臺灣高等法院民事判決 100年度上易字第613號
上 訴 人 王德山
莊煜煌
黃賢豐
李富宗
王騰虎
上五人共同
訴訟代理人 江仁俊律師
被上訴人 張金發
訴訟代理人 張立業律師
陳泰溢律師
上列當事人間返還房屋事件，上訴人對於中華民國100 年5 月20
日臺灣桃園地方法院99年度訴字第1896號第一審判決提起上訴，
本院於100 年10月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人王德山於民國97年4 月25日向被上訴 人承租坐落桃園縣中壢市○○段公坡小段604-9 地號土地上 門牌號碼：桃園縣中壢市○○路211 號1 樓之房屋，約定租 金每月新臺幣（下同）25,000元，租賃期間自97年5 月1 日 起至100 年4 月30日止。租賃期間屆滿後，除被上訴人同意 繼續出租外，上訴人王德山應無條件返還系爭房屋。未經被 上訴人同意，上訴人王德山不得將系爭房屋權利全部或一部 出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用，如有違反 ，被上訴人得隨時收回系爭房屋。上訴人王德山已於100 年 3 月24日表示即便租期屆滿，其仍將拒絕返還房屋，顯有到 期不履行之虞，被上訴人自得提起將來給付之訴，本於租賃 物返還請求權，請求上訴人返還系爭房屋。又上訴人王德山 未經被上訴人同意，先則將系爭房屋轉租予上訴人莊煜煌開 設酒藏餐飲店，嗣復與上訴人莊煜煌、黃賢豐、李富宗、王 騰虎合夥經營該餐飲店，上訴人王德山所為，應認係屬轉租 ，且轉租之效力不得對抗被上訴人，被上訴人除得依系爭租 賃契約約定請求上訴人王德山返還系爭房屋外，並得依民法 第767 條規定請求上訴人莊煜煌、黃賢豐、李富宗、王騰虎 返還系爭房屋。就上訴人王德山部分，先位請求上訴人王德 山應自100 年5 月1 日起將系爭房屋全部返還被上訴人，備 位請求上訴人王德山應將系爭房屋全部返還被上訴人。就上 訴人莊煜煌、黃賢豐、李富宗、王騰虎，請求上訴人莊煜煌
、黃賢豐、李富宗、王騰虎應將系爭房屋全部返還被上訴人 等語。（原審判決上訴人王德山應自100 年5 月1 日起將系 爭房屋全部返還被上訴人，上訴人莊煜煌、黃賢豐、李富宗 、王騰虎應將系爭房屋全部返還被上訴人，而為上訴人全部 敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並答辯聲明： 上訴駁回。
二、上訴人抗辯：被上訴人於起訴前即已將系爭土地之所有權及 未辦保存登記建物之事實上處分權移轉予訴外人統宇電研股 份有限公司（下稱統宇公司），依民法第425 條規定，統宇 公司當然繼受出租人即被上訴人行使或負擔由租賃契約所生 之權利義務，原出租人即被上訴人不得更行終止系爭租賃契 約，請求承租人即上訴人王德山返還租賃物。又原出租人即 被上訴人已非系爭房屋之事實上處分權人，其亦不得本於民 法第767 條規定主張無權占有，請求上訴人莊煜煌、黃賢豐 、李富宗、王騰虎返還系爭房屋。被上訴人依系爭租賃契約 、租賃物返還請求權、民法第767 條、第962 條規定請求上 訴人返還房屋，均無理由等語。並上訴聲明：㈠原判決廢棄 。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。三、兩造不爭執之事項：
㈠上訴人王德山於97年4 月25日向被上訴人承租坐落桃園縣中 壢市○○段公坡小段604-9 地號土地上門牌號碼：桃園縣中 壢市○○路211 號1 樓之房屋，約定租金每月25,000元，租 賃期間自97年5 月1 日起至100 年4 月30日止。租賃期間屆 滿後，除被上訴人同意繼續出租外，上訴人王德山應無條件 返還系爭房屋。未經被上訴人同意，上訴人王德山不得將系 爭房屋權利全部或一部出借、轉租、頂讓或以其他變相方法 由他人使用，如有違反，被上訴人得隨時收回系爭房屋（原 審卷第6-8 頁）。
㈡系爭房屋現由上訴人合夥經營酒藏餐飲店，營利事業登記登 載由上訴人莊煜煌獨資經營（原審卷第9 頁、第38-39 頁） 。
㈢被上訴人於99年8 月31日與訴外人吳震緯簽訂土地買賣契約 書，將系爭房地出售予吳震緯，並依其指示將系爭土地移轉 登記予統宇公司，將系爭房屋之納稅義務人變更為統宇公司 （本院卷第84-89 頁、第96-97 頁）。四、兩造之爭點及本院之判斷：
被上訴人主張其得依租賃物返還請求權、民法第767 條規定 請求上訴人返還系爭房屋，為上訴人所否認，並以前詞置辯 ，是本件所應審究者為：㈠系爭租賃契約有無民法第425 條 規定之適用？被上訴人得否本於租賃物返還請求權，請求上
訴人王德山返還系爭房屋？㈡被上訴人得否行使民法第767 條物上請求權，請求上訴人莊煜煌、黃賢豐、李富宗、王騰 虎返還系爭房屋？茲論述如下：
㈠系爭租賃契約有無民法第425 條規定之適用？被上訴人得否 本於租賃物返還請求權，請求上訴人王德山返還系爭房屋？ ⒈按民法第425 條所定所有權讓與不破租賃之原則，應以所有 權移轉業已生效為其要件。不動產所有權依法律行為移轉者 ，非經登記，不生效力，原審既認定系爭房屋未為保存登記 ，縱令屬於郭某所有，於出租後贈與被上訴人，無從辦理所 有權移轉登記，自難認被上訴人已取得系爭房屋之所有權， 應無民法第425 條規定之適用（最高法院69年臺上字第720 號判例意旨參照）。上訴人王德山向被上訴人承租之標的為 系爭房屋，不包括系爭土地，系爭房屋為未辦保存登記建物 ，為被上訴人所不爭（本院卷第49頁反面），並有系爭租賃 契約在卷可憑（原審卷第6-8 頁）。系爭房屋既為未辦保存 登記建物，縱被上訴人於出租後、租賃期間屆滿前將之出售 予吳震緯，並將系爭房屋納稅義務人變更為統宇公司，吳震 緯或統宇公司亦無從取得系爭房屋之所有權，揆諸前揭說明 ，系爭租賃契約尚無民法第425 條規定之適用，則吳震緯、 統宇公司並未與承租人即上訴人王德山發生租賃關係，亦未 繼受出租人即被上訴人行使或負擔租賃契約所生之權利義務 ，被上訴人仍為系爭租賃契約之出租人，上訴人抗辯依民法 第425 條規定，被上訴人不得更行行使租賃物返還請求權， 尚不足採。
⒉系爭租賃期間自97年5 月1 日起至100 年4 月30日止，被上 訴人於99年11月25日起訴時，上訴人王德山依租賃契約應履 行返還租賃物之時期雖未屆至。然被上訴人於租賃期間屆滿 前，即以存證信函表示不再續租，有存證信函在卷可憑（本 院卷第80頁）。而上訴人王德山已於原審審理時表明即便租 期屆滿，其仍將拒絕返還房屋，顯有到期不履行之虞，觀諸 原審100 年3 月24日言詞辯論筆錄亦明（原審卷第33頁）。 此外，系爭租賃期間於原審言詞辯論終結前亦已屆至，則於 租賃期間屆滿後，上訴人王德山即負有返還租賃物之義務。 茲系爭租賃契約並無民法第425 條規定之適用，被上訴人仍 為系爭租賃契約之出租人，業詳前述，被上訴人本於租賃物 返還請求權，請求上訴人王德山於租賃期間屆滿時返還系爭 房屋，核屬有據。
⒊關於上訴人王德山部分，被上訴人先位之訴既有理由，就其 備位之訴，本院自無庸再予審究，併予敘明。
㈡被上訴人得否行使民法第767 條之物上請求權，請求上訴人
莊煜煌、黃賢豐、李富宗、王騰虎返還系爭房屋？ ⒈按違章建築物雖為地政機關所不許登記，尚非不得以之為交 易之標的，原建築人出賣該建築物時，依一般規則，既仍負 有交付其物於買受人之義務，買受人因受領交付而取得事實 上處分權（最高法院50年臺上字第1236號判例、91年度臺上 字第2154號判決意旨參照）。被上訴人於99年8 月31日與吳 震緯簽訂土地買賣契約書，將系爭房屋一併出售予吳震緯， 並依其指示將系爭房屋之納稅義務人變更為統宇公司，固有 系爭土地買賣契約書、房屋納稅義務人變更異動資料為憑（ 本院卷第84-89 頁、第96-97 頁）。惟依系爭買賣契約第9 條第2 款約定，被上訴人於點交前應排除承租人、第三人（ 按即上訴人）之占有，系爭房屋現仍由上訴人占有，迄未點 交予吳震緯或統宇公司，為兩造所不爭，依上所述，吳震緯 或統宇公司因未受領交付而未取得系爭房屋之事實上處分權 。吳震緯或統宇公司既未取得系爭房屋之事實上處分權，系 爭房屋由被上訴人起造，其所有權由被上訴人原始取得，復 有使用執照存根在卷可稽（原審卷第35頁），被上訴人自仍 得行使民法第767 條之物上請求權，上訴人抗辯被上訴人已 非系爭房屋之事實上處分權人，不得本於民法第767 條有所 主張，難以憑採。
⒉系爭房屋係上訴人王德山於97年4 月25日向被上訴人租得， 其於98年11月1 日將租得之系爭房屋與上訴人莊煜煌、黃賢 豐、李富宗、王騰虎合夥經營酒藏餐飲店，為兩造所不爭， 並有系爭租賃契約書、合夥契約附卷足憑（原審卷第6-8 頁 、第38-39 頁）。上訴人王德山既將其租得之系爭房屋與上 訴人莊煜煌、黃賢豐、李富宗、王騰虎合夥營商，此項房屋 之租賃權，已由上訴人王德山所有變更為上訴人公同共有， 系爭租賃契約之當事人顯有變更，應認為轉租。茲上訴人王 德山未經被上訴人同意，不得私自將系爭房屋權利全部或一 部出租、轉借、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋，為 系爭租賃契約第8 條所明定（原審卷第7 頁），上訴人王德 山未經被上訴人同意，將系爭房屋與上訴人莊煜煌、黃賢豐 、李富宗、王騰虎合夥營商，而有轉租情事，其轉租對被上 訴人不生效力，上訴人莊煜煌、黃賢豐、李富宗、王騰虎即 屬無權占有。上訴人莊煜煌、黃賢豐、李富宗、王騰虎占有 系爭房屋既無正當權源，系爭房屋由被上訴人原始取得所有 權，因吳震緯或統宇公司迄未取得系爭房屋之事實上處分權 ，被上訴人仍得行使民法第767 條之物上請求權，復如前述 ，則被上訴人依民法第767 條規定請求上訴人莊煜煌、黃賢 豐、李富宗、王騰虎返還系爭房屋，洵屬正當。
五、綜上所述，系爭租賃契約並無民法第425 條規定之適用，吳 震緯或統宇公司迄未取得系爭房屋之事實上處分權，被上訴 人仍為系爭租賃契約之出租人及系爭房屋之所有權人，其自 得行使租賃物返還請求權、民法第767 條之物上請求權。從 而，被上訴人本於租賃物返還請求權，請求上訴人王德山於 租賃期間屆滿時即自100 年5 月1 日起返還系爭房屋，及依 民法第767 條規定，請求上訴人莊煜煌、黃賢豐、李富宗、 王騰虎返還系爭房屋，均有理由，應予准許。原審為被上訴 人勝訴之判決，並依職權宣告假執行，核無違誤。上訴意旨 指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴 。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 審酌，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此 敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條、第85條第1 項前段，判決如主文。中 華 民 國 100 年 10 月 25 日
民事第十四庭
審判長法 官 林金村
法 官 王麗莉
法 官 陳秀貞
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 100 年 10 月 25 日
書記官 葉國乾