臺灣板橋地方法院民事判決 100年度訴字第1513號
原 告 范進村
訴訟代理人 范惇律師
被 告 林冠宇
兼訴訟代理人黃秀珍
上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國100 年10月13日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有請求 之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不 甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。又被告於訴之 變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更 或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款、第7 款、第2 項定有明文。本件原告原起訴聲明：㈠被告應將坐 落於新北市○○區○○段大湖小段地0000-0000 地號，即門 牌號碼新北市鶯歌區○○○路22號之房屋遷讓返還予原告。 ㈡被告應自民國100 年6 月1 日起至遷讓返還之日止，按月 給付原告新臺幣（下同）1 萬3478元。原告願供擔保，請宣 告假執行等語。嗣於100 年9 月15日言詞辯論期日（見本院 卷第53頁），變更訴之聲明第二項為：自起訴狀繕本送達翌 日至遷讓返還之日止，按月給付原告新臺幣1 萬3478元。再 於100 年10月6 日以民事準備二狀，追加以民法第179 條不 當得利法律關係之請求權，併與民法第184 條侵權行為損害 賠償請求權，為訴之聲明第二項之請求權基礎，並請求為擇 一判決。核其請求之基礎事實同一，縮減應受判決之聲明， 或因不甚礙被告之防禦，且被告對訴之變更無異議而為本案 之言詞辯論，視為同意變更，其訴之變更，於法並無不合， 應予准許。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：
（一）緣坐落新北市○○區○○段大湖小段第0000-0000 地號土 地，即門牌號碼新北市鶯歌區○○○路22號之房屋（總面 積185. 66 平方公尺、權利範圍全部，以下稱系爭房屋） 為原告所有，惟該房屋竟遭被告黃秀珍、林冠宇無權占用 ，前雖經原告於100 年4 月13日、5 月3 日陸續發函通知 被告限期於100 年5 月底前遷離該房屋，惟被告仍置若罔
聞。則被告無權占用系爭房地，原告依據民法第767 條所 有物返還請求權之規定，請求被告返還房屋並自系爭房屋 遷出，自屬有理。又按因故意或過失，不法侵害他人之權 利者，負損害賠償責任，民法第184 條第1 項前段定有明 文。本件被告無權占用原告所有之系爭房地，致原告無法 自由使用、收益系爭房地，而受有向當於租金之損害，為 社會通常之概念，原告為系爭房地所有權人，以被告無占 有請求賠償相當於租金之損害，與法應無不合，系爭房地 近鶯歌火車站及桃園火車站，交通便利，附近並有鳳鳴國 小、鳳鳴國中、傳統市場及便利商店等，生活機能強，如 依照租屋網刊登附近租屋行情每坪約240 元計算，系爭房 地之每月租金應為1 萬3478元（計算式：56.16 ×240 ＝ 13,478）。
（二）按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，如原告已就 其所有權存在之事實舉證以實其說，則被告應就其取得占 有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原 告之請求為有理由，最高法院72年度台上字第1552號判決 意旨參照。本件原告除爭執對系爭房屋之所有權外，並未 舉證其有何正當權源占有系爭房屋，故被告仍應就其占有 之權源以實其說。次按當事人主張有利於己之事實者，就 其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文 。原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主 張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對 之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則，最 高法院98年度台上字第372 號判決意旨參照。再按民法第 758 條規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、 喪失及變更者，非經登記，不生效力。前項行為，應以書 面為之。」是以不動產移轉之物權契約應以書面為之。本 件被告以其於100 年8 月24日庭呈之「77年10月27日核發 之建物所有權狀影本」與「83年度房屋稅、地價稅繳款書 」等，主張伊為系爭房屋所有權人，惟依臺北縣樹林地政 事務所關於系爭房地之登記原件可知，系爭房地係由被告 黃秀珍於85年6 月21日與原告簽訂土地及建物買賣契約書 ，並以出賣人之地位以買賣為原因，將系爭房地所有權移 轉登記於原告，且被告黃秀珍迄今仍未對此物權契約之意 思表示為任何撤銷之舉觀之，該買賣之移轉系爭房地所有 權之物權契約仍為有效存在，被告黃秀珍應受該等契約之 拘束。從而被告徒以前所留存之77年權狀影本、83年房屋 稅繳款書與地價稅繳款書，抗辯原告未取得系爭房地所有 權，不足採信。
（三）被告對於原證七之印鑑證明書及印鑑章之真正等事實，並 不否認，惟主張「內容不是我寫的」、「印章不是我蓋的 」、「我不知道要做什麼」云云，則依民法第3 條第2 項 之規定，以印章代替簽名者，其蓋章與簽名生同等之效力 ，從而原證七支買賣所有權移轉契約仍合法生效。印章（ 尤其是印鑑章）與身分證、不動產權狀正本等攸關個人財 產權益之重要文件，他人非可輕易取得，故由本人或有權 使用之人蓋用為常態，由無權使用之人蓋用為變態，主張 該變態事實之當事人，應負舉證責任，最高法院90年度台 上字第2308號判決意旨參照。本件原證七之物權契約上除 有被告之印鑑證明書外，並蓋有被告之印鑑章，故如被告 無法舉證證明係遭盜蓋或盜用，自應認該契約書及相關過 戶文件文真正。從而被告雖一再辯稱系爭房地現為期所有 ，主張反於現有證據資料之事實，迄未舉證證明以實其說 ，亦未主張或舉證證明系爭房地移轉之債權契約或物權契 約、物權行為存在有任何無效或得撤銷之原因存在，更何 況依物權行為之獨立性與無因性，不因無為其原因之債權 行為或其原因之債權行為係無效或得撤銷而失效，最高法 院37年上字第7645號、38年台上字第111 號判決要旨參照 ，故縱使因時間久遠，兩造無法舉出債權契約，惟仍不能 因此否定或推翻系爭物權（移轉所有權）契約為真且已生 物權行為效力之事實。
（四）為此，依據民法第767 條，請求被告遷讓系爭房屋，並依 民法184 條第1 項、第179 條規定，請求法院擇一判決被 告給付原告相當於租金之損害或不當得利，聲明：㈠被告 應將坐落於新北市○○區○○段大湖小段地0000-0000 地 號，即門牌號碼新北市鶯歌區○○○路22號之房屋遷讓返 還予原告。㈡被告應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還 之日止，按月給付原告1 萬3478元。原告願供擔保，請宣 告假執行等語。
二、被告則答辯以：不知道什麼事情，為何會構成侵占？房子是 我的，我本來就住在這裡，不是原告的，如果產權不是我的 話，我為何會居住幾十年等語。並聲明：請求駁回原告之訴 及其假執行聲請，如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免 為假執行等語。
三、兩造不爭執之事實：
（一）原告為系爭坐落新北市○○區○○段大湖小段第0000-000 0 地號土地，及其上門牌號碼新北市鶯歌區○○○路22號 之建物之登記名義人。
（二）被告等目前仍占用系爭坐落新北市○○區○○段大湖小段
第0000-0000 地號土地，及其上門牌號碼新北市鶯歌區○ ○○路22號之建物。
（三）系爭房地坐落於鳳鳴國中、鳳鳴國小、傳統市場及便利商 店附件。
四、本件爭點及本院之判斷：
原告主張系爭房屋為原告所有，而為被告無權占有，經原告 以存證信函請求被告遷讓返還系爭房屋，被告均置不理等情 ，已據原告提出土地所有權狀、土地登記第二類謄本、建物 登記第二類謄本、存證信函及回執各1 份為證，惟為被告所 否認，並以前開情詞置辯。是本件應審究之爭點在於：（一 ）坐落上址之系爭房屋，是否為原告所有？原告請求被告將 房屋遷讓返還原告，有無理由？（二）原告請求被告應給付 自起訴狀送達被告之翌日起起至返還上開房屋之日止，每月 給付原告新臺幣13,478元相當於租金之不當得利，有無理由 ？本院之判斷如下：
（一）原告主張坐落上址之系爭房屋為其所有，為被告二人無權 占有之事實，已據其提出土地所有權狀、土地登記第二類 謄本、建物登記第二類謄本、存證信函及回執各1 份為證 ，被告自認現仍占有使用系爭房屋，惟否認系爭房屋為原 告所有，辯稱：系爭房屋原為其所有，原告說要幫我還銀 行欠款，如有還，應由原告提出還款證明。土地及房屋所 有權移轉契約書上的印章是伊的，但不是伊親自蓋的，系 爭房屋如不是伊所有，伊不可能住十幾年等語，經查： 1、按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者 ，非經登記，不生效力。不動產物權之移轉或設定，應以 書面為之。修正前民法第758 條、第760 條分別定有明文 。本件兩造於85年10月22日，以買賣為原因，由被告將系 爭土地及房屋移轉登記予原告等情，有原告提出之土地及 建物登記第二類謄本可證，並經本院依職權向新北市樹林 地政事務所調取兩造為上開移轉登記之登記申請書及附件 可佐（見本院卷第68頁至91頁），系爭房屋及土地所有權 人經登記為原告范進村無訛，被告主張其為所有權人云云 ，即無足採。
2、觀之新北市樹林地政事務所有關系爭房地移轉登記申請文 件及附件，被告對於其中之印鑑證明書及印鑑章之真正等 事實，並不否認，雖辯稱「內容不是我寫的」、「印章不 是我蓋的」、「我不知道要做什麼」云云，惟按「當事人 主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，又私人之 印章，由自己使用為常態，被人盜用為變態，主張變態事 實之當事人，自應就此印章被盜用之事實負舉證之責任。
被上訴人於事實審已自承系爭借據連帶保證人所蓋用之印 文為其印鑑，係屬真正，則被上訴人自應就其抗辯係遭他 人盜蓋一節，負舉證責任。」最高法院86年度台上字第71 7 號、90年度台上字第2308號判決可資參照。而印鑑章、 印鑑證明與身分證明文件等攸關個人財產權益之重要文件 ，他人非可輕易取得，故由本人或有權使用之人蓋用為常 態，由無權使用之人蓋用為變態，主張該變態事實之當事 人，應負舉證責任。本件兩造土地登記申請書、建築改良 物買賣所有權移轉契約書，均蓋有被告之印鑑章（見本院 卷第75頁、76頁、79頁、82頁），且附有被告之印鑑證明 書及戶口名簿（見本院卷第85頁至87頁），依上開最高法 院判決意旨，被告如主張係遭盜蓋或盜用，自應負舉證責 任，乃被告並未舉證證明其印鑑章及印鑑證明係遭到蓋或 盜用，是被告所辯「內容不是我寫的」、「印章不是我蓋 的」、「我不知道要做什麼」云云，均未舉證證明之，所 辯自無法採信。是本件兩造土地登記申請書、建築改良物 買賣所有權移轉契約書上之被告之印鑑章，應認為係被告 親自或經其同意所蓋，依民事訴訟法第358 條之規定，該 文書推定為真正。
3、雖被告另辯稱其為系爭房地所有權人，如其非所有權人， 則何以能居住十幾年云云，並提出發狀日期為77年10月27 日之建築改良物所有權狀及其83年之房屋稅繳款書2 張為 證，惟查被告所提之上開發狀日期之建築改良物所有權狀 ，業於85年10月22日，以買賣為原因，由被告將系爭土地 及房屋移轉登記予原告時，由新北市樹林地政事務所予以 註銷，此有本院依職權向新北市樹林地政事務所調取兩造 為系爭房屋土地移轉登記之登記申請書及附件可佐（見本 院卷第90頁至91頁），是被告所提之建築改良物所有權狀 ，自已失效，而不足證明其為系爭房屋所有權人。此外， 被告並未能舉證證明其為系爭土地及房屋之所有權人，所 辯其係系爭土地及房屋所有權人，並不足採信。至於被告 所辯其居住於系爭土地及房屋十幾年縱然屬實，其原因或 為無償借用、租賃等，不一而足，然被告既無法舉證證明 其為係爭土地及房屋之所有權人，自亦無法因其居住系爭 土地及房屋十幾年，而認定其為所有權人。
4、本件系爭土地及房屋原為被告黃川珍所有，原告與被告黃 川珍間就系爭土地房屋訂立買賣契約，被告黃川珍並於上 揭日期將所有權移轉登記予原告，惟並未交付系爭房屋及 土地與原告，為兩造所不爭執，堪信為真。按「不動產買 賣契約成立後，其收益權之歸屬，依民法第三百七十三條
規定，應以標的物已否交付為斷，與是否已辦理所有權移 轉登記無涉。出賣人固負有交付出賣之不動產與買受人之 義務，但在未交付前，其繼續占有買賣標的，僅屬債務不 履行，尚難指為無權占有，不因其所有權移轉登記已完成 而有異。」最高法院84年度台上字第3001號著有判決可參 ，換言之，不動產之出賣人在不動產所有權移轉登記於買 受人後，仍占有不動產時，非為無權占有。蓋出賣人雖已 喪失所有權，但是否有占有權源並不以所有權為限，出賣 人依民法第348 條第1 項之規定，僅負交付標的物之義務 ，於未交付前，利益尚歸於出賣人享有（民法第373 條） ，自難謂無占有之正當權源（參謝在全著民法物權論（上 ）99年9 月修訂5 版第179 頁參照）。是本件買受人原告 雖已登記為系爭土地及房屋之所有權人，惟出賣人被告黃 川珍既尚未交付系爭房屋及土地予原告，依上開最高法院 判決意旨，被告繼續占有系爭土地及房屋，並非無權占有 。
4、從而，原告依民法第767 條第1 項之規定，主張被告無權 占有，請求被告遷讓返還系爭房屋，即屬無理由，不應准 許。
（二）原告請求被告應自起訴狀送達被告之翌日起起至返還上開 房屋之日止，每月給付原告新臺幣13,478元相當於租金之 損害或不當得利，有無理由？
原告主張被告無權占有系爭房屋及土地，致原告受有損害 ，爰依民法第184 條、179 條之規定，請求擇一判決被告 應給付原告相當於租金之損害或不當得利等語，惟為被告 所否認，經查：「按不動產買賣契約成立後，其收益權屬 於何方，依民法第三百七十三條之規定，應以標的物已否 交付為斷。所有權雖已移轉，而標的物未交付者，買受人 仍無收益權。所有權雖未移轉，而標的物已交付者，買受 人亦有收益權。從而買賣標的物如尚未交付，買受人既未 取得買賣標的物之利益，似無利益受損害之可言。」最高 法院81年度台上字第55號判決可資參照。本件原告與被告 黃川珍間之不動產買賣契約成立後，其標的物尚未交付原 告，已如前述，則雖所有權已移轉予原告，依最高法院上 開判決意旨，買受人仍無收益權，無利益受損害可言，是 原告請求被告給付原告相當於租金之損害或不當得利，即 無依據，其請求為無理由，應予駁回。
五、綜上，原告依民法第767 條第1 項之規定，請求被告將系爭 房屋遷讓返還原告；及依民法第184 條、179 條之規定，請 求擇一判決被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還房屋之日
止，按月給付原告新臺幣13,478元相當於租金之損害或不當 得利，為無理由，應予駁回。原告之訴既無理由應予駁回， 其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法暨舉證，核與判 決結果無影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 100 年 10 月 27 日
民事第三庭 法 官 林錫凱
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 10 月 27 日
書記官 王小芬