臺灣臺北地方法院民事判決 100年度訴字第1549號
原 告 太平洋房屋仲介股份有限公司
法定代理人 章民強
訴訟代理人 陳威宇
被 告 牛中傑
訴訟代理人 裘佩恩律師
上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於中華民國100年10
月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國99年11月29日簽訂一般委託銷售同意 書（下稱系爭委託契約），約定由被告委託原告仲介銷售被 告所有坐落新北市○○區○○段198地號土地應有部分及其 上同地段11104、11106建號建物即門牌號碼新北市○○區○ ○街9號1樓、11號1樓房屋（下稱系爭9號、11號不動產）， 委託銷售價格分別為新臺幣（下同）1803萬元、2074萬元， 委託銷售期間均自99年12月1日起至100年2月28日止，兩造 並於同日簽訂契約內容變更合意書，約定將委託銷售價格變 更為1742萬元、1986萬元。而原告於委託銷售期間，均不斷 刊登廣告、帶看、製作銷售報表及網站登錄等，善盡受託人 義務，尚且成功仲介訴外人劉喻篔購買系爭9號、11號不動 產，劉喻篔並於99年12月28日簽訂不動產購買意願書（下稱 系爭意願書），同意以1742萬元、1986萬元購買系爭9號、 11號不動產，詎被告在原告多次以電話、簡訊及存證信函聯 繫後，仍拒絕出面與劉喻篔簽訂買賣契約，依系爭委託契約 第4條之約定，被告拒絕以本委託條件與原告所仲介之買方 訂立買賣契約時，被告應給付原告委託銷售價格4％之服務 報酬1,491,200元【計算式：（1742萬元＋1986萬元）×4％ ＝1,491,200元】，爰依系爭委託契約第4條之約定提起本件 訴訟。並聲明：㈠被告應給付原告1,491,200元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡ 願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭委託契約係屬一般委託銷售契約書，並非專 任委託銷售契約，被告本有權自行或委託其他仲介銷售，惟 系爭委託契約卻記載專任委託銷售契約書之約定事項，不待 委託人（即被告）簽收斡旋金或定金，抑或簽認書面同意， 即一概認定買賣契約成立，被告應給付服務報酬，顯已違反 誠信原則、平等互惠原則，對消費者顯失公平，依消費者保
護法第12條、民法第247條之1之規定，系爭委託契約第4條 約定應屬無效。縱系爭委託契約第4條約定並非無效，惟被 告所定之委託銷售價格為要約之引誘，買方出價僅為要約， 尚須經賣方即被告承諾後，買賣契約始為成立。而訴外人陳 秀枝於99年12月24日即透過訴外人東森房屋禾悅不動產經紀 有限公司（下稱東森房屋禾悅公司）以1900萬元同意購買系 爭9號不動產，並給付定金10萬元予東森房屋禾悅公司代收 ，是系爭9號不動產已於99年12月24日成交，買方劉喻篔已 不可能同時購買系爭9號、11號不動產；又原告於99年12月 28日始通知被告系爭9號、11號不動產已成交，並已收受劉 喻篔交付之定金，然被告既未承諾出售系爭9號、11號不動 產予劉喻篔，亦未簽認原告收取之定金，本件不動產買賣契 約自尚未成立，原告自不得請求被告給付服務報酬等語，資 為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行聲請均駁回。㈡如受 不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠兩造於99年11月29日簽訂系爭委託契約，約定由被告委託原 告仲介銷售被告所有之系爭9號、11號不動產，委託銷售價 格分別為1803萬元、2074萬元，委託銷售期間自99年12月1 日起至100年2月28日止（本院卷第6頁、第7頁）。 ㈡兩造於99年11月29日簽訂契約內容變更合意書，約定將系爭 9號、11號不動產之委託銷售價格變更為1742萬元、1986萬 元（本院卷第8頁）。
㈢被告與東森房屋禾悅公司於99年12月24日簽訂委託銷售契約 書，約定由被告委託東森房屋禾悅公司仲介銷售系爭9號不 動產，委託銷售價格為2300萬元，並於同日簽訂契約內容變 更合意書變更委託銷售價格為1900萬元。嗣陳秀枝於同日簽 立定金收據，以1900萬承購系爭9號不動產，並給付定金10 萬元予東森房屋禾悅公司代收（本院卷第31頁至第35頁）。 ㈣劉喻篔與原告於99年12月28日簽訂不動產購買意願書，同意 以1742萬元、1986萬元購買系爭9號、11號不動產（本院卷 第9頁、第10頁）。
㈤原告於99年12月30日以板橋江翠郵局第498號存證信函通知 被告出面與劉喻篔簽訂買賣契約（本院卷第11頁至第14頁） 。
㈥被告以板橋國慶郵局第2號存證信函表示原告應立即將被告 一般委託銷售房屋所有網路及所有相關行銷文宣下架（本院 卷第39頁至第42頁）。
四、得心證之理由：
本件原告主張兩造於99年11月29日簽訂系爭委託契約，約定
由被告委託原告仲介銷售系爭9號、11號不動產，原告於委 託銷售期間，均善盡受託人義務，尚且成功仲介劉喻篔簽立 系爭意願書購買系爭9號、11號不動產，詎被告在原告多次 聯繫後，仍拒絕出面與劉喻篔簽訂買賣契約，依系爭委託契 約第4條約定，被告仍應給付原告委託銷售價格4％之服務報 酬1,491,200元，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本件 所應審究者為：㈠被告是否有權決定不與原告仲介之買方劉 喻篔簽訂買賣契約？㈡系爭委託契約第4條之約定是否無效 ？㈢原告是否得依系爭委託契約第4條之約定向被告請求給 付委託銷售價格4%之服務報酬？
茲分述如下：
㈠被告有權決定不與原告仲介之買方劉喻篔簽訂買賣契約： ⒈我國目前國內仲介業者所使用之委託書有兩種，即專任委託 銷售契約及一般委託銷售契約書，如屬專任委託銷售契約書 ，則有「在委託期間內，不得自行出售或另行委託其他第三 者從事與受託人同樣仲介行為」之約定，反之，則屬一般委 託銷售契約書。經查，兩造簽訂之系爭委託契約首揭記載「 一般委託銷售同意書」，而綜觀系爭委託契約全文，亦未禁 止被告自行將委託標的物出售或委託第三人出售，堪認系爭 委託契約係屬一般委託銷售契約無疑，被告自有權自行或委 託第三人銷售系爭9號、11號不動產。
⒉原告仲介之買方劉喻篔所簽訂之系爭意願書第2條第1項、第 4 條第2項分別記載：「買方於出價後，得於賣方同意售出 前隨時取消本出價意願。如賣方同意售出後，買方始取消， 即構成違約。」、「出價意願之失效：本意願書於賣方簽認 不同意售出、買方於賣方同意出售前取消本出價意願或賣方 之委託期限屆滿而未同意續約時，失其效力。」（本院卷第 9頁），足見系爭意願書亦約定在買方出價後、賣方同意前 ，買方隨時得取消出價意願，賣方亦有權不同意出售；是在 一般委託銷售契約之情形，為免各家仲介重複接受買方出價 ，致有一物二賣之情事發生，故於買方出價後，尚須經賣方 簽收斡旋金或定金、抑或簽認書面同意、口頭同意，始足認 定賣方已為同意出售之意思表示。又系爭意願書第5條記載 ：
「一、買方於簽訂本意願書之同時，須給付太平洋依賣方委 託價2％之出價金（以現金或即期支票）。惟本出價金並非 定金之性質，其於賣方同意售出後，在簽定書面買賣契約時 轉為買賣價金之一部分。二、買方出價金金額如下：新臺幣 壹拾萬元整。」（本院卷第9頁），惟本件買方劉喻篔給付 之出價金僅10萬元，既未達本件委託價2％（即745,600元）
，亦非屬定金性質，則買方劉喻篔簽立之系爭意願書及給付 之10萬元，僅為買方表達保留買受機會之對價，亦徵賣方即 被告即使在買方給付出價金後，仍有權決定是否同意出售。 此外，系爭意願書第8條第2項亦記載：「斡旋保障期內，如 賣方無法聯繫或持續考慮應否出售致不能或不為同意與否之 意思表示時，買方同意保留本意願至99年12月31日下午17： 00止（最多不得超過7日）。」（本院卷第9頁），益見買方 劉喻篔之出價至多僅保留至99年12月31日，賣方即被告有權 考慮是否同意出售，而非原告仲介之買方一旦出價達委託銷 售價格，被告即有同意之義務。
⒊再查，原告公司之仲介人員即證人李慶達於100年7月27日具 結證稱略以：「99年12月28日成交之後，當天晚上有傳簡訊 給被告說買方已經出價達到底價，大概九點多被告有打電話 問簡訊內容為何，我就說買方已經達到底價，什麼時候可以 把資料給我。晚上十點時，被告傳簡訊說禮拜一時房子已經 用4200萬賣掉了。」等語（本院卷第126頁反面），又經本 院當庭勘驗證人李慶達手機簡訊內容為：「牛先生，因電話 未接，特簡訊告知，下午經同事及店長努力，買方終於達到 底價，恭喜，欲拿資料給你，方便請回電，PS成交之後不會 有帶看困擾了，感謝你，太平洋房屋李慶達0000000000」（ 傳送時間被告稱係2010年12月28日下午7時06分，本院卷第 127頁）、「牛先生，恭喜你，新生街店面買方劉醫師已出 價達當初同意所簽定押的底價3728萬含4％，屋主實拿3578 每坪50萬，請牛先生方便撥出時間以便雙方可以進行簽約， 謝謝，太平洋房屋李慶達」（傳送時間被告稱係2010年12月 28日下午8時27分，本院卷第127頁），「我們在週一收了別 人4200賣出的定金，以此告知。」（此為被告傳給證人李慶 達，傳送時間：2010年12月29日22時45分，本院卷第127頁 ），足見在原告將劉喻篔出價已達底價一事告知被告後，被 告即於隔日以簡訊明確告知證人李慶達系爭9號、11號不動 產已出售，被告自始從未表示同意出售系爭9號、11號不動 產予劉喻篔，亦從未簽認系爭意願書或收受定金，堪認被告 並未同意出售系爭9號、11號不動產予劉喻篔。 ㈡系爭委託契約第4條中「賣方拒絕以本委託條件與太平洋所 仲介之買方訂立買賣契約時亦同。」之約款係屬無效： ⒈按定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者 ，無效；定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯 失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不 予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要 權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者，
消費者保護法第12條定有明文。又依照當事人一方預定用於 同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情 形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約 條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三 、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於 他方當事人有重大不利益者，民法第247條之1亦有明文。準 此，因法律與契約之公正同為國民私法生活互惠誠信之保障 ，是私法契約當事人間之法律關係首重公平，亦即當事人所 享之權利與所負之義務不僅不得與衡平原則有違，且該法律 行為之內涵，當不能逸脫該法律行為所屬法律規範有關權利 義務分配之規定，若脫逸此種權利義務分配之典型甚遠，已 超越契約相對人始料所及，縱該約款形式上經相對人同意訂 入定型化契約內，亦應認該約定條款與平等互惠原則、誠實 信用原則有悖，應屬無效。
⒉經查，系爭委託契約第4條雖約定：「賣方同意於買賣契約 成立時給付太平洋以成交價4％計算之報酬（250萬以下則以 5％計算之），並於簽訂買賣契約書時給付約定報酬之70％ ，於交屋結案時則付清餘款。賣方拒絕以本委託條件與太平 洋所仲介之買方訂立買賣契約時亦同（須一次付清）。」( 本院卷第6、7頁) ，然其中「賣方拒絕以本委託條件與太平 洋所仲介之買方訂立買賣契約時亦同」之約定，未區分賣方 即被告是否已同意出售系爭9號、11號不動產，一概約定被 告一旦拒絕與買方簽訂買賣契約時，即應給付成交價4％之 服務報酬予原告，顯與一般委託銷售契約之性質不符，而本 件被告有權決定是否與原告仲介之買方劉喻篔簽訂買賣契約 ，其復未曾簽認或同意買方劉喻篔之出價，已如前述，則該 部分約款使被告陷於無論簽認或同意與否，均應給付成交價 4％服務報酬之重大不利益，不僅違反誠信原則、平等互惠 原則，亦屬加重被告之責任，而有顯失公平之情事；再者， 以原告而言，其經營房屋仲介，對房屋之市場、價格、買氣 、行銷...等，自比一般百姓專業，資訊亦多元且精細，為 達成交目的，自冀賣方之價格較低為佳，以求至少於最低價 出售後，享有一定比例之報酬，如於最低價以上賣出，其報 酬亦水漲船高而加多；而賣方一旦決定委託銷售價後，請求 加價之可行性不高，僅可能因未能順利出售而降低委託銷售 價格，此外，即使賣方請求加價，仲介業者亦未必同意，形 同賣方有減價之可能卻無加價之餘地，對於房市資訊較弱之 賣主而言，於簽訂仲介契約後，對於價格部分，即無加價之 空間，如認價格太低亦僅能憑任仲介業者以低價售出，對賣 方而言並非公允。如賣方無意以低價出售時，仲介業者如藉
機找人應買或以無應買意願者簽訂購屋承諾書，即可依據此 條項請求賣方給付報酬，甚至違約金，不但對賣方不公，亦 恐存流弊。故參諸消費者保護法之立法目的在於保護消費者 權益，促進國民消費生活安全，提升國民消費生活品質等以 觀，系爭委託契約第4條中「賣方拒絕以本委託條件與太平 洋所仲介之買方訂立買賣契約時亦同。」之約款，應認屬無 效。是被告辯稱該約款違反誠信原則、平等互惠原則，造成 顯失公平之情事，應屬無效等語，堪可採信。
㈢承前所述，系爭委託契約第4條中「賣方拒絕以本委託條件 與太平洋所仲介之買方訂立買賣契約時亦同。」之約款，違 反誠信原則、平等互惠原則，並加重被告之責任，對被告即 屬顯失公平，應屬無效，是原告主張依該條約定請求被告給 付委託銷售價格4％之服務報酬，即屬無據，應予駁回。五、從而，原告依系爭委託契約第4條之約定，請求被告應給付 原告1,491,200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之 訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證 據，核與判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 100 年 10 月 20 日
民事第四庭 審判長法 官 張瑜鳳
法 官 陳靜茹
法 官 林怡伸
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 10 月 20 日
書記官 楊雅雯
, 台灣公司情報網