臺灣板橋地方法院民事判決 99年度訴字第2243號
原 告 游祥堃
游祥德
游庭瑞
游美禮子
陳游蓮
前列五人共同
訴訟代理人 梁裕勝律師
林素梅
被 告 陳明偉
陳明展
前列二人共同
訴訟代理人 宋皇佑律師
上列當事人間請求租佃爭議事件，經本院於民國100年10月7日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
壹、原告主張：
一、北縣莊租登字第77號私有耕地租約自民國50年1月1日成立以 來，期滿後依例每6年續訂租約，最近一次租期係自98年1月 1 日起至103年12月31日止續租6年，由訴外人游祥玲及原告 游祥堃、游祥德、游美禮子、陳游蓮共計四人，向被告承租 新莊市○○段855、855之2、862號等三筆土地，租期中訴外 人游祥玲於98年10月7日死亡，其子即原告游庭瑞乃會同其 餘原告，於98年12月向台北縣新莊市公所申請辦理承租人變 更登記，欲將承租人游祥玲變更登記為其繼承人即原告游庭 瑞，然因被告不同意上開變更登記，主張耕地承租人廢耕多 時土地雜草叢生未自任耕作提出異議，經新莊市公所調解及 台北縣政府調解調處均不成立。
二、系爭租約內862號耕地上，雖有土地公廟（新莊福德宮）， 然該廟係於50年1月1日耕地出租於原承租人游禎談前之清道 光13年間（西元1833年，民國前78年）即存在於該址，有該 土地公廟碑照片一紙可證（原證6），是該廟占用862耕地之 範圍，出租人自始未「交付」承租人耕作使用。又依該紀念 碑及被證1之65年修建廟之紀念碑，均同時出現於該廟牆上 ，足認該廟是在道光13年興建而於65年原址修建，該65年間 修建之土地公廟係於原既有之地基上（水泥地）修建，故被 告主張原告於65年修建土地公廟前有「自行棄耕」之事實，
應無可取。再依67年1月11日林務局農林航空測量所空照圖 所示，亦明顯可見該土地公廟已存在之事實（原證7），此 為原地主即被告之父陳三川所明知，是難以系爭耕地上有土 地公廟而認原告等承租後有不自任耕作之事實，故被告援引 耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定，主張系爭租約無 效，應無可取。又系爭租約中之855、855之2號二筆土地已 遍植香蕉、水果樹，大部份樹齡已有多年，雖有少部份（靠 近機場捷運施工圍籬處）為新種約一年左右之果樹，然該處 原亦遍植多年之果樹，但其中有部份土地被交通部高速鐵路 工程局徵收為機場捷運用地，在98年機場捷運挖土及施工期 間，靠近機場捷運施工地點附近之果樹長期為塵土覆蓋，致 果樹死亡，此有相片可證（相片3），惟原告等立即種植新 苗，至今約一年，均已漸漸成長茁壯（相片4），故原告並 無廢耕任令耕地荒蕪之情事，自始均作為農地使用。三、綜上所述，並聲明：
㈠確認原告與被告間就座落台北縣新莊市○○段855地號（面 積2852.13平方公尺）、同地段855之2地號（面積165.76 平 方公尺）、同地段862地號（面積70.86平方公尺）三筆土地 ，租期自98年1月1日至103年12月31日止之耕地租賃關係（ （北縣莊租登字第77號私有耕地租約）存在。 ㈡訴訟費用由被告負擔。
貳、被告之抗辯：
一、系爭租約因被告不自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條 之規定而無效：
㈠862號耕地部分：
⒈按「承租人應自任耕作，並不得將耕地之全部或一部轉租於 他人。」「承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出 租人收回自行耕種或另行出租。」，耕地三七五減租條例第 16條定有明文。被告於95年5月、6月間與原告等爭議系爭耕 地租約問題時，發現系爭耕地之原承租人游禎談早於65年間 即擅自將系爭耕地之一部獻地供作「福德宮」重建之基地（ 被證1），此已構成「承租人對於系爭耕地之一部不自任耕 作而轉使他人利用於非耕作用途」之違法情形，是依前揭條 文規定，系爭耕地租約應自當時起即確定歸於無效。案經被 告等向台北縣政府提出檢舉，台北縣政府第16屆耕地租佃委 員會第8臨時會第1次租佃爭議調解處業已作成決議，認定被 告主張屬實，並確認本件租約依法應歸無效在案（被證2） 。
⒉原告訴狀中所陳所稱道光年間之土地公廟云云，其實並非前 述重建之「福德宮」；蓋該清朝時期之土地公廟現早已不存
，而其原廟址亦非在系爭耕地之上。原告所舉之原證6碑文 照片，充其量僅能證明曾有該土地公廟存在乙事，根本無法 證明該土地公廟之基地曾坐落在系爭耕地上。至於原證7之 空照圖，倘如原告所陳乃67年所攝，則恰可證明上述於65年 間重建之「福德宮」確已占據系爭耕地之一部，卻不能證明 該道光年間土地公廟就是該空照圖所示之物。原告欲以原證 6與原證7兩者來移花接木，指鹿為馬，作法並非可取。現今 占據系爭耕地之「福德宮」乃現代鋼筋水泥之建築，自不可 能是原告所稱之清朝道光時期之土地公廟。
⒊被告之父陳三川從未同意獻地重建該廟，此從被證1之重建 紀念碑文僅記載（承租人）游禎談獻地，而未提及（地主即 出租人）陳三川獻地乙節，即可推知。蓋若陳三川確曾同意 獻地蓋廟，則以其乃系爭耕地之地主身分，焉有不被廟方敬 載於紀念碑文之理。而該碑文既僅載謂（承租人）游禎談獻 地，足見游禎談當時乃未經陳三川同意即擅作主張，獻地蓋 廟。陳三川所以未正式進行異議程序，或因其未能熟稔相關 法律規定，或因其礙於地方宗教人情而未便正式爭執，考量 可有多方；惟無論何者，游禎談當初未經陳三川同意即擅自 獻地蓋廟乙點，乃已經先行存在之既成事實。從而，系爭耕 地租約應從游禎談擅自獻地而不自任耕作之時起，即已依法 確定歸於無效。是縱使陳三川或被告等嗣後因故未能正式提 出異議，亦無改於上開無效之法律事實。
㈡855、855之2號耕地部分：
⒈福德宮現有建築，於84年3月間進行地籍圖重測時，尚未存 在於系爭862號土地上，可見其係於84年3月之後才占用該地 興建：
⑴依被證3即台北縣新莊市於84年3月間繪製之地籍圖重測地籍 調查表，其所重測調查之標的物即是當時之系爭興化段862 號土地（見該表之左上角記載），而依該調查表下方欄位記 載，該地之「土地使用狀況」乃「空地」；且該調查表中間 之「略圖」左側載明該地界址內「位於雜草中」。又查：被 證4即台北縣新莊市於84年2、3月間所繪製之地籍圖重測地 籍調查表，其所重測調查之標的物乃當時之系爭興化段855 號土地（見該表之左上角記載；此筆土地亦屬本件系爭租約 之耕地），而依該調查表下方欄位記載，該地之「土地使用 狀況」亦是「空地」；且該調查表中間之「略圖」左側亦載 明該地界址內「位於雜草中」。
⑵由上兩項公文書之記載，足證：
①於政府進行上開土地重測、地籍調查期間，即84年2、3 月 間，本件耕地租約之標的物即862、855號土地均尚處於「雜
草遍布之空地狀態」。足見，原告等根本沒有依法於各該耕 地上自任耕作。
②原告聲稱現在之福德宮乃於65年興建於上開862號土地上， 且其前身舊廟自清朝起即存在於該地，現在之福德宮乃於舊 廟原址重建，且經陳三川同意，陳三川因此並未將862號土 地交付於承租人云云，均顯不符實。蓋該地於84年政府進行 重測調查時，既尚處於雜草叢生之空地狀態，原告前揭主張 ，自無可能為真。
⑶既然證實於84年2、3月間，本件耕地租約之標的物即862、8 55號土地均尚處於「雜草遍布之空地狀態」，亦即，原告根 本沒有依法於各該耕地上自任耕作；且於84年土地重測之後 ，原告還進一步同意或任由福德宮占用862號耕地興建土地 公廟，則原告等之行為顯已違反耕地三七五減租條例第16 條第1項規定，是依同條第2項規定，本件租約應歸無效確定 。
二、另被告已依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定，依 法行文原告表示終止系爭租約，故亦已足消滅本件耕地租賃 關係：
㈠按「承租人承租耕地非因不可抗力繼續一年不為耕作」乃耕 地三七五減租條例第17條第1項第4款規定之出租人得終止租 約事由；且不問其不為耕作者，係承租耕地之一部或全部， 出租人均得依上開規定終止租約，收回全部耕地，更為最高 法院84台上1856號判例所明揭。
㈡承此，原告除將本件第862號耕地獻給福德宮占地建廟而不 自任耕作外，對於本件其他855、855-2號耕地，則係任其自 生自滅，長期不為耕作（參鈞院卷第23至25頁有共20幅攝於 99.1.13之未耕作現場照片，耕地上竟遍佈石塊與垃圾，毫 無一般耕地充滿作物生機之景象，顯然荒廢已久）。故被告 已委任律師於99年7月15日行文被告終止系爭租約（被證5） ，今於訴訟中再以100年3月1日民事答辯㈣狀繕本送達原告 ，再度表示終止本件租約之意思，是足使兩造間之租賃關係 確定不復存在。
㈢被告於100.2.15再前往第855、855-2號耕地上現勘攝影（被 證7），發現現場依舊遍佈石塊與垃圾；偶有稀落存在之香 蕉樹，若非毫無結果，便是所結香蕉成串傾倒、任其腐壞； 地瓜藤則零星散漫於石塊與雜草未除之荒地間，任其自生自 滅，與一般人工栽種地瓜之翻土除草、整地堆高、植株有序 之耕作景觀，差別天壤。是依經驗法則與我國社會通念上之 耕作標準而言，原告等長期不為耕作之實情，至為明顯。三、綜上所述，原告長期不於系爭耕地上耕作，原告游祥德自己
還擔系爭耕地862號土地上福德宮之管理委員，系爭耕地租 約除依耕地三七五減租條例第16條規定已歸無效外，被告另 已先後發函及以訴狀繕本送達原告之方式，依同條例第17條 第1項第4款規定表示終止本件租約，是無論是從本件租約依 法歸於無效，或從出租人已經行使終止權之觀點，原告起訴 請求確認本件租賃關係存在，均無理由，並聲明駁回原告之 訴。
參、法院之判斷：
一、被告之父陳三川，於50年1月1日將所有坐落台北縣新莊市○ ○段頭前小段90號土地出租於游禎談耕作，兩造訂有台灣省 台北縣私有耕地租約（新鎮租字第077號），上開土地原有 面積8293平方公尺，71年5月21日逕為分割成90（面積554 2 平方公尺）、90之3（劃為新莊中山路二省道）、90之4（劃 為新莊副都中心重劃區）等三筆土地。90號土地又於75年10 月21日逕行分割為90（重測後為新莊市○○段855號）、90 之7（劃為五股工業區○○○路部分道路用地）、90之8（重 測後為新莊市○○段862號）三筆土地。上開855號土地又於 96年6月間逕為分割成855、855之1（徵收為捷運機場用地） 、855之2等三筆土地，故原耕地租約之範圍現為新莊市○○ 段855、855之2、862等三筆土地，其中862號土地現為新莊 區福德宮廟基地之一部分，土地全部範圍均為該廟占用，並 無任何農作物耕種之痕跡。陳三川死亡後，由繼承人即被告 於80年1月1日將所繼承之系爭土地，與游禎談訂立北縣莊租 登字第142號台灣省台北縣私有耕地租約（嗣變更為北縣莊 租登字第77號），租期6年至85年12月1日止，在上開租期內 ，游禎談於83年間死亡，承租人乃變更登記為繼承人即原告 游祥堃、游祥德、游美禮子、陳游蓮及訴外人游祥玲5人， 上開租約屆滿後每6年之續訂租約，均係依耕地三七五減租 條例第5條、第20條及臺灣省耕地租約登記辦法第2條之規定 ，由承租人單方申請登記續租，最近一次依例辦理自98年1 月1日起至103年12月31日止續租6年，惟承租人游祥玲於98 年10月7日死亡，其子即原告游庭瑞會同其餘原告，於98年 12月向台北縣新莊市公所申請辦理承租人變更登記，欲將承 租人游祥玲變更登記為其繼承人即原告游庭瑞，經新莊市公 所於98年12月18日以北縣莊民字第0980083號函知出租人表 示意見，經被告陳明偉於99年1月6日，以承租人未自任耕作 廢耕已久為由，向新莊市公所提出異議函，表示不同意辦理 上開繼承人租約變更登記，故經該公所依臺灣省耕地租約登 記辦法第2條第3項規定，以耕地三七五減租條例第26條進行 耕地租佃爭議調解調處程序，99年2月25日在公所調解不成
立後，又先後於99年5月21日、6月25日、8月23日，三次於 台北縣政府地政局行調處程序均不成立，因原告不服調處決 議認定系爭莊租登字第77號租約無效之決議，由該府於99年 8月25日以北府地籍字第0990820401號函，移送本院審理等 事實，為兩造所不爭執，並有上開移送函及所附之承租之一 死亡辦理租約變更登記申請書（含繼承系統表、除戶及現戶 之戶籍資料、印鑑證明、莊租登字第77號租約、現耕（非現 耕）切結書、土地登記簿、地籍圖、出租人陳明偉99年1月6 日異議函、台北縣新莊市公所耕地租佃委員會租佃爭議調解 申請書（含現況照片及申請人名冊及身分證明文件、新莊市 公所耕地租佃委員會99年2月5日第一次調解筆錄、台北縣政 府耕地租佃委員會99年5月12日第一次調處筆錄；99年6月25 日第二次調處筆錄；99年8月23日第三次調處筆錄及附件等 資料在卷可稽（見本院卷一第3頁至第89頁），堪信屬實。三、兩造對於系爭莊租登字第77號租佃法律關係之存否有爭執， 致原告承租人地位有受侵害之虞，該危險得由原告對於被告 之確認判決除去，故原告訴請確認與被告間就系爭855、855 之2、862號三筆土地，租期自98年1月1日至103年12月31日 止之耕地租賃關係（北縣莊租登字第77號）存在，有訴之利 益。茲兩造爭執要旨在於：
甲、系爭耕地租約是否有耕地三七五減租條例第16條所定，承租 人不自任耕作事由而無效？
乙、被告主張已依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款終止系 爭耕地租約，有無理由？
四、本院查：
甲、系爭耕地租約是否有耕地三七五減租條例第16條所定，承租 人不自任耕作事由而無效？
㈠按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人 。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回 自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1項、 第2項定有明文；所謂「承租人應自任耕作」，係指承租人 應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，若承租人有積極 的以承租之土地建築房屋居住，或供其他非耕作之用、或與 他人交換耕作、或將之轉租或借與他人使用等情事，固均在 「不自任耕作」之列。惟承租人如僅係消極的不為耕作而任 其荒廢不從事耕作，或於承租耕地遭他人占用時，消極的未 自行本於占有人地位請求返還，或請求出租人排除侵害交付 耕地等，均不能認係上開條項所稱不自任耕作，此僅生出租 人得否依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止租 約，或承租人得否請求出租人排除第三人之侵害，提供合於
租約所約定使用、收益之租賃物供其使用而已，尚難謂原租 約已因此而歸於無效。又該條例於72年12月23三日修正增定 第17條第1項第4款以：「非因不可抗力繼續一年不為耕作時 」，作為出租人得終止租約之原因，僅係放寬耕地租約期限 屆滿前得終止租約之要件，對於同條例第16條第1項、第2項 規定所稱「不自任耕作」之內涵，並無影響。換言之，該條 項所稱「不自任耕作」之前述內涵，並不因同條例第17條第 1 項增定第4款規定，而有所不同（最高法院88年度台上字 第1434號判決意旨、同院89年度台上字第1265號判決意旨、 同院91年度台上字第1447號判決意旨參照）。 ㈡系爭耕地租約中862號土地雖為新莊區福德宮廟基地之一部 分，土地全部範圍雖為該廟占用，並無任何農作物耕種痕跡 ，為兩造所不爭，並經本院於100年3月1日至現址履勘查明 屬實（見本院卷一第209頁至第211頁勘測筆錄），被告主張 上開土地於84年3月之前仍為空地，當時福德宮並不存在， 故原告於該地上顯有不自任耕作之事實。惟查：被告並不能 福德宮廟事由原告自行出資興建，亦無法證明是原告將該土 地轉租或出借他人所興建，故原告縱有消極的不為耕作而任 他人興建宮廟，或於承租耕地遭人占用時，消極的不予排除 侵害，均不構成耕地三七五減租條例第16條所定不自任耕作 而致耕地租約無效之結果。至於被告主張於95年5月、6月間 發現系爭耕地租約中855、855之2號土地，原告並未於上開 土地耕作而任其荒廢，縱屬真實，亦非耕地三七五減租條例 第16條所定「不自任耕作」事由，自難認系爭耕地租約為無 效。
乙、被告主張已依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款終止系 爭耕地租約，有無理由？
㈠按耕地租約在租佃期限未屆滿前，若有非因不可抗力繼續一 年不為耕作時，出租人得予終止租約，耕地三七五減租條例 第17條第1項第4款定有明文。又按耕地三七五減租條例第17 條第1項第2、4款，於72年12月23日修正時，分將「承租人 放棄耕作權時」及「承租人非因不可抗力繼續一年不為耕作 時」，併列為出租人得終止租約之法定原因，乃參照當時土 地法第114條第2款及第115條分別設有「承租人放棄其耕作 權利時得終止之」、「承租人…非因不可抗力繼續一年不為 耕作者，視為放棄耕作權利」之規範而為增訂。是該條例第 17 條第1項第4款所稱之「繼續一年不為耕作」者，係指承 租人在主觀上已放棄耕作權之意思，且在客觀上繼續不從事 耕作，任令承租耕地荒蕪廢耕之情形而言（最高法院97年度 台上字第254號判決意旨參照）。又所謂不為耕作之土地範
圍，不問其不為耕作者，係承租耕地之一部或全部，出租人 均得依上開規定終止租約，收回全部耕地（最高法院84年台 上字第1856號判例意旨、同院88年度台上字第731號判決意 旨、同院82年度第11次民事庭會議決議結論參照）。 ㈡系爭租約中之862號土地現為新莊區福德宮廟基地之一部分 ，土地全部範圍均為該廟占用，地上並無任何農作物耕種痕 跡，為兩造所不爭，並經本院於100年3月1日至現址履勘查 明屬實，已如前述。原告主張該廟係於50年1月1日耕地出租 於原承租人游禎談前之清道光13年間（西元1833年，民國前 78 年）即存在於該址，縱屬實情。然查福德宮於65年間曾 進行重建，在福德宮重建樂捐芳名碑文之首，並刻有原承租 人游禎談「獻路地」之記載，此為兩造所不爭，並有該樂捐 碑文照片附卷可按（見本院卷一第128頁），故原承租人游 禎談於該宮廟重建時，客觀上已可積極出面阻止或排除就該 土地耕作之事實上障礙，其卻不為之，而以「獻路地」之樂 捐方式，積極參與重建事宜；再參以證人徐景惠於本院證稱 ，伊自74年間開始擔任福德宮主任管理員，當初福德宮的登 記及申請都是由伊負責，大約在75年間完成登記，福德宮約 於64年間拆除，馬上拆除馬上改建新廟，前後工時1年多， 福德宮基地改建後可能比改建後的大一些約20坪左右，拆除 舊廟蓋新廟時沒有管理委員，當時是地方上老一輩的人所決 定，管理委員是從伊開始擔任時才有，原告游祥德有擔任過 福德宮的委員等情（見本院卷一第183頁、第184頁），可認 原告游祥德對福德宮占用之系爭862號土地消極的不為耕作 ，更積極的參與福德宮廟務，未在福德宮拆廟改建時阻止他 人侵害其就862地號土地之耕作權，是足徵承租人主觀上就 該地已有放棄耕作權而任人改建新廟之意思，且客觀上已逾 一年以上不繼續耕作。此外，原告又未能提出有何不可抗力 ，或其他配合農業政策維護地力而為休耕蓋廟之事實存在， 故被告上開終止租約之抗辯，為有理由。
㈢又耕地租約無從分裂為一部終止，一部繼續，而耕地三七五 減租條例第17條第1項第4款之規定，並未明定承租人非因不 可抗力繼續一年不「在耕地全部」為耕作，則本件原告非因 不可抗力繼續一年不在系爭租約之862號為耕作，亦該當於 該條之規定，出租人自可依法終止租約，故系爭爭租約中之 855、855之2號土地部分，即無再予審酌必要，並予敘明。 ㈢被告已於99年7月15日委由宋皇佑律師發函被告，表明原告 就系爭耕地租約，有非因不可抗力繼續一年不為耕作之事實 ，而予以終止該租約之意思，此有該律師函1份及掛號郵件 收件回執5份（均影本）在卷可證（見本院卷第196頁、第19
7頁），故被告抗辯系爭租約已依耕地三七五減租條例第17 條第1項第4款終止而不復存在，自屬有理由。肆、結論：
一、系爭耕地租約雖無耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項 所定承租人不自任耕作而致租約無效之情事，惟被告抗辯原 告就該租約中之862號土地繼續一年不為耕作，且不問承租 人就承租土地為一部或全部不為耕作，被告均得終止租約， 並已於99年7月15日發函原告，表示依耕地三七五減租條例 第17條第1項第4款之規定終止租約，自屬有據。原告又無法 舉證證明有何不可抗力之情形存在，從而，原告訴請確認兩 造間系爭莊租登字第77號租約就系爭855、855之2、862號三 筆土地，租期自98年1月1日至103年12月31日止之耕地租賃 關係存在為無理由，不能准許，應予駁回。
二、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
三、原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中 華 民 國 100 年 10 月 28 日
民事第一庭 法 官 黎文德
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 10 月 28 日
書記官 呂烱昆