臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第4973號
原 告 汪信得
兼 訴 訟
代 理 人 鄭信烜
原 告 陳美齡
李陳弘
上 1 人
訴訟代理人 李春輝
原 告 林國芳
上 1 人
訴訟代理人 林鄭瑞鳳
被 告 一品金華大廈管理委員會
兼 法 定
代 理 人 陳金瑞
被 告 鄭憲誌
上 1 人
訴訟代理人 陳金瑞
上3 人共同
訴訟代理人 張建榮
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國100年10月3日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
㈠按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者 ，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其 訴訟以前當然停止，民事訴訟法第170 條定有明文，即當事 人之法定代理人代理權消滅者，應由有代理權之人承受訴訟 。本件原告起訴狀雖列鄭憲誌為被告一品大廈管理委員會之 法定代理人，惟原告已於民國99年11月24日陳報被告一品大 廈管理委員會之法定代理人在99年9 月12日變更為陳金瑞， 並提出臺北市政府函、申請變更報備書等影本附卷足憑（見 本院卷第53頁至第81頁），且陳金瑞亦是依改列變更後法定 代理人身分遞狀答辯，應有聲明承受訴訟之意，核無不合， 應予准許。
㈡按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此 限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款定有明文。
原告起訴，訴之聲明為原請求㈠確認一品金華大廈持有獨立 車位之區分所有權人有通行公共樓梯及電梯至停車位之權利 ；㈡請求一品金華大廈管理委員會及主委針對違法限制原告 等通行權益負連帶賠償責任，給付每一原告自98年1 月21日 起至恢復原告使用通行公共樓梯及電梯至停車位之權利止， 每月管理費之參倍作為賠償金等語，嗣於99年11月18日具狀 追加被告鄭憲誌、陳金瑞為被告，並變更上開訴之聲明㈡為 ：被告鄭憲誌應給付每一原告自98年1 月21日起至99年9 月 30日止，依每月管理費之參倍作為賠償金；被告陳金瑞應給 付每一原告自99年10月1 日起至恢復原告使用通行公共樓梯 及電梯至停車位之權利止，依每月管理費之參倍作為賠償金 ；於99年11月24日具狀變更上開聲明為：㈠確認一品金華大 廈持有獨立車位之區分所有權人有通行公共門廳至公共樓梯 及搭乘電梯至地下室一樓及地下室二樓其所擁有停車位之權 利，再於100 年1 月10日具狀變更聲明為：㈠被告不得妨害 、干涉原告對「臺北市○○區○○段一小段2718建號共用部 分」所有權之行使；㈡被告一品金華大廈管理委員會、鄭憲 誌應自98年1 月21日起至99年10月11日止，連帶給付原告每 人新臺幣（下同）75,600元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息5%計算之利息；㈢被告一品金華大廈管理 委員會、陳金瑞應自99年10月12日起至原告得自由使用該共 用部分之日止，連帶按月給付原告每人3,600 元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息等語， 核其請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終 結，其變更、追加應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
㈠原告分別於97年6 月2 日各取得一品金華大廈即座落臺北市 ○○區○○段1 小段2695建號、門牌號碼臺北市○○街27號 建物及其共用部分即南海段1 小段2718、2719建號之所有權 ，而該2718建號共用部分是將一層之管理室、梯廳、停車空 間A 、B 、乙梯、丁梯、陽台、雨遮、地下一層之線架室等 、地下二層之甲梯間等分別合併，另編建號登記為2695至27 17號建物由所有權人共同使用。詎自98年1 月21日起被告一 品金華大廈管理委員會即限制原告使用2718建號共用部分， 並禁止原告使用該共用部分通往地下一、二層。又被告鄭憲 誌、陳金瑞為該大廈前後任主任委員，竟藉由其主任委員身 份不當侵害原告權利，是被告等人妨礙原告自由行使權利， 經原告多次與被告等人協商，被告等人均未予以善意回應。 ㈡原告對前開2718號建號共用部分有所有權，且依公寓大廈管
理條例第7 規規定，並不得就該共用部分約定專用，而由某 些人可以使用，某些人不能使用，被告等所為已違反該條例 之規定。
㈢一品金華大廈規約之內容或管理委員會之管理，對於區分所 有權人所有權之限制仍應合於公共秩序及善良風俗，亦不可 以違背比例原則。今被告一品金華大廈管理委員會片面限制 原告通行該大廈公共樓梯、電梯至原告停車位之權利，已違 反法律及比例原則，應屬無效。
㈣為此，爰依民法第767 條、第184 條及第185 條規定提起本 件訴訟，請求被告不得妨害、干涉原告就一品金華大廈有關 中正區○○段○○段2718號建號共用部分所有權之行使及賠 償原告損害等語。並聲明：㈠被告不得妨害、干涉原告對「 臺北市○○區○○段一小段2718建號共用部分」所有權之行 使；㈡被告一品金華大廈管理委員會、鄭憲誌應自98 年1月 21日起至99年10月11日止，連帶給付原告每人75,600 元 ， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利 息；㈢被告一品金華大廈管理委員會、陳金瑞應自99年10月 12日起至原告得自由使用該共用部分之日止，連帶按月給付 原告每人3,600 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：依原告與一品金華大廈原建商所簽訂之預售停車 位買賣契約書內容可知，原告均僅購買停車位，並非該大廈 住戶。且依該契約書第23條第2 項規定，原告於購買該等停 車位時，原建商已明確告知進出其停車位通行狀況，及告知 原告如要通過一品金華大廈大廳、公共樓梯及公共電梯，應 經住戶之同意始得為之，另依住戶管理規約第3 條分管約定 及停車位管理規約第3 條8 項亦是如此規定，原告欲通行大 廈之公共樓梯及公共電梯應得一品金華大廈住戶之同意始得 為之，而被告一品金華大廈管理委員會從未同意原告等人通 行公共樓梯及各該車位樓層之電梯，故原告並無通行上開處 所之權利，原告應使用被告一品金華大廈另設置之對外聯繫 樓梯間通行至停車場等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執之事項：
㈠原告汪信得、李陳弘、林國芳、陳美齡、鄭信烜分別於97年 6 月2 日取得座落臺北市○○區○○段1 小段2695建號、權 利範圍各88分之2 、門牌號碼臺北市○○街27號之一品金華 建物所有權（下稱系爭建物）、共用部分之權利則登記為臺 北市○○區○○段1 小段2718建號，權利範圍各1000 0分之 18，臺北市○○區○○段2719建號，權利範圍各90分之88（ 含每一停車位，權利範圍90分之2 ）。
㈡一品金華預售停車位買賣契約書（系爭買賣契約）第23條第 2 項規定：本社區大樓一樓中庭、後花園、門廳、管理員室 、交誼廳及屋頂空中花園、曬衣架及地下室之公設等係供購 買本基地上興建之大樓購買戶所有及使用。買方已了解並認 同，並不可未經得本大廈管委會之同意擅自進入或使用，且 應遵守委員會之規約約定等語；另一品金華大廈住戶管理規 約（系爭管理規約）第3 條分管約定：本社區大樓一樓中庭 、後花園、門廳、管理員室、交誼廳及屋頂空中花園、曬衣 架及地下室之公設等係供購買本基地上興建之大樓購買戶所 有及使用、僅購買汽車停車位者已了解並認同，並不可未經 得本大廈管委會之同意擅自進入或使用，且應遵守委員會之 規約約定。
㈢一品金華大廈管理委員會確實有於98年1 年27日以一品金華 字第98 0 121號公告內容為：依據一品金華社區停車位產 權買賣契約第23條規定：本社區大樓一樓中庭、後花園、門 廳、管理員室、交誼廳及屋頂空中花園、曬衣架及地下室之 公設等係供購買本基地上興建之大樓購買戶所有及使用。 非本社區大樓購買戶之車位買方已充分了解及認同以上說明 ，非經管委會同意，不得擅自進入或使用，且應遵守分區所 有權人大會通過之辦法，按時繳納本社區停車管理費。 ㈣上開事實，並有臺北市古亭地政事務所建物所有權狀影本1 份、一品金華預售停車位買賣契約書影本1 份、一品金華大 廈規約影本1 份、一品金華大廈管理委員會98年1 月21日一 品金華字第980121號函影本1 份及建物登記第二類謄本、臺 北市古亭地政事務所建物測量成果圖影本1 份附卷可稽（見 本院卷第13頁至第17頁、第95頁至第110 頁、第166 頁、第 160至第165頁），堪信為真。
四、本件之爭點為：
㈠原告之地位為何？
㈡系爭買賣契約書第23條約定及系爭管理規約第3 條分管規定 之效力？原告是否應受拘束？
五、本院之判斷：
㈠原告均是一品金華大廈之區分所有權人。
按公寓大廈管理條例所稱之「區分所有」，係指數人區分一 建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有 所有權，公寓大廈管理條例第3 條第2 款定有明文。是擁有 區分所有權之人自為公寓大廈管理條例所稱之「區分所有權 人」。查：原告分別於97年6 月2 日取得座落臺北市○○區 ○○段1 小段2695建號、權利範圍各88分之2 、門牌號碼臺 北市○○街27號系爭建物及其共用部分即南海段1 小段2718
、2719建號之所有權等情，有前開臺北市古亭地政事務所建 物所有權狀影本1 份可稽（見本院卷第13頁至第17頁），原 告等自皆是一品金華大廈之區分所有權人無誤。 ㈡系爭買賣契約書第23條約定及系爭管理規約第3 條分管規定 ，應屬有效，原告均應受該等約定、規定之拘束。 原告雖主張：一品金華大廈有關中正區○○段○○段2718建 號部分，應屬共用部分，被告一品金華大廈管理委員會竟自 98年1 月21日起限制原告使用臺北市○○區○○段一小段27 18建號共用部分，並禁止原告使用該共用部分通往地下一、 二層，被告等人妨礙原告自由行使權利云云，然此為被告所 否認，且查：
⑴依卷附系爭買賣契約書第23條第2 項約定：本社區大樓一樓 中庭、後花園、門廳、管理員室、交誼廳及屋頂空中花園、 曬衣架及地下室之公設等係供購買本基地上興建之大樓購買 戶所有及使用。買方已了解並認同，並不可未經得本大廈管 委會之同意擅自進入或使用，且應遵守委員會之規約約定等 語（見本院卷第98背面、第99頁），且原告對此亦不爭執（ 見本院卷第188 頁背面），足見一品金華大廈建商與各承購 戶間於買賣契約書中是有明文約定有關臺北市○○區○○段 1 小段2718建號共用部分之使用方式，堪認彼此間有合意分 管契約存在。
⑵再按所謂規約，係公寓大廈區分所有權人為增進共同利益， 確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事 項；所謂住戶，係指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其 他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停 車空間建築物所有權者，本條例第3 條第11款、第8 款分別 定有明文。因公寓大廈管理乃各該公寓大廈內部問題，有賴 全體住戶憑藉共同生活經驗為個案之修正，是以本條例第23 條規定：有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他 住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之，並於 第6 條第1 項規定住戶應遵守規約約定事項。從而，規約是 公寓大廈管理的最高指導原則，乃全體區分所有權人應優先 遵守者，原告既均為一品金華大廈之區分所有權人自有遵守 系爭管理規約第3 條分管規定之義務甚明。
⑶雖原告指稱前述2718建號共用部分，依公寓大廈管理條例第 7 條規定並不得約定為專用部分，被告等人所為已違反規定 乙節。惟查：
①按公寓大廈共用部分不得獨立使用供作專有部分。其為下 列各款者，並不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身所 占之地面。二、連接數個專有部分之走廊或樓梯，及其通
往室外之通路或門廳；社區○○巷道、防火巷弄。三、公 寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造 。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有 固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之 共用部分，公寓大廈管理條例第7 條訂有明文。且該條之 立法目的，乃是因此等當然共用部分如設定專用權，將影 響區分所有權人之居住品質，甚至妨害區分所有權人之居 住權，破壞物權法秩序，故予以禁止設定專用權。 ②本件原告固均為一品金華大廈之區分所有權人，然依原告 取得系爭建物之面積僅5.3 平方公尺、原告每人權利範圍 各為88分之2 （見本院卷第13頁至第17頁），足見原告所 取得上開建物面積尚小，且分別共有人人數眾多，實際上 已難供分別共有人或住戶為一般日常生活居住使用甚明。 再依被告所提出之系爭買賣契約書第23條第3 項約定內容 為：壹樓社區大門警衛室建物之使用組別為一般事務所及 管理室，其中登記為一般事務所之建物所有權為購買地下 室壹、貳層汽車停車位之所有權人依購買停車位數共同持 分所有，購買停車位所有人（既一般事務所建物所有權人 ）已充分認知及無條件提供本建物予社區住戶區分所有權 人合併管理室作為社區警衛室永久使用等語（見本院卷第 99頁），益徵原告所購入之系爭建物係供該大廈作為社區 警衛室永久使用，原告並不能自由使用、收益、處分前開 系爭建物。
③又依原告前曾具狀表示：因被告一品金華大廈管理委員會 片面不准原告通行公共樓梯及電梯至停車位，致使原告必 須冒險走斜坡等語（見本院卷第8 頁），核與被告亦指稱 ：原告僅是車位所有人，絕非本大廈住家購買戶等情相符 （見本院卷第88頁），佐以原告斯時所簽訂前開系爭買賣 契約書內容等情，足見原告取得系爭建物之目的係為使用 該建物地下室之停車位，並非意在居住之情。再者，經本 院於100 年1 月14日至現場履勘結果：一品金華大廈正門 是正對金華街、面向外牆正門右側依序有管理員室及一扇 通往地下室的側門，且依原告指稱，原告平日通行地下1 、2 樓停車位之途徑為：由上開側門進入，步行下樓梯， 至地下1 樓、經過機房、電表空間、車道到達原告林國芳 、鄭信烜之停車位。再繼續經由車道到達甲梯間、步行下 樓梯、至地下2 樓，經過車道到達原告汪信得之停車位， 另經過車道、乙梯間（管制進入），到達原告李陳弘、陳 美齡之停車位等情，有勘驗筆錄1 份在卷可稽（見本院卷 第169 頁），由此可知，原告平日均是可以使用一品金華
大廈正門旁之側門樓梯進出停車場，對原告原本即意在取 得停車位之使用情形觀之，原告之使用權能並未受任何限 制，是原告情形顯與該公寓大廈管理條例第7 條規定立法 目的在保障區分所有權人之居住權、物權法秩序不同。 ④何況，「私法自治」乃民事法律最高之指導原則，而「契 約自由」原則乃「私法自治」在經濟活動規範上之具體表 現。依此原則，當事人得依自由意思決定與何人以何種方 式締結何種內容之契約，從而對契約雙方發生一定之拘束 力，享受或負擔其法律效果。本件原告於訂約時，既已盱 衡自己購買意願及考量將來可能經管委會決議禁止使用共 用部分情形，猶本於自由意識及平等地位而願意訂立前開 預售買賣契約書，及原告永久不能自由使用、收益、處分 系爭建物，僅能使用停車位，該使用停車位之權能亦未受 任何限制，均如前所述，原告並無因系爭買賣契約書第23 條約定及系爭管理規約第3 條分管規定將2718建號共用部 分為專用後，而造成原告居住品質受妨害之情事，是原告 不得再主張公寓大廈管理條例第7 條規定，始為合理、公 平，原告此部分主張為無理由。
⑷至原告質疑系爭管理規約之內容或管理委員會之管理方式， 是否有違反公共秩序及善良風俗及違背比例原則乙節。查， 原告平日均是可以使用一品金華大廈正門旁之側門樓梯進出 停車場，對原告所有停車位本身之使用權能未受任何限制， 已經說明如前所述，且觀諸被告所提出之現場照片內容（見 本院卷第111 頁至第112 頁），原告通行至地下室停車位之 動線規劃尚屬適宜，足見被告一品金華管理委員會在為增進 實際居住之區分所有權人共同利益、確保良好生活環境而所 為前開規約內容限制時，實亦已兼顧原告之權益，從而，該 管理規約第3 條分管規定內容，並無不當之處。 ⑸綜上，系爭買賣契約書第23條約定、管理規約第3 條分管規 定，應皆屬有效，且被告一品金華大廈管理委員會既於98年 1 年27日以一品金華字第980 121 號公告限制原告非經管委 會同意，不得擅自進入或使用大廈中庭、後花園、門廳、管 理員室、交誼廳及屋頂空中花園、曬衣架及地下室之公設等 事項，原告自應均受其拘束。從而，被告一品金華大廈管理 委員會依系爭買賣契約書第23條分管約定、系爭管理規約第 3 條規定限制原告就臺北市○○區○○段一小段2718建號共 用部分為前述公告內容地點之使用、進出，應屬有據。原告 請求被告不得妨害、干涉原告，並請求賠償其無法使用之損 害，洵非正當，不足採取。
六、綜上所述，原告依民法第767 條、第184 條及第185 條提起
本件訴訟，請求被告不得妨害、干涉原告就臺北市○○區○ ○段1 小段2718建號共用部分所有權之行使及賠償原告損害 等語，並聲明：㈠被告不得妨害、干涉原告對「臺北市○○ 區○○段一小段2718建號共用部分」所有權之行使；㈡被告 一品金華大廈管理委員會、鄭憲誌應自98年1 月21日起至99 年10月11日止，連帶給付原告每人75,600元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈢被告一 品金華大廈管理委員會、陳金瑞應自99年10月12日起至原告 得自由使用該共用部分之日止，連帶按月給付原告每人3,60 0 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計 算之利息，均無理由，應予駁回。至原告雖陳明請依職權宣 告假執行，惟應認其僅係企請本院於原告勝訴時依職權宣告 假執行之發動而已，則其既未聲請願供擔保宣告假執行，本 院自無庸為駁回假執行之聲請。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與判 決結果不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 100 年 10 月 17 日
民事第七庭 法 官 賴淑美
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 10 月 17 日
書記官 徐明鈺