臺灣臺中地方法院民事判決 100年度沙小字第232號
法定代理人 江瑞源
訴訟代理人 洪國儒
被 告 黃碧霓
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國100年10月20日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣陸萬伍仟伍佰壹拾貳元，及自民國一百年五月二十八日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行，但被告以新台幣陸萬伍仟伍佰壹拾貳元為原告供擔保後，得免為假執行。
反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用新臺幣壹仟陸佰陸拾元由反訴原告負擔。 事實及理由
壹、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原 告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，民事訴訟法 第259條定有明文。本件原告請求被告給付管理費；被告則 以原告未履行排水修繕義務，致其房屋毀損，提起反訴請求 原告賠償損害。經查被告提出之反訴，與本訴之防禦方法相 牽連，且無民事訴訟法第260條所定其他不得提起反訴之情 形，自應准許。
貳、本訴部分：
一、原告主張被告所有坐落台中縣沙鹿鎮五三三號五樓之一、之 二房屋，位在丹聯Ａ區大商場，為區分所有權人。被告所有 之房屋每月應繳交新台幣（下同）5,484元之管理費及車位 清潔費1,000元。然被告自民國（下同）99年3月起至100年2 月止，共積欠管理費77,808元【計算式為：6484×12= 77,808】，扣除被告溢繳12,296元後，為65,512元。屢經催 討均未獲置理。爰基於管理費用之法律關係，起訴請求判決 如主文第1項所示。
二、被告則以原告計算管理費之坪數錯誤，被告建物之坪數合計 為118.1坪，而非原告指稱137.1坪，扣除溢繳管理費12,296 元，其餘尚未繳納之管理費應為56,392元。又被告所有5F之 2房屋南側之陽台污水管線阻塞逆流，致使被告所有房屋地 板全部損壞，經被告通知原告上述情形，然原告均拖延未加 處理。被告房屋因污水逆流所致損壞所需修繕費用，經估價 為21萬5600元。原告為公寓大廈之管理委員會，對於共用管 線負有修繕、管理、維護之義務，原告因未履行修繕、管理 、維護之義務，原告未履行委任契約之義務，被告即得基於
民法第544條之規定請求損害賠償，並得主張抵銷管理費。 同時基於同時履行抗辯之規定，被告亦得主張於原告修繕被 告房屋因共用管線阻塞所致損害前，拒絕給付管理費。故請 求駁回原告之訴，另陳明如受不利判決，願供擔保免為假執 行。
三、原告主張之事實，業據提出與其主張相符之區分所有權人會 議紀錄、丹聯Ａ區公寓大廈管理組織報備證明、組織章程、 住戶管理公約、存證信函等件為證，自堪信為真實。兩造有 關管理費用之計算爭議，依據丹聯Ａ區公寓大廈管理公約第 10條第2款規定，管理費用之計算按坪數分擔（以所有權狀 為準含公共設施持分），然被告抗辯之計算方式，僅計算其 專有部分之房屋及花台面積，漏未計算公共施設部分之建物 面積（建號2627、2628）。上述公共設施部分之建物面積共 為66.01平方公尺，自應列入管理費計算之標準。從而原告 主張被告每月之房屋每月應繳交5,484元之管理費及車位清 潔費1,000元，核與管理公約規定相符，洵屬正當。被告雖 辯稱車位費用業已計入公共設施云云，然查車位清潔費用其 性質上係屬公共設施之使用代價，並非區分所有權人必須分 擔之管理費用，被告辯稱車位清潔費用即為公共設施之管理 費用，非但不符面積計算之結果，亦與公寓大廈之使用習慣 不符，不足採信。從而原告主張被告應給付之管理費 77,808元【計算式為：6484×12=77,808】，扣除被告溢繳 12,296元後，為65,512元，於法有據，應予准許。四、按公寓大廈管理條例之立法意旨係認區分所有權人間因共同 生活之關係密切，並為管理共同財產，故須組成區分所有權 人之團體，作為管理公寓大廈之權利主體。並以管理委員會 為執行管理機關，以區分所有權人會議為意思決定機關，區 分所有權人則為區分所有權人團體之會員。因此，管理委員 會係對區分所有權人團體執行管理服務之義務，個別之區分 所有權人係對區分所有權人之團體負有給付管理費用之義務 。倘若管理委員會管理績效不佳，區分所有權人應透過團體 規約（同條例第36條第1款、第48條第4款）要求管理委員會 改善管理；另若認管理公約規定未盡完善，亦可透過區分所 有權人會議以決議修改之，均不得逕行主張同時履行抗辯， 拒絕繳付管理費。且本件被告依住戶規約、區分所有權人會 議決議繳納之管理費，其性質上應為「公共基金」，被告應 繳納系爭管理費之義務，係基於區分所有權人會議決議及公 寓大廈管理條例第21條而來，原告與被告間之法律關係，並 非兩造基於管理事務訂立之委任契約，自與民法同時履行抗 辯權須以「因契約互負債務」為要件之情形不符。從而被告
不得以管理委員會管理不善而拒絕給付管理費，所辯自非可 採。
五、至於被告辯稱原告拖延修繕公共設施致使被告房屋地板損壞 一節，經查管理委員會係為區分所有權人團體之執行機關， 被告則為個別區分所有權人，其與管理委員會之間並無單獨 存在之委任契約關係已如前述，則其依據民法第544條之規 定，主張原告處理委任事務有過失，應負損害賠償責任云云 ，於法無據，應予駁回。
六、按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或其他應分擔 之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付 者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金 額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文。被告尚 積欠管理費65,512元，其所為拒絕給付或損害抵銷之抗辯均 不足採，則原告請求被告應給付65,512元及自支付命令繕本 送達被告翌日即100年5月28日起至清償日止，按年息5%計算 之利息，為有理由，應予准許。
七、被告陳明願供擔保請求免為假執行，爰酌定相當擔保金額准 許之。
八、本判決所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條 第1項第5款之規定，應依職權宣告假執行。
參、反訴部分：
一、反訴原告主張反訴被告並未履行管理職責，致使公寓大廈之 排水管線阻塞，並因污水逆流滲入反訴原告所有房屋，造成 房屋地板、牆壁多處毀損，修復費用共計21萬5600元。反訴 被告違反受任義務，反訴原告即得依民法第544條之規定， 請求反訴被告給付損害賠償。另因反訴原告尚積欠反訴被告 管理費用56,392元，經抵銷後，反訴被告仍應給付反訴原告 159,208元及自起訴狀繕本送達之翌日起清償日止，按年息 百分之5計算之利息。
二、反訴被告則以其已委請廠商疏通公共排水管道，且反訴被告 與公寓大廈個別住戶間並無委任關係存在，則反訴原告主張 依據民法第544條之規定請求損害賠償，即非有據。況查縱 令反訴被告確有侵權行為，亦已罹於時效。爰請求駁回原告 之訴，並陳明如受不利判決，願供擔保請准免予假執行。三、經查公寓大廈個別住戶與管理委員會之法律關係，業經前開 本訴部分理由四所述，管理委員會係由全體住戶推選產生， 故其委任關係應存在於全體住戶與管理委員會之間，管理委 員會對區分所有權人團體執行管理服務事項，與個別區分所 有權人之間並未另行成立契約關係，從而反訴原告基於委任 契約之法律關係請求損害賠償云云，並非可採。
四、退步言之，縱認反訴原告與反訴被告間確有委任契約存在， 然查反訴原告於97年12月15日通知反訴被告公共排水管道逆 流等情，反訴被告即於98年1月21日函覆業已委請廠商檢修 ，公共排水管道嗣後亦無再有阻塞情事，足認被告業已履行 管理委員會對於公寓大廈公共設施維護、保護之職責。按公 寓大廈之公共設施，伴隨房屋使用年限增加，各項設施本即 可能產生各種缺陷瑕疵，例如照明設備毀損、車道路面破壞 、消防設施逾期、排水管道阻塞、水塔化糞清理、電梯運轉 老舊等，不勝枚舉。管理委員會係由區分所有權人推選產生 ，經費來源亦由區分所有權人依其權利範圍繳納，故其法定 職責應係依據管理經費多寡，維護所屬公共設施，倘有損害 發生立即僱工修繕，避免損害擴大。管理委員會如已履行上 述義務，即難認其有何過失之可言，尤不得逕將管理委員會 視為產物保險之保險人，倘有公寓大廈公共設施之使用瑕疵 ，即認管理委員會必須賠償。本件反訴原告並未舉證證明反 訴被告有何「應注意，能注意，而不注意」之過失，僅以公 共排水管道逆流即認反訴被告應負損害賠償之責，亦與民法 第544條之規定不合，故其請求即屬無據，應予駁回。肆、據上論結，本件原告之訴為有理由，反訴原告之訴為無理由 ，依民事訴訟法第78條判決如主文。
中 華 民 國 100 年 10 月 27 日
臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭
法 官 張升星
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 100 年 11 月 2 日
書記官