臺灣臺北地方法院民事判決 98年度訴字第1441號
原 告 蘇瓊瑤
潘典台
前列二人共同
訴訟代理人 蔡文彬律師
林明賢律師
被 告 德安開發股份有限公司
法定代理人 黃春發
訴訟代理人 吳妙白律師
複 代理人 王福民律師
上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國100年9月20日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告蘇瓊瑤新台幣壹拾貳萬陸仟伍佰元及自民國九十八年三月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應給付原告潘典台新台幣伍萬捌仟元及自民國九十八年三月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告蘇瓊瑤以新台幣肆萬貳仟壹佰陸拾柒元供擔保後，得為假執行，但被告如以新台幣壹拾貳萬陸仟伍佰元為原告蘇瓊瑤預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告潘典台以新台幣壹萬玖仟叁佰叁拾肆元供擔保後，得為假執行，但被告如以新台幣伍萬捌仟元為原告潘典台預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查原告起訴時原請求「被告應給付 原告新臺幣（下同）3,376,000元，並完成房地產買賣契約 。」，嗣於民國98年3月16日具狀變更聲明為：「被告應給 付原告3,176,000元，及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按年息5%計算之利息。」，於98年4月14日當庭變更聲明 為：「被告應給付原告1,588,000元，及自訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。」，於98年5月26 日當庭變更聲明為：「（1）被告應給付原告蘇瓊瑤1,530, 000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5% 計算之利息。（2）被告應給付原告潘典台58,000元，及自
起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 」，於98年7月1日當庭變更聲明為：「（1）被告應給付原 告蘇瓊瑤2,530,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息5%計算之利息。（2）被告應給付原告潘典台 58,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 5%計算之利息。」，於99年12月16日具狀變更聲明為：「（ 1）被告應給付原告蘇瓊瑤838,587元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（2）被告應給 付原告潘典台58,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息5%計算之利息。」，於100年3月8日具狀變更 聲明為：「（1）被告應給付原告蘇瓊瑤833,225元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（ 2）被告應給付原告潘典台58,000元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。」，再於100年7 月19日當庭變更聲明為：「（1）被告應給付原告蘇瓊瑤816 ,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5% 計算之利息。（2）被告應給付原告潘典台58,000元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 」，原告就訴之聲明變更部分，揆諸前開說明，尚無不合， 應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
（一）原告蘇瓊瑤於96年初，向被告購買位於德安家康社區C區 門牌號碼為臺北市○○區○○街66號3樓之房屋（下稱系 爭房屋），並與配偶即原告潘典台共同居住。詎於97年7 月17日竟發生因雨致房屋之空調排水管污水灌入室內，且 造成原告潘典台之財物因此毀損，損失達58,000元，系爭 房屋所在之大樓（下稱系爭大樓）管理人員亦立即請被告 公司人員到達原告家中就損失之財物項目清單及損失金額 拍照存證，此有東京都公司大樓現場主管工作日誌所載「 66號3樓冷氣排水口漏水造成淹水已請德安張襄理到66 號 3樓室內拍照存證及損害物品賠償」等語可證。嗣原告調 閱建築設計圖，始發現系爭房屋之空調排水管並未銜接任 何排水管線，致空調常因排水不良導致冒水，顯見系爭房 屋之排水管線設計確有不當，且已達不具有預定通常效用 之程度，此乃可歸責於被告之不完全給付，是原告蘇瓊瑤 自得依民法第359條前段、第360條、第227條、第213 條 第1、3項之規定，並參酌臺北市土木技師公會（下稱土木 技師公會）就系爭房屋所為鑑定報告（下稱系爭鑑定報告 ）之鑑定結論（八）1.所示，請求被告就系爭房屋空調排
水系統之瑕疵，賠償回復原狀所必要之費用或減少價金 816, 000元。又原告潘典台因被告所交付房屋之排水系統 設計不良，致財物毀損達58,000元，且被告亦已於97年9 月12日以（97）德營字第39號函承諾：「潘君（即原告潘 典台）申訴資料所陳述因局部大雨造成前後陽台及室內發 生雨水倒灌以致電腦與其他物品等損失。...造成潘君之 損失本公司深表歉意，並同意依潘君97.7.21所列之損失 清單（如附件）共計58,000元賠償予潘君」等語，爰依民 法第184條第1項前段規定，請求被告賠償原告潘典台之損 失58,000元。
（二）被告雖提出擔任系爭大樓保全工作之僑樂保全股份有限公 司（下稱僑樂公司）值勤日報表，以證明系爭房屋之空調 排水系統無瑕疵云云，惟原告未必每次發生溢水即向保全 公司人員反應，且其亦未必每次均加以記錄，是保全公司 之值勤日報表紀錄與有無漏水，其間並無相當關聯，況系 爭鑑定報告業已指出系爭房屋之原設計圖存有缺失，而被 告復未證明曾於施工時作現場改正處理，而徒以上開執勤 日報表主張系爭房屋之瑕疵業已修復，實乏其據。又原告 潘典台於97年8月11日向臺北市政府提出申訴之內容，除 被告就系爭房屋之重大瑕疵應負修繕之責外，尚有原告潘 典台因系爭房屋於97年7月17日發生陽台及空調噴水造成 之財物毀損58,000元，而被告就上開財物毀損之事實發生 經過、損失項目均知之甚詳，就損失金額之部分亦曾以書 面承認，已如前述，故被告應就此負賠償責任，並無疑義 ，被告猶辯稱此乃兩造間之和解條件，後原告潘典台未同 意，故應不成立云云，應不足採。再者，系爭房屋於97年 年7月17日發生因空調排水系統無法發生作用，並造成上 開財物損害，而原告業於事故發生後6個月內即依法主張 權利，自無被告所稱有逾時效之情。
（三）聲明：（1）被告應給付原告蘇瓊瑤816,000元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（ 2）被告應給付原告潘典台58,000元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（3）願供 擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）被告出售予原告蘇瓊瑤之系爭房屋，完全係依主管機關核 准之建築執照圖說施工，並無違反建築設計成規之情事， 且業經原告蘇瓊瑤於96年1月24日驗收合格完成交屋，有 交屋驗收證明單可憑。原告雖執系爭鑑定報告主張被告就 系爭房屋之空調排水系統部分有設計瑕疵云云，惟由系爭
大樓2樓至13樓空調排水平面圖所載「ACP冷氣機排水（走 小樑下，穿大樑下方）PCV o管3/4”有註明者除外」等語 ，可見並非未標示1”ACP向下排放，即無空調冷氣排水管 設置，是系爭鑑定報告以無1”ACP向下排放之標示，質疑 3樓、2樓之空調管集中排放至3樓及2樓而非排至地下水溝 云云，顯與事實不符。本件原告主張之漏水情事，實肇因 氣候、排水管路之清理等諸多因素，此觀擔任系爭大樓保 全工作之東京都公司於98年2月7日警衛值勤日報表第3點 所載：「15:50發現6603陽台漏水…檢查原因是6605在洗 陽台，排水管堵塞造成倒灌…」等語即明，且依系爭鑑定 報告所載「建物室內及陽台漏水修復方法，建議採用壓力 測漏法，逐層逐屋測試，找出排水管堵塞之部位，截走水 路加作導水管路由管道間或者用明管導入下方排水溝」等 語，亦顯見3樓空調及陽台溢水情事係因排水管堵塞所致 ，被告並無不完全給付情事。退萬步言，縱認此為給付不 完全之瑕疵，惟亦已因被告依據與系爭大樓管理委員會之 協商協議，於98年4月10日在系爭大樓增設2支雨水管專門 排放系爭大樓頂樓之雨排水，使頂樓雨排水管與各樓層空 調排水管分開，原先頂樓雨排水與各樓層空調排水共用之 管線，成為各樓層空調排水管線，頂樓雨排水則使用增設 之專用雨水管而完全解決，此由本院於100年5月31日發函 僑樂公司所調閱自98年9月1日至函查時之值勤日報表，均 無原告通報其有冷氣空調排水孔冒水及後陽台排水問題之 記載足證。原告雖於98年8月14日提出民事準備(三)狀主 張系爭房屋之空調系統及陽台於98年8月5日發生噴水及溢 水，並提出僑樂公司98年8月5日、12日之值勤日報表及照 片為證，惟查上開值勤日報表所載均係前陽台溢水情事， 並無冷氣空調冒水之記載，可見原告提出之空調照片並非 98年8月5日之照片，應係系爭大樓頂樓雨排水管與各樓層 空調排水共用管線時之照片，故原告據此主張其室內空調 冷氣仍存有冒水瑕疵云云，應不足採。從而，原告蘇瓊瑤 主張之瑕疵既經修復補正，則其所請求之室內漏水修復費 用816,000元，即無理由。
（二）又系爭鑑定報告就「建物室內及陽台漏水修復」所列之修 繕費用816,000元中，所含「壓力測漏」項目，載稱數量 40處，每處單價15,000元，總價60萬元，並備註A1、A2、 A3、A4每單元10戶云云，顯係認定需就C區4樓至13樓每層 4戶，共40戶，逐層逐屋測試，因此費用為60萬元，然衡 諸常情，1戶水管堵塞，與同樓層其他戶根本無關，無需4 戶均測漏，且系爭房屋所在之3樓堵塞，而2樓暢通，4樓
及以上樓層亦暢通，則依經驗法則排水管堵塞位置，當然 集中在3樓至2樓中間，則只需測試3樓至2樓間之排水管即 可，無需就暢通之不相干樓層作檢測；另就「導水管工料 」項次，其僅載1式8萬元，然就導水管口徑、長度均無載 明，其金額顯偏高不合理；至所列「其他零星材料」項次 部分，蓋水管堵塞或為通管（無材料費用）或施作明管（ 為導水管工料），應無需其他零星材料費用；而「利潤、 稅捐及管理費」項次，亦不合社會常情，按一般此種水管 堵塞，均僅於費用上加含5%營業稅。且相較被告前委請訴 外人躍進步實業股份有限公司於100年7月間就系爭房屋前 陽台排水管堵塞為測試時，其修繕費用(含5%營業稅)僅為 26,250元，與系爭鑑定報告所載之修繕費用竟超過系爭房 屋新屋價金（3,982,000元）之2成等情，足證系爭鑑定報 告所列之修繕費用明顯偏高不合理。再者，室內冷氣空調 管線與前陽台地排水管線根本不相干，然土木技師公會竟 於回覆本院之函文（100年8月1日北土技字第10031065號 函）陳稱「二、因室內與陽台管線互有牽連，甚難將費用 切割。貴院來函所詢，如僅就室內漏水修復，其費用與連 同陽台一起修復，理應相差無幾。」云云，顯見其並不清 楚系爭建物管線現況，其函覆內容應不足採。
（三）另就原告潘典台所主張之物品損害部分，其雖提出被告於 97年9月12日回覆臺北市政府地政處之(97)德營字第39號 函文，主張被告已同意其所列損失云云，惟此實乃被告針 對原告潘典台於98年8月11日向臺北市政府地政處所提消 費爭議申訴，請求被告減少30%價金及給付58,000元，所 提之處理方案函，然因原告潘典台不同意被告之處理方案 ，臺北市政府地政處乃於97年9月17日將申訴案件移送臺 北市政府消費者保護官處理，惟兩造仍於97年10月22日協 商不成立，足見上開(97)德營字第39號函係被告回覆臺北 市政府地政處同意處理之方案，乃和解條件，其既經原告 潘典台不同意，自不得再將協商中被告提出之和解條件， 於事後之本件訴訟中作為被告已同意其損失為58,000元之 證據。
（四）再者，縱原告所主張之排水管線倒流漏水情形，應由被告 負責，然依原告狀載其在96年6月底與7月初即因排水問題 導致損失，並通知被告，此觀原告於96年7月6日之電子郵 件所載「請務必要求貴公司工務所徹底解決頂樓排水問題 ，以免多生事端」，及於96年9月5日之電子郵件提及「頂 樓排水一定要解決」等語足憑，則原告所指顯然均為同一 排水瑕疵，然自原告96年7月6日或97月9月5日通知被告該
排水瑕疵迄其於98年1月14日提起本件訴訟，顯已逾民法 第365條規定之6個月期間，故其減少價金請求權亦已因通 知後6個月間不行使而消滅。
（五）聲明：（1）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（2）如受 不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
（1）原告蘇瓊瑤於95年11月2日向被告買受系爭房屋、持分基 地及車位，其中土地價金為5,068,000元、車位644,000元 、房屋價款為3,982,000元，於96年1月24日完成交屋，有 房地產買賣契約書及交屋驗收證明單在卷可參。 （2）被告就臺北市政府地政處北市地三字第09732063410號， 有關原告潘典台申訴與被告間因購屋衍生消費爭議事宜， 曾以97年9月12日(97)德營字第39號函文回覆臺北市政府 地政處，並載有「...另造成潘君之損失本公司深表歉意 ，並同意依潘君97.7.21所列之損失清單（如附件）共計 58,000元賠償予潘君...」等語。
（3）東京都公司97年7月17日之大樓（社區）現場主管工作日 誌載有「66號3樓冷氣排水口漏水造成淹水已請德安張襄 理到66號3樓室內拍照存證及損壞物品賠償，與潘委員協 商排水改善方案」等語。
四、得心證之理由：
（一）兩造就上述事實既未爭執，則本件應審究者，則為：（1 ）系爭房屋是否有原告所主張之瑕疵存在？（2）原告潘 典台於97年7月17日因系爭房屋冷氣排水口漏水所造成之 損害為多少？被告是否應該負損害賠償責任？（3）原告 蘇瓊瑤可否主張減少價金？減少之價金為多少？（4）原 告蘇瓊瑤主張減少價金，有無逾越民法第356條第1項規定 之6個月期間？
（二）查原告主張系爭房屋於97年7月17日客餐廳、臥室之空調 排水管漏水，造成原告潘典台所有電腦、家電與器物毀損 與污漬之事實，業據原告提出現場照片4張、東京都公司 97年7月17日大樓（社區）現場主管工作日誌1份在卷為證 ，而上述大樓（社區）現場主管工作日誌確實載有「66號 3樓冷氣排水口漏水造成淹水已請德安張襄理到66號3樓室 內拍照存證及損壞物品賠償，與潘委員協商排水改善方案 」等文字，而被告對於上述漏水之事實並不爭執，則有被 告97年9月12日(97)德營字第39號函文回覆臺北市政府地 政處「依潘君申訴資料所陳述因局部大雨造成前後陽台及 室內發生雨水倒灌以致電腦與其他物品等損失。本公司已 針對本棟大樓屋頂排水改善工程規劃完成，近期內將進場
施工，完成後此一問題便可徹底解決」等語在卷可稽。是 原告之上述主張自可信為真實。
（三）而系爭房屋是否存在瑕疵，為造成系爭房屋空調排水管漏 水之原因，經本院於98年10月14日以北院隆民宏98年度訴 字第1441號函囑託台北市土木技師公會鑑定：（1）系爭 建物之原始排水設施（管線）施作，有無與工程設計圖相 符，又該原始排水設施工程之施作，有無瑕疵。（2）系 爭建物所坐落大樓之設計圖所設計設置之排水管線，是否 符合排水功能之需求，設計上有無瑕疵存在。（3）原告 所主張室內及陽台漏水、積水情事之原因為何。經台北市 土木技師公會派員進行鑑定，製有99年4月21日北土技字 第9930695號鑑定報告書1份在卷可據，而經檢視鑑定報告 書，鑑定結果為（僅節錄有關兩造爭執之室內空調排水有 關部分）：
（三）空調排水系統部分
1.經審閱空調排水系統圖，A棟原設計之空調排水（ACP）排 水路係走小樑下方，或穿大樑下方，穿樑時用3”或4”套 管，設計平面圖有註明ACP係用1”管，A棟4F至13F各樓層 平面圖皆有標示1”ACP向下（/）排放之符號，惟同棟之 2F、3F卻未見1”ACP向下排放之標示。 2.根據設計圖以上空調排水管線ACP自13F至4F皆有空調排水 管逐層向下排放，惟3F、2F之空調管排放何方，是否集中 排放至3F及2F，而非排至地下排水溝。
鑑定報告書鑑定結論為：
（三）從鑑定結果（三）空調排水系統部分之說明，A棟 原設計之空調排水（ACP）設計平面圖採用1”ACP管，A棟 4F至13F每層樓平面圖皆有標示1”ACP/向下排放，且發生 在同一部位向下排放，此種向下層排放之符號在同棟建築 之3F及2F平面圖上卻未發現，原設計圖缺此項符號說明， 若承商照圖施工，又未能於現場做改正處理，就可能造成 4F以上之空調排水直接排放至2F、3F從冷氣孔出水，發生 排水倒灌之情形，原則上排水管不管RP或是ACP皆由上層 匯集於排水管向下方排放，其中任一層排水管中斷或發生 阻塞，皆有可能造成局部漏水或倒灌。原告所主張室內及 陽台漏水、積水情事原因應不出上述幾種研判結果。（四）按照上述鑑定報告書所載鑑定結果及結論，可證在系爭房 屋所坐落大樓之排水系統圖，有關空調排水管部分，4樓 以上之空調排水均往下排放，而3樓及2樓則均無向下排水 之設計標誌存在，如依此施作建造工程，4樓以上之空調 排水，均將因3樓之空調排水無從向下排放，而直接自3F
冷氣孔出水，造成漏水狀況，要與原告所主張室內空調排 水管漏水之狀況相符，可見系爭房屋坐落大樓之設計圖有 關空調排水部分，在設計之初已有空調排水之設計瑕疵， 且施作時承商亦無作修正，致使系爭房屋承受4樓以上之 空調排水，卻又無將所承受之空調排水排放之管線存在， 造成系爭房屋空調排水管發生漏水之現象，自堪認定系爭 房屋之空調排水，確實有瑕疵存在。
（五）被告雖抗辯系爭房屋坐落大樓2F至13F空調排水平面圖， 文字載明「ACP冷氣機排水（走小樑下，穿大樑下方）PCV o管3/4”有註明者除外」，可見並非未標示1”ACP向下排 放，即無空調冷氣排水管設置，鑑定報告謂無1”ACP向下 排放之標示，顯與事實不符，況且，如4F 以上空調排水 集中排放至3F而非排至地下水溝，3F焉能不淹水，何以98 年9月1日迄今系爭房屋均無空調淹水情事云云。然查，被 告所提出之空調排水平面圖，乃各層之空調排水平面圖， 雖然各層平面圖有標示空調排水管之位置，但鑑定報告所 記載者為系爭房屋之排水系統圖，並無向下排放空調排水 之管線標誌存在，被告亦不爭執此部分之事實，故平面圖 或有空調排水之設計存在，但既無向下層樓排放之管線設 計存在，則平面圖雖有排水管之設計存在，並不足以作為 有利於被告之認定依據。至於被告抗辯98年9月1日迄今系 爭房屋之空調排水管未發生漏水現象，係以值勤日報表所 載為依據，然此部分之抗辯為原告所否認在案，且本院審 酌，室內排水之管線複雜，又依據鑑定報告書鑑定結論所 載，系爭房屋坐落大樓之雨排水系統之原始排水設施（管 線）施作，未能與工程設計圖相符，其不相符之內容在原 始設計排水孔數量多，排水洩水口口徑大，設計口徑為2 ”，然現況數量減少，其排水洩水口口徑改用1-1/2”， 另外原始設計排氣墩現況數量比原設計減少等語，可見系 爭房屋坐落大樓在施作過程，已經有不符設計圖之偷工減 料情況產生，又被告在本件起訴後，更增加施作2支屋頂 雨排水管，以改善雨水排水不良之狀況，為兩造所不爭執 在卷，則大樓之室內排水之管線實際如何施作，因管線均 包覆在建築材料之中，已無從檢驗查證，是否於施作時將 雨排水及空調排水接連在一起，致前因雨排水排放不良， 造成空調排水漏水現象亦未可知，而因被告其後增加施作 雨排水管，改善雨排水之排放現象，間接讓空調排水漏水 現象獲得改善，亦未可知，但鑑定報告既並未能就雨排水 不良與空調排水漏水之關連為說明，被告亦未能舉證空調 排水已因雨排水改善而獲得根本解決之確實證據，且鑑定
報告確實載明空調排水系統有上述之瑕疵存在，被告抗辯 並無鑑定報告所載瑕疵存在，即未可採。
（六）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程 度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於 危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第354條定有明 文。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負 擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但 依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金 。民法第359條亦有規定。上述所規定物之瑕疵，包括價 值瑕疵、效用瑕疵及品質瑕疵，價值瑕疵是指交換價值之 瑕疵，而效用瑕疵則指使用價值之瑕疵，又分為通常效用 瑕疵及預定效用瑕疵，通常效用瑕疵是指欠缺一般交易觀 念上應有之效用，預定效用瑕疵，則指欠缺契約預定效用 。查系爭房屋有上述之空調排水漏水之瑕疵，已如上述， 而住家空調之排水管均位於室內，而住家室內同時有電器 設備之存在，如因空調排水問題發生漏水，將嚴重影響住 家品質及安全，依社會一般交易通念，如為買受人事前知 悉，當不可能願意購買，而買受人於不知情之情形下買受 ，亦甚難順利出售，縱使賣出，亦將低於市價行情甚多， 故空調排水之瑕疵顯足以嚴重減少使用、交易價值可資確 認。而系爭房屋有空調排水漏水之瑕疵存在，已如上述， 買受人即原告蘇瓊瑤自得向出賣人即被告請求減少價金， 並據此請求被告返還應減少之價金。
（七）至於原告蘇瓊瑤所能請求減少價金之金額，原告蘇瓊瑤主 張依據修補空調排水漏水所需費用為計算基準，被告就此 部分並未為反對，僅抗辯原告蘇瓊瑤所主張之金額過高， 故本院認為以此為計算基準，應不違背兩造所同意之計算 基準。至於修補空調排水所需費用，按照台北市土木技師 公會之鑑定報告書所載，建物室內及陽台修復方法，建議 採用壓力測漏法，逐層逐屋測試，找出排水管阻塞之部位 ，截走水路加作導水管路由管道間或用明管導入下方排水 溝，其費用分析如下：
┌───┬───┬───┬───┬───┬───┬───┐
│項次 │工程項│單位 │數量 │單價 │複價 │備註 │
│ │目 │ │ │ │ │ │
├───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤
│1 │壓力測│處 │40 │15,000│600,00│A1、A2│
│ │漏 │ │ │ │0 │、A3、│
│ │ │ │ │ │ │A4每單│
│ │ │ │ │ │ │元10戶│
├───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤
│2 │導水管│式 │1 │80,000│80,000│ │
│ │工料 │ │ │ │ │ │
├───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤
│3 │鑒除工│工 │4 │2,500 │10,000│ │
│ │資 │ │ │ │ │ │
├───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤
│4 │廢料運│式 │1 │5,000 │5,000 │ │
│ │棄 │ │ │ │ │ │
├───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤
│5 │其他零│式 │1 │15,000│15,000│ │
│ │星材料│ │ │ │ │ │
├───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤
│6 │利潤、│式 │1 │106,00│106,00│15％計│
│ │稅捐及│ │ │0 │0 │算（內│
│ │管理費│ │ │ │ │含營業│
│ │ │ │ │ │ │稅） │
├───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤
│合計 │ │ │ │ │816,00│ │
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另本院曾函詢臺北土木技師公會，上述所鑑定之修復方法 費用分析，如僅就室內漏水修復（不包括陽台部分），則 合理費用多少，經台北市土木技師公會於100年8月1日以 北土技字第10031065號函回覆因室內與陽台管線互有牽連 ，甚難將費用分割，如僅就室內漏水修復，其費用與連同 陽台一起修復，理應相差無幾等語，有上述函文在卷可據 。本院審酌上述鑑定報告內容就空調排水漏水之原因，已 經載明是系爭房屋缺少向下排放空調排水之排水管所致， 又上述修復費用816,000元，尚包括陽台漏水部分，而空 調排水漏水原因，既已判定原因，如於系爭房屋將空調排 水截走水路加作導水管路由管道間或者用明管導入下方排 水溝之方式，即可將系爭房屋所承受之4樓以上空調排水 予以排出，不致造成系爭房屋空調排水溢水漏水之狀況， 則上述費用分析內之壓力測漏，應係針對陽台漏水原因之 測漏，於空調排水漏水部分，已無施作之必要，故壓力測 漏600,000元應予以扣除。至此，修復空調排水漏水之費 用，則為導水管工料80,000元、鑒除工資10,000元、廢料
運棄5,000元、其他零星材料15,000元及以上述費用為基 準計算之利潤、稅捐及管理費16,500元（80,000＋10,0 00＋5,000＋15,000＝110,000，110,000×0.15＝16,500 ），合計為126,500元，為必要之修復費用，據此基準計 算減少價金金額，亦屬合理，故原告蘇瓊瑤主張減少價金 126,500元，應屬有據，至於超出之金額，則不應准許。（八）又按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償 責任。民法第184條第1項前段有所明文。查系爭房屋因可 歸責於被告之空調排水管線設計不良，造成系爭房屋於97 年7月17日發生空調排水溢水漏水之事實，並造成原告潘 典台所有電腦、家電與器物毀損與污漬之事實，已如上述 ，則原告潘典台據此請求被告負損害賠償責任，即屬有據 。至於原告潘典台所得請求之金額多少，本院審酌卷附東 京都公司97年7月17日大樓（社區）現場主管工作日誌所 載：「66號3樓冷氣排水口漏水造成淹水已請德安張襄理 到66號3樓室內拍照存證及損害物品賠償與潘委員協商排 水改善方案」等語；又被告就臺北市政府地政處北市地三 字第0973206341 0號，有關原告潘典台申訴與被告間因購 屋衍生消費爭議事宜，曾以97年9月12日(97)德營字第39 號函文回覆臺北市政府地政處，並載有「...另造成潘君 之損失本公司深表歉意，並同意依潘君97.7.21所列之損 失清單（如附件）共計58,000元賠償予潘君...」等語； 上述證據均顯示被告前對於原告潘典台因該次空調排水漏 水所造成之損失，已知悉、評估並同意賠償，則原告潘典 台主張被告應賠償之損害金額為58,000元，應屬可信且合 理，應予准許。
（九）被告另抗辯原告蘇瓊瑤主張減少價金已經逾越民法第356 條第1項規定之6個月期間云云。然按買受人因物有瑕疵， 而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於 買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使而消滅，民 法第365條第1項固有明定，惟所稱之通知，係指買受人於 知悉標的物有瑕疵時應具體指明瑕疵之所在而對出賣人為 觀念通知而言（最高法院96年度台上字第1277號判決參照 ）。查被告固抗辯原告前於96年6月及96年7月初即曾因排 水問題與被告協商等語，並提出電子郵件為據；然檢視被 告所提出之電子郵件，均係提及頂樓排水問題，要無室內 空調排水瑕疵問題，足認原告前於96年6月及96年7月間因 排水問題與被告協商，均認為乃係頂樓排水問題，並無認 識係因空調排水設計缺失所致，則原告於97年7月17日因 空調排水漏水發生，據此發現空調排水設計之瑕疵，而於
98年1月14日提起本件訴訟，請求減少價金，並未逾越民 法第356條第1項規定之6個月期間；被告此部分之抗辯， 並未可採。
（十）綜上所述，原告主張系爭房屋所坐落大樓之空調排水管線 有可歸責於被告之設計上瑕疵，既可採信，則系爭房屋之 買受人即原告蘇瓊瑤據此請求出賣人即被告應減少系爭房 屋之買賣價金，原告潘典台則就其因97年7月17日空調排 水漏水之損失請求被告負侵權行為損害賠償責任，均屬有 據，原告蘇瓊瑤據此請求被告應將減少之價金126,500元 給付予原告蘇瓊瑤，原告潘典台請求被告應賠償58,000元 ，及均自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止計算法 定遲延利息，依法有據，應予准許；至於原告蘇瓊瑤逾越 上述金額之請求，則無理由，應予駁回。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於 判決結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。
六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部份，合 於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執 行之聲請，因該部份訴之駁回而失所依據，應併予駁回；另 被告敗訴部分，被告聲請供擔保免為假執行，核無不合，爰 宣告被告得預供擔保，免為假執行。
七、結論：原告之訴一部分有理由，一部分無理由，應依民事訴 訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項、第3項，判決 如主文。
中 華 民 國 100 年 10 月 18 日
民事第四庭 法 官 陳杰正
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 10 月 18 日
書記官 王怡屏
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