臺灣臺北地方法院民事判決 99年度重訴字第517號
原 告 林瑞姿
陳昶華
共 同
訴訟代理人 侯俊安律師
被 告 曾簡秀蓉
訴訟代理人 劉仲寧律師
徐玉蘭律師
被 告 張麗玲
訴訟代理人 賴俊睿律師
複代理人 沈孟賢律師
受告知人 鄭翔徽
林芳芳
上列當事人間損害賠償事件，本院於一百年九月二十二日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告曾簡秀蓉應給付原告新臺幣陸佰拾壹萬元，並自民國九十九年三月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告張麗玲應給付原告新臺幣貳佰參拾參萬元，並自民國九十九年三月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告曾簡秀蓉負擔四分之三、被告張麗玲負擔四分一。
本判決第一及第二項於原告各以新臺幣貳佰零參萬元、柒拾柒萬元供擔保後，得假執行。被告曾簡秀蓉以新臺幣陸佰拾壹萬元、被告張麗玲以貳佰參拾參萬元供擔保後，得免為假執行。 事實及理由
一、原告主張：被告曾簡秀蓉與原告陳昶華、林瑞姿原均為台北 縣三重市（現更改為新北市三重區○○○○段大有小段126 地號土地（下稱系爭土地）共有人。詎曾簡秀蓉未依土地法 34 條之1第4項規定通知原告2人即將其應有部分二分之一以 新臺幣（下同）600萬元售予被告張麗玲，並移轉登記所有 權。嗣張麗玲雖曾於民國97年12月22日發函通知，然原告向 其表示欲優先承買時，始得知被告張麗玲於發函通知原告2 人前已將系爭不動產應有部分再以1,211萬元售予訴外人黃 美智、徐建平、廖嘉成，並完成移轉登記。且該三人將再通 知將以1444萬元出售，造成伊無從行使優先購買權且須以 1444萬元之高價購買系爭土地應有部分之損害。又曾簡秀蓉 須為其履行輔助人之行為負責，張麗玲亦不能任意否定土地 登記之絕對效力。故以曾簡秀蓉出售張麗玲以及張麗玲售予
黃美智、徐建平、廖嘉成後該三人所出售之價差計算所受損 害及所失利益。爰依民法第184條第1項前段規定，提起本件 訴訟。並聲明：（一）被告曾簡秀蓉應給付原告611萬元。 被告張麗玲應給付原告233萬元，並均自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。（二）願 供擔保，請准宣告假執行。
二、被告曾簡秀蓉則抗辯以：被告不懂法律，將系爭土地應有部 ，分買賣事宜地政士事務所人員林芳芳、周玨緩辦理，未曾 受告知土地法優先承買權相關規定，且土地登記申請書上「 優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實出賣人願負 法律責任」之字樣，亦為地政士事務所人員繕打上去，伊無 侵害原告優先承買權之故意或過失，原告亦未就其優先權之 抽象價值舉證等語。
被告張麗玲則以：被告張麗玲係因借款予訴外人鄭翔徽、楊 金珠夫婦，而受讓登記系爭土地應有部分之權利以為債權擔 保，乃讓與擔保，鄭翔徽、楊金珠乃實際土地所有權人，土 地購入及出售之相關事宜均係由鄭翔徽負責處理，伊僅提供 過戶相關資料配合，被告主觀上並無具侵權行為之故意或過 失，又原告主張所受之損害，並未發生，且與原告未能行使 優先購買權間，並無相當因果關係存在。此外，其計算損害 數額方式，亦以被告以1211萬元出售黃美智、徐建平、廖嘉 成，原告須以黃美智、徐建平、廖嘉成再轉售1444萬元購買 之價差計算，顯有疑義。
並均聲明：
（一）原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事項（見本院卷一第19頁反面）： 1、被告曾簡秀蓉與原告陳昶華、林瑞姿原為新北市三重區○○ ○段大有小段126地號土地（下稱系爭土地）共有人，被告 曾簡秀蓉之應有部分為1/2，原告陳昶華應有部分1/3、原告 林瑞姿應有部分1/6。
2、被告曾簡秀蓉於97年12月4日將其應有部分以新臺幣400萬元 出售訴外人楊金珠，由訴外人鄭祥徽代理簽訂買賣契約，並 將該應有部分登記予張麗玲。
四、本院之判斷
原告主張被告二人先後為系爭共有土地共有人，出售其應有 部分時履行土地法第34條之1第4項之通知義務，致原告受有 損害，被告則否認並以前詞置辯，是本件之爭點厥為：1、 被告二人是否未盡出售系爭共有土地應有部分之通知義務？ 2、原告就本件未受通知優先承買系爭土地是否受有損害？
若有其損害為若干？茲析述於後：
（一）被告二人是否未盡出售系爭共有土地應有部分之通知義務 ？
1、查土地法所定土地或建築改良物共有人之優先承購權，目 的既在減少共有人數，簡化共有物之使用關係，促進不動 產之有效利用及消除共有而生之糾葛，出賣應有部分之共 有人負有通知其他共有人出售應有部分之義務，俾便其他 共有人行使優先購買之權利，此義務具有上開立法政策之 公共利益必要性，自不得以不知法律脫免，更不得以委由 他人辦理出售事務通知與否均由他人負責而規避之。 2、被告曾簡秀蓉既為系爭土地共有人，其出售應有部分時即 應履行通知義務，遑論其自承已委任專業之地政士代為處 理出賣事宜，苟其履行輔助人未盡通知之義務，曾簡秀蓉 亦應依民法第224條之規定就該使用人之過失負同一之責 ，其辯稱不知法律規定及係他人處理云云，不能解免其未 為通知原告之責。
3、被告張麗玲雖僅為鄭翔徽以楊金珠名義購買曾簡秀蓉上開 應有部分土地之登記名義人，然觀諸被告張麗玲自承伊是 鄭翔徽之友人，鄭翔徽向伊借款500萬元購買系爭土地， 並將上開土地先登記在伊名下以為擔保，表示已經找好買 主很快會賣出（見本院卷一第13頁），則被告張麗玲係將 500萬元借予訴外人鄭翔徽購地並將土地登記於被告張麗 玲名義為擔保，衡情鄭祥徽之出售系爭土地涉及被告張麗 玲資金之歸還及擔保，豈有不知會被告張麗玲，被告張麗 玲亦不致任意令鄭祥徽處置而不顧之理，被告張麗玲既為 系爭土地應有部分之所有權人，其即應負通知義務，其辯 稱均委由鄭祥徽處理，揆諸前揭說明，自不足採。 4、又按土地法第34條之1第4項有關「共有人出賣其應有部分 時，他共有人得以同一價格共同或單獨承購」之規定，參 照土地法第104條第2項之規定，應解為共有人於接到出賣 通知後十日內不表示者，即視為放棄。被告張麗玲固於97 年12月22日發函通知，然其僅以三日期間要求原告表示， 已短於上開準用之法定期間，又旋於同年月26日將系爭土 地應有部分移轉登記黃美智、徐建平、廖嘉成（見本院99 年度司北調字第164號卷第7頁所附台北縣地籍地價地籍圖 資料電傳資訊服務系統），酌以買賣交易之磋商及過程商 需相當時日，且被告張麗玲1211萬元之售價非微，被告張 麗玲早已與黃美智、徐建平、廖嘉成約定買賣條件及交易 日期，卻未如實通知原告，急於將其應有部分移轉，益見 其未盡其通知之義務。
5、訴外人鄭祥徽固於偵查中結證稱有通知當時向其購買系爭 土地應有部分之原告父親陳慶燦是否願購買被告出售之應 有部分，陳慶燦均表示不願購買，然此為陳慶燦所否認（ 見臺灣臺北地方法院檢察署98年度他字第1877號偵卷卷第 135頁、138頁），鄭祥徽並於受本院告知訴訟後亦為相同 陳述（見本院卷第156、157頁），然鄭祥徽本即在購買系 爭土地應有部分出售陳慶燦獲利（詳後述），其透過不斷 買受以抬高價格要原告買受，非無可能。是其證言與其自 身利害攸關，不免偏頗，無從遽採，不足為被告二人有利 之事實認定。
6、準此，被告二人先後出售系爭土地應有部分時，確未盡通 知原告行使優先承買權之義務。
（二）原告就本件未受通知優先承買系爭土地是否受有損害？ 「按土地或建築改良物共有人出賣其應有部分時，他共有 人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1 第4項定有明文。上訴人以225萬元出售系爭土地應有部分 與莊處奎時，未依法通知共有人之被上訴人，徵詢是否願 以同一價格優先承購，即辦理有權移轉登記，致使被上訴 人喪失共同以225萬元之價格優先承購該應有部分之權利 ，自應對被上訴人負侵權行為損害賠償責任。被上訴人請 求上訴人應以金錢賠償其損害，自屬有據。」（最高法院 85年台上字第1320號判決要旨參照）。本件被告二人出售 系爭土地，依法應通知共有人之原告優先承買，乃被告竟 二人未踐行此法定程序，並將系爭土地應有部分所有移轉 登記，致使原告無從行使其土地法第34條之1第4項所規定 之優先承買權，侵害原告優先承買權，且因此項優先承買 權僅具債權效力，已無從塗銷登記名義，僅得請求損害賠 償。原告主張優先承買權受有損害，被告應負侵權行為損 害賠償之責任，要屬可採。又共有人優先承買權之立法目 的已如前述，出賣應有部分之共有人必須通知以賦予其他 共有人行使優先承買權之機會並容忍承擔其他共有人行使 後之期間及風險，至其他共有人有無資力在所不問，否則 即有以任加之條件限縮立法本意，況依現今金融之發達， 不動產價值菲薄，以土地融資獲取資金亦非難事，是被告 抗辯原告並無資力購買應有部分並未舉證以明，亦有悖本 法之初衷，殊不足採。
（三）原告之損害為損害為若干？
1、按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填 補債權人所受損害及所失利益為限，民法第216條第1項定 有明文，而此之所謂所受損害，即現存財產因損害事實之
發生而被減少，屬於積極的損害，所謂所失利益，即新財 產之取得因損害事實之發生而受妨害，屬於消極的損害。 本件原告因被告未依法通知其優先承購上開土地事實之發 生，並未有何現存財產減少，是其未受積極損害。又訴外 人陳慶燦於偵查中證稱：系爭土地是伊之前向鄭翔徽所購 買登記在原告二人名下，鄭翔徽知道伊還想要把其他應有 部分買來，且因在土地上建屋不知有無占用到其他應有部 分，故欲將土地購入等情（見上開偵卷第136頁），且鄭 祥徽亦證陳「（你向曾簡秀蓉購買土地之目的，是否就是 要之後轉賣給陳慶燦一家？）是；（你買土地是否要賣給 陳慶燦一家人？）是」（見上開偵卷第137、138頁），以 原告當初購地之緣由、占有使用土地且欲使用全部系爭土 地之情，堪認原告確仍有購買使用系爭共有土地之計劃甚 明，則原告因被告二人出售系爭土地應有部分致其損失民 法第216條第2項所規定可得預期利益之情形，亦足認定。 2、職故，應以土地漲價之利益，亦即轉售之價差，換言之原 告如依被告原出售之價格行使優先承買權，扣除買受人再 次出售之價格，該價差即為其可得利益。則被告曾簡秀蓉 係以400萬元出售予被告張麗玲，被告張麗玲以1,211萬元 出售予訴外人黃美智、徐建平、廖嘉成，彼三人欲再以 1,444萬元售出等情，被告各就其出售之應有部分價格不 爭執，並有存證信函、土地買賣契約書在卷可稽（見本院 司北調卷第9頁、第31至34頁），是被告曾簡秀蓉出賣及 被告張麗玲賣出之價差為811萬元、被告張麗玲出售及訴 外人黃美智、徐建平、廖嘉成售出之價差233萬元。又系 爭土地以97年12月出賣時之價格送鑑定，經函請台北縣不 動產估價師工會擇由永大不動產估價師事務所為系爭土地 鑑定，鑑定結果該土地之應有部分二分之一價值為20,523 ,115元，有估價報告書附卷可稽（見本院卷二第24頁以下 ），徵諸該事務所至現場勘察，以97年12月間正常條件下 之市場價格具體表示鑑定意見，且就格形成之主要因素及 系爭土地之個別條件，分以市場比較法、收益法、陳本法 及土地開發法分析進行鑑定，並無任何明顯偏頗或疏漏， 則上開鑑定報告書之鑑定意見，即堪採信。故被告二人 之出售價格及原告主張所失利益幅度尚在系爭土地當時市 場客觀價值之內，原告主張上開轉售價差之計算方法，應 為可取，其僅聲明請求被告曾簡秀蓉給付611萬元、被告 張麗玲應給付233萬元之損害賠償，自屬有理。五、綜上所述，被告二人確未依法定程序通知原告行使優先承買 應有部分，侵害原告優先承買權，致原告受有損害甚明。從
而原告本諸侵權行為法律關係，請求被告曾簡秀蓉給付原告 611萬元、被告張麗玲應給付原告233萬元，並均自起訴狀繕 本送達翌日（曾簡秀蓉自99年3月10日起、張麗玲自99年3 月22日起，分見上開本院司北調卷第16、17頁）起至清償日 止，按週年利率百分之5計算之遲延利息，為有理由，應予 准許。
六、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，均無不 合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，或 與本件無涉，或與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此 敘明。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第39 0條第2項、第392條第2項判決如主文。
中 華 民 國 100 年 10 月 21 日
民事第二庭 法 官 吳定亞
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 10 月 21 日
書記官 張婕妤