給付租金
臺灣臺南地方法院(民事),訴字,100年度,55號
TNDV,100,訴,55,20111031,2

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　 100年度訴字第55號
原　　　告　方寶玉
即反訴被告
訴訟代理人　程泓璋
　　　　　　王正宏律師
被　　　告　凱萌股份有限公司
即反訴原告
法定代理人　吳東璟
訴訟代理人　吳振榮
上列當事人間請求給付租金事件，經本院於民國100年9月26日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣捌萬參仟伍佰貳拾陸元，及自民國一００年一月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用新臺幣叁仟零玖拾元由原告負擔；反訴訴訟費用新臺幣伍仟貳佰玖拾元，由反訴被告負擔新臺幣捌佰捌拾貳元，其餘由反訴原告負擔。
本判決第二項部分得假執行。但反訴被告如以新臺幣捌萬參仟伍佰貳拾陸元為反訴原告預供擔保後，得免為假執行。反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
一、本件改依通常程序審理：
㈠按因建築物或其他工作物定期租賃或定期借貸關係所生之爭 執涉訟者，不問其標的金額或價額一律適用簡易程序，民事 訴訟法第427條第2項第1款定有明文；第2項之訴訟，案情繁 雜或其訴訟標的金額或價額逾第1項所定額數十倍以上者， 法院得依當事人聲請，以裁定改用通常訴訟程序，並由原 法官繼續審理，亦為同條第5項所明定。
㈡查本件原告請求被告給付土地及廠房租金訴訟，核屬前揭民 訴訟法第427條第2項第1款所定因建築物定期租賃關係所生 之爭執涉訟事件，不問其標的金額或價額，原應一律適用簡 易程序。惟於本院依簡易程序審理期間（即原案號99年度南 簡字第684號，以下簡稱南簡卷），被告以原告違反租約事 由抗辯，並對原告提起反訴請求損害賠償，因本反訴兩造之 主張及答辯案情，甚為繁雜，業經徵詢兩造同意由本院裁定 改用通常訴訟程序審理（見本院100年度訴字第55號卷宗〈



下稱訴卷〉第6頁審理筆錄），合先敘明。
二、原告訴之變更、追加、撤回：
㈠次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求 之基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者， 不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有 明文。又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被 告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回，被告於 期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期 日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日 起，十日內未提出異議者，視為同意撤回。復分據民事訴訟 法第262條第1項、第4項規定。
㈡經查：
⒈本件原告請求被告給付租金事件，前曾聲請本院核發99年 度司促字第10747號支付命令，命被告給付新臺幣（下同 ）128,519元，及自民國99年4月1日起至清償日止，按算 週年利率百分之5計算之利息，因被告於法定期間內提出 異議，應以支付命令之聲請視為起訴（見上開支付命令卷 ）。
⒉又本件審理期間，原告請求之金額或事項，先後變更、追 加或部分撤回如下：
⑴99年8月25日審理期日，原告追加請求被告給付167,513 元，利息則減縮自支付命令聲請狀送達被告翌日起算（ 南簡卷第12頁）。
⑵原告以99年9月7日民事準備狀，除仍請求被告給付167, 51 3元外，遲延利息起算日再減縮自該書狀繕本送達被 告翌日起算，並追加請求被告遷讓交還租賃物（南簡卷 第57頁以下）。
⑶兩造嗣於99年11月10日書立切結書合意終止租約，被告 於翌日（11日）將租賃物返還原告，原告再以99年12月 28日民事追加聲明狀，追加請求被告給付租約終止前欠 繳之租金及電費合計280,955元（南簡卷第148頁以下） 。
⑷本院100年1月10日審理期日，原告除以言詞撤回請求被 告遷讓交還租賃物部分（訴卷第5頁），經被告於該期 日到場，未為同意與否之表示，亦未自該期日起10日內 提出異議，依前揭民事訴訟法第262條第4項規定，視為 同意撤回，發生撤回效力；原告併於同一期日再變更請 求被告給付220,955元（同卷第5-1頁）。至此，原告請 求之金額始告確定。
⒊經核原告所為之上述變更或追加，其請求之基礎事實均同



一，均係本於同一租賃關係而為，且就請求金額增減部分 ，亦屬擴張或減縮應受判決事項聲明，依前揭規定，均應 准許。
三、被告提起反訴：
㈠再按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原 告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；又反訴之標的 ，應與本訴之標的及被告防禦方法相牽連，民事訴訟法第25 9條、第260條第1項分別定有明文。
㈡本件原告依據兩造租賃關係請求被告給付租金，被告則以原 告有違反租約事由資為抗辯，並於本訴言詞辯論終結前，反 訴請求原告賠償違約損害，被告反訴標的與其於本訴之防禦 方法自相牽連，應堪認定。是依前揭反訴規定，本件被告提 起之反訴，亦為合法，併此敘明。
乙、實體方面
壹、本訴部分：
一、原告主張如下：
㈠被告向原告承租坐落臺南市○○區○○段1617-3號土地及廠 房（下稱系爭房地），原約定租賃期間自98年7月l日起至 103 年6月30日止，共計5年，每月租金30,000元，應於每月 1日以前給付之（下稱系爭租約）。詎被告自98年8月l日起 即未依約給付完整租金。本件審理期間，兩造已於99年11月 10日書立切結書合意終止租約，被告並於翌日點交返還租賃 物予原告，計算至兩造於99年11月10日終止租約日為止，被 告尚積欠之租金及電費，合計258,755元（參照訴卷第7頁原 告求償金額明細表，原告總求償費用280,955元，扣除押金 22,200元部分，即為原告請求被告給付之租金及電費合計 258,755元）。
㈡對被告答辯所為陳述：
⒈原告就廠房漏水處已完成修繕，並無未達修繕標準之情事 ：
⑴按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出 租人負擔；租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要， 應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人 修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止 契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣 除之，民法第429條第1項及第430條分別定有明文。 ⑵原告就出租廠房之漏水問題，經被告反映後，已於98年 7月委託專業師傅進行多次修繕，由被告存證信函及答 辯狀內容，均可知悉原告就此等問題已為積極且善盡責 任之處理。




⑶被告雖指述原告之修繕未達標準，以致於98年8月7日至 9日莫拉克颱風期間，因廠房漏水造成被告冷凍庫受損 ，進而造成被告公司設備及儲藏物品、原物料、庫存成 品等損害。然於莫拉克颱風前，並非全無降雨，被告並 未指出廠房有發生漏水情事，而莫拉克颱風所帶來之豪 雨，對南臺灣造成傷害至鉅，已非人力所能預料或控制 ，是因莫拉克颱風侵台所發生之漏水情事，乃該颱風帶 來之雨量超乎人力所能估計範圍，並非原告未盡修繕義 務所致。而以原告對系爭廠房所進行之多次修繕，可知 原告有誠意滿足被告對於租賃物之要求，被告所述不實 。故於莫拉克颱風期間，原告廠房漏雨情事，實屬天災 ，難以歸責原告。
⑷又依前開規定，被告如認為原告就廠房之修繕未達其所 要求之標準，當應先就此等情事通知原告，並要求進行 修繕或自行修繕，被告在未通知修繕之情形下，主張原 告未盡修繕義務，實有未洽。
⒉系爭廠房確實位於工業區，並有獨立重電：
⑴系爭廠房所坐落之關廟區○○段1617-3地號土地，使用 分區為工業區（乙種），此有台南縣關廟鄉公所都市計 畫土地使用分區證明書可證，系爭土地及廠房確實位於 工業區。
⑵又所謂重電即為工業用電，須與台灣電力股份有限公司 （下稱台電公司）訂定契約，約定所需使用馬力。系爭 廠房可供被告公司獨立使用之經常契約容量為重電8馬 力，原告確有供應被告工業用電之事實。兩造簽約時， 被告並未告知需多少馬力之工業用電，原告於租賃期間 亦表明配合被告辦理調整用電需求，但所需費用應由被 告自行負擔，然被告卻不願辦理，事後主張原告未提供 22馬力重電云云，並無理由。
⒊原告係受系爭房地所有人程榮春之授權，而與被告簽約， 系爭租約之合法性無庸置疑，被告陳稱原告未經所有權人 委託同意而自行出租等情詞，並非屬實。
㈢綜上，聲明請求判決如下（見南簡卷第149頁、訴卷第5.5-1 頁）：
⒈被告應給付原告220,955元。
⒉訴訟費用由被告負擔。
⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯如下：
㈠被告自98年7月l日起向原告承租系爭房地，雙方於98年6月 16 日簽訂租賃契約。兩造簽約前，曾多次針對廠房漏水修



繕進行協商，原告答應於被告承租後將廠房漏水處完成修繕 ，修復標準為被告所要求之下雨不漏水為原則。原告雖於98 年7月份請鐵皮廠商進行修繕多次，但遇雨仍多處漏水，經 被告多次反應，原告仍無法達到簽約時所承諾之修繕標準， 終於98年8月7日至9日莫拉克颱風期間，因廠房嚴重漏水， 造成被告冷凍庫設備及儲藏物品、原物料、庫存成品等多項 損害。
㈡又原告於廠房出租期間，曾於廠房外牆懸掛出租告示牌，清 楚標示「位於工業區、有獨立重電」之廣告字樣。被告簽約 前亦曾口頭詢問原告有關廠房所配置之重電馬數，經原告答 覆該廠房有申請重電22瓩，但因長時間未使用，故已向電力 公司申請降低至8瓩等語，並向被告承諾簽約後會將重電馬 數恢復至原22瓩，以供被告使用。但兩造簽約後，被告屢次 遭電力公司以用電超過約定容量而加收超約罰款，經向電力 公司查詢獲悉因原告申請降低用電容量期限已超過2年，無 法採用恢復馬數之方式復電，必須重新申請重電馬數。被告 多次向原告反應重電問題，原告遲不申請配置簽約前承諾被 告之22瓩重電，造成被告每月均被電力公司處罰巨額超約罰 款（超約附加費）。
㈢兩造曾於98年11月至關廟調解委員會進行調解，被告調解時 已向原告表明若不處理上述廠房漏水及重電問題，被告所受 之損失將由每月租金中扣除。兩造租約長達5年，租金高達 180萬元，被告要求廠房不漏水及配置電力22馬力，為一般 小型製造業廠房最基本要件，修繕與配置重電成本相較於租 金收入，所費不多，原告卻延宕不願解決此二問題。 ㈣兩造簽訂過程中，原告對被告多所隱瞞，經被告查證出租土 地及廠房之所有權人為程榮春，原告並未有任何持分權利， 原告未經程榮春同意，擅自出租他人土地建物予不知情被告 ，收取租金，心態實屬可議。又原告於出租廣告招牌宣稱土 地建物位於工業區，有獨立重電，塑造合法工業廠房之假象 ，但經被告查證，出租土地並未位於政府合法設立之工業區 亦非合法工業用地，部分建物亦非合法建物，已有詐欺嫌疑 。
㈤本件租金爭議，始於兩項事由：其一、原告出租予被告之廠 房，於被告承租後陸續出現嚴重漏水，經被告多次向原告反 應，原告並未善盡修繕責任，造成被告重大損失；其二、原 告出租廠房時隱匿廠房用電及建物之違法情事，原告未善盡 告知義務之情況下，將廠房出租予被告，後經被告查證廠房 為違建，因此無法向台電公司申請合法足量契約用電，造成 被告每月均需繳付大筆超約附加費。因上述兩項情事所造成



之損害金額，被告均於每月應付租金中扣除，已於98年11月 間調解時向原告表達此意。兩造調解未成立後，被告亦持續 將每月被電力公司處罰之超約附加費自租金中扣除。 ㈥茲就廠房漏水造成被告損害及超約附加費罰款之成因及責任 ，再追加敘明如下：
⒈廠房漏水造成被告損害部分：被告承租廠房前，即再三要 求原告應將廠房修繕至「不漏水」之條件；同時，依民法 第429條及第430條之精神，出租人確實有修繕房屋之責任 與義務。原告雖曾令鐵皮師父多次翻修，但乃以最敷衍、 花費最低之方式修繕，僅要求鐵皮師父以矽利康膠填補破 損點，對防治漏水情況並無效果。被告承租後一再向原告 反應此問題，但原告仍遲遲不願面對廠房嚴重漏水問題。 而「修繕」一詞具有「修補完善、完備」之意，原告不思 如何將廠房妥善維修至不漏水，以利被告事業之進行，並 善盡出租人修繕責任，卻一再推委認定自身無修繕不力之 過失。
⒉超約附加費罰款部分：經被告向電力公司查證，原告所提 供之需量契約用電種類為D5，屬台電公司所歸類之「非營 業用低壓需量契約用電」，並非原告所指之合法工業用電 項目。此外，被告亦曾向台電公司關廟營業所查詢如何辦 理恢復或重新申請契約容量至33瓩，經該所人員表示並無 可合法申請之可能性，原因在於原告出租之廠房不具合法 性用途，並進一步說明因原申請合法用電之建物已拆除， 電表已被挪移至單一電線桿上，且亦超過異動時間2年以 上，因此無法再以原電號申請回復33瓩用電容量。此外， 因原告出租廠房為違章建築，亦無法申請任何合法營業用 電。因此，原告陳稱可配合被告辨理復電或申請新電使用 之說法，為單方面陳詞，毫無可行性。原告為廠房出租人 ，理應完全明白廠房特性及合法與否，對無法復電或申請 新電之情事，亦應有所了解。其以欺瞞隱匿事實做法，一 再撇清提供合法用電責任，致被告除需負擔每月被課收超 約附加費罰款外，尚須承擔用電風險及廠房工業安全之疑 慮。
㈦又依據民法100條規定，附條件之法律行為當事人，於條件 成否未定前，若有損害相對人因條件成就所應得利益之行為 者，負賠償損害之責任。被告承租前即要求原告應妥善修復 廠房到不漏水條件，且須恢復原33瓩之用電容量需求。原告 除違反出租人須善盡修繕責任之外，亦未能使被告合法取得 所需用電之條件，致被告所生之損害，原告應負賠償損害責 任。




㈧被告自98年9月起即以存證信函要求原告應儘速處理廠房修 繕及用電要求與安全，甚至主動要求出租人申請調解，期盼 和平、公平且合法解決糾紛。99年6月間每遇大雨仍造成被 告重大損害，被告為免損失越加擴大，乃於10月份再邀集公 正人士參與協商，被告擬付原告8萬元以求和解，原告表示 不願接受此金額，但雙方均同意提前終止租約，被告同意於 99年11月10日前完成搬遷，原告應返還被告押租金37,800 元及代付款項959元，租金亦應計算至99年11月10日止。總 計於98年7月l日至99年11月10日租貸期間，被告應付租金為 490,000元，實付租金為284,905元（參南簡卷第94頁附表二 ，應付金額為約定租金總額，實付金額為被告自行扣除漏雨 損失與超約附加費後之付款總額）。又被告因廠房漏水及超 約附加費之損害總額為338,217元（參南簡卷第93頁附表一 表一），再加計被告已付租金284,905元，總計為623,122元 ，已超過前揭被告應付之租金總額490,000元，被告尚溢付 133,122元。此外，租賃契約之押租金不應列入出租人之收 入（因合約中止時應退還承租人），因此，原告請求金額不 應包含被告未交付之押租金22,200元，並應歸還被告已付之 押租金37,800元。
㈩綜上，聲明請求駁回原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。貳、反訴部分：
一、反訴原告（即本訴被告）主張如下：
㈠反訴原告承租系爭廠房係為生產釣魚相關用品，廠房內放置 生產機具、原物料、包裝材料及成品（以下統稱反訴原告資 產），此為反訴被告所明知。反訴原告資產若遭雨水澆淋浸 漬，勢必導致一定程度之毀損，亦為反訴被告明知或可得預 料。又系爭廠房位於中南部，每年夏季下雨頻繁，反訴被告 知之甚詳。詎反訴被告交付之系爭廠房屋頂老舊，不具防水 防漏之基本功能，自98年8月起，經反訴原告多次反應，反 訴被告卻遲遲無法改善廠房老舊鐵皮屋頂漏水情事，導致反 訴原告於98年8月至99年9月雨期遭逢重大損失。依民法第42 3條、第429條第l項、第430條等規定，及兩造租賃契約書第 11條約定，反訴被告對於系爭廠房未保持合於約定使用之狀 態，亦未善盡修繕責任，違反前述規定及租約約定，反訴被 告對此違約行為所造成反訴原告資產損失，應負損害賠償責 任。
㈡反訴原告因反訴被告違約事由，致生損害金額合計488,564 元（參照南簡卷第181頁，反訴原告提出之「各項損害金額 明細表」），損害項目及金額各如下：
⒈廠房漏水財物損失：反訴被告未履行修繕義務，反訴原告



因廠房漏水所生之原物料、包材、冷凍貨品及設備等財物 損失金額，總計136,851元，說明如下（以下參照訴卷第 121-125頁，反訴原告100年7月13日聲請狀㈡）： ⑴98年8月8日莫拉克颱風期間，因原物料受潮損害、冷凍 貨品損壞及冷凍庫進水毀損維修費部分，共計50,356元 ：
①原物料受潮損害：包含魚粉25公斤(35元/公斤)、蝦 頭粉60公斤(35元/公斤)、麩皮60公斤(7.5元/公斤) 、麵包粉74公斤(6.5元/公斤)，共計3,906元【(25× 35)+ (60 ×35) + (60×7.5) + (74×6.5）＝3,906 元】。上述魚粉每公斤單價為35元（參100年4月18日 民事反訴準備狀㈡證據六第4頁證據，民事反訴狀證 據四之「各項損害金額明細表」誤植為每公斤45元， 業經反訴原告更正）；其餘蝦頭粉、麩皮、麵包粉之 單價證明，參同上民事反訴準備狀㈡證據一。
②冷凍貨品損壞：包含鱔魚卵105斤(170元/斤)、南極 蝦48公斤(75元/公斤)，共計21,450元【(105×170) +(48×75)＝21,450元】。鱔魚卵受損證據參99年12 月31日民事反訴狀財損照片第1-2頁，編號反訴-1 至 反訴-4。單價證明請參同上民事反訴準備狀㈡證據二 （鱔魚卵購入證明）、證據三（南極蝦購入證明）。 ③冷凍庫損害維修費：冷凍庫進水毀損維修費共計25 ,000元，參見99年12月31日民事反訴狀證據三所示之 98 年8月13日維修單。
⑵99年9月18日雨期包材及原物料損壞，共計95,385元： ①包材損壞部分：含紙箱254只(35元/只)，共計8,890 元（即254×35＝8,890元）。紙箱受損證據詳參99年 12 月31日民事反訴狀之財損照片第3-5頁，編號反訴 -5 至反訴-10。紙箱單價證明詳參100年4月18日民事 反訴準備狀㈡證據六.志成紙器廠有限公司出貨證明 書及出貨單。
②原物料損壞部分：含香草粉全毀233公斤(180元/公斤 )、香草粉半毀322公斤(100元/公斤)、魚粉全毀275 公斤(35元/公斤)及麩皮全毀420公斤(6.5/公斤)，共 計86,495元【亦即(233×180) + (322×100) +(275 ×35) + (420×6.5)＝86,495元】。香草粉、魚粉及 麩皮之受損證據參99年12月31日民事反訴狀之財損照 片第6-10頁，編號反訴-11至反訴-19；單價證明詳參 100年4月18日民事反訴準備狀㈡證據六.信銓香料化 學有限公司、喬波企業股份有限公司及鄭智文等出貨



證明書。香草粉半毀部分，反訴原告進貨成本每公斤 180元，此有上述信銓香料化學有限公司出貨證明書 為證，為減少損害金額，反訴原告嗣以每公斤80 元 折價轉售第三人，因此計算每公斤之損害為100元， ，折價轉售部分詳參同上民事反訴準備狀㈡證據四. 被告公司出售香草粉出貨單。
⑶上述⑴、⑵項財產損失，共計136,851元（即50,356 + 95,385＝136,851），均係反訴原告於租賃存續期間因 反訴被告違約未善盡廠房漏水修繕義務所致，反訴被告 應負損害賠償責任。
⒉電費超約附加費部分：反訴被告出租時隱匿廠房違建事實 ，及無法以原電號申請回復足量馬力數或以該廠房申請足 量合法用電等情事，致反訴原告長期暴露於用電安全風險 ，並每月均被台電公司課收超約附加費，共計158,740元 。此乃反訴被告故意隱匿廠房違建事實，致無法申請足量 用電所致，反訴原告支出之超約附加費損害，應由反訴被 告負擔。
⒊提前終止租約搬遷費用：反訴被告於99年9月3日曾寄發存 證信函要求反訴原告遷讓廠房，反訴原告雖認係反訴被告 違約在先，其請求遷讓廠房無理由，惟考量反訴被告無法 妥善解決上述兩項侵害反訴原告權益之情事，為避免損害 與爭端繼續擴大，遂與反訴被告協議於99年11月10日終止 租約，反訴原告業已搬離該廠房，並點交完畢。因原租賃 契約長達5年，各項新設備之配置與成本折舊攤提，均以5 年為計算基礎，因反訴被告未履行契約義務，致反訴原告 不得不提前終止租約搬離，各項設備配置成本亦無法回收 ，反訴原告因搬遷所支出之運輸費用、重新配置設備費用 及搬遷期間之停工營業損失，共計182,447元，亦應由反 訴被告負擔此部分賠償責任。
㈢至反訴原告承租時已交付之押租金338,217元，反訴原告點 交廠房時，已向反訴被告表明可扣抵99年10月份及11月l日 至11月10日之電費，併此說明。
㈣對反訴被告答辯所為陳述：
⒈廠房漏水財物損失部分：反訴被告將廠房漏水全然歸咎於 天災，並非正當，理由如下：反訴被告訂約時明知反訴原 告承租廠房欲作為生產魚飼料等營業目的使用，卻隱匿租 賃標的物屋況不佳，係屬「簡陋房屋」之情，此有臺南縣 稅務局新化分局99年10月22日南縣稅新分二字第09902367 24號函可證。俟反訴原告遷入後發現漏水問題嚴重，並多 次向反訴被告反應，反訴被告既明知出租廠房係屬「簡陋



房屋」，復經反訴原告多次反應修繕方式無法妥善解決漏 水問題，反訴被告未履行確保租賃標的物合於使用狀態之 義務，致反訴原告持續蒙受「小雨小漏、大雨大漏」之苦 ，反將漏水問題全然歸咎於天災，係屬卸責之詞。因此， 反訴原告因租賃物漏水致原物料及機器設備之損害，實與 反訴被告未能履行義務有因果關係，其應負損害賠償責任 。至莫拉克風災固對許多地區造成嚴重災情，然同時、地 段之廠房均未聞有漏水之情，唯獨系爭廠房漏水，乃因反 訴被告前所為之修繕均成效不彰。反訴被告所辯於98 年7 月後即未再接獲反訴原告反應漏水問題之情詞，並非事實 ，實則反訴原告已陸續再提過多次。又由民事反訴狀所提 供之財損照片第5張至第25張，可證明廠房於大雨時之漏 水處，為全面性、廣泛性之漏水危害，實難找到完全不漏 水可全數放置物品之足夠空間。再者，反訴被告所稱請求 金額差異乙節，乃反訴被告之誤解，因反訴原告提出本訴 答辯狀㈠之時間於99年8月，提出民事反訴狀之時間為99 年12月，中間經歷99年9月之巨額漏水損失，反訴原告提 出請求之損失金額並無故意灌水。
⒉超約附加費部分：本件出租廠房出租時，反訴被告於廠房 大門顯耀處掛置「位於工業區有獨立重電」之出租牌示， 故意誤導反訴原告，而後證實廠房屬違章建築，無法復電 。復依反訴被告於99年11月8日開庭陳述：「當初簽訂合 約時有跟被告說，我們願意提供印章配合申請復電手續」 等語。反訴被告既承認簽約時曾允諾配合辦理復電事宜， 以使租賃物合於使用狀態，倘反訴原告明知本件廠房無法 提供重電，即不會承租之，該等內容亦構成雙方合意之重 要內容，依誠信原則，反訴被告不得以租賃契約未詳細記 載該條件，即規避相關契約義務。反訴被告辯稱電費應由 使用者之反訴原告負擔，為試圖規避責任之詞。超約附加 費並非一般電費，乃係廠房違建無法申請復電，導致反訴 原告被罰之費用，該等損失既因反訴被告違反契約義務所 致，應由反訴被告賠償反訴原告此部分損害。
⒊搬遷費部分：反訴原告搬遷原因，乃因被隱瞞而承租簡陋 違章建築廠房，無法申請足夠電量，且遇雨則遭受損失， 為避免損害與爭端擴大，反訴原告不得不提早搬遷，以期 能早日恢復正常營運。該等搬遷費用係因反訴被告違約在 先所致，應由反訴被告負擔。
㈤綜上所述，聲明請求判決：
⒈反訴被告應給付反訴原告488,564元，及自反訴狀繕本送 達反訴被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利



息。
⒉反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
⒊反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告答辯：
關於反訴原告請求賠償廠房漏水財損及用電超約附加費部分 ，反訴被告答辯內容仍引用本訴部分之陳述（見本訴原告主 張第㈡段「對被告答辯所為陳述」欄項記載），抗辯其已將 廠房完成修繕，反訴原告於莫拉克颱風所受損失，為不可抗 力之天災，不能歸責於伊，超約附加費亦不應由其負擔等意 旨。茲就與本訴陳述內容相同部分，不再重複列載，僅就補 充內容整理如下（參訴卷25-31頁反訴答辯狀、139-1 42 頁 反訴答辯續狀及同卷160 -163頁反訴答辯三狀）： ㈠關於房屋修繕問題，兩造訂約之初即約定反訴原告得以押租 金支付修繕費，此有租約可證，反訴原告主張反訴被告不為 修繕或修繕不完全，並無理由：
⒈依兩造租約第5條約定：「乙方（即反訴原告）應於訂約 時，交於甲方新台幣陸萬元作為押租保證金……」，並以 手寫文字加註「由乙方先行支付房屋修繕費用，押金不足 陸萬元部分，另行補齊。」，可知兩造訂立租約時，早已 預見系爭廠房確實有修繕之必要，同時約定承租人之反訴 原告暫不需繳付押租金，並可直接將押租金用以修繕。 ⒉當反訴原告表示有漏水時，反訴被告也委請專業師傅前往 廠房現場，供反訴原告指示修繕，如何修繕及修繕所需費 用，也均由反訴原告指揮施作及繳付，反訴被告並未經手 或參與，反訴原告陳稱修繕不完全，仍舊會漏水云云，將 所有責任推給反訴被告，並無理由。
⒊又依照反訴被告事後取得之修繕單據費用，於八八風災之 前，修繕費用即高達37,800元，且修繕內容也非僅以矽利 康膠修補而已。反訴原告稱其所受損害為於莫拉克颱風期 間及隔年9月18日連續鋒面降雨所導致之損失，既均是在 莫拉克颱風之後，由此可見莫拉克颱風前，反訴原告並無 漏水損失，當可認為在反訴原告指示下，花費3萬多元之 修繕施工確實已達到防水效果。至於莫拉克颱災，為百年 難得一見超大降水，強風豪雨連續數天，乃是不可抗力之 因素，縱有漏水，亦不得歸責於反訴被告，自不得以此論 斷反訴被告有無完成修繕義務，應以距離系爭廠房最近之 沙崙氣象站（歸仁區沙崙里）及崎頂氣象站（龍崎區中坑 里），於98年7月1日至98年7月31日之降水情形判斷。而 由上開氣象站資料比對，98年7月13日沙崙氣象站51㎜、 崎頂氣象站55㎜，98年7月25日沙崙氣象站159㎜、崎頂氣



象站72㎜，98年7月30日沙崙氣象站21.2㎜、崎頂氣象站 63.5㎜，可見租期開始之98年7月間，有發生數次大量降 水情形，然反訴原告並未表示有任何漏水或損失情形，由 此可證明反訴被告提供之廠房符合通常使用之效用。至於 98年8月7日至98年8月10日間，因莫拉克颱風來襲強風豪 雨，短短數日即降下約1000㎜的雨量，乃是天災不可伉抗 力，不可歸責於反訴被告。至反訴原告另主張於98年8 月 13日因漏水致冷凍庫進水損壞部分，依照上開氣象站資料 ，98年8月13日當日並無降雨，自無漏水可能。 ⒋又反訴原告主張於99年9月18日降雨致其受有損失云云， 然而，於98年8月莫拉克颱災後，反訴被告隨即請人進行 修復遭颱風毀損之廠房設施，並全面更新，此有修理單據 及明細可證。是完成八八颱災修復工作後，該廠房即又回 復合乎通常使用效能，並無漏水問題，且依上開氣象站之 降水記錄，於99年1月至8月期間，至少有4天單日超過100 ㎜大量降水情形（即99年6月13、25日；7月26、27日）， 卻未見反訴原告主張廠房漏水情形，由此足證反訴被告在 八八風災後已經完成廠房之修繕義務。反訴原告主張之99 年9月18日當日根本未降雨，亦有上開氣象站資料可資為 證，既然未降雨，即不會漏水，反訴原告此部分主張，亦 無理由。
⒌退萬步言，縱認反訴原告主張其因漏水受有損失，為有理 由，則反訴原告對於颱風天災即將到來，本即應做好防颱 準備，卻未將相關物品做好防護準備及備用電源系統，任 令原物料等因強風豪雨侵襲而受損，當應負與有過失之責 任。
㈡反訴原告之「超約附加費」，不應由反訴被告負擔： ⒈兩造簽約時，反訴原告並未告知須多少馬力之工業用電， 亦未記載於租賃契約內，難認出租人之反訴被告負有提供 足量馬力之責任。且依台電公司所提供之「契約內容量變 更明細表」（戶名：青春樂企業有限公司關廟廠程榮春） 內容可知，系爭廠房於91年、94年間曾調整契約容量至30 瓩，反訴被告僅為一般出租人，對於用電及申請事宜均非 專業，因廠房過去曾經申請增加至較高馬力之用電量，因 此，反訴原告事後表示要求提高使用之馬力數時，反訴被 告基於善意才會誤認，並表示可配合反訴原告辦理調整用 電。故雙方訂約時並未對於用電之使用馬力數特別約定， 反訴被告並無明知無法恢復足量馬力而故意隱匿反訴原告 之情事，反訴原告所稱反訴被告出租時蓄意隱瞞電量一事 ，均非事實。




⒉又觀兩造租賃契約書第15條：「…乙方（即反訴原告）水 電費及營業上必須繳納捐稅自行負擔。」，可知兩造合意 由承租人之反訴原告繳納電費。依「使用者付費」原則， 縱因無法調整電量而生「超約附加費」，惟使用該電力以 供營業者為反訴原告，反訴被告並無使用該電力，故該筆 費用應由實際使用電力營業獲利之反訴原告負擔。反訴原 告事後主張反訴被告應賠償超約附加費云云，自無理由。 ⒊退萬步言，關於反訴原告請求之超約附加費，亦與台電公 司台南區營業處99年10月20日函文所附之附件二資料不符 ，故其請求亦有不實，不足採信。
㈢反訴原告稱因反訴被告未履行契約義務，致其不得不提前搬 離，各項設備配置成本亦無法回收，主張反訴被告應賠償反 訴原告搬遷之運輸費用、重新配置設備費用及搬遷期間停工 損失云云，應為無理由：
⒈反訴被告已履行修繕義務，且莫拉克颱風大量降雨、強風 侵襲造成廠房漏水，實為天災不可歸責於反訴被告，已如 前述。兩造因租金給付問題對簿公堂，反訴原告同意於99 年11月10日前搬遷完畢，此為兩造協議結果，雙方合意提 前終止租賃契約，此亦為反訴原告於本訴民事答辯狀(二) 內容所承認。反訴原告係自願遷離並終止租賃契約，卻主