臺灣新竹地方法院民事判決 九十年度簡上字第三九號
上 訴 人 甲○○○
送達代收人 李晉安律師
訴訟代理人 丙○○
丁○○
被上訴人 乙○○
右當事人間請求交付停車位事件，上訴人對於中華民國九十年二月十六日臺灣新竹地
方法院新竹簡易庭八十九年竹簡字第三一一號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：
（一）其所有之系爭停車位，原係由訴外人魏博仁於民國八十四年一月十七日向千代 建設股份有限公司（以下簡稱千代公司）買受新竹市○○路二四五號四樓建物 時所一併購買，魏博仁並以該建物及附屬建物即停車位、防空避難室，向新竹 市第一信用合作社（以下簡稱一信）辦理抵押借款。嗣因魏博仁無法清償債務 ，該建物及地下室停車位即遭債權人一信聲請本院一併予以查封拍賣，並由訴 外人林國能於八十八年八月二十六日拍定取得。被上訴人於八十九年三月二日 再向訴外人林國能買受系爭建物及停車位，並辦理登記完畢；惟系爭停車位卻 遭上訴人無權占用，拒不返還。
（二）系爭地下室停車位空間雖為兩造及其他住戶共有，惟各住戶當初向千代公司購 買停車位時，均已約定有購買停車位者各自使用特定停車位，而未購買停車位 住戶並不得異議，足認各共有人間就停車位已訂有共有專用之協議分管契約。 再區分所有建物之共同使用部分，應視各區分所有權人實際使用情形，分別合 併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有人共有，部分區分所有權人不需使 用該共同使用部分者，得予除外，土地登記規則第七十五條定有明文（按九十 年九月十四日土地登記規則修正後列為第八十一條）。此於公寓大廈之地下車 位，尤為顯著。區分所有人有需停車位者，有不需停車位者，法定停車空間已 有合意由部分區分所有權人所共有者，則合意由部分所有權人共同使用之法定 停車位，其表現於所有權之登記，即將使用面積以應有部分方式分配於部分所 有權人，而無法定停車位之其餘共有人所有權登記，即將該法定停車位空間應 有部分予以排除，不予登記。而系爭停車位於訴外人魏博仁向千代公司買受其 專有部分即新竹市○○路二四五號四樓建物時即一併買受系爭停車位，嗣雖經 法院拍賣再由被上訴人取得，惟該停車位應有部分亦已一併移轉與被上訴人， 此由被上訴人所取得第二九五三號建號共同使用部分地下層權利範圍為萬分之 四百八十五，而上訴人所有建號第二九三七號一、二樓未購買停車位，因而就 共同使用部分僅萬分之三百五十（一層樓所分得之應有部分為萬分之一百七十 五）。另訴外人戴錦鈿所購買者為機械式停車位，其共同使用部分為萬分之三 百八十。系爭應有部分為萬分之四百八十五者有四個，應有部分為萬分之三百
八十者有十二個，正好與系爭停車位數目相符。系爭法定停車空間，既係登記 為部分共有人共有，而建商於出售房屋時，亦一併將停車位出售予共有人中之 數人，顯然建商於出售時，即已預先幫各住戶就停車位使用成立一分管協議， 而被上訴人前手亦以相當對價購買停車位，未購買停車位者，並未支付建商車 位價款，堪認各共有人間就停車位已訂立共有專用之協議分管契約。（三）又共有物之分管契約，不以共有人間明示之意思表示為限，共有人如有默示之 意思表示，亦包括在內。按區分所有建物之出賣人，如保留共有部分之專用權 ，分別附隨於特定專有部分出賣時，倘他區分所有人明知有此情形而買受，縱 未明白約定，亦應視為有保留專用權之默示承認，此時就該共有物部分之專用 權，應認為共有人間已默示成立分管契約，此時區分所有人依大法官會議釋字 第三四九號解釋，各區分所有權人即受分管契約之拘束。再本件公寓大廈內之 停車位需所有權人另出資向建商購買停車位，始得使用，其另一意義即未購買 停車位者不得使用停車位，此即為停車位共有人間之分管約定，否則若依上訴 人所指所有共有人皆有共有權，何以上訴人就該建號應有部分較被上訴人少？ 是上訴人於購買專有部分時亦知悉其未購買停車位而不得使用，故而另行支付 十二萬元以得使用停車位，是該知悉即為分管契約之知悉。（四）系爭停車位既於先前承購戶在向建商千代公司承購房屋時，經由停車位預定買 賣契約書之訂定，已透過建商達成停車位之分管協議，並由訴外人魏博仁取得 使用權，嗣後亦一併辦理抵押借款，系爭停車位自應為抵押權效力所及，而被 上訴人既向自法院拍賣而取得該建物及附屬建物所有權之訴外人林國能所購得 ，當然取得系爭停車位之所有權及使用權；上訴人係於該協議分管契約成立後 ，再向其前手購買位於該段未附有停車位之二九三七建號之房屋，並一併受讓 該建號建物之應有部分之移轉，即應受前開停車位分管協議契約之拘束，而承 認系爭停車位之使用權，已因法院之拍賣及拍定人之再行出售，而歸被上訴人 取得，上訴人未購買該停車位卻占用系爭停車位，顯然違反住戶間分管契約之 約定；再上訴人雖辯稱其取得系爭停車位之使用權，係由該棟公寓之住戶於八 十八年間召開區分所有權人會議，經過會議通過，由管理委員會收回分管，再 由其前手即訴外人陳江海向管理委員會購買系爭停車位之使用權，再轉給上訴 人；然系爭停車位於訴外人一信在八十七年五月間聲請本院對訴外人魏博仁之 財產實施強制執行時，已一併遭本院予以查封在案，則該等住戶於八十八年間 得否再以區分所有權人會議決議處分系爭停車位，已有疑義，況公寓大廈管理 條例第三十一條第一項第五款固規定住戶就某些共有物，得以區分所有權人之 會議，決議約定專用或約定共用，惟其並不能因此變更原先已有之約定專用或 約定共用之情形，否則倘住戶嗣後又得以決議將原先分管之協議予以變更，使 得原先購買停車位者無法使用停車位，將使社會秩序大亂，是可知該條例第三 十一條第一項第五款之規定，並不包括變更約定專用事項至明。故被上訴人爰 基於共有人間分管協議之法律關係，訴請上訴人將系爭停車位騰空並交付予被 上訴人。
（五）被上訴人於八十九年三月二日取得所有權，惟因該車位遭上訴人占用而無法使 用，受有類似租金損害，系爭停車位拍定時價格為二十一萬六千八百十二元，
參酌土地法第九十七條規定，以一年租金為停車價值百分之十計算，被上訴人 每月受有一千八百零七元之損失，至八十九年六月二日止受有共計五千四百二 十元損害，而被上訴人至上訴人交付該停車位止，其損害仍繼續發生，並請求 上訴人給付因占用系爭停車位而受有之前開相當於租金之不當得利賠償金等情 。
並聲明：上訴駁回。（就原審駁回上訴人應給付被上訴人超過三千七百九十五 元，及自八十九年六月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利 息，暨自同年月二日起至將前開停車位交付被上訴人止，按月給付被上訴人一 千二百六十五元部分，被上訴人並未上訴而確定）。二、上訴人則以：
（一）其與被上訴人同為該棟公寓之區分所有權人，對於區分所有建物之共同使用部 分二九六七建號，各有共有物應有部分之所有權，該共有部分既於使用執照所 登記之用途為防空避難室及停車空間，被上訴人與上訴人應均有其應有部分之 所有權。被上訴人就地下室建號二九六七號所有權僅有應有部分萬分之四百八 十五，亦即為該建物之分別所有人之一，就其中特定車位，因非獨立之不動產 ，被上訴人就此共有物之特定部分，自非獨立之所有權人，而依據公寓大廈管 理條例第三十一條之規定，共同使用部分約定專用部分，需經區分所有權人會 議決議，制定分管契約約定專用，故各區分所有權人均對其共同使用部分有所 有權，而非有專屬之共同物所有權。
（二）建商與承購戶所訂之契約，依契約相對性原則僅及於建商與承購戶。被上訴人 之前前手係於八十四年一月十七日與建商訂立買賣契約，上訴人均未看過系爭 所謂有分管約定之買賣契約，上訴人並不知前手與建商之約定，亦不知被上訴 人之前前手與建商之約定。上訴人實無從得知建商與被上訴人間契約之內容。 上訴人乃善意於八十六年間買受專有建物及地下室應有部分之所有權人，該建 商與被上訴人間於預定房屋買賣契約有關車位分管約定，依大法官會議釋字第 三四九號解釋，自不能拘束上訴人。建商就該共有物之分管，並未依據公寓大 廈管理條例之規定將之納入規約，並成立管理委員會辦理移交事宜，建商之分 管行為自始即無任何拘束力。
（三）系爭二九六七號地下室建物乃屬停車場性質，而由全體區分所有權人依土地登 記規則第七十五條第一項第一款前段（按現行法為第八十一條第一項第一款） 登記為各相關區分所有權人所共有，而非依但書規定僅登記為購買停車位之部 分區分所有權人所共有，而將未買停車位之人予以除外。是以本件依共有登記 之性質，全體區分所有人不論應有部分大小均得以共有人之身分而共有地下室 停車場。茲因紛爭四起，於八十八年七月二十五日成立賺錢年代大廈管理委員 會後，才決議將當時未有人占有使用之空車位收回，重作分配，基此全體區分 所有權人於八十八年七月二十五日召開第一次區分所有權人會議，將地下室共 用部分停車位，依公寓大廈管理條例第三十一條第一項第五款約定供特定區分 所有權人使用，而使成為約定專用部分，自無所謂變更原先之分管協議可言。（四）否認被上訴人所提出之停車位預定買賣契約書之真正，亦否認承購戶間於先前 有關於停車位使用之分管協議；其取得系爭停車位之使用權，係由該棟公寓之
住戶於八十八年間召開區分所有權人會議，經過會議通過，由管理委員會收回 分管，再由其前手訴外人陳江海向管理委員會購買系爭車位之使用權，再轉給 上訴人，並非無權占有。
（五）況系爭停車位於本院進行拍賣程序中，於當時之拍賣公告上並未登載任何有關 停車位之所有權或使用權一併拍賣之情形，且於拍賣程序中因管理委員會具狀 向本院表示系爭停車位已由管理委員會予以分管處理，故執行法院亦未能將系 爭停車位點交予拍定人林國能，足見系爭停車位並非拍定人林國能所取得，更 遑論嗣後向林國能購買房屋之被上訴人。倘原告若認其有系爭停車位之所有權 或使用權，應向出售該不動產之出賣人林國能請求始為正當。（六）再上訴人係因支付相當之對價而取得系爭停車位之使用權，是上訴人使用系爭 停車位，並無任何不當得利可言，而被上訴人為住戶依規約亦應受管理委員會 及區分所有權人會議之決議拘束，而不得對上訴人請求返還系爭車位，並主張 上訴人之使用係無法律上之原因。從而被上訴人本於所謂分管之協議訴請上訴 人交付系爭停車位，並給付相當於租金之不當得利，核屬無據等語資為抗辯。 並聲明：原判決廢棄。前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。三、兩造不爭之事實：
（一）被上訴人於八十九年三月二日向訴外人林國能購買其經由法院拍賣取得之門牌 號碼新竹市○○路二四五號四樓建物，並辦畢所有權移轉登記，且該建物地下 室即第二九六七號建號應有部分萬分之四百八十五亦已隨同移轉予被上訴人。（二）上訴人就第二九六七建號建物之應有部分為萬分之三百五十（上訴人擁有二層 樓，每層樓應有部分為萬分之一百七十五）。
（三）系爭大樓二九六七建號之建物，係屬地下層，其主要用途係作為前開專有建物 所有權人之防空避難室及停車空間使用。前開地下一樓有四個平面車位、十二 個機械車位。
四、得心證之理由：
本件被上訴人係主張其依據分管契約所約定共有專用之系爭停車位遭上訴人占有 使用，而請求上訴人將系爭停車位騰空後交付予上訴人，並請求相當租金之不當 得利，則本件應審究者即為１、系爭二九六七建號共有人間，是否已就該二九六 七建號附屬建物內之停車位之使用關係，有分管之約定？２、被上訴人之前前手 魏博仁是否已因該分管約定而取得對系爭停車位之使用權？３、上訴人嗣後因買 受而取得該二九三七建號之建物時，是否需受原先已成立之停車位分管協議之拘 束？４、被上訴人之前前手魏博仁辦理抵押借款時，有無將附屬建物即二九六七 建號一併設定抵押權？５、上訴人是否得以主張因嗣後公寓大廈管理委員會成立 後，其前手向管理委員會購得系爭停車位，故其為合法使用系爭停車位？６、如 上訴人無使用系爭停車位之權能，其占有該停車位，應給付予被上訴人相當於租 金之不當得利之數額為何？茲詳述如下。
（一）就被上訴人主張系爭二九六七建號共有人間，就附屬建物內之停車位之使用關 係，已訂有共有專用之協議分管契約；及被上訴人之前前手即訴外人魏博仁是 否已因該分管契約而取得系爭停車位使用權；與上訴人受而取得該二九三七建 號之建物時，是否需受原先已成立之停車位分管協議之拘束部分：
１ 按區分所有建物之共同使用部分，應另編建號，單獨登記，並依左列規定辦理 ：一、同一建物所屬各種共同使用部分，除法令另有規定外，應視各區分所有 權人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所權人共有 。但部分區分所有權人不需使用該共同使用部分者，得予除外，九十年九月十 四日修正前之土地登記規則第七十五條第一款定有明文（修正後原條文列為第 八十一條，內容不變）。是依上開條文之規定，倘部分區分所有權人不需使用 「共同使用部分」者，則其等就該共同使用部分建物之應有部分所有權，即得 予以除外而未擁有。經查：被上訴人主張就該二九六七建號之建物，其所有權 雖屬當初買受專有部分建物之全體住戶所共有，惟有關其中之四個平面式停車 位、十二個機械式停車位，共十六個停車位之使用權，於建商即千代公司當初 出售前開專有建物予買受人時，已另行將該十六個停車位編定號碼予以標示後 ，出售給包括被上訴人之前前手即魏博仁等共十六名住戶，而由其等於各自支 付相當之對價予千代公司後，取得該特定停車位之專有使用權，得自行使用該 特定之停車位，並就該二九六七之共有建物，因此取得較高之應有部分所有權 ；而未購買停車位者，即不須支付建商車位價款，惟就其該二九六七之共有建 物，則取得較低之應有部分所有權乙節，已另據被上訴人提出魏博仁與千代公 司所訂定之買賣契約書（含停車位預定買賣契約書）影本五份、建物登記謄本 一份等件為證。上訴人雖否認該等停車位預定買賣契約書之真正，惟查，被上 訴人所購買之系爭專屬建物（即該二九五三建號建物），其確於八十四間由訴 外人魏博仁以買賣為原因而登記取得所有權等情，業據原審依職權調閱本院八 十七年度執字第一九九四號民事執行事件卷宗內所附之建物登記謄本，其中就 二九六七建號部分，訴外人魏博仁之應有部份為萬分之四八五，再該二九六七 建號內共有十六個停車位，而就該二九六七建號建物之所有共有人中，有四戶 之應有部份為萬分之四八五，有十二戶之應有部份為萬分之三八○，恰與該建 號內共有四個平面式停車位、十二個機械式停車位之數目相符；且系爭房屋預 定買賣契約書第一條二、土地部分亦有「本大廈地下層之防空避難室兼停車場 ，應另依「賺錢年代大廈地下層停車位預定買賣契約書」契約內容分配土地持 分，訴外人魏博仁亦與千代公司訂立賺錢年代大廈停車位預定買賣契約書，並 於契約書內容中，亦提及甲方購買之停車位，編號第Ａ四號，面積五點一三坪 地下層停車位，位置及其使用範圍如附圖所示。併約定：「‧‧‧本大廈地下 層停車位，另編公共設施建號，僅供購買該汽車停車位之特定住戶所共有；本 大廈地下層之停車位係依三種車型實際使用面積比例分攤所有權持分，由購買 地下層停車位者所共同‧‧‧」等情，準此，可認被上訴人主張千代公司當初 於出售專有建物時，已就該附屬建物內之十六個停車位予以特定並編定號碼， 並就特定停車位之應有部分之所有權及使用權，另行出售予特定之專有建物之 承購戶，以致該等承購戶就該附屬建物即二九六七建號建物之所有權應有部分 比例較高等事實，自堪信為真實。且證人即當初辦理該筆借款業務之一信法務 姜次郎於原審訊問時證稱：「魏博仁當初是拿土地及房屋之買賣契約書到合作 社辦理，其中有停車位的買賣契約書，所以是包含停車位在內。」「其他住戶 設定抵押時，有些是有車位，有些確定不含車位，主要是依據共同使用部分持
分比率來判斷」等語（見原審九十年一月五日言詞辯論筆錄），並提出本院民 事執行處通知、拍賣公告、報告書原本各一份，土地、建物及停車位預定買賣 契約書、建物改良物所有權狀影本各一份，該棟大廈地下室附圖影本二份等文 件為證。經核與被上訴人所提出之土地、建物及停車位預定買賣契約書影本相 符，足認系爭停車位之預定買賣契約書確屬真正；上訴人空言否認前述停車位 預定買賣契約書之真正云云，並未舉證證明其有何不實之情，尚不足採信。 ２、另查，上訴人又辯稱：其所購買之二九三七建號建物，就共同使用部分二九六 七建號，其應有部分為萬分之三五○，亦較其他未購買停車位之住戶之應有部 分為高，不應單從共同使用部分之應有部分比例據以認定被上訴人有系爭停車 位之所有權及使用權云云。惟查，就該二九六七建號建物之所有共有人中，有 四戶之應有部份為萬分之四八五，有十二戶之應有部份為萬分之三八○，恰與 該建號內共有四個平面式停車位、十二個機械式停車位之數目相符，已如前述 ；其餘除上訴人以外之各戶之應有部份均僅有萬分之一七五，由此可推知，該 二九六七建號建物，其主要用途既係作為專有建物所有權人之防空避難室及停 車空間使用，則除開停車空間以外，各區分所有權人就防空避難室之應有部分 為萬分之一七五，應無疑義，有建物登記謄本附卷可按；而上訴人所購買之二 九三七建號建物，係屬一、二層樓建築，其就二九六七建號部分，應有部份為 萬分之三五○，與其他共有人之應有部分均不同，係因其就防空避難室之應有 部分為萬分之一七五Ｘ２＝萬分之三五○，非得據此即謂其就二九六七建號部 分享有較高比例之應有部分，而有系爭停車位之所有權及使用權，是上訴人所 辯，自難認為成立。
３、次按，共有物之分管契約，不以共有人間明示之意思表示為限，共有人如有默 示之意思表示，亦包括在內。查本件就千代公司於出售專有建物時，與特定承 購戶就該二九六七建號建物內之地下室停車位所訂定之買賣契約中，業已約明 ：「一、甲方購買之停車位，編號第幾號，面積約幾坪，為坐落‧‧‧之地下 層停車位，位置及其使用範圍如附圖所示，地下層停車位係經工務局核准，‧ ‧‧在該停車位範圍內所有權人依約停車時，全體停車位所有權人均無異議‧ ‧‧」等情，有停車位預定買賣契約書影本一份在卷可憑，是依該契約書之內 容，已可看出先前向千代公司買受其他專有建物而不含停車位之承購戶，已有 默示同意就停車位部分，由承購停車位者所使用，準此，被上訴人主張先前之 承購戶於向千代公司買受專有建物時，已透過建商就停車位之使用達成分管協 議乙節，堪信為真實。從而，被上訴人之前前手即訴外人魏博仁於先前向千代 公司購買房屋時，確係一併取得包含系爭Ａ４停車位之應有部分所有權，並透 過建商與其他住戶達成分管之約定，而取得系爭停車位之使用權。上訴人雖辯 稱建商與承購戶所訂之契約，依契約相對性原則僅及於建商與承購戶，上訴人 均未看過系爭所未有分管約定之買賣契約，上訴人並不知前手與建商之約定， 亦不知被上訴人之前前手與建商之約定，依大法官會議釋字第三四九號解釋， 自不能拘束上訴人云云。惟按大法官會議釋字第三四九號解釋係認為最高法院 四十八年度台上字第一０六五號─判例「共有人於與其他共有人訂立共有物分 割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受
讓人仍繼續存在，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之 受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓所訂分管契 約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人財產權之意旨有違 ，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用。至建築物為區分所有，其法定空地 應如何使用，是否共有共用或共有專用，以及該部分讓與之效力如何，應儘速 立法加以規範」等情。即依前開解釋，若分管契約為受讓人可得而知之情形， 仍應受分管契約之拘束。而參諸前開說明，建商與被上訴人前前手及其他承購 戶間，已就平面車位、機械車位及無車位之承購戶約定不同之應有部分，此並 符合修正前之土地登記規則第七十五條第一款之規定，而就擁有停車位使用權 之承購戶必須支付較高之費用，則千代公司與各該承購戶間已有默示同意就停 車位部分由承購停車位者所使用之分管契約。且各住戶就地下室法定空地之應 有部分，具有公示效力，均可至地政機關查詢得知，從而縱認上訴人確非明知 被上訴人前前手即訴外人魏博仁與千代公司間所訂立之契約，然而系爭建物存 有協議使用地下室停車位空間之分管契約，仍應為可得而知，因之上訴人自仍 應受系爭分管契約之拘束。
（二）就被上訴人之前前手魏博仁辦理抵押借款時，有無將附屬建物即二九六七建號 一併設定抵押權部分：按稱抵押權者，謂對於債務人或訴外人不移轉占有而供 擔保之不動產，得就其賣得價金受清償之權。又同一建物所屬各種共同使用部 分，除法令另有規定外，應視各區分所有權人實際使用情形，分別合併，另編 建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該 共同使用部分者，得予除外，而該各共同使用部分之所有權，應於各相關區分 所有建物所有權移轉時，隨同移轉同一人，並不得單獨移轉於非區分所有權人 ，民法第八百六十條、修正前土地登記規則第七十五條第一款及第八十條均定 有明文。查本件被上訴人之前前手即訴外人魏博仁，於八十四年間向一信辦理 抵押借款時，係以新竹市○○路二四五號四樓之建物（即二九五三建號建物） 及所坐落應有部分之土地及附屬建物供作擔保，並以土地、房屋及停車位預定 買賣契約書等資料辦理借款事宜，業據原審訊問當初辦理該筆借款業務之一信 法務姜次郎結證屬實，其並證稱：「該棟大廈尚有其他住戶設定抵押，有些有 車位、有些確定不含車位，主要是依據共同使用部分持分比例來判斷，魏博仁 所交付的資料有包含停車位的契約，所以停車位亦在擔保之範圍內。」等語（ 見原審九十年一月五日言詞辯論筆錄）；另證人即當初辦理系爭大廈整批抵押 借款業務之前一信行員林聰源，亦在原審訊問時證稱：「公共設施有包含在抵 押之範圍內，因為公共設施也有建號，只要有建號且屬借款人所有就包含在擔 保品範圍內‧‧‧停車位若是包含在公共設施內就屬於擔保範圍內‧‧‧」等 語）；再以原審提示土地及建物謄本時，證人林聰源亦證稱建號二九六六、二 九六七號包含在擔保範圍內。（見原審九十年二月二日言詞辯論筆錄）綜上所 述，可認被上訴人之前前手即訴外人魏博仁於當初將其所有之二九五三建號主 建物設定抵押權時，其共同使用部分二九六六、二九六七建號即包含系爭停車 位亦一併在擔保之範圍內；復參以一信於查封時之指封切結書，其建物標示部 分，亦明確載明「共同使用部分建號二九六六、二九六七號、車位Ａ４、以上
包含水電瓦斯衛浴設備及一切附屬建物」等情，業據原審依職權調取前述民事 執行卷宗查明屬實，故一信於查封時，已一併就系爭停車位聲請本院予以查封 拍賣，應堪認定。雖於本院進行拍賣程序中之拍賣公告上，並未明白記載拍賣 之標的包含有系爭停車位，惟其亦載明：「包含共同使用部分二九六六、二九 六七建號」，且嗣後被上訴人再自拍定人林國能處買受取得者，其中就二九六 七建號之建物部分，其應有部分亦為如原先魏博仁所有之萬分之四八五，此有 相關之建物登記謄本在卷可憑，則依上開之說明，可知就系爭停車位部分之權 利，已因拍賣及買賣程序而一併附隨於專有之二九五三建號建物而由被上訴人 所取得，上訴人辯稱因本院未點交系爭停車位予被上訴人之前手林國能，致被 上訴人未能取得系爭停車位之權利云云，尚難以成立。（三）就上訴人是否得以主張因嗣後公寓大廈管理委員會成立後，其前手向管理委員 會購得系爭停車位，故其為合法使用系爭停車位部分：復按，實施查封後，訴 外人未經執行法院允許，占有查封物或為其他有礙執行效果之行為者，執行法 院得依職權或依聲請排除之。又區分所有權人會議之決議，關於約定專用或約 定共用事項，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之 二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所 有權四分之三以上之同意行之。強制執行法第五十一條第三項、公寓大廈管理 條例第三十一條第一項第五款定有明文。查被上訴人之前前手即訴外人魏博仁 既因向千代公司買受而取得系爭停車位之權利，嗣後於其債權人聲請本院查封 拍賣時，系爭停車位既一併遭本院予以查封，則上訴人所稱該等大樓之住戶於 八十八年間召開區分所有權人會議，經過決議授權管理委員會就包括系爭停車 位之該大樓停車位予以分配管理，而出售予上訴人之前手即訴外人陳江海使用 之情，縱認屬實，然該管理委員會所為之分配管理行為，就系爭停車位而言， 是否已為有礙執行效果之行為，不無疑義；至於公寓大廈管理條例第三十一條 第一項第五款，固規定得以區分所有權人之會議經重度決議後，將部分區分所 有建物約定為專用或共用，惟倘於決議前，就特定共有部分已經分管之協議， 則除非於分管協議當時，已保留約定得嗣後再經過區分所有權人會議予以決議 變更該分管狀態，否則，先前已為之分管協議之結果，住戶間即應予以遵守， 不得嗣後再透過區分所有權人會議予以決議變更。就本件而言，系爭大樓之停 車位，既於先前已有分管之協議，且其協議之內容，係使得購買該特定停車位 者，得以繼續使用，並無嗣後可再透過區分所有權人會議予以變更使用狀態之 情形，是縱認該大樓住戶確有召開區分所有權人會議，並決議收回系爭停車位 而分配予上訴人之前手即訴外人陳江海使用，而上訴人再向其買受等情屬實， 亦不得對抗依買賣關係，而取得系爭停車位所屬之共同使用建物之應有部分所 有權，並附隨而取得系爭停車位之專有使用權之被上訴人，是上訴人所辯，尚 不足採。
（四）綜上，兩造均應同受就該附屬建物內相關停車位分管協議之拘束，是以，被上 訴人既已買受二九五三建號建物及其包含系爭停車位在內之附屬建物，自取得 系爭停車位之所有權並得單獨行使其使用收益權，而上訴人既無法舉證證明有 何有權使用系爭停車位之情事，卻自八十八年四月間起即占用系爭停車位，顯
然違反住戶間有關停車位分管契約之協議，則被上訴人本於該分管協議，訴請 上訴人將系爭停車位騰空後交付予上訴人，於法即屬有據，應予准許。（五）末按，無法律上原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第 一百七十九條定有明文。查被上訴人既於八十九年三月二日取得包含系爭停車 位所屬附屬建物之應有部分所有權，惟該車位卻一直遭上訴人占用而無法使用 ，被上訴人自受有類似租金之損害，而該平面式停車位，於本院拍賣時拍定價 格為二十一萬六千八百一十二元（參照上開民事執行卷宗內所附之鑑定報告書 ），又系爭停車位係位於該二九六七建號建物之地下室內，而該二九六七建號 建物係位於新竹市○○路與經國路之路口附近，附近屬住商合一、交通便利之 情形，有照片附於上開民事執行卷宗內可稽。是本院斟酌上訴人所使用之系爭 停車位坐落之位置等情，參酌土地法第九十七條之規定，認被上訴人請求被告 支付相當於租金之不當得利金額，其一年之數額以系爭停車位價格之年息百分 之七為合理，亦即每月為一千二百六十五元（216812X0.07≒12=1265，元以下 四捨五入），則自八十九年三月二日起至八十九年六月一日止，被上訴人所受 之損失金額為三千七百九十五元（1265 X3 =3795），從而，被上訴人基於不 當得利之法律關係，請求上訴人給付三千七百九十五元，及該金額自起訴狀繕 本送達翌日即八十九年六月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算 之利息，暨自八十九年六月二日起，至上訴人交付系爭停車位之日止，按月給 付一千二百六十五元之範圍內，核屬有據，依法應予以准許，逾此數額，即無 理由，應予以駁回。
（六）從而，被上訴人依分管契約及不當得利之法律關係，請求上訴人將系爭停車位 騰空後交付予上訴人，並請求上訴人給付三千七百九十五元，及該金額自起訴 狀繕本送達翌日即八十九年六月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五 計算之利息，暨自八十九年六月二日起，至上訴人交付系爭停車位之日止，按 月給付一千二百六十五元之範圍內，核屬有據，應予准許，逾此數額，即無理 由，應予駁回。原審判命如前開所示之判決，於法並無違誤。上訴意旨指摘原 判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法、舉證，經本院審酌後，核與判決結 果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。
六、結論，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百六 十三條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 三 月 十二 日 臺灣新竹地方法院民事第一庭
~B審判長法 官 蔡孟芳
~B 法 官 李承訓
~B 法 官 鄭政宗
右正本證明與原本無異。
不得上訴。
~B 法院書記官 林美足
中 華 民 國 九十一 年 三 月 十二 日