臺灣苗栗地方法院行政訴訟判決 106年度簡字第8號
原 告 涂日純
被 告 苗栗縣政府
代 表 人 徐耀昌
訴訟代理人 饒斯棋律師
上列當事人間因徵收補償事件，原告不服內政部中華民國105 年
11月21日台內訴字第1052201004號訴願決定，提起行政訴訟，本
院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：
緣被告為辦理苗栗縣「流域綜合治理計畫- 西湖溪九湖一號 堤防加高工程」，申請徵收坐落苗栗縣○○鄉○○○段0000 00地號等19筆土地及土地改良物，經內政部民國104 年8 月 24日台內地字第1041307495號函核准徵收，被告據以104 年 10月7 日府地用字第1040210073C 號公告公告有關事宜（公 告期間自104 年10月8 日起至104 年11月6 日止），其中原 告所有坐落同段1207、1212-1、12 15-1、1218-1地號土地（ 下稱系爭土地）位在上開徵收範圍內。嗣原告以補償地價偏 低，於104 年11月4 日陳述意見書提出異議，經被告以104 年12月14日府地用字第1040261071號函復原告查處結果。原 告仍不服，再提出異議，案經被告依土地徵收條例第22條規 定，提請105 年5 月6 日苗栗縣地價及標準地價評議委員會 （下稱地評會）105 年第3 次會議復議，經決議維持原補償 價格（並依市價調整幅度調整為每平方公尺新臺幣（下同） 1,766 元）。被告於105 年5 月27日府地價字第1050111317 號函通知原告復議結果。原告不服，提起訴願，遭決定駁回 ，遂提起本件行政訴訟。
二、原告主張：
㈠、被告所辦理系爭土地之徵收補償作業中，被選取作為市價比 較標的之坐落苗栗縣銅鑼鄉西岡段135 、145 地號距離原告 所有被徵收之系爭1212-1地號土地較遠（二者距離約7 公里 ），而若取較近且條件相仿之坐落苗栗縣○○鄉○○○段00 000 地號土地（二者距離約2 公里）作為比較標的，則每平 方公尺單價差419 元（土地條件如下：樟樹西段232-1 地號 距離台13線600 公尺，離銅鑼交流道2 公里，臨3 米鄉間路 ；被徵收土地1212-1地號距離台13線800 公尺，離銅鑼交流 道2.5 公里，臨2.5 米的堤防便道）。且原告於105 年4 月
13日所買受同段1217地號土地，係按每平方公尺以約2,000 元之價格購得，故被告應以每平方公尺2,000 元做為被徵收 土地之徵收補償價格，始為公允。
㈡、聲明：
１、訴願決定及原處分均撤銷。
２、被告應按每平方公尺2,000 元計算系爭土地之徵收土地市價 。
３、訴訟費用由被告負擔
三、被告則以：
㈠、被告就系爭土地市價徵收補償價格之形成經過情形如下：１、劃分地價區段：
系爭土地位屬非都市土地特定農業區農牧用地，被告依據行 為時土地徵收補償市價查估辦法第10條第1 項規定，將位於 茄冬坑以東縱貫鐵路南北兩側之西湖溪西側一帶農地含系爭 土地在內土地劃為P0 02-00地價區段，此有參照被證3 號之 表3 地價區段勘查表、地價區段圖影本可稽。
２、查估比準地地價：
系爭土地劃屬銅鑼鄉P002-00地價區段，被告於辦理103年市 價查估作業時，選取原告所有暫編1212-1地號土地為比準地 ，並於原案例蒐集期間內（103年3月2日至103年9月1日；估 價基準日：103 年9月1日）蒐集買賣實例，惟該區段無買賣 案例，被告遂選取性質相似，位於P128-00及P224-00地價區 段內，屬特定農業區農牧用地之樟樹西段232-1 地號及西岡 段135、145地號等3 筆土地之買賣案例為比較標的，上開比 較標的經調整至估價基準日之土地正常單價，與比準地進行 區域因素及個別因素調整後，計算該比準地地價為每平方公 尺1,700 元。此可參照被證3 號之表1-1 買賣實例調查估價 表、表5-4 影響地價區域因素分析明細表、表4 比準地地價 估計表、表6 徵收土地宗地市價估計表等影本，亦合於首揭 查估辦法第13條、第17條、第18條及第19條規定。３、估計宗地市價：
經被告以上開比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接 近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計後， 計算結果系爭土地補償價額為每平方公尺1,700 元。此有徵 收土地宗地市價估計表影本可參，被告並提請地評會103 年 第6次會議評定通過在案，另因本件工程係以104 年10月7日 府地用字第1040210073C 號公告徵收（參見被證1 號），被 告復依土地徵收補償市價查估辦法第30條規定計算土地市價 變動幅度（幅度：103.83% ），並提請地評會104 年第3 次 會議評定通過在案。原告不服，以104 年11月4 日陳述意見
書提出異議，經被告以104 年12月14日府地用字第10402610 71號函復原告補償價額並無違誤（參見被證2 號）。原告仍 不服，再提出異議。案經被告提請105 年第3 次地評會會議 決議維持該補償額（參被證3 號）。被告尊重地評會之專業 判斷，並據以105 年5 月27日府地價字第1050111317號函通 知原告復議結果（參被證4 號）。
㈡、至原告稱被選取的標的西岡段135 、145 地號離被徵收地12 12-1地號土地較遠，而若取較近且條件相仿之樟樹西段232- 1 地號做比較則每平方公尺單價差419 元，原告對此深感不 服一節，經查，原告所陳之樟樹西段232-1 地號土地為雙面 臨路，兩面分別臨有3 公尺及5 公尺鄉道，且位於文峰國小 北側、近樟樹村聚落；而被徵收地1212-1地號土地位於西湖 溪堤防一側，與2.5 公尺堤防便道間尚間隔有約15公尺長之 國有土地（參見被證6 號），並非如原告所陳係直接臨路； 而樟樹西段232-1 地號土地不論區域因素或個別因素皆優於 1212-1地號土地，故依土地徵收市價補償查估辦法第19條規 定，經區域因素及個別因素調整估計後，其每平方公尺之單 價有所落差，而比準地之試算價格為每平方公尺1,700 元， 尚無違誤，故原告所述，顯非可採。又原告稱其於105 年4 月13日購買同段1217地號土地，每平方公尺以約2,000 元之 價格成交，希望被告能以每平方公尺2,000 元做為原告被徵 收土地之徵收補償價格一節，惟查，本件徵收公告日期為 104 年10月7 日，本件案例收集期間為（103 年3 月2 日至 103 年9 月1 日；估價基準日：103 年9 月1 日），原告所 稱買賣實例發生於105 年4 月13日未在案例收集期間內，是 被告自無可能將其採為買賣實例，故原告所述，尚非可採。 揆諸前揭法令規定與上開說明，原處分核無不合，應予維持 。
㈢、聲明：１、原告之訴駁回。２、訴訟費用由原告負擔。四、本院之判斷：
㈠、按土地徵收條例第30條規定：「被徵收之土地，應按照徵收 當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地 ，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。前項 市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評 定之。各直轄市、縣（市）主管機關應經常調查轄區地價動 態，每六個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動 幅度，作為調整徵收補償地價之依據。前三項查估市價之地 價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機 關定之。」，次按土地徵收條例施行細則第30條規定：「本 條例第三十條第一項所稱徵收當期之市價，指徵收公告期滿
次日起算第十五日經地價評議委員會評定之當期市價。當期 市價低於徵收公告之市價，仍按徵收公告之市價補償。」又 行為時土地徵收補償市價查估辦法第4 條規定：「土地徵收 補償市價查估之辦理程序如下：一、蒐集、製作或修正有關 之基本圖籍及資料。二、調查買賣或收益實例、繪製有關圖 籍及調查有關影響地價之因素。三、劃分或修正地價區段， 並繪製地價區段圖。四、估計實例土地正常單價。五、選取 比準地及查估比準地地價。六、估計預定徵收土地宗地單位 市價。七、徵收土地宗地單位市價提交地價評議委員會評定 。」第6 條規定：「依第四條第二款調查實例，以蒐集市場 買賣實例為主，無市場買賣實例者，得蒐集市場收益實例。 調查實例應填寫買賣實例調查估價表或收益實例調查估價表 。前項收益實例，指租賃權或地上權等他項權利，且具有租 金或權利金等對價給付之實例。第一項調查得向當事人、四 鄰、不動產估價師、不動產經紀人員、地政士、金融機構、 公有土地管理機關、司法機關或有關機關（構）為之。」第 10條第1 項規定：「劃分地價區段時，應攜帶地籍圖及地價 區段勘查表實地勘查，以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地 價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地 改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土 地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、 地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。」第 13條規定：「以買賣實例估計土地正常單價方法如下：一、 判定買賣實例情況，非屬特殊情況者，買賣實例總價格即為 正常買賣總價格；其為特殊情況者，應依第七條及第八條規 定修正後，必要時並得調查鄰近相似條件土地或房地之市場 行情價格，估計該買賣實例之正常買賣總價格。二、地上無 建築改良物（以下簡稱建物）者，計算土地正常買賣單價。 其公式如下：土地正常買賣單價＝正常買賣總價格÷土地面 積…四、地上有建物，且買賣實例為全部層數者，其土地正 常買賣單價之計算程序如下：（一）該買賣實例土地價格＝ 該買賣實例房地價格－該買賣實例建物成本價格。（二）土 地正常買賣單價＝該買賣實例土地價格÷該買賣實例土地面 積。」第17條規定：「依第十三條或第十四條估計之土地正 常單價應調整至估價基準日。前項估價基準日指每年九月一 日，案例蒐集期間為當年三月二日至九月一日。但屬第二十 七條第一項但書規定者，估價基準日指三月一日，案例蒐集 期間為前一年九月二日至當年三月一日。」第18條規定：「 比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之 土地分別選取。都市計畫區內之公共設施保留地毗鄰之地價
區段，亦同。」第19條規定：「比準地地價之查估，應填載 比準地地價估計表，其估計方法如下：一、就第十七條估價 基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇一 至三件比較標的。二、將前款比較標的價格進行個別因素調 整，推估比準地試算價格。三、考量價格形成因素之相近程 度，決定比準地地價。地價區段內無法選取比較標的者，得 於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。 第一項第二款及前項區域因素及個別因素調整，分別依影響 地價區域因素評價基準表及影響地價個別因素評價基準表之 最大影響範圍內調整。」第20條規定：「預定徵收土地宗地 市價應以第十八條選取之比準地為基準，參酌宗地條件、道 路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調 整估計之。…」。
㈡、前開事實概要欄所載之事實，為兩造所不爭執，並有相關之 文書附卷可稽，復經本院調取有關勞動部訴願卷宗後核明無 訛，堪信屬實。被告就其陳述辦理前揭系爭土地市價徵收補 償價格之形成經過之事實，業據被告提出被證1 號書證至被 證6 號書證為證，核與其陳述之情形相符，則其所為此部分 之陳述，亦足認屬實。是被告估定系爭土地之徵收補償市價 ，本屬有合理之依據。
㈢、茲應再加審究者，係原告所另提出之各宗市價依據，是否更 足為估定系爭土地市價之基準？茲分述如下：
１、坐落苗栗縣○○鄉○○○段00000 地號土地部分： 查樟樹西段232-1 地號土地之周遭舖設有水泥道路，足供車 輛通行，且並有多戶混凝土造樓房；至系爭1212-1地號土地 ，其上並無水泥或柏油道路，亦無房屋，此有被告提出之相 片可證，系爭土地其餘部分與系爭1212-1地號土地相毗鄰， 復有地籍資料可憑，是苗栗縣銅鑼鄉樟樹西段232-1 地號土 地，與系爭土地應有相當大之價差，原告以樟樹西段232-1 地號土地之價額作為被告誤錯估定系爭土地市價之理由，並 非可採。
２、原告買受系爭土地旁之同段1217地號土地部分： 經查原告與第三人張吉鈴就同段1217地號土地成立買賣契約 書之時間為105 年4 月13日，其買賣之面積為22.21 平方公 尺土地，買賣總價為45,000元，此有原告提出之買賣契約書 附卷可稽。依以上之交易情節觀之，此一交易之總金額不高 ，其一方當事人復為本件原告，則原告因期待系爭土地之徵 收補償市價調高，主觀上認知該土地有較高之市價而與第三 人張吉鈴成立上開買賣契約，即屬常情，以此易於形成復立 場特殊之交易案例作為估定其旁系爭土地市價之依據，並非
客觀，原告主張應以此買賣契約作為估定系爭土地徵收補償 市價之依據，亦無可採。
㈣、綜上所述，原告主張被告估定系爭土地徵收補償市價有誤， 請求將訴願決定及原處分均撤銷，並按每平方公尺2,000 元 計算系爭土地之徵收土地市價，並不可採。被告之原處分， 核無違法，訴願決定予以維持，核無不合。原告訴請撤銷， 為無理由，應予駁回。
㈤、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均 與本件判決結果不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。㈥、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第 1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 6 月 5 日
行政訴訟庭 法 官 羅永安
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（均須按他造人數附繕本）。上訴理由應表明關於原判決所違背之法令及其具體內容，或依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
書記官 劉碧雯
中 華 民 國 106 年 6 月 5 日