臺灣桃園地方法院民事判決 八十九年度簡上字五三號
上 訴 人 乙○○
被上訴人 甲○○○○○○
右當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國八十八年四月二十三日台灣桃園
地方法院桃園簡易庭八十八年度桃簡字第三六三號第一審判決提起上訴，本院判決如
左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲明均駁回；㈢第 一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱： ㈠被上訴人於原審主張之訴訟標的，包括租賃物返還請求權（租約第六條）與所有 物返還請求權（民法第七百六十七條），兩請求權不可能有競合之處，被上訴人 僅繳一筆裁判費，原審法院卻就此二訴訟標的併為裁判，程序顯不合法。 ㈡兩造於民國（下同）八十四年十一月二十二日同時書立和解書、讓渡書、租賃契 約書。就和解書內容而言，除當日給付現金新台幣（下同）二百萬元作為清償外 ，其餘四百七十五萬元同意被上訴人開立五紙本票，按票期分期清償，享有分期 付款之期限利益，本無理由再提前清償，將房屋作價四百七十五萬元出售被上訴 人，再與被上訴人簽立租賃契約書，然事實狀況並非如此，足見上訴人在同日簽 立此三份文書之心理壓力。又簽立和解書時，上訴人妻子陳洪桂蘭並不在場。 ㈢原審判決並未調查下列事實，令人不服：⑴既已同意上訴人分期清償，為何要上 訴人以系爭房屋作價出售，作為提前清償？⑵依讓渡書第五條之記載，被上訴人 向上訴人購買系爭房屋，是否另給付四百七十五萬元？⑶如認定房屋已作價讓渡 被上訴人而清償，為何被上訴人能再向上訴人收受和解未償之四百七十五萬元中 之兩百萬元？⑷上訴人已於原審法院主張，讓渡書之簽立係作為保證之用，原審 法院未能調查，如何能率予認定讓渡書已生轉讓系爭房屋之效力？㈣系爭讓渡書 與租賃契約書之目的，顯非真正之買賣與租賃，而係隱藏著擔保「和解契約履行 」之保證法律行為。依民法第八十七條第二項之規定：「虛偽意思表示，隱藏他 項法律行為者，適用於該項法律行為。」，原審判決忽略了該二書所隱藏之真正 法律行為，並草率判決上訴人應返還系爭租賃物，難令人甘服。今被上訴人在和 解書約定尚有二百七十五萬元未能受償情形下，理應依保證規定，對上訴人訴請 履行清償或保證之責，而不應訴請交還系爭房屋。 ㈤原審法院不採上訴人妻陳洪桂蘭（真正所有權人）與證人黃淵深之證詞，率然認 定系爭房屋屬上訴人原始起造，所有權歸上訴人。然縱使不採信陳洪桂蘭與黃淵 深之證詞，否定陳洪桂蘭對系爭房屋之所有權，但非陳洪桂蘭所有，亦不表示即 為上訴人所有，是其判決顯違論理法則。
㈥本件系爭讓渡書之範圍僅限於土地部分，並未涉及系爭房屋，故見證人鍾慶堂作
見證時，特別註明：「本人祇做土地持分之見證，地上物不含其內」，故系爭買 賣契約對房屋所有權人陳洪桂蘭並不生效，請求上訴人遷讓房屋應屬給付不能而 無理由；又系爭租賃契約書係兩造所簽立，陳洪桂蘭並不知情，此租約對陳洪桂 蘭不生效力，故依租約規定請求上訴人交還租賃物，亦屬給付不能而無理由。 ㈦系爭房屋未辦保存登記，係以陳洪桂蘭名義申報設籍為納稅義務人，故陳洪桂蘭 方為所有人，被上訴人稱陳洪桂蘭無職業、無正當收入，根本無力購屋，此並非 事實；陳洪桂蘭以前在磚場工作，系爭房屋所建築的磚塊是他以前老闆半買半送 給他的，所以建房子並沒有花用太多的錢。系爭房屋目前仍由上訴人使用中，上 訴人無法清償剩下的二百七十五萬元。
㈧退萬步言，設若 鈞院認為系爭房屋上訴人已作價四百七十五萬元出售並移轉予 被上訴人，則依兩造讓渡契約可知，被上訴人顯有對上訴人溢收二百萬元之房屋 價金，此溢收二百萬元部分，上訴人依讓渡契約有同時履行抗辯之權，在被上訴 人未返還此二百萬元房屋價金前，上訴人應無交還房屋之義務。三、證據：援用原審之立證方法。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：請求駁回上訴人之上訴，上訴費用由上訴人負擔。二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱： ㈠關於讓渡書，當時是約定若和解條件不能履行時，房屋就屬於被上訴人，在頭款 二百萬元之後，另有收到付票款的錢二百萬元。 ㈡和解書是六百七十五萬元和解，扣掉前述四百萬元，上訴人應付出尾款二百七十 五萬元，如果對方不能付出，則大家照契約來做，不能講多拿二百萬元，而我也 沒有二百萬元的錢給上訴人。
㈢關於乙○○之財力，當初一些親戚認識乙○○時，他是開賓士轎車，穿著豪華， 還可以拿出四百多萬元來和解，怎麼會沒有錢。三、證據：援用原審之立證方法外，並聲請傳訊證人林玉華。 理 由
一、程序方面：
㈠被上訴人於原審法院所為本件遷讓房屋之訴訟，所主張兩項訴訟標的為「依租約 請求返還，『及』民法七六七條」（參見原審法院八十八年三月十二日調解程序 筆錄），然而僅有單一之聲明，顯然兩訴訟標的有互相競合之情形，上訴人主張 兩請求權不可能有競合之處，尚有誤會，合先陳明。 ㈡依民事訴訟費用法第六條之規定：「以一訴主張之數項標的互相競合或應為選擇 者，訴訟標的之價額，應依其中價額最高者定之。」，從而原審法院就此二訴訟 標的併予裁判，而僅收被上訴人一筆起訴裁判費，係根據前揭法律規定，完全正 當合法，併予陳明。
二、上訴人上訴意旨、被上訴人主張意旨及本件兩造爭執重點： ㈠本件上訴意旨略以：⑴系爭房屋為訴外人陳洪桂蘭所有，上訴人無法讓與被上訴 人；⑵退一步言，縱認定系爭房屋非陳洪桂蘭所有，亦不表示即係上訴人所有而 得讓與被上訴人；⑶再退一步言，系爭讓渡書與租賃契約書為通謀虛偽意思表示 ，係隱藏著擔保「和解契約履行」之保證法律行為，並非真正之買賣與租賃，原
審判決上訴人應返還租賃物，並無理由；⑷再退一步言，系爭讓渡書之範圍僅限 於土地部分，並未涉及系爭房屋，請求上訴人遷讓房屋並無理由；⑸再退一步言 和解書金額僅六百七十五萬元，被上訴人已收四百萬元，若得受讓系爭房屋，將 溢收上訴人二百萬元，上訴人依讓渡契約有同時履行抗辯權云云。 ㈡被上訴人主張意旨則以：⑴上訴人具資力，而陳洪桂蘭應無力購屋，故上訴人應 為系爭房屋所有人；⑵關於讓渡書，當時是約定若和解條件不能履行時，房屋就 屬於被上訴人；⑶讓渡書範圍並非僅限於土地部分；⑷上訴人應付出尾款二百七 十五萬元，如上訴人不能付出，則大家照契約做，不能講多拿二百萬元等語。 ㈢根據上揭上訴人上訴意旨及被上訴人主張意旨，本件兩造不爭執之事項為八十四 年十一月二十二日同日簽立和解書、讓渡書與租賃契約書，而爭執重點在於：⑴ 系爭房屋原始所有人是否為上訴人？⑵系爭讓渡書與租賃契約書之法律性質如何 ？⑶上訴人能否將系爭房屋讓與被上訴人？⑷讓渡書之讓渡範圍如何？⑸上訴人 得否基於讓渡契約，主張同時履行抗辯權？茲針對上揭爭點分析說明如后。三、系爭房屋之原始所有人，應認定係上訴人，理由如下： ㈠上訴人雖上訴稱，系爭房屋為其配偶陳洪桂蘭出資所建，於原審法院並提出房屋 稅籍證明書、繳款書、桃園縣龜山鄉農會存款往來明細表為證，及聲請傳訊陳洪 桂蘭、黃深淵作證云云。
㈡惟查，系爭房屋於七十年間建造（參見原審卷第二十九頁之房屋稅籍證明書、第 九十四頁證人陳洪桂蘭之證言），當時上訴人配偶陳洪桂蘭年僅三十四餘歲，有 戶籍謄本在原審卷可查（原審卷第一四七頁），是否有資力自建房屋而原始取得 所有權，誠屬可疑；又上訴人只能提出其配偶陳洪桂蘭於七十九年至八十八年間 存款往來明細（原審卷第一一九頁以下），而提不出其配偶陳洪桂蘭於七十年間 建屋時具有資力之證明，僅空言主張陳洪桂蘭建系爭房屋沒有花用太多的錢（參 見本院九十一年一月三十日準備程序筆錄），上訴人此項主張自不足採信。 ㈢再者，證人黃淵深於原審法院雖證稱系爭房屋之興建，係陳洪桂蘭交付工程款（ 參見原審卷第九十五頁），但並不能證明實際係陳洪桂蘭出資；又房屋稅籍證明 書，固然記載陳洪桂蘭為納稅義務人，然如前所述，既然提不出陳洪桂蘭自建系 爭房屋之相關資金證明，自無從認定陳洪桂蘭為系爭房屋之原始所有人。且退萬 步言，如確係陳洪桂蘭出資興建系爭房屋，依當時（七十年間）有效之修正前民 法第一千零十七條第二項規定：「聯合財產中，夫之原有財產及不屬於妻之原有 財產之部分，為夫所有。由妻之原有財產所生之孳息，所有權歸屬於夫。」，反 而係由上訴人取得所有權。
㈣實則，根據兩造所不爭之讓渡書內容記載，系爭房屋座落之基地持分，乃上訴人 七十九年間向鍾慶堂購入，鍾慶堂並因此於讓渡書擔任見證人，業經鍾慶堂於原 審法院證述無訛（參見原審法院八十七年十一月十日調解程序筆錄），由此觀之 ，系爭房屋之所有人應係上訴人，否則如係陳洪桂蘭或其他人所有，上訴人為何 以其名義購入系爭房屋座落之基地？又證人林玉華於本院證稱：「確實陳洪桂蘭 本人當時有參與和解，也同意和解的各項方案，包括讓渡和房租的事。」（參見 本院八十九年六月七日準備程序筆錄），如陳洪桂蘭為系爭房屋所有人，為何當 時不異議？又系爭房屋係上訴人一家居住，有戶籍謄本在卷可稽（原審卷第一四
七頁），除上訴人夫婦外，應無可能由其他人出資興建房屋，而陳洪桂蘭不能證 明出資興建系爭房屋已如前述，從而系爭房屋應認係上訴人出資興建，而取得所 有權，故系爭房屋之原始所有人，應認定係上訴人。四、系爭讓渡書之法律性質，就違建地上物部分，應為類似信託的讓與擔保，並非通 謀虛偽意思表示；而系爭地上物「事實上處分權」讓渡，依法雖為有效，但上訴 人未依約清償債務，被上訴人僅得將擔保物估價或變賣，而就該價金受清償： ㈠最高法院關於信託的讓與擔保，所為之相關見解： ⑴最高法院七十年台上字第一０四號判例要旨：「債務人為擔保其債務，將擔保 物所有權移轉與債權人，而使債權人在不超過擔保之目的範圍內，取得擔保物 所有權者，為信託的讓與擔保，債務人如不依約清償債務，債權人得將擔保物 變賣或估價，而就該價金受清償。」。
⑵最高法院七十四年度台上字第二七二號判決要旨：「信託的讓與擔保（即擔保 信託）與民法第八十七條第二項所謂虛偽意思表示隱藏他項法律行為者不同， 前者係債務人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉與債權人，而使債權人在不 超過擔保之目的範圍內，取得擔保物之所有權，債務人如不依約清償債務時， 債權人得依約定方法取償，縱無約定亦得逕將擔保物變賣或估價，而就該價金 受清償，債權人與債務人有關擔保信託之約定，乃均出於真正之效果意思而為 表示，其內容應就契約之內容全部決之。」。
⑶最高法院七十一年度台上字第二九三四號判決要旨：「債務人為擔保其債務， 將擔保物所有權移轉與債權人，而使債權人在不超過擔保之目的範圍內，取得 擔保物所有權之信託的讓與擔保，而約定債務清還期間者，雖不能認其為無效 ，但擔保物所有權之移轉，既僅以擔保債務清還為目的，即不能祗以債務人逾 期未曾清還所負債務，債權人即取得擔保物之所有權，仍應履行變賣擔保物或 協議估價，債權人就其價金受償或承受之程序，庶免其迴避民法第八百七十三 條第二項禁止之規定。」。
㈡經查，證人林玉華於本院證稱：「因當時他們未還錢，所以叫他們房屋讓渡我們 ，又上訴人仍在佔用，所以才又簽立租賃契約，若六七五萬還我們，則我們願將 房、地再還給他們」（參見本院八十九年六月七日準備程序筆錄）；被上訴人則 主張，關於讓渡書，當時是約定若和解條件不能履行時，房屋就屬於被上訴人（ 參見本院九十年十月十五日準備程序筆錄）；而上訴人亦自承系爭讓渡書目的係 擔保「和解契約履行」。綜上以觀，系爭違建房屋「事實上處分權」由上訴人讓 渡給被上訴人，係為擔保和解書所示債務之履行，參酌最高法院七十年台上字第 一０四號判例要旨，其性質應類似信託的讓與擔保（稱類似，係因本件並非讓渡 所有權，而係讓渡違建房屋事實上處分權）；又參酌最高法院七十四年度台上字 第二七二號判決要旨，此與民法第八十七條第二項所謂虛偽意思表示隱藏他項法 律行為者不同，係出於真正之效果意思而為表示；復參酌最高法院七十一年度台 上字第二九三四號判決要旨，本件上訴人未依約清償債務，被上訴人仍應履行變 賣擔保物或協議估價，就其價金受償或承受之程序，並非直接取得擔保物之「事 實上處分權」。
㈢本件原審判決「法院之判斷」第三點，認定被上訴人經由讓渡書之約定，直接取
得系爭房屋之「事實上處分權」，與前揭最高法院見解不同，雖有可議之處，然 就結論上而言，原審判決「法院之判斷」第四點，在認定被上訴人取得「事實上 處分權」之前提下，尚認被上訴人不得本於所有人物上請求權請求上訴人遷讓房 屋，則在本院認定被上訴人尚不得直接取得「事實上處分權」之情形下，當然被 上訴人更不得本於所有人物上請求權請求上訴人遷讓房屋，從而本院與原審法院 就此部分，理由雖有不同，結論則屬相同。且如前所述，被上訴人如欲依讓渡書 主張權利，仍應履行變賣擔保物或協議估價，就其價金受償或承受之程序。五、系爭租賃契約書之法律性質，係於上訴人依和解書清償債務期間，由上訴人向被 上訴人租用「類似信託讓與」之擔保物，並非通謀虛偽意思表示，租約應屬有效 ；被上訴人依有效租約主張權利，上訴人無從基於讓渡書而為同時履行抗辯： ㈠系爭租賃契約書之法律性質，係於和解書所載五張本票清償期間，由上訴人向被 上訴人租用本件「類似信託讓與」之擔保物，有下列證明：⑴如前述證人林玉華 於本院證稱：「因當時他們未還錢，所以叫他們房屋讓渡我們，又上訴人仍在佔 用，所以才又簽立租賃契約」；⑵和解書、讓渡書與租賃契約書八十四年十一月 二十二日同一日簽立，而和解書所載五張本票中，最後一張本票票載日期為八十 五年六月五日，與租約屆至日期相同，更佐證係於上訴人依和解書清償債務期間 ，因上訴人佔用擔保物，而由上訴人向被上訴人租用擔保物。從而兩造分別有出 租擔保物與承租擔保物之意思，並非通謀虛偽意思表示，租約應屬有效，被上訴 人依有效租約主張權利，應為法之所許。
㈡按最高法院五十九年台上字第八五０號判例要旨指出：「所謂同時履行之抗辯， 乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令 雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然 其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同 時履行之抗辯。」。查本件上訴人主張基於「讓渡書」而就溢付之二百萬元為同 時履行抗辯，與被上訴人基於「租賃契約書」之約定所為之權利主張，兩者並非 基於同一之雙務契約而發生，一前揭最高法院判例要旨，尚不生同時履行抗辯關 係，從而上訴人此項主張亦無理由。
六、綜上所述，本件被上訴人主張，基於租賃之法律關係，請求上訴人將租賃標的物 全部遷讓交還被上訴人，並給付欠租及至遷讓房屋日止之違約金，其主張應屬可 採，而上訴人所辯則無可取，依兩造間之租賃關係，被上訴人自得請求上訴人遷 讓房屋，給付欠租及違約金。從而，被上訴人本於租賃契約之法律關係，請求上 訴人遷讓房屋，給付欠租及違約金為有理由，應予准許。又因房屋定期租賃關係 所生之爭執涉訟之訴訟所為被告敗訴判決，應依職權宣告假執行，民事訴訟法第 四百二十七條第一項第一款、第三百八十九條第一項第三款定有明文。是則原審 判決命上訴人遷讓房屋，給付欠租及違約金，並依職權宣告假執行，於法並無不 合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。七、兩造其他攻擊防禦方法，對於本件判決結果無影響，故不一一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四 百四十九條第一項、第二項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 三 月 二十一 日
臺灣桃園地方法院民事第二庭
~B審判長法官 邱瑞祥
~B法 官 熊祥雲
~B法 官 文衍正
右為正本係照原本作成
本判決不得上訴
中 華 民 國 九十一 年 三 月 二十一 日~B法院書記官 劉飛龍