臺灣士林地方法院民事簡易判決 100年度士簡字第817號
原 告 林月珠
被 告 王金益
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，業經於民國100年10月4日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣壹仟玖佰玖拾元由原告負擔。
事實及理由要領
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。經查：原告起訴時聲明為：「被 告應將坐落台北市○○路516 號房屋全部遷讓交付原告。被 告應自民國99年1 月16日起至交屋日止按月給付原告賠償金 新臺幣（下同）240,000 元。」嗣於本院審理中，原告變更 訴之聲明為「被告應將坐落台北市○○路516 號房屋全部遷 讓交付原告。被告應給付原告210,000 元。被告應自100 年 5 月16日起至返還房屋之日止，按月賠償相當於租金之損害 賠償15,000元」。經核屬擴張訴之聲明，揆諸首揭規定，自 應准許。
二、本件原告主張：
㈠被告於90年2 月16日向原告承租門牌號碼為台北市○○區○ ○路516 號房屋（下稱系爭房屋），租期至91年2 月15日止 ，雙方約定每月租金15,000元，並應於每月16日前給付，租 期屆滿後變為不定期繼續租賃，惟被告自99年3 月16日起即 未依約給付租金，屢經催討均未獲置理，原告前後以100 年 5 月3 日永和郵局第893 號存證信函及100 年5 月16日台北 南海郵局第682 號存證信函，催告被告給付租金、返還房屋 ，被告均未回覆亦未履行；上開存證信函已明白表示終止租 約，爰再以100 年8 月2 日準備書狀之送達，對被告再次為 終止租約之意思表示。為此，爰依所有權、租賃關係及不當 得利之法律規定，請求被告應將台北市○○路516 號房屋全 部遷讓返還予原告，並給付原告自99年3 月16日至100 年5 月15日積欠之租金21萬元，並自100 年5 月16日起至返還系 爭房屋止，按月賠償相當於租金之損害賠償15,000元等語。 ㈡對被告抗辯之陳述：購買系爭房屋已給付價金，原告有匯款 至訴外人蘇李珠農會之帳戶，也有給現金。被告簽租約後每 月給付原告15,000元就是租金。從本院調閱的帳戶明細中， 可知原告給付蘇李珠的錢共685,000 元，另外130 萬元支票 被告業已領取；取款條是原告寫的不爭執，但是用取款條換
成130 萬元本票給被告，這筆錢是被告向原告借的，原告並 不認識吳清標，原告亦否認曾借用帳戶玩股票。倘被告主張 兩造間無租約存在，被告係無法律上原因使用系爭房屋，被 告亦應不當得利之規定，給付原告相當於租金之不當得利。三、被告抗辯：系爭房屋原為訴外人蘇李珠所有，於89年12 月1 日以600 萬元賣給原告，但原告只付150 萬元定金，其餘45 0 萬元則沒有付錢。原告所提的金錢往來都是在購屋之前， 與本案無關，那些錢是因被告當時與原告同居，原告借用該 帳戶玩股票；另有關陳榮俊匯給蘇李珠的14筆匯款，是陳榮 俊依原告的意思匯入，被告有把錢拿出來還給原告；因原告 欠她妹妹的錢，她妹妹叫討債公司來向原告要錢，所以原告 簽130 萬元支票給被告，叫被告匯給吳清標，取款條也是原 告自己寫的。被告自81年開始即與原告同居，原告說要幫被 告貸款，所以要寫一個租約，租期1 年，每個月租金1 萬元 。被告自79年即住在系爭房屋，因原告尚未付款，因此也還 沒交屋，被告有權居住，不必給付租金。被告自93年1 月1 日開始每月匯款15,000元給原告，但那是因為原告自85年起 幫助被告女兒讀中國醫藥學院藥學系到89年畢業，92年時因 原告欲離開被告，要被告返還欠款60萬元，因此被告與原告 協調每月返還15,000元。
四、本院的判斷：
㈠兩造間並無租賃契約存在，原告不得主張租賃物返還請求權 ：
1.查原告主張被告向其承租系爭房屋，約定每月租金15,000元 ，被告自99年3 月16日起拒付租金之事實，雖據其提出租賃 契約書、存證信函、房地產買賣契約書、讓渡書、房屋稅單 、交易明細表等為證。惟被告否認並稱系爭租賃契約係原告 想辦理系爭房屋貸款而虛偽簽訂，兩造並無就系爭房屋達成 租賃之合意；另被告抗辯原契約書原只有載明租金1 萬元、 租期1 年，租約上加上五千元部分不知情等語。是本件應由 原告負舉證之責任。
2.原告雖主張被告自90年2 月16日起向其承租系爭房屋，並稱 被告每月匯15,000元給原告即為租金，惟被告否認是付租金 ，而且縱該15,000元匯款確為租金，被告亦係自93年1 月1 日開始給付予原告，顯與原告主張之租期自90年2 月16日起 不符，且二者相距已近3 年，被告3 年不付租金，未見原告 催討，與經驗法則亦有違背。
3.依卷附系爭房屋租賃契約書第3 條約定：「租金每個月新台 幣壹萬伍仟元、、」之「壹萬」等字之後，原係直接劃叉表 示以下空白，而該「伍仟」等字係註記在壹萬元右下方旁邊
，而非在壹萬元之正下方；再者，「伍仟」之墨水濃淡與原 契約書上之「壹萬」不同，又只有原告一人之印章，而無被 告之簽名或蓋章。是足認「伍仟」係事後由原告再自行加註 ，自不能認為兩造有租金15,000元之合意。 4.綜上所述，應難認兩造就系爭房屋有租賃之合意，原告自不 能向被告主張終止租約並請求返還租賃物，或請求被告給付 租金或相當於租金之不當得利。
㈡原告就系爭房屋並未取得事實上處分權，不能請求被告返還 所有物：
1.查系爭房屋為未辦理所有權第一次保存登記之房屋，除起造 人有所有權外，其後手均僅有事實上處分權。原告主張系爭 房屋係其自訴外人蘇李珠購買取得事實上處分權，而訴外人 蘇李珠又係自訴外人何青年讓渡取得。蘇李珠與何青年係系 爭房屋之前手之事實，為被告所不爭執，應堪予認定。 2.原告與蘇李珠係約定買賣價金600 萬元，於原告第二次付款 即付清尾款450 萬元同時辦理房屋移交，此有原告與蘇李珠 之不動產買賣契約書在卷可憑，且為兩造所不爭執，足信為 真實。是原告係與系爭房屋前手蘇李珠約定，原告付清價金 後始移交系爭房屋之事實上處分權。然而觀諸原告提出之付 款明細，自84年7 月27日至88年1 月6 日間匯入蘇李珠帳號 之金額共585,000 元，均在買賣房屋之前，尚難認係給付購 買系爭房屋之款項；縱屬房屋買賣價金，亦遠少於約定之買 賣價金尾款450 萬元，是顯不足認為原告已付清買賣價金。 又縱使原告提出之被告兌現130 萬元支票屬實，亦係原告與 被告間之債務問題，並不能證明此款項係支付蘇李珠之房屋 價金。此外，原告未能提出已給付全部買賣價金之證據，被 告抗辯原告未付清房屋買賣價金等語，應可信為真實。是原 告顯未取得系爭房屋事實上處分權，因此，自不能請求被告 遷讓返還系爭房屋，更不能請求被告給付損害賠償。五、從而，原告請求被告應將坐落台北市○○路516 號房屋全部 遷讓交付原告，及給付原告210,000 元，及自100 年5 月16 日起至返還房屋之日止，按月賠償相當於租金之損害賠償15 ,000 元，為無理由，應予駁回。
六、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為原告敗 訴之判決，並依職權確定訴訟費用額共為1, 990元（第一審 裁判費），應由原告負擔。
中 華 民 國 100 年 10 月 18 日
士林簡易庭法 官 李建忠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應
記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日）內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 100 年 10 月 18 日
書記官 鄭雅仁