臺灣屏東地方法院民事判決 100年度屏簡字第90號
法定代理人 楊平山
法定代理人 陳國三
上列當事人間請求確認土地租賃權存在等事件，本院於民國100
年10月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣陸萬零叁佰柒拾捌元，及自民國一OO年四月二十三日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。被告應自民國一OO年二月十五日起，在其所有坐落屏東縣屏東市○○段四一建號、門牌號碼為屏東縣屏東市○○路九號建物得使用之期限內，按月給付原告新台幣貳萬零壹佰貳拾陸元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行，但被告如以新台幣陸萬零叁佰柒拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：坐落屏東縣屏東市○○段87地號土地（下稱系爭 土地）及其上之41建號房屋（下稱系爭房屋），原為被告所 有，經法務部行政執行署屏東行政執行處98年度地稅執字第 22801 號案件執行拍賣，由伊以新台幣（下同）2,068 萬元 得標，並依法取得系爭土地之所有權。故依民法第425 條之 1 之規定，即推定兩造間就系爭房屋有租賃關係。而因兩造 間就前開土地及房屋間是否存有租賃關係顯有爭議，且租賃 關係是否存在，關係伊是否得以使用租賃物而請求被告給付 租金，對伊而言，顯有受確認判決之法律上利益。爰依民事 訴訟法第247 條第一項，提起確認土地租賃權存在之訴訟。 另因系爭土地目前仍為被告占有使用中，其面積除系爭房屋 所占1654.34 平方公尺外，尚有附屬建物等設施，均平均散 佈於系爭土地上，原告不能使用系爭房屋以外土地，故應依 全部土地面積給付租金。又系爭土地於民國99年1 月之申報 地價為每平方公尺1,506.4 元，故參照土地法第105 條準用 同法第97條之規定，系爭土地如出租他人每月可收支租金為 38,890元（計算式：（3098平方公尺×1,506.4 元＝4,666, 827 元）×10 %÷12個月＝38,890元，元以下四捨五入）， 又系爭房屋係供廠房及辦公室使用，並非僅供居住之房屋， 從若以伊得標之金額20,680,000元以每年百分之3 投資報酬 率計算，系爭土地之租金為51,700元（計算式：20,680,000 元 ×3%÷12個月＝51,700元），從而系爭土地租金之標準 即依上開兩種計算方式之平均即45,295元，應屬合理。而系 爭土地於99年11月15日移轉登記為伊所有後，被告積欠自99
年11月15日起至100 年2 月15日止共3 個月之租金未付，迭 經催討，均置之不理等語，為此提起本件訴訟。並聲明：確 認兩造就伊所有系爭土地及被告所有系爭房屋間，自99年11 月15日起有租賃關係存在；被告應給付伊135,885 元，及自 起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計 算利息，並自100 年2 月15日起，按月給付伊45,295元。二、被告則以：並非所有城市地方房屋之租金皆一律以申報總價 額年息百分之10來計算標準租金，系爭土地位於屏東市西南 方之工業區內，非繁華之商業區，土地價值不高，生活機能 亦不佳，況系爭土地及房屋目前成荒廢狀態，並無人看管， 原告逕以系爭土地申報地價百分之10及得標金額百分之3 之 投資報酬率之平均值計算租金，實屬過高；另依拍賣公告所 示，系爭房屋坐落於系爭土地1651.34 平方公尺，附屬建物 54.64 平方公尺，非謂原告所稱3098平方公尺等語，資為抗 辯。並聲明：駁回原告之訴。
三、原告主張系爭房屋所在之系爭土地為面積3098平方公尺之建 地，而被告因積欠地價稅，經屏東縣政府稅務局移送強制執 行，嗣原告經由法院拍賣程序於99年11月15日取得系爭土地 之所有權，並完成移轉登記，為兩造所不爭執，並經本院會 同兩造履勘以及囑託屏東縣屏東地政事務所測量屬實，有該 地政機關製作之複丈成果圖在卷足憑，足堪採為判決之基礎 。
四、得心證之理由：
㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。 所謂即受確認判決之法律上利益，須因法律關係之存否不明 確，致原告在私法上地位有受侵害之危險，而此項危險得以 對於被告之確認判決除去之者，始為存在，最高法院27年上 字第316 號判例可資參照。本件原告主張其所有系爭土地， 就被告所有系爭房屋，有民法第425 條之1 之適用而有租賃 關係存在，惟被告既認原告所有系爭土地與被告所有系爭房 屋間有租賃關係存在，則兩造間此部分法律關係並無不明確 ，而系爭土地之租金價值為何係事實問題，尚與原告之私法 地位無涉，是依前揭說明，原告在私法上之地位既無受侵害 之危險，則無受確認判決之法律上利益，原告所稱有確認利 益云云，委無足採，故其提起確認原告所有系爭土地與被告 所有系爭房屋間，自99年11月15日起有租賃關係存在，即無 受確認判決之法律上利益，不應准許。
㈡次按有民法第425 條之1 第1 項之情形，其租金數額當事人 不能協議時，得請求法院定之，為同條第2 項所明定。又按
城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年 息百分之10為限，土地法第97條第1 項定有明文；而土地法 第97條規定之土地價額，係指法定地價而言，為土地法施行 法第25條所明定。又土地法第148 條規定，土地所有權人依 土地法所申報之地價為法定地價；土地法第105 條復規定， 同法第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之，是建築基 地（即土地）之租金，亦按土地申報地價年息百分之10為限 。惟此年息百分之10為限，乃指房屋租金之最高限額而言， 非謂所有租賃房屋之租金必須照申報價額年息百分之10計算 之，尚須斟酌系爭土地之位置，工商繁榮程度、使用人利用 基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以 為決定（最高法院46年台上字第855 號、68年台上字第3071 號判例意旨參照）。經查系爭房屋及其他建物合併占用系爭 土地之面積為2672平方公尺，目前無人使用及看守，亦無任 何機械設備及桌椅之事實，為被告所不爭執，業經本院會同 屏東縣屏東地政事務所測量員勘測現場屬實，此有屏東縣屏 東地政事務所100 年9 月26日屏所地二字第1000010930號函 所附複丈成果圖及本院現場勘驗筆錄、現場附圖附卷可稽。 而原告所主張租金之計算面積應以系爭土地全部面積3098平 方公尺為計算等語。惟查，民法第425 條之1 第1 項規定之 立法目的，係在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現， 以保護房屋既得之使用權，並調和土地、建物不同所有人間 之權益，以符合社會正義之要求，故應僅限於該房屋所占用 之土地範圍內核定租金；原告雖主張因不能使用系爭建物以 外土地，應依全部土地面積3098 平 方公尺給付租金云云， 然查系爭建物占用系爭土地之面積僅為2672平方公尺，目前 無人使用及看守，自無從防礙原告之使用其餘土地；且其餘 土地大部份位於系爭建物北面，相鄰屏東縣屏東市○○路旁 ，有屏東縣屏東地政事務所100 年9 月26日屏所地二字第 1000010930號函所附複丈成果圖附卷可稽，客觀上亦易於使 用，原告雖主張不能使用系爭建物以外土地等語，尚不足採 據。另查，系爭房屋位處屏東縣屏東市西南方之工業區○○ 鄰○○市○○路旁，有一般商家，交通便利，惟現場為廢棄 之磚造工廠，目前無人使用及看守，亦無任何機械設備及桌 椅等情，有本院100 年8 月18 日 勘驗筆錄及現場相片可參 ，本院審酌系爭土地坐落之地段、交通情形、經濟繁榮程度 、被告使用系爭土地之經濟價值、當前經濟環境等一切狀況 ，爰以該土地申報地價百分之6計 算租用基地之租金，依此 計算每月租金應為20,126元（計算式：（2672平方公尺×1, 506.4 元＝4,025,100.8 元）×6%÷12個月＝20,126元，元
以下四捨五入），故核定本件系爭房屋占有系爭土地部分之 租金為每月20,126元。再查，本件系爭土地及房屋原屬被告 所有，嗣於99年間系爭土地因經法院拍賣由原告取得詳如上 述，從而參考前開說明，兩造間無法協議租金數額，是原告 請求被告100 年2 月15日起至系爭法定租賃關係終止之日止 ，每月給付之租金20,126元為有理由，應予准許。末查，被 告自99年11月15日起至100 年2 月14日止共3 個月之租金未 付，原告得向被告請求給付的租金為60,378元（計算式：20 ,126元×3 ＝60,378元），即屬有據，應予准許，逾此範圍 之請求，則無理由，應予駁回。
㈢綜上所述，本件原告請求確認兩造就原告所有系爭土地及被 告所有系爭房屋間，自99年11月15日起有租賃關係存在，為 無理由，不應准許。至原告請求被告給付到期租金部分，於 請求被告給付60,378元及自起訴狀繕本送達翌日即100 年4 月23日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息，並自100 年2 月15日起至前開租賃關係消滅之日止，應按月給付原告 20,126元之範圍內，為有理由，應予准許；逾此部分之請求 ，則屬無據，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院斟酌後 ，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論駁，併此敘 明。
六、本件判決第一項，係就民事訴訟法第427 條第4 項訴訟適用 簡易程序，所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 第1 項第 3 款規定，依職權宣告假執行。並依同法第392 條第2 項、 第3 項規定，依職權宣告被告於執行標的物拍定、變賣前預 供擔保，得免為假執行。
七、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依 民事訴訟法第436 條第2 項、第79條、第389 條第1 項第3 款、第392 條第2 項、第3 項，判決如主文。中 華 民 國 100 年 10 月 31 日
屏東簡易庭 法 官 李麗芳
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 10 月 31 日
書記官 滕一珍