臺灣高等法院民事判決 100年度上易字第120號
上 訴 人 林恆良
被上訴人 宜蘭五穀廟
法定代理人 黃榮華
訴訟代理人 羅明宏律師
上列當事人間請求調整租金事件，上訴人對中華民國99年12月10
日臺灣宜蘭地方法院98年度訴字第417號第一審判決提起上訴，
本院於100年9月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、程序方面：
經查宜蘭市○○段巽門小段262之1地號土地（下稱系爭土地 ）地上權人原為訴外人林阿助，嗣原審共同被告林福蓮與上 訴人分別於民國63年、90年間先後取得地上權如附表編號一 、二所示。則林福蓮與上訴人所有系爭地上權之範圍既為確 定可分，並可單獨轉讓，顯非不可分，則本件訴訟標的對於 林福蓮與上訴人並無合一確定之必要，故上訴人之上訴效力 並不及於林福蓮，合先敘明。
二、被上訴人主張：宜蘭市○○段巽門小段262之1地號土地為被 上訴人所有，上訴人與原審共同被告林福蓮於系爭土地上設 有如附表所示之地上權（下稱系爭地上權），並分別起造地 上建物出租予第三人（建物門牌號碼均詳如附表）。上訴人 雖自陳於民國97年間已繳納地上權租金新台幣（下同） 6,500元，惟系爭土地位處宜蘭縣宜蘭市○○路上，緊鄰宜 蘭市○○○道之中山路、神農路、舊城南路等五叉路口，交 通便利，距宜蘭火車站、宜蘭演藝廳、中山公園、宜蘭縣治 館、宜蘭酒廠均在500公尺範圍內，附近更有台灣東部最大 賣場「新月廣場」、家樂福、麥當勞，週邊各種商店林立， 為逛街觀光人潮必到之地，極具商業機能，地價高昂。被上 訴人需繳納高額地價稅，而上訴人將地上物出租第三人收取 豐厚之租金，卻僅繳納低廉地租，極不合理，故有調整之必 要。被上訴人曾於97年12月25日致函上訴人表示調整租金， 然未獲同意。爰類推適用民法第442條規定，起訴請求調整 系爭地上權年租金，改按系爭土地申報地價總額年息10％作 為計算標準等語（原審判命原審共同被告林福蓮與上訴人分 別於被上訴人所有如附表編號一、二所示土地之地上權租金 ，應自98年1月1日起，均調整為每年依該土地年度申報地價 年息7%計算，並駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部
分提起上訴。被上訴人與原審共同被告林福蓮就其敗訴部分 均未提起上訴，業經確定）。並答辯聲明：上訴駁回。三、上訴人則以：兩造未就系爭地上權約定支付地租，上訴人從 未繳納租金予被上訴人，被上訴人自無從請求調整租金。又 系爭土地登記謄本之「地租」欄為空白，並未記載地租金額 ，且林阿助於38年12月間申請設定地上權登記時，係由當時 「五穀廟管理人即神農里長蘇耀南」親筆書寫證明書簽名蓋 章，並協助其填寫建築改良物情形填報表，且房屋土地保證 書之末端里長處亦有其蓋章證明，則當時被上訴人之管理人 既對地上權之設定內容（即無租金）未異議，足認被上訴人 同意為無租金之約定。嗣於63年10月14日上訴人之父即訴外 人林為新辦理移轉登記時，因地上物建造申請案抄錄而得之 「宜蘭五穀廟（管理人：林加冬）土地使用權同意書」，亦 同意無償使用。且當時為取得地上權，有捐贈被上訴人金錢 。至於上訴人每年11月間繳納之「地上權設定使用費6,500 元」，係林阿助於設定之時與被上訴人約定，以每年提撥土 地增值稅準備金及補貼繳納地價金之性質，繳納一定金額予 被上訴人。故兩造間既無租金之約定，即無民法第442條之 規定之適用。此外系爭土地位於住宅區，商業價值不及商業 區，且地上建物老舊，鄰近之一樓店面，多年來均作為自用 住宅或自營小本生意之商店。又自日治時代以來，系爭土地 即為宜蘭首善之區；至最近開幕之新月廣場已營業年餘，然 上訴人之住宅及店面觀光人潮均未有變化或因此而有豐厚之 租金收取。上訴人並非經商，於系爭土地上之建物亦作自用 住宅之用，嗣後雖曾出租，但未及半年亦因無法經營倒閉等 語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢 棄。㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。四、兩造不爭執之事實：
㈠宜蘭市○○段巽門小段262之1地號土地為被上訴人所有。 ㈡上訴人之被繼承人林為新與原審共同被告林福蓮就上開土地 設有如附表所示之地上權，應有部分各為1/2。林為新、林 福蓮於64年間分別在系爭土地上起造門牌號碼宜蘭市○○路 ○段152號、150號（即宜蘭段巽門小段814、813建號）之三 層樓鋼筋混凝土加強磚造建物。嗣經上訴人於90年間繼承林 為新取得上開地上權及152號建物居住使用。 ㈢被上訴人於97年12月25日以宜蘭十支郵局第327號存證信函 通知上訴人表示自97年度起調整系爭土地租金為每平方公尺 790.4元。上訴人於98年1月5日以宜蘭縣政府郵局第1號存證 信函通知被上訴人表示不同意其調高租金。
五、兩造爭執要點為：㈠被上訴人得否類推適用民法第442條規
定，請求上訴人給付地上權租金並調整租金數額？㈡被上訴 人得請求調整給付之年租金為何？茲就兩造爭點及本院得心 證理由分述如下：
㈠被上訴人得否類推適用民法第442條規定，請求上訴人給付 地上權租金並調整租金數額？
⒈按35年10月2日公布施行土地登記規則第17條本文規定： 「登記，應由權利人及義務人共同聲請之，權利人如因特 殊情形，不能覓致義務人共同聲請登記時，得由權利人陳 明理由填具保證書，呈請單獨聲請登記。」第32條第1項 則規定：「證明登記原因文件或土地權利書狀不能提出時 ，應取鄉鎮保長或店鋪之保證書。」經查訴外人林阿助於 38年間向宜蘭縣政府宜蘭地政事務所聲請辦理系爭土地之 地上權登記，並提出「建築物改良物填報表」，載明該建 築改良物坐落系爭土地，而「建物所有權人姓名」欄載明 為林阿助並有其印文，至於「土地所有權人姓名」欄則僅 載明為「五穀廟地管理人……」，但並無任何簽名或印文 ，有該填報表影本可稽（見原審卷一第75頁）。林阿助復 提出四鄰出具之「房屋土地登記保證書」，由保證人保證 坐落系爭土地上之木造建物確為林阿助所有，因基地係五 穀廟所有，而管理人林澤蔡早已死亡，迄未再選任新管理 人，無法會同申請等語，有該保證書影本可按（見原審卷 一第79頁）。林阿助又提出宜蘭市神農里里長蘇耀南出具 之證明書，證明所示建物確為林阿助所有，亦有證明書影 本可稽（見原審卷一第80頁）。而依「他項權利登記聲請 書」所示，系爭地上權存續期間為「自38年12月15日起不 定」，至於「地租或利息」欄則為空白，且「證照書據」 欄亦載明：「每年地租金（空白）元」。又該項地上權登 記之聲請人雖載明為林阿助與所有權人「五穀廟管理林澤 蔡」，但「申請人」欄則僅有林阿助之印文，並無「所有 權利人五穀廟管理林澤蔡」之簽名或印文，有該聲請書影 本可證（見原審卷一第81、82頁）。則據此足證因五穀廟 即被上訴人之管理人死亡，尚未選任新管理人，故林阿助 遂依35年10月2日公布施行之土地登記規則第17條、第32 條等規定，檢具四鄰保證書及里長保證書為證明文件，單 獨向宜蘭縣宜蘭地政事務所申請辦理地上權設立登記。從 而系爭地上權既非由地上權人林阿助與土地所有人宜蘭五 穀廟合意共同提出聲請而設定之地上權，則系爭「他項權 利登記聲請書」雖未載明系爭地上權定有地租，惟據此僅 足以證明地上物所有人片面聲請地上權登記，並無相對人 可約定地租，尚不足以證明雙方已積極達成合意設定系爭
地上權為無償。是被上訴人此部分主張，應屬有據。 ⒉上訴人雖辯稱：系爭地上權設定時，被上訴人之實際管理 人為訴外人蘇耀南，而蘇耀南業以里長身分出具證明書， 故地上權人與土地所有人已合意設定為無償地上權云云。 然被上訴人當時既無合法之管理人，且蘇耀南亦未以系爭 土地所有人之管理人身分代理被上訴人與訴外人林阿助共 同提出申請書而設定系爭地上權，卻僅以神農里里長身分 出具證明書，證明地上建物確屬林阿助所有而已，有如前 述，則據此尚不能認為雙方合意設定無償地上權。是上訴 人此部分所辯，並不足採。
⒊經查上訴人於90年間，因附表所示原因取得地上權如附表 編號二所示，為兩造所不爭執。而地上權固不以支付地租 為必要，當事人就地上權固可為支付地租之約定，亦得為 無償之約定。惟上訴人自陳每年11月均按被上訴人要求給 付6,500元，以補貼被上訴人繳納地價稅，復由被上訴人 登載於廟方帳冊等語，並為被上訴人所不爭執。而上訴人 又主張系爭土地屬於住宅區，每年地價稅為7,848.91元， 並提出宜蘭市都市計劃土地使用分區（或公共設施用地） 證明書影本為證（見本院卷第44頁），亦為被上訴人所不 爭執。則上訴人既然每年給付6,500元予被上訴人，且該 等金額與地價稅金額並不相符，上開金錢並非足供繳納地 價稅之用；從而其名稱雖非「租金」，惟實質上即為設定 系爭地上權之對價，衡情即屬於地租。況且上訴人亦曾於 98 年1月5日致函被上訴人表示：「本人所有之建物…… 每年11月均按雙方合意準時繳納新台幣6,500元整為地上 權設定之使用費……又貴廟未經雙方協議，97年起片面調 高為4萬6,376元，為無效之意思表示，本人聲明不予同意 ……」等語，有存證信函影本可稽（見原審調解卷第18頁 ），足證上訴人亦認為每年給付6,500元予被上訴人，其 性質屬於設定系爭地上權之對價。易言之，因為上訴人為 系爭地上權人，因此始給付被上訴人上開金錢；若上訴人 並非系爭地上權人，則無庸給付上開金錢，足見最初地上 權人即訴外人林阿助雖未與被上訴人約定地租，但嗣後已 由雙方同意以支付地價稅名目為使用系爭土地之對價，雙 方已合意改變原意而成立有償之地上權。至於本院另案87 年度上易字第82號判決並非判例，對於本院並無拘束力， 自不能為有利於上訴人之認定。是上訴人此部分所辯，併 不足採。
⒋又地上權人與土地所有人合意而設定有償地上權者，地上 權之地租與租賃契約之租金，固屬不同，然就其因使用土
地而支付金錢為對價之點言之，則二者實相類似。而民法 第442條規定：「租賃物為不動產者，因其價值之昇降， 當事人得聲請法院增減其租金；但其租賃定有期限者，不 在此限」。其立法理由則為：「按不動產之價值，在經濟 流通之社會，常多變動，因之租賃之價值，遂亦時有昇降 。其租賃之定有期限者，當事人自有遵守期限之義務，無 論該租賃物價值昇降如何，均不得於期限內請求增減租金 ，此屬當然之事。若為不定期限之租賃，則租賃物價值昇 高時，出租人勢必聲請增加租金，租賃物價值降落時，承 租人亦必聲請減少租金，昇降愈繁，糾紛愈甚。故法律規 定得向法院聲請增減其租金，所以免當事人之爭議，而期 增減之允當也。」從而在不定期限地上權之情形，亦應類 推該項規定之適用，以就不動產之使用收益為合理分配， 並符合效率之要求。惟99年2月3日修正前民法第835條並 無相同於民法第442條之規定，即屬於法律漏洞，應予以 填補。故關於民法第442條之規定，於地上權地租之增加 ，亦應類推適用（司法院院字第986號解釋意旨參照）。 ⒌從而訴外人林阿助即原地上權人早年片面聲請地上權登記 ，雖然並未一併登記系爭地上權之地租，但並非合意設定 為無償地上權，嗣已合意變更為有償，有如前述。則本院 審酌地上權人因設定地上權而獲有使用土地之利益，土地 所有權人則需忍受地上權人之用益，並參酌系爭地上權設 定後，系爭土地周圍環境發展日益繁榮、交通便捷，且系 爭土地公告現值於80年7月為每平方公尺1萬2,966元，迄 98年1月已高達3萬5,280元，翻漲約達3倍，有地價第二類 謄本在卷可稽（見原審卷一第307頁），則系爭土地用益 之情事已有變更，顯非約定為有償地上權之當時所得預料 ，併依前述第三點所述，從而被上訴人主張類推適用民法 第442條規定，調整系爭地上權地租，即屬有據。上訴人 雖辯稱系爭土地應繳每年地價稅僅為7,848.91元，並未增 加負擔云云；惟被上訴人須忍受上訴人占有系爭土地，而 不能就系爭土地另作其他經濟效益更高之利用，衡情亦屬 增加負擔。是上訴人所辯，並不足採。
㈡被上訴人得請求調整給付之年租金為何？
⒈按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。而依土 地法施行法第25條規定，土地法第97條規定之土地價額係 指法定地價而言，又依土地法第148條規定，土地所有權 人依土地法所申報之地價為法定地價；另依土地法第105 條規定，同法第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之
。是城市地方建築基地之租金亦應以土地申報地價年息10 ％為上限。惟基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎 外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利 用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較 ，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額（最高 法院68年台上字第3071號判例參照）。
⒉經查系爭土地位於宜蘭縣宜蘭市○○路○段，上訴人在系 爭土地上有門牌號碼為「宜蘭市○○路○段152號」（即宜 蘭段巽門小段814建號）之3層樓鋼筋混凝土加強磚造建物 （該建物為其被繼承人林為新於64年間起造）居住使用。 而上開建物直接鄰接神農路，可做為店面使用，並鄰近宜 蘭市○○○道之中山路、神農路、舊城南路等五叉路口， 交通便利，距宜蘭火車站、宜蘭演藝廳、中山公園、宜蘭 縣治館、宜蘭酒廠均在500公尺範圍內，附近更有大賣場 即新月廣場、家樂福、麥當勞，週邊各種商店林立，道路 旁亦多作為商店使用等情，已據原法院宜蘭簡易庭於調解 程序中勘驗現場屬實，有勘驗筆錄、現場照片、宜蘭縣宜 蘭地政事務所土地複丈成果圖、宜蘭市街道圖可稽（見原 審98年度宜簡調字第54號卷第80至88、92至93、346、348 、349頁）。且上訴人所有建物之1樓曾於99年4月5日出租 作為雞排店使用，上訴人復自陳月租為1萬5,000元或1萬 7,000元，有言詞辯論筆錄可證（見原審卷一第338頁）。 又被上訴人另案請求系爭土地另設定之地上權人調整租金 ，經本院另案99年度上易字第40號判決認定該地上物均屬 陳舊老屋，僅供自行居住或祠堂使用，經濟效益非鉅，且 位處狹窄之巷弄內，僅得供機車通行等情，因此酌定其地 租依系爭土地申報地價年息5％標準調整，有該判決影本 在卷可稽（見本院卷第66至73頁），與本件案情尚屬有間 。則本院審酌上開一切情狀，認為上訴人所有地上物經濟 價值較高，故系爭地上權之地租應依系爭土地申報地價年 息7%標準而為調整為適當。
六、綜上所述，被上訴人請求系爭地上權租金應自98年1月1日起 調整為依系爭土地每年申報地價年息7%計算，應予准許。原 審為被上訴人勝訴之判決，並無不合。上訴意旨仍執陳詞， 求予廢棄改判，為無理由，應予駁回上訴。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據， 經本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述 ，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 10 月 11 日
民事第七庭
審判長法 官 鄭三源
法 官 梁玉芬
法 官 邱 琦
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 100 年 10 月 12 日
書記官 廖艷莉
附表：
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│編號│地上權│設定土│設定地號土│地上權權利│ 地上權設定 │地上權登記日期│地上權繼受之沿革（│
│ │人 │地地號│地之面積（│範圍及登記│ 權利範圍、 │及收件字號 │原地上權人：林阿助│
│ │ │ │平方公尺）│地租金額 │ 存續期間 │ │） │
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│ 一 │林福蓮│宜蘭市│824 │一、權利範│一、設定面積│1.63年10月4日 │1.63年間權利範圍 │
│ │ │宜蘭段│ │圍：1/2 （│ ：117.35│ 宜都字第 │ 1/3繼承自訴外人 │
│ │ │巽門小│ │登記1/3、 │ 平方公尺│ 003675號。 │ 林阿助取得。 │
│ │ │段262 │ │1/6）。 │二、存續期間│2.63年10月14日│2.其餘2/12自訴外人│
│ │ │之1地 │ │二、地租金│ ：不定期│ 宜都字第 │ 林聰火、林木榮取│
│ │ │號 │ │額：空白 │ 限 │ 003728 │ 得。 │
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│ 二 │林恆良│同上 │同上 │一、權利範│均同上 │90年8月21日宜 │63年間訴外人林聰火│
│ │ │ │ │圍：1/2。 │ │登字第131272號│、林木榮分割繼承自│
│ │ │ │ │二、地租金│ │ │訴外人林阿助，同年│
│ │ │ │ │額：空白 │ │ │讓渡予訴外人林為新│
│ │ │ │ │ │ │ │，90年間林恆良分割│
│ │ │ │ │ │ │ │繼承自林為新取得地│
│ │ │ │ │ │ │ │上權。 │
└──┴───┴───┴─────┴─────┴──────┴───────┴─────────┘