臺灣高雄地方法院民事判決 100年度雄簡字第1076號
原 告 廖仁盛
被 告 黃明仁
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於中華民國100 年11月2 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣陸萬壹仟玖佰陸拾柒元，及自民國一百年八月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣陸萬壹仟玖佰陸拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。本件原告於起訴時訴之聲明原係 訴請：㈠被告應將門牌號碼高雄市苓雅區○○○路71巷7 號 3 樓之房屋( 下稱系爭房屋) 遷讓交還原告。㈡被告應給付 原告新臺幣( 下同)11,966 元，並自起訴狀繕本送達翌日起 至遷讓返還房屋之日止，按年息百分之五計算之利息。㈢被 告應自民國100 年2 月24日起至交還第1 項所示房屋之日止 ，按月給付原告22,000元；嗣於本院審理時更正訴之聲明為 ：被告應給付原告136,966 元，及其中11,966元，自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，其中125,000 元，自準備書狀 二送達翌日起，均至清償之日止，按年息百分之5 之計算之 利息。核其性質，係屬訴之聲明減縮及變更，依前揭規定， 本院自應予以准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：
㈠、原告於98年5 月1 日出租系爭房屋，並簽訂系爭租約。租賃 期間乃98年5 月7 日至100 年5 月6 日。每月應繳租金7,00 0 元，租金應於每月7 日繳納。( 但實際是1 日繳納) 被告 於99年10月7 日前，向原告繳交租金，然自該日起未依約給 付，其遲付租金金額已達兩個月以上之租額。原告已於100 年2 月15日依原告所寄之信函回執催告7 日內繳付租金，否 則終止契約，故應於2 月24日終止。由99年10月7 日起，被 告積欠租金，包括每月7,000 元，計至終止租約之前一日即 100 年2 月23日為止，共計積欠4 月又17日租金32,200 元 (4 個月又17日租金) ，扣除押租金2 萬元，乃為11,966元 。復因被告係於100 年7 月9 日搬遷，7 月23日點交，故自 100 年2 月24日至7 月23日之損害應為35,000元。加上違約
金每天為500 元，故為75,000元( 即500X150 天) ，並加上 被告於100 年7 月23日點交系爭房屋時，被告亦應依系爭租 約賠償修復及清潔等費用15,000元( 玻璃1,500 元+ 清潔費 13,500元) ，是以，被告應給付原告總額為136,966 元 (11,966元+35,000 元+75,000 元+15,000 元) 。㈡、針對被告之抗辯，原告以為系爭房屋並未如被告所述有任何 損壞之情事。在99年9 月19日颱風來襲後之九月底之前，被 告均未對原告表示系爭房屋有其答辯狀所述滲水之情況，被 告固於99年10月以電話通知原告有漏水，卻未指明何處漏水 ，且事後未再通知原告。被告既於99年12月13日收到原告之 存證信函，至100 年2 月7 日止，被告均未繳交租金，原告 始於100 年2 月15日依回執催告7 日內繳付租金，否則終止 契約。被告係於兩造租約終止後，始於100 年2 月18日通知 原告修繕。原告固有派人與被告配合，然並無應門。故應無 被告所述情事。至被告所稱之瑕疵，如真如被告所述，何以 被告之前會願意續約。自92年起，被告本有四次機會不再承 租，原告亦從未接獲被告告知有任何災害情事，但自100 年 2 月15日原告以原證3 之存證信函通知被告給付房租時，被 告始甘冒有致病之虞，拒不遷讓，足證被告之抗辯乃推拖給 付租金。又查被告上開答辯狀中之個人災害損失申報表，其 取得日期80、82、89，均非本件兩造所簽訂之租賃期間，( 租賃契約時間乃自98年5 月7 日至100 年5 月6 日止) ，顯 見被告提出之個人災害損失申報表與原告無關，況此乃片面 記載，原告亦否認真實，爰依租賃契約及不當得利、損害賠 償之法律關係，向被告請求給付136,966 元。並聲明：被告 應給付原告136,966 元，及其中11,966元，自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，其中125,000 元，自準備書狀二送達 翌日起，均至清償之日止，按年息百分之5 之計算之利息。三、被告則以：被告欲依民法第423 、429 、264 條，主張同時 履行抗辯或抵銷。兩造租約由98年5 月7 日至100 年5 月6 日，然兩造事實上已經承租超過20多年。本件原告因年久失 修，於99年9 月19日颱風來襲時，導致各樓層房間，如天花 板、地板等均漏水嚴重，被告之家俱、物品泡水腐壞，被告 已經請原告修繕，並於100 年2 月18日請原告修，並寄存證 信函。並於3 月4 日再寄一次，惟原告均不理會。是以，就 原告請求租金之部分，被告自得行使同時履行抗辯。最後， 被告之損失高達98,000元，亦有非財產上之損害，自得抵銷 等語，資為抗辯。並聲明：
㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，被告願供擔保請准宣告 免為假執行。
四、兩造不爭執之事項
1、被證八之估價單形式上不爭執。
2、被證四、五之存證信函原告不否認有收到。 3、原證八、九之估價單不爭執。
4、被告係於100 年7 月9日搬遷。
五、本院得心證之理由
原告主張被告應負積欠租金及終止後之不當得利及損害賠償 等語，惟為被告所否認，並以上揭情詞置辯。因之，本院所 應審酌者，厥為：㈠原告是否得請求積欠之租金？㈡原告是 否得請求被告給付其主張終止後之不當得利、損害賠償及違 約金？㈢如可，被告應負之數額為何？茲說明如下：㈠、原告是否得請求積欠之租金？
1.按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約， 民法第440 條第1 項、第2 項定有明文；次按，出租人應以 合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關 係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423 條規定甚明；又租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保 持，乃出租人之主要義務，與承租人支付租金之義務，彼此 有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未盡保持租賃物 合於約定使用收益狀態之義務，而致承租人不能達租賃之目 的者，承租人非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給 付。
2.本件原告固主張系爭建物並無漏水問題云云，惟查，證人陳 建宏於本院審理時證稱：伊之職業乃與工程、鐵皮屋有關， 對漏水亦有研究，被證8 即友立科技有限公司報價單乃伊所 製作，伊於製作估價單前幾天，大約是100 年7 月5 日、6 日去的。原告所有之系爭房屋屋頂漏水已久，二樓及三樓前 陽臺均有漏水，依伊之判斷，應該存在很久。因房屋牆壁已 經有壁癌產生，又屋頂部分，只要有下雨就會漏等語。證人 謝瑞傑亦於本院審理時證稱：伊自99年進去系爭房屋，即發 現漏水，只要下大雨就會漏水，伊至現場看到三樓、二樓到 處均被雨水浸潤等語。是以，系爭房屋至遲於99年起即有多 處漏水現象，漏水程度亦非輕微，已影響其正常生活，系爭 房屋既有嚴重漏水現象，依上開所述，原告並未交付合於約 定使用收益狀態之租賃物，被告自得拒絕給付租金，被告就 此同時履行之抗辯，即屬有據，原告請求被告給付租金，即
屬無理，自亦不得據以主張終止兩造間之租約。從而，原告 主張其於100 年2 月23日終止租約等情，即無可採。惟兩造 租約已於100 年5 月6 日屆期，應堪認兩造租約於該日後， 始為終止，是於該日後，因兩造並不互負同時履行抗辯之義 務，原告始得請求被告占用系爭房屋之不當得利或損害賠償 ，故原告主張積欠租金11,966元部分，不得請求。㈡、原告是否得請求被告給付其主張終止後之不當得利、損害賠 償及違約金？如可，被告應負之數額為何？
1.原告得請求被告給付煙燻清潔費7,500 元、雜物清理費 6,000元、玻璃損害費用1,500 元？
經查，被告願承擔煙燻清潔費7,500 元，且玻璃確有破掉， ，伊願意負擔等情，為被告自承在卷，並有原告提出之原證 8 、9 支出證明單附卷可參。是原告自得請求上揭款項，堪 以認定。另依系爭租約第14條：「期滿或終止租約，乙方( 按：即被告) 搬遷後，留置部分傢俱雜物於租賃物內，而不 移去者，視作廢物論，任憑甲方( 按：即原告) 處置，乙方 不得異議，倘甲方因而受有損害時，乙方應賠償之。」且兩 造亦未對原證9 之形式上有意見，已如前述，是被告自應賠 償系爭雜物清理費6,000 元，堪以認定。從而，原告自得向 被告請求煙燻清潔費7,500 元、雜物清理費6,000 元、玻璃 損害費用1,500 元。
2.原告得否請求被告給付契約終止後之租金35,000元？ 本無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第 第179 條定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當 於租金之利益，為社會通常之觀念。最高法院61年台上字第 1695號亦著有判例可資參照。經查，兩造租約乃於100 年5 月6 日終止，被告並於100 年7 月9 日後始搬遷，7 月23日 點交等情，已如前述，故原告固得請求契約終止後之不當得 利，然其所得請求之範圍應自100 年5 月7 日至被告點交之 日時即7 月23日之不當得利17,967元(7,000x2+7, 000x17/30=17,967，元以下四捨五入) ，堪以認定，逾此範 圍，不得請求。
3.原告得請求被告給付違約金75,000元？ 經查，系爭租約第13條：「租期屆滿或中途終止租約時，乙 方應即搬遷，將租賃物以原狀交還甲方，不得有任何要求， 如有遲延，每逾限一日，應給付甲方新台幣500 元之違約金 。」為系爭租約第13條所明定。又兩造租約乃於100 年5 月 6 日終止，被告並於100 年7 月9 日後始搬遷等情，已如前 述，故原告固得請求違約金，然其所得請求之範圍應自100
年5 月7 日至7 月23日之違約金39,00 元( 即500X78天) ， 堪以認定，逾此範圍，不得請求。
4.被告得否主張抵銷？
(1)本按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者， 各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，此為民法第334 條第1 項前段自明。又當事人主張有利於己之事實者，就其 事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。 次按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重 大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民 事訴訟法第222 條第2 項亦有明文。本件被告尚難以同時履 行之抗辯拒絕給付系爭契約終止後之不當得利等請求，已如 前述，又被告固抗辯其受有絲被等98,000元之損害，故應可 與原告前揭請求之損害賠償或不當得利抵銷云云，並提出被 證6 、被證11即個人災害損失申報表等情。惟查，依該個人 災害損失申報表之資料，本難認定購得時間及其取得時之價 額。況被告已自承伊不知道如何舉證證明有該絲被等家俱 98,000元之計算方式等語，經本院於100 年8 月10日言詞辯 論期日諭知被告應於一週內提出抗辯損害額98,000元之證據 方法後，被告亦未提出。惟原告並未爭執系爭家俱等非為被 告所有，係爭執被告抵銷之數額及是否應負損害賠償責任等 情，而證人謝瑞傑已證稱有見到如前揭申報表之家俱損害等 語，且觀諸被告提供之照片，亦明顯觀諸被告之家俱有受潮 等損害，此有照片31張附卷可證，本對物有事實上管理能力 者，為占有人，占有人於占有物上，行使之權利，推定其適 法有此權利，民法第940 條、第943 條定有明文，從而應可 推定被告為系爭家俱之所有人，且被告受有損害之情已明。 而出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人， 並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態， 民法第423 條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務 ，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃 關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之 本旨不符，承租人得主張依債務不履行之規定請求損害賠償 ，從而被告自得以此抵銷。然如前述，被告亦自承除絲被外 ，多數家俱均已使用長達10年以上，而細譯被告所呈之前揭 申報表，被告於各項家俱上，既難舉證是何時取得及取得金 額，且難說明是購得何種等級之絲被，參酌絲被已使用3 年 以上，其他家俱均使用十年以上，以現今之市場價格，本院 以為應以1 萬元為適當。是被告得以此1 萬元為抵銷抗辯， 尚堪合理。
(2)至被告本尚抗辯有精神上之損害，欲亦以此抵銷云云，因人
格權受損害者，以法律有特別規定者為限，始得請求損害賠 償或慰撫金，民法第18條第2 項規定甚明，是被告請求原告 給付精神上之損害賠償，自應以其人格權受有損害為要件。 然本件原告雖須因其漏水之責致被告財產權受損負責，然此 僅侵害被告之財產權，並未侵害被告之人格權，故為此請求 原告應賠償其精神損害賠償，自無足採，附此敘明。六、綜上所述，原告得請求被告給付煙燻清潔費7,500 元、雜 物清理費6,000 元、玻璃損害費用1,500 元；亦依不當得利 返還請求或損害賠償之法律關係，請求原告給付自系爭租約 終止之翌日即100 年5 月7 日起至7 月23日之不當得利17, 967 元( 即2 個月又17日) 及自100 年5 月7 日至7 月23日 之違約金39,000元( 即500X78天) ，共計71,967元，惟扣除 被告請求以該漏水導致家俱之損害賠償1 萬元，尚得請求 61,967元。是原告主張被告應給付原告61,967 元，並自100 年8 月11日起，至清償之日止，按年息百分之5 之計算之利 息，為有理由，逾此範圍，不應准許。
七、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗 訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，就原告勝訴部 分應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項、第3項規 定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判 決結果無影響，爰不另一一論述。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 100 年 11 月 18 日
高雄簡易庭 法 官 周泰德
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 100 年 11 月 18 日
書記官 吳智媚
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