情,且上訴人如於簽約之際,據實告知系爭房屋有 傾斜之狀況,被上訴人必不會購買該房地,此外,系爭房地 所在區域房價持續高漲,上訴人並未受有損害,其將被上訴 人已付之價款充作違約金,顯屬過高,爰依民法第252 條規 定,請求酌減為40萬元,並依不當得利之法律關係,請求上 訴人返還經酌減後之已付價金餘額178 萬元。並於本院主張 兩造係於原法院勸諭下,協商讓步合意解除系爭買賣契約, 系爭買賣契約非由上訴人一方解除,上訴人不得將被上訴人 已付之價款沒收充作違約金。縱認系爭買賣契約非經兩造合 意解除,然通知被上訴人交付價款者為上訴人,非受託地政 士,依系爭買賣契約第5 條第1 項第2 、4 款約定,被上訴 人並無不依約履行付款義務之情事,上訴人依系爭買賣契約 第10條第1 項約定解除系爭買賣契約,並不合法,其亦不得 將被上訴人已付之價款沒收充作違約金。是上訴人受領被上 訴人所給付之價金218 萬元無法律上之原因,自應將之全數 返還被上訴人,爰依不當得利之規定,追加請求上訴人應再



給付被上訴人40萬元等語。
二、上訴人抗辯:系爭房屋經佳鋐公司委請臺灣省土木技師公會 鑑定結果,認在正常使用情況下,應無安全之虞,系爭房屋 並無被上訴人所稱之瑕疵存在。而依系爭買賣契約第5 條第 1 項約定,被上訴人應於給付第一次款同時,提供貸款必備 文件,並辦理銀行貸款之相關事項,其於98年12月18日發函 催告後,被上訴人雖已交付相關文件,然卻拒絕辦理對保, 系爭貸款無法獲准,顯係可歸責於被上訴人之事由所致,依 系爭買賣契約第5 條第1 項第4 款約定,被上訴人應於受通 知之日起10日內,以現金一次付清尾款,上訴人業以99 年4 月15日答辯狀催告被上訴人於99年4 月24日前辦理對保或付 清尾款,逾期即解除系爭買賣契約,並沒收被上訴人已付之 價款,被上訴人逾期仍未履行,上訴人復以99年7 月1 日準 備書㈠狀再為解除系爭買賣契約之意思表示,並沒收被上訴 人已付之價款充作違約金。被上訴人僅泛稱違約金過高,就 違約金如何過高,迄未舉證以實其說,應認違約金並無過高 情事。況買賣雙方就違約金之約定,既已盱衡自己履約之意 願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀 因素,雙方自應共同遵守,被上訴人既未舉證證明約定之違 約金過高而顯失公平,依私法自治及契約自由原則,自應尊 重兩造之約定,倘予以酌減,豈不鼓勵任意違約?又被上訴 人原應於98年12月給付買賣價金尾款872 萬元,因被上訴人 違約,粗估6-8 個月始能將系爭房地再次售出,以18個月計 算,上訴人因此罹受利息654,000 元、管理費67,320元、水 電費9,000 元、地價稅3,716 元、房屋稅22,500元之損害。 此外,上訴人因被上訴人違約支出律師費7 萬元、紐西蘭來 回機票10萬元、仲介費872,000 元,更因被上訴人違約,為 本件訴訟耗費心力,其損害以10萬元計算,合計罹受1,798, 536元之損害,原審判決後,被上訴人拒不交還權狀等相關 文件,致上訴人遲未能處分系爭房屋,損害仍持續發生與擴 大,上訴人沒收被上訴人已付價款中之168 萬元(2,180,00 0 -500,000=1,680,000 ) 充作違約金,其違約金並無過 高情事等語。
三、本件經原審判決上訴人應給付被上訴人128 萬元,而駁回被 上訴人其餘之訴。上訴人就原審判命其給付超過50萬元之部 分(按即78萬元部分,1,280,000 -500,000 =780,000 ) 提起上訴,其餘部分(按即50萬元部分),未聲明不服,該 部分已告確定。並上訴聲明:㈠原判決關於命上訴人給付超 過50萬元之部分廢棄。㈡上開廢棄部分,駁回被上訴人在第 一審之訴及假執行之聲請。被上訴人則答辯聲明:駁回上訴



。被上訴人就其敗訴部分提起附帶上訴,並為訴之追加,其 附帶上訴及追加聲明:㈠原判決不利於被上訴人部分廢棄。 ㈡上開廢棄部分,上訴人應再給付被上訴人50萬元,及自起 訴狀繕本送達翌日即99年3 月3 日起至清償日止,按年息5% 計算之利息。㈢上訴人應再給付被上訴人40萬元,及自起訴 狀繕本送達翌日即99年3 月3 日起至清償日止,按年息5%計 算之利息。上訴人則答辯聲明:駁回附帶上訴及追加之訴。四、兩造不爭執之事項:
㈠被上訴人於98年11月22日向上訴人購買系爭房地,已繳付第 一期款109 萬,第二期款109 萬,合計218 萬元。 ㈡系爭房屋並無被上訴人起訴狀所載沉陷傾斜之瑕疵。五、兩造之爭點及本院之判斷:
㈠系爭買賣契約是否經兩造合意解除?
按當事人主張有利於己之事實者,就其事實有舉證之責任, 民事訴訟法第277 條前段定有明文。而契約之合意解除為契 約行為,係以第二次契約解除第一次契約,須雙方當事人意 思表示合致,始足當之。被上訴人主張系爭買賣契約係經兩 造合意解除,並未舉證以實其說,就上訴人抗辯系爭買賣契 約業經其合法解除一事,原未加以爭執,甚或於原審審理時 陳稱:「主張系爭房屋並無瑕疵,被告解除契約合法有效, 但請求違約金酌減」等語(原審卷第148 頁),顯見兩造始 終無合意解除系爭買賣契約之要約或承諾,被上訴人主張系 爭買賣契約係經兩造合意解除,上訴人不得將被上訴人已付 之價金沒收充作違約金,應將之全數返還被上訴人,核非可 採。
㈡系爭買賣契約是否經上訴人合法解除?
⒈按「買方(按即被上訴人)應依受託地政士通知之日期親自 完成辦理開戶、對保並授權金融機構將核貸金額逕予撥入賣 方(按即上訴人)指定之帳戶或由受託地政士通知雙方會同 領款交付」、「倘因可歸責於買方之事由,致貸款無法獲准 時,買方應於受託地政士通知日起10日內以現金一次付清」 ,系爭買賣契約第5 條第1 項第2 、4 款約定甚明。上訴人 於98年12月18日以存證信函催告被上訴人交付貸款所需文件 ,被上訴人雖交付相關文件,然因拒絕辦理對保,致金融機 構未能核撥貸款,為被上訴人所不爭,並有存證信函在卷可 稽(原審卷第44-49 頁)。而上訴人嗣以99年4 月14日答辯 狀再次催告被上訴人應於99年4 月24日前辦理對保或付清尾 款,同時表明如於期限內不履行,契約即解除,而為附停止 條件之解除契約之意思表示,亦為被上訴人所是認,並有99 年4 月14日答辯狀附卷足憑(原審卷第83-85 頁)。被上訴



人未依限履行,則條件成就,系爭買賣契約即發生解除之效 力,系爭買賣契約業經上訴人合法解除,堪予認定。 ⒉被上訴人雖主張通知其辦理對保或付清尾款之人並非受託地 政士,依系爭買賣契約第5 條第1 項第2 、4 款約定,其無 依約履行之義務,上訴人不得解除系爭買賣契約等語。然兩 造始為系爭買賣契約之當事人,得催告被上訴人辦理對保或 付清尾款之人原為上訴人,系爭買賣契約第5 條第1 項第2 、4 款記載:「應依受託地政士通知之日期親自完成辦理開 戶、對保」、「買方應於受託地政士通知日起10日內以現金 一次付清」,僅兩造約定受託地政士亦得代上訴人通知被上 訴人辦理對保或付清尾款而已,非謂上訴人即無通知或催告 被上訴人履行付款或契約所定各項義務之權,凡此,觀諸系 爭買賣契約第10條第1 項明定被上訴人不依約履行付款或契 約所定其他各項義務時,上訴人得限期催告履行即明,被上 訴人以通知其對保或付款之人非受託地政士為由,主張其無 依約履行之義務,自不足採。
㈢上訴人得否將被上訴人已付之價金沒收充作違約金?約定違 約金是否過高?違約金若干始屬相當?被上訴人得請求返還 之金額為何?
⒈按民法第250 條就違約金之性質,區分為損害賠償預定性質 之違約金及懲罰性違約金。前者乃將債務不履行債務人應賠 償之數額予以約定,亦即一旦有債務不履行情事發生,債務 人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額 之多寡,均得按約定違約金請求債務人支付,此種違約金於 債權人無損害時,不能請求。後者係以強制債務之履行為目 的,確保債權效力所定之強制罰,故如債務人未依債之關係 所定之債務履行時,債權人無論損害有無,皆得請求,且如 有損害時,除懲罰性違約金,更得請求其他損害賠償(最高 法院83年度臺上字第2879號判決意旨參照)。系爭買賣契約 第10條第1 項約定:「買方不依約履行付款或契約所定其他 各項義務者,即為買方違約,賣方得限期催告履行,逾期仍 不履行,即得予解除契約,並將已收之價款全數沒收,充作 違約罰金」,復於同條第4 項約定:「違約發生後,除依前 項約定辦理外,受損害之一方,並得請求損害賠償」,約明 被上訴人違約時,上訴人除得沒收被上訴人已付之價款充作 違約金外,仍得就其因被上訴人違約所生之損害請求被上訴 人賠償之,揆諸前揭說明,系爭違約金應屬懲罰性質,而非 損害賠償額預定性質。被上訴人因未依約履行對保或付款義 務而有違約情事,既如前述,上訴人主張其得依系爭買賣契 約第10條第1 項約定沒收被上訴人已付之價款充作違約金,



自非無據。
⒉又約定之違約金額過高者,法院得減至相當之數額,民法第 252 條定有明文,此於違約金之作用為懲罰抑為損害賠償額 之預定,均有適用(最高法院50年臺抗字第55號判例意旨參 照)。而懲罰性違約金之約定,係以強制債務之履行為目的 ,而對於不履行債務之一方所加之制裁。於債務不履行時, 債務人除須支付違約金外,關於其因債之關係所應負之一切 責任均不受影響,則債權人除得請求支付違約金外,並得請 求履行原定債務,或請求不履行之損害賠償。故系爭違約金 是否相當,須依被上訴人不履行債務之原因,及是否合乎衡 平原則等情形,以為酌定標準,至上訴人因被上訴人不履行 債務所得主張之損害賠償債權,既不因有此違約金約款而受 影響,自不得將其實際所受損害額多寡,列入酌定之標準。 本院斟酌被上訴人係因對佳鋐公司施工鄰損事件是否肇致系 爭房屋有傾斜之瑕疵產生疑義而違約,並考量系爭違約金係 屬懲罰性質,惟依系爭買賣契約第10條第1 項約定,被上訴 人之履約程度愈低,其應負擔之違約金愈低,履約程度愈高 ,反應負擔較高之違約金,此約定顯然有失衡平等情,認上 訴人將被上訴人已付之價款218 萬元全數沒收充作違約金, 實屬過高,應酌減為90萬元,始屬相當。
⒊承上,上訴人依系爭買賣契約第10條第1 項約定得沒收充作 違約金之金額,應酌減為90萬元,其收取超過90萬元之部分 (即128 萬元,2,180,000 -900,000 =1,280,000 )無法 律上之原因,被上訴人依民法第179 條規定請求上訴人返還 不當得利,於128 萬元之範圍內,為有理由,逾此範圍之請 求,不應准許。又上訴人已於本院審理中將被上訴人已付價 款中之128 萬元返還被上訴人,為兩造所不爭(本院卷第10 4 頁),則上訴人已無再為給付之義務,上訴人抗辯原審判 命其給付超過50萬元之部分,不應准許,核屬有據,被上訴 人主張上訴人應再給付90萬元,洵非正當。
六、綜上所述,系爭違約金應酌減為90萬元,上訴人收取超過90 萬元之部分無法律上之原因,應將該超過部分(128 萬元) 返還被上訴人,茲上訴人已於本院審理中返還128 萬元予被 上訴人,則上訴人已無再為給付之義務。從而,被上訴人依 民法第179 條規定,請求上訴人給付178 萬元,為無理由, 應予駁回。原審未及審究而判命上訴人應給付128 萬元,尚 有未洽,上訴意旨就原審判命上訴人給付超過50萬元之部分 指摘原判決不當,求予廢棄改判,為有理由,爰予廢棄改判 如主文第2 項所示。至原審駁回被上訴人其餘請求部分,核 無違誤,被上訴人就此部分提起附帶上訴,指摘原判決不當



,求予廢棄改判,為無理由,應駁回其附帶上訴。又被上訴 人於本院追加請求上訴人再給付40萬元,及自起訴狀繕本送 達翌日即99年3 月3 日起至清償日止,按年息5%計算之利息 ,並就附帶上訴部分,追加請求自起訴狀繕本送達翌日即99 年3 月3 日起至清償日止,按年息5%計算之利息,亦非有理 ,應駁回其追加之訴。
七、本院雖將原判決除確定部分外廢棄,改判駁回被上訴人該部 分之訴,惟上訴人係於本院審理中將被上訴人已付價款中之 128 萬元返還被上訴人,被上訴人於原審所為之訴訟行為, 按當時之訴訟程度,為其伸張權利所必要,上訴人於本院所 為之訴訟行為,則非其防禦權利所必要,爰依民事訴訟法第 81條第2 款、第1 款規定,酌量情形命上訴人負擔第一審( 確定部分除外)、第二審關於上訴部分一部或全部之訴訟費 用,附此敘明。
八、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據,經 審酌後,核與本判決之結果不生影響,爰不另一一論述,併 予敘明。
九、據上論結,本件上訴為有理由,附帶上訴、追加之訴,為無 理由,依民事訴訟法第450 條、第449 條第1 項、第81條第 2 款、第81條第1 款、第85條第1 項前段、第78條,判決如 主文。
中 華 民 國 100 年 10 月 18 日
民事第十四庭
審判長法 官 林金村
法 官 王麗莉
法 官 陳秀貞
正本係照原本作成。
被上訴人如不服本判決,應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀,其未表明上訴理由者,應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀(均須按他造當事人之人數附繕本)上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀;委任有律師資格者,另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項(詳附註)所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
上訴人不得上訴 。
中 華 民 國 100 年 10 月 19 日
書記官 葉國乾
附註:
民事訴訟法第466條之1(第1項、第2項):對於第二審判決上訴,上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴



人或其他法定代理人具有律師資格者,不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親,或上訴人為法人、中央或地方機關時,其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者,亦得為第三審訴訟代理人。

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參考資料
佳鋐建設股份有限公司 , 台灣公司情報網