最高法院民事判決 一○○年度台上字第一七七六號
上 訴 人 謝陳紫雲
訴訟代理人 粘 舜 權律師
鍾 欣 惠律師
被 上訴 人 施 偉 舜
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國一○○年
三月二十九日台灣高等法院第二審判決（九十九年度上字第一三
五五號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
被上訴人起訴主張：伊陸續購買改制前台北縣鶯歌鎮○○段八七一號土地（下稱系爭土地）而取得全部所有權，上訴人無合法權源占用系爭土地，建蓋如第一審判決附圖（下稱附圖）所示八七一（Ａ）部分面積六十二平方公尺建物（下稱系爭建物）使用，爰依民法第七百六十七條之規定為請求等情，求為命上訴人拆除系爭建物及返還系爭土地予伊之判決。
上訴人則以：系爭土地原所有人陳尤坤、陳朱榕、陳金井等（下稱陳尤坤等三人）與訴外人黃阿匏就系爭土地訂立基地租賃契約書，由黃阿匏於該土地上興建系爭建物，出售予伊長子謝忠義，再由伊取得系爭建物所有權，持續支付租金，租賃契約對被上訴人應繼續存在等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為被上訴人勝訴之判決，駁回上訴人之上訴，無非以：被上訴人為系爭土地之所有權人。系爭土地係合併自台北縣鶯歌鎮○○段八七二之一五、九二二之三、九三二號，其中九三二號重測前為同鎮○○○段九二之二號。九二之二號土地原共有人陳尤坤等三人曾於五十七年六月二十九日與黃阿匏、伍游玉葉訂立基地租賃契約書，租賃土地暫定面積為七十八坪，黃阿匏、伍游玉葉（下稱黃阿匏等二人）各承租二分之一，租額每人每年蓬來米稻谷七十八台斤，得依時價折算，陳尤坤等三人各應得三分之一，租期自五十七年一月一日起十年。嗣黃阿匏與謝忠義於五十九年四月二十二日訂立房屋買賣契約書，由黃阿匏將其在九二之二號土地上興建之系爭建物，以新台幣八萬五千元出售予謝忠義，為兩造所不爭，堪信為真實。按九十八年一月二十三日修正公布前民法第八百二十條第一項規定共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。而共有物全部或一部之出租，係屬該條項所定之管理行為，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同管理之。如共有人中之一人未經他共有人之同意，擅將共有物之全部或一部出租他人，對於他共有人不生效力。查九二之二號土地於五十七年六月二十九日前為訴外人陳再生（應有部分六分
之一）、陳尤坤（應有部分六分之一）、陳金井（應有部分一二分之一）、陳金傳（應有部分一二分之一）、陳朱格（應有部分六分之一）、陳添定（應有部分二十四分之一）、陳敏治（應有部分二十四分之一）、陳元雄（應有部分二十四分之一）、陳尤進（應有部分二十四分之一）、陳根旺（應有部分六分之一，嗣由陳勝男、詹陳金蘭繼承）等十人共有，有重測後之土地登記謄本可稽。上開共有人中僅陳尤坤等三人將九二之二號土地內之部分土地面積七十八坪出租與黃阿匏等二人，有基地租賃契約書可憑。依證人即系爭土地共有人陳金傳之證述，足見系爭土地原係陳金傳之父執輩六大房所共有，陳金傳與其大哥陳金井僅係其中一房而已，其證稱系爭土地於其父親過世後，由其大哥陳金井分管，係指其等兄弟約定就其父親所遺系爭土地應有部分六分之一交由其大哥陳金井管理，而其父親所遺其餘土地則由其他兄弟分管之意。此分管約定之效力應僅及於陳金傳該房兄弟，對其餘五房共有人擁有系爭土地應有部分六分之五則不生分管約定之效力，否則基地租賃契約書何以另有陳金傳之二嬸陳朱格（即陳金傳之父執輩第二房之配偶）及陳金傳之小叔陳尤坤（即陳金傳之父執輩排行第六者）之簽章？且租金由陳尤坤等三人或其他人為其等代收？上訴人辯稱黃阿匏等二人承租系爭土地時已得其他共有人同意，即非有據。陳尤坤等三人出租系爭土地內之部分土地即面積七十八坪與黃阿匏等二人時，既未經其他土地共有人之同意，對該土地其餘共有人即不生效力。又上開基地租賃契約約定租賃期間至六十七年十二月三十一日屆滿，承租人黃阿匏等二人得將系爭建物轉讓他人。黃阿匏於租期屆滿前之五十九年四月四日將系爭建物出售予上訴人之子謝忠義，而陳尤坤於同年四月三十一日出具之收據，復載明此致「謝先生」，堪認謝忠義購買系爭建物後，確曾依系爭基地租賃契約給付租金。惟上開收據之收款人或為陳尤坤等三人，或為陳朱榕、陳金井二人，或為陳尤坤、陳朱榕二人，或為陳朱榕一人，或為陳尤坤一人，或為「陳徐邁」一人，或為「陳尤榮」一人，或為「陳清海」一人，且陳徐邁、陳尤榮、陳清海等人非土地共有人，何以亦收受租金？縱認陳清海係代共有人陳勝男、詹陳金蘭（土地共有人陳根旺之繼承人）收受租金，仍有陳再生、陳添定、陳敏治、陳元雄、陳尤進等多位共有人未曾收受租金，上訴人執租金收據辯稱已得其他共有人同意而簽訂系爭基地租賃契約，該租約應對謝忠義繼續存在云云，即非可採，難謂謝忠義與系爭土地全體共有人間有不定期租賃關係存在。被上訴人受讓系爭土地後，本諸所有權人之地位，主張上訴人無權占有系爭土地，即無買賣不破租賃可言。綜上所述，被上訴人依民法第七百六十七條物上請求權之規定，請求上訴人拆除系爭建物，返還土地，應予准許等詞，為其判斷之基礎
。
按共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得其他共有人全體同意。共有人間就共有物之全部劃定範圍，各自占用共有物之特定部分而為管理者，為共有物之分管契約，尚非法所不許。又共有土地之出租，乃典型之利用行為而屬民法第八百二十條第一項規定管理權能之範圍，故共有人如就共有土地已訂有分管契約者，對各分管部分即有單獨使用、收益之權，其將分管部分出租他人，自無須得其餘共有人之同意。查證人即系爭土地共有人陳金傳於原審證稱：系爭八七一號土地為伊大哥陳金井分管，伊及二嬸陳朱格、小叔陳尤坤均為共有人，但分管其他地方的土地，各自分管的土地若是出租，租金由各分管的共有人獨得，其他共有人不得要求分享等語（見原審卷四八頁），似見系爭土地原由陳金井分管使用，而非系爭土地之應有部分六分之一由陳金井等兄弟交由陳金井管理。果爾，原審認陳尤坤、陳金井及陳朱格等三人出租系爭土地予黃阿匏建屋使用，黃阿匏再將該屋出售予上訴人之子謝忠義，謝忠義並依約給付租金予陳金井或由其他共有人等代收，得否謂系爭房屋之受讓人謝忠義並其受讓人即上訴人係無權占有系爭土地，尚非無疑。原審未進一步詳加調查，審慎勾稽，系爭土地之共有人除系爭土地由陳金井分管外，是否尚有其他共有之土地由陳金傳等其他共有人分管？陳金傳之證言得否採信？遽維持第一審所為上訴人敗訴之判決，自屬判決違背法令。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○○ 年 十 月 十四 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 吳 正 一
法官 葉 勝 利
法官 阮 富 枝
法官 袁 靜 文
法官 鄭 傑 夫
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○○ 年 十 月 二十四 日
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