臺灣板橋地方法院民事裁定 100年度事聲字第320號
聲明異議人
即承 租 人 弘晟國際有限公司
法定代理人 劉游榮
上列當事人因債權人京城商業銀行股份有限公司與債務人錏蒙興
業開發有限公司間拍賣抵押物強制執行事件，聲明異議人對於民
國100 年9 月9 日本院民事執行處司法事務官所為100 年度司執
字第35085 號裁定聲明異議，本院裁定如下：
主 文
異議駁回。
理 由
一、按強制執行事件，由法官或司法事務官命書記官督同執達員 辦理之。本法所規定由法官辦理之事項，除拘提、管收外， 均得由司法事務官辦理之。強制執行法第3 條及法院組織法 第17條之2 第1 項第2 款分別定有明文。又當事人或利害關 係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書 記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程 序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為 聲請或聲明異議；前項聲請或聲明異議，由執行法院裁定之 ，亦為強制執行法第12條第1 項、第2 項所明定。故司法事 務官於強制執行程序中就當事人或利害關係人依第12條所為 之聲請或聲明異議，自得立於執行法院之地位先為准駁之裁 定（處分）。次按司法事務官處理事件所為之處分，與法院 所為者有同一之效力。當事人對於司法事務官處理事件所為 之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向 司法事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時，應 另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。 法院認第一項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議 為無理由者，應以裁定駁回之，此觀強制執行法第30條之1 準用民事訴訟法第240 條之3 、第240 條之4 之規定即明。 。查本件聲明異議人原係對於本院民事執行處司法事務官所 為之除租處分聲明異議，經司法事務官就該聲明異議為裁定 （即依強制執行法第12條第2 項規定所為之裁定，裁定結果 為駁回其異議），聲明異議人對該裁定不服而提出異議，司 法事務官認其異議無理由而送請本院為裁定，經核與上開條 文規定及意旨相符，先予敘明。
二、本件聲明異議意旨略以：緣聲明異議人於民國100 年9 月20 日接奉本院100 年度司執字第35085 號民事裁定，債權人京 城商業銀行股份有限公司（下稱京城銀行）與債務人錏蒙興 業開發有限公司（下稱錏蒙公司）間因拍賣抵押物強制執行
事件，聲明異議人（即承租人）對於本院除去租賃權後拍賣 聲明異議，而本院為駁回之裁定。對此，聲明異議人表示不 服上開裁定，特陳明並於10日內向本院聲明異議，請鑒核辦 理等語。
三、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地 上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但 其抵押權不因此而受影響；前項情形，抵押權人實行抵押權 受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之 ，民法第866 條第1 項、第2 項定有明文。又不動產所有人 設定抵押權後，於同一不動產上設定地上權或其他權利或出 租於第三人，因而價值減少，致其抵押權所擔保之債權不能 受滿足之清償者，執行法院得依聲請或依職權除去後拍賣之 ，亦有司法院院字第1446號解釋意旨可供參照。是不動產所 有人設定抵押權後，如與第三人訂立租賃契約而致抵押權之 價金有所影響，該租賃契約對於抵押權人不生效力，抵押權 人因屆期未受償，聲請拍賣抵押物時，執行法院自可依法以 無租賃狀態逕予執行。
四、經查：
㈠本件執行債務人錏蒙公司係於100 年1 月3 日將執行標的即 如附表所示之不動產（下稱系爭不動產）設定登記最高限額 第一順位抵押權新臺幣（下同）2,040 萬元予執行債權人京 城銀行之事實，有他項權利證明書、抵押權設定契約書、土 地暨建物登記謄本附於執行卷內可憑。而執行債務人錏蒙公 司係於設定前揭抵押權後，嗣於100 年1 月5 日始將上開系 爭不動產出租予聲明異議人弘晟公司，每月租金45,000元， 租期自100 年1 月5 日起至104 年12月31日日止乙節，亦有 聲明異議人所提出之房屋租賃契約書附於執行卷內可稽。又 雖該房屋租賃契約書上有關租賃期間係記載「自100 年1 月 1 日起至104 年12月31日止」等文字，惟因於上開文字旁， 為出租人之執行債務人錏蒙公司與為承租人之聲明異議人弘 晟公司業已特別另行載明「本契約書自公證之日起成立生效 」等語，並再參酌公證法上所稱之公證，係指公證人就請求 公證之法律行為或有關私權之事項賦與公證力，以證明該項 法律行為之作成，或該項事實之存在，與認證係指公證人就 請求人請求認證之文書，證明其文書之作成或形式上為真正 者不同；換言之，公證人辦理公證事件，係就當事人在公證 人面前，或公證人就其親自所見之私權事實作成公證書，如 當事人之法律行為已成立，則屬認證私證書之範疇。因此， 如為公證情形，即表示該法律行為係於公證人之面前始所作 成，除有另行約定外，應僅得於公證作成之日始發生效力等
情以觀，足徵上開租賃期間應係自100 年1 月5 日始行起算 無誤，並不因該租賃契約書之文字記載不同而受影響。是本 件執行債務人錏蒙公司與聲明異議人弘晟公司間之租賃契約 乃係成立於執行債權人京城公司上揭抵押權設定之後，於10 0 年1 月5 日成立生效，租期自100 年1 月5 日起至104 年 12月31日止乙情，堪以認定。
㈡至聲明異議人雖於100 年7 月13日具狀就本院民事執行處司 法事務官所為前開除去租賃之執行處分陳述意見（即聲明異 議），核其理由無非以：執行債務人錏蒙公司與聲明異議人 弘晟公司間所簽訂之房屋租賃契約書係早於99年12月30日即 已簽立完成，並約定租期為100 年1 月1 日至104 年12月31 日止，但因該租約漏未加註雙方間於99年11月15日所成立之 押租借合約條款，故為保障雙方權益，方又於100 年1 月5 日增加條款，將之加註於上開房屋租賃契約書中。是本件租 賃契約乃係成立於抵押權設定日100 年1 月3 日之前，依法 應不得予以除去云云。然經審閱聲明異議人所提出之房屋租 賃契約書，既經本院所屬公證人為公證，並載明「本契約書 自公證之日起成立生效」，參以上開有關公證與認證性質差 異之說明，足見縱令聲明異議人前開所述關於雙方間已於99 年12月30日簽立完成租賃契約等語屬實，但因該舊租賃契約 所載內容，經核與前開經公證之租約所載者已明顯有所不同 ，則該舊租約之重要內容既業經聲明異議人弘晟公司與執行 債務人錏蒙公司合意變更，自可認聲明異議人弘晟公司與執 行債務人錏蒙公司有為債之更改之意，即原舊租賃契約應認 已消滅，而依經公證之新租約成立新債關係。是原租賃契約 既已因聲明異議人與執行債務人間合意為債之更改而消滅， 即無所謂執行法院得否予以除去該舊租賃契約之問題。而經 公證之新租賃關係復又載明係於公證之日即100 年1 月5 日 始成立生效，顯係成立於本件抵押權100 年1 月3 日設立之 後，且對執行債權人京城銀行之上開抵押權（2,040 萬元） 有影響，此由系爭不動產之鑑定價格（13,873,095元）及原 訂第一次拍賣價格（14,600,000元）均已明顯低於執行債權 人京城銀行之執行名義債權本金（16,881,682元）乙節可得 而知。準此，揆諸前開法條規定及解釋意旨，自堪認本院民 事執行處司法事務官依法予以除去租賃後拍賣，於法並無不 合，聲明異議人主張本院不得除去其與執行債務人錏蒙公司 間之租賃關係云云，尚屬無據。
㈢又系爭不動產雖原另有第三人陳冠宏承租中，然因其租期係 至100 年5 月31日為止，迄今已屆至，而系爭不動產於100 年3 月14日又已執行查封在案。是縱於查封後租期屆至時予
以續租，因其續租已違反查封之效力，故依法仍不得對抗執 行債權人京城銀行，即仍屬無權占用甚明，聲明異議人弘晟 公司併以此為辯云云，亦顯無可取，附此敘明。五、綜上，本院民事執行處司法事務官裁定駁回聲明異議人對除 租處分之異議，於法並無任何違誤之處，異議意旨仍執前詞 ，指摘原裁定不當，求為廢棄云云，為無理由，應予駁回。六、爰依強制執行法第30條之1 、民事訴訟法第240 條之4 第3 項後段，裁定如主文。
中 華 民 國 100 年 10 月 27 日
民事第一庭法 官 黃若美
以上正本係照原本作成
如不服本裁定，應於裁定送達後10日內，以書狀向本院提出抗告，並繳納抗告費新臺幣1,000 元
中 華 民 國 100 年 10 月 27 日
書記官 高偉庭
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