臺灣臺中地方法院民事判決 100年度豐訴字第5號
原 告 林維鐘
兼法定代理人 林秀美
訴訟代理人 陳淇沿
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國100年11月8日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告陳淇沿、慶揚電機有限公司應將坐落臺中市○○區○○段三地號土地上如附圖所示編號Ａ、面積七一．一六平方公尺之磚造加蓋烤漆板（鐵皮屋）及編號Ｂ、面積四八．０九平方公尺之鋼架造烤漆板（鐵皮屋）建物（即門牌號碼臺中市○○區○○路一段三八六巷二號建物）清空，返還予原告林維鐘。被告陳淇沿、林秀美應連帶給付原告林維鐘新臺幣玖仟元，及自民國一百年三月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並應自民國一百年三月一日起至被告陳淇沿將第一項所示之建物返還予原告林維鐘之日止，按月於每月最後一日連帶給付原告林維鐘新臺幣叁仟元，其不足一月部分，按比例計算給付之。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告陳淇沿、慶揚電機有限公司負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
壹、原告起訴主張：
一、坐落臺中市○○區○○段3地號土地（下稱系爭土地）上如 臺中市雅潭地政事務所民國100年5月5日土地複丈成果圖（ 下稱附圖）上所示編號A、B土地上之建物（門牌號碼臺中市 ○○區○○路1段386巷2號，下稱系爭建物）為原告林維鐘 所有，原告林維鐘前將系爭建物出租予被告陳淇沿，並與被 告林秀美一同占用，雙方並簽訂租賃契約，最近一次訂約之 租賃期間自96年1月1日起至99年12月1日止，每月租金為新 臺幣（下同）3千元，並由被告林秀美擔任被告陳淇沿之連 帶保證人（下稱系爭租約）。嗣原告林維鐘將就系爭土地之 應有部分轉售予他人，原告林維鐘乃於99年8月26日寄發存 證信函通知被告陳淇沿租期屆滿，不再續租，並請被告陳淇 沿返還系爭建物，惟租期屆滿後，被告陳淇沿及林秀美2人 均置之不理。現系爭建物由被告林秀美擔任負責人之被告慶 揚電機有限公司（下稱慶揚公司）所占用，而系爭租約已終 止，原告林維鐘自得本於系爭建物之所有權，依民法第767 條之規定，請求被告3人將系爭建物清空返還予原告林維鐘
，另依民法第455條之規定請求承租人即被告陳淇沿返還系 爭建物（請求權競合部分，由法院擇一為有利於原告林維鐘 之判決）。又被告陳淇沿及林秀美於99年8月26日接獲原告 林維鐘請求終止系爭租約之存證信函後，被告陳淇沿及林秀 美仍無權占用系爭建物，以每月租金3千元計算，自99年9月 起至100年2月止，被告陳淇沿即獲有相當於租金之不當得利 ，及侵害原告林維鐘對系爭建物之所有權，應負損害賠償之 責，故請求被告陳淇沿賠償6個月之租金損失計18, 000元， 並由被告林秀美負連帶責任，及自100年3月1日起至被告陳 淇沿遷讓返還系爭建物予原告林維鐘止，按月於每月最後一 日由被告陳淇沿及林秀美連帶給付原告林維鐘3千元之損害 賠償或不當得利，其不足一月部分，按比例計算給付之。再 者，縱如被告所主張系爭建物乃被告慶揚公司出資興建，惟 系爭土地已由原告祁興國取得全部所有權，而被告無權占用 系爭土地，原告祁興國自得本於系爭土地所有權人之地位， 依民法第767條規定請求被告慶揚公司將坐落於系爭土地上 之系爭建物拆除，並與被告陳淇沿及林秀美共同將系爭土地 騰空返還予原告祁興國。
二、對被告抗辯之陳述：
系爭租約應以封面所載之99年12月1日為租約之終止日期， 且原告林維鐘於租賃期間屆滿後即未再向被告收取租金，雖 被告曾於租賃期間屆滿後再寄發6千元支票予原告林維鐘， 然原告林維鐘已於99年12月13日寄發存證信函予發票人即被 告慶揚公司法定代理人被告林秀美表示退還6千元之支票， 另於100年3月2日再發函向被告陳淇沿及林秀美表示前來取 回6千元之支票，並請被告陳淇沿及林秀美儘速遷讓返還系 爭建物，故被告抗辯原告於系爭租約之租期屆滿後仍有收取 租金，顯與事實不符；縱認系爭租約乃不定期租賃契約，而 系爭租約約定以2個月為1期收取租金，原告林維鐘已於99年 8月26日寄發存證信函予被告陳淇沿、被告林秀美預先表示 函到後3個月內返還系爭建物，是系爭租約依民法第450條第 3項規定應於99年11月30日終止，且原告林維鐘已於99年12 月13日發函向被告表示退還租金之意，故被告抗辯原告林維 鐘仍有收取99年12月底之租金，顯屬有誤。至被告以系爭建 物乃被告慶揚公司出資興建，並提出相關收據，然該收據無 法證明其上所載之工料係用於興建系爭建物，且細觀該收據 所載工料應屬供「修繕」之用，況原告林維鐘亦未曾同意被 告於系爭建物作任何改造興建行為，故被告此之主張並非事 實；退言之，縱被告慶揚公司有出資興建系爭建物，但亦僅 屬「修繕」行為而已，其所修繕之材料添附於系爭建物，而
應屬系爭建物之原所有權人即原告林維鐘所有，故系爭建物 仍屬原告林維鐘所有等語。
三、並聲明：
（一）先位聲明部分：⑴被告應將系爭建物清空返還予原告林維 鐘。⑵被告陳淇沿、林秀美應連帶給付原告林維鐘18,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率 百分之5計算之利息，並自100年3月1日起至被告陳淇沿遷 讓系爭建物予原告林維鐘之日止，按月於每月最後一日連 帶給付原告林維鐘3千元，其不足一月部分，按比例計算 給付之。⑶原告林維鐘願供擔保，請准宣告假執行。（二）備位聲明部分：⑴被告慶揚公司應將系爭建物拆除，並與 被告陳淇沿、林秀美共同將該土地騰空返還予原告祁興國 。⑵原告祁興國願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則以：
一、被告陳淇沿仍有支付租金至99年12月，是系爭租約應於100 年1月1日始為終止。又被告陳淇沿於85年間即與原告林維鐘 就系爭建物訂立租約，系爭建物於被告陳淇沿承租之初為磚 造，屋頂係石綿瓦，牆壁傾斜滲水，隨時有崩塌之危機，斯 時屢向出租人即原告林維鐘請求修繕，均遭原告林維鐘拒絕 ，並告知被告陳淇沿自行負責修繕，而當初所承租之建物已 歷多年各種災害，致原始建築結構不存在，現系爭建物實由 被告慶揚公司所出資興建，其所有權屬於慶揚公司，原告林 維鐘於系爭租約終止後，就系爭建物之增建、修繕，應給付 補償、搬遷、拆遷等費用等語，資為抗辯。
二、並聲明：原告之訴駁回。
叁、得心證之理由：
一、原告主張：被告陳淇沿前向原告林維鐘承租系爭建物，雙方 簽訂系爭租約，最近一期租約約定租賃期間自96年1月1日起 至99年12月1日止，每月租金3千元，並由被告林秀美擔任連 帶保證人，嗣原告林維鐘將系爭土地之應有部分轉售予他人 ，並於99年8月26日寄發存證信函通知被告陳淇沿租期屆滿 ，不再續租，請被告陳淇沿返還系爭建物等情，業據原告提 出土地登記謄本、房屋稅繳款書、複丈成果圖、房屋租賃契 約書、照片、原告寄發之存證信函暨掛號郵件收件回執、被 告慶揚公司寄發之存證信函等件為證，並為被告所不爭執。 又系爭建物經本院會同兩造及臺中市雅潭地政事務所地政人 員到場勘測結果，其中如附圖編號A部分為磚造加蓋烤漆板 （鐵皮屋）、面積71.16平方公尺，編號B部分為鋼架造烤漆 板（鐵皮屋）、面積48.09平方公尺，此有勘驗筆錄及臺中 市雅潭地政事務所之複丈成果圖（即本判決附圖）附卷可稽
（見本院卷一第66-67、80-81頁），亦為被告所不爭執。茲 被告以：被告陳淇沿最早係於85年間向原告林維鐘承租系爭 建物，嗣因歷風災、水災及地震，系爭建物有屋頂漏水、牆 壁傾斜、滲水及倒塌之情形，乃經原告林維鐘之同意，由被 告慶揚公司出資重建，其原始建築結構已不存在，且原告林 維鐘業將其就系爭土地之應有部分出售予聚合發公司之陳世 煌，並向聚合發公司領取建物補償費，是系爭租約終止後， 原告林維鐘自應就系爭建物之增建、修繕，給付被告補償、 搬遷、拆遷等費用，待領得補償金後，被告必於1、2月內拆 、搬遷清空還地等前揭情詞置辯。準此，兩造就先位之訴部 分主要爭執在於：系爭建物是否為原告林維鐘所有？系爭租 約終止後，原告林維鐘請求被告遷讓交還系爭建物，並請求 被告陳淇沿及林秀美給付相當於租金之損害賠償或不當得利 ，是否有理由？被告抗辯原告林維鐘應給付補償費、搬遷、 拆遷費用等，是否有據？
二、經查：
（一）系爭建物經本院會同兩造及地政人員到場勘測，現況為鋼 架鐵皮屋一樓建物，實地勘查結果，場內有機器、零件， 並無床舖、廚房等設施，被告表示係由慶揚公司生產馬達 用等情，此有勘驗筆錄在卷可憑，並為兩造所不爭執。（二）原告林維鐘主張系爭建物為其所有，出租予被告陳淇沿使 用，業據其提出房屋稅繳款書、房屋稅籍證明書及房屋租 賃契約書等為證（見本院卷一第12、19-25、85頁），核 屬相符。被告雖以：被告陳淇沿最早係於85年間向原告林 維鐘承租系爭建物，嗣因系爭建物有屋頂漏水、牆壁傾斜 、滲水及倒塌之情形，乃經原告林維鐘之同意，由被告慶 揚公司出資重建云云置辯，並提出一帆帆布行之估價單、 尚隱鐵工廠之估價單、一成鐵工廠之估價單、僑豐開發股 份有限公司之估價單或收據、照片、各類所得扣繳暨免扣 繳憑單等件為證（見本院卷一第72-73、88-101頁）。惟 查，依被告提出之被告陳淇沿與原告林維鐘就系爭建物歷 次所簽訂之房屋租賃契約書（見本院卷一第74-75、128-1 43頁），其中租賃期間自89年1月1日至95年12月31日之「 『房屋』租賃契約書」，第1條就房屋所在地及使用範圍 載明為系爭建物。又雙方於95年12月11日簽訂之「『房屋 』租賃契約書」，租賃期間自96年1月1日至99年12月1日 ，其中原告提出之租約，第1條就房屋所在地及使用範圍 亦載明為系爭建物（見本院卷一第19頁）；被告提出之版 本，其第1條就房屋所在地及使用範圍雖為空白，但雙方 就系爭建物已有多年租賃關係，其租賃標的應為同一，是
被告保留之租約，該部分應係漏載。準此，系爭建物若為 被告慶揚公司出資興建，其所有權應屬被告慶揚公司所有 ，何以被告陳淇沿仍需向原告林維鐘承租系爭建物，供慶 揚公司使用，殊為費解。其次，雙方於前揭租賃期間自89 年1月1日至95年12月31日止之房屋租賃契約書第8條以手 寫方式約定：整修房子的經費伍萬元分擔921地震等語、 第10條約定：整修房子經費不能與房租來扣除等語、第11 條約定：91年1月1日起調每月4,50 0元整等語（見本院卷 一第132頁）。被告陳淇沿據此陳明：第8條到第11條是伊 寫的，第8條的內容是整修房屋的經費5萬元，分擔平921 地震，意思是因為921房屋倒，伊有去跟林維鐘說，林維 鐘有來看，有叫人來估價，結果估價是5萬元，他說太貴 了，後來伊說可以申請鑑定，看是否可以獲得補償，結果 沒有辦法，所以伊就自己吸收那5萬元；第9條與第8條有 關，就是如果有叫人來維修，是做好的時候要付款，但是 因為沒有談成，所以就沒有，伊自己施作，那5萬元就是 伊自己支付；第11條是說如果伊與林維鐘每人各付25,000 元的話，房租要調為每月4,500元，因為那5萬元都是伊自 己支付，所以房租就維持每月3,000元等語。依上開約款 及被告陳淇沿之陳述互相參證以觀，堪認系爭建物921地 震時確有損壞，就修繕費用5萬元部分，雙方約定若原告 林維鐘分擔25,000元，租金調整為每月4,500元，若原告 林維鐘未分擔，則維持原狀即每月3,000元，惟無論如何 ，整修房子經費不能與房租扣抵，亦即被告陳淇沿仍需每 月繳交租金。而由於原告林維鐘並未分擔整修費用，故雙 方之租金迄終止時，均維持在每月3,000元，依雙方之真 意，應有以部分租金抵整修系爭建物費用之意，是整修系 爭建物之費用縱全由被告陳淇沿或慶揚公司負擔，但原告 林維鐘未調高租金，以未調高之租金抵整修費用之結果， 整修系爭建物所保持或增加系爭建物之利益，自仍需歸原 告林維鐘所有，此亦可解釋整修系爭建物後，何以被告陳 淇沿仍需向原告林維鐘承租系爭建物，再供慶揚公司使用 。再者，雙方於前揭租賃期間自96年1月1日至99年12月1 日之房屋租賃契約書第7條後以備註方式約定：原告林維 鐘如要賣，需給被告陳淇沿3個月時間搬遷等語，益徵系 爭建物整修後之所有權仍屬於原告林維鐘所有，是被告抗 辯：系爭建物實由被告慶揚公司所出資興建，所有權屬於 慶揚公司云云，尚非可採。
（三）按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民 法第450條第1項定有明文。本件被告陳淇沿向原告林維鐘
承租系爭建物，雙方於最近即95年12月11日簽訂之房屋租 賃契約書，其中原告提出之租約就租賃期限於第2條記載 自96年1月1日起，屆滿日則未記載；被告提出之租約，其 第2條就租賃期限記載自96年1月1日起，至99年1月1日止 ，惟上開二份租約之封面均記載租期自96年1月1日至99年 12月1日，此有兩造提出之房屋租賃契約書在卷可憑。原 告林維鐘據此主張其與被告陳淇沿就系爭建物之租約應係 定期租約，租賃期限至99年12月1日屆滿，被告則抗辯應 至99年1月1日止。查系爭租約之屆滿日無論係99年1月1日 或99年12月1日，均係定期契約，雙方之租賃應至期限屆 滿消滅。縱如被告所抗辯，雙方之租約應至99年1月1日即 屆滿，其後被告陳淇沿繼續繳交租金，原告林維鐘亦收受 之，雙方則有視為以不定期限繼續租約之意。按租賃未定 期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習 慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但 不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限 者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約 終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之， 民法第450條第2項、第3項定有明文。本件原告林維鐘曾 於99年8月26日寄發存證信函予被告陳淇沿、林秀美，表 明：系爭房地已出售予他人，無法繼續出租予台端，茲以 本函通知終止（存證信函記載「解除」，應係誤載）本人 與臺端間之租約，並請於函到之日起3個月內返還租賃標 的物等語，被告於同年月27日收受該存證信函，有原告提 出之該存證信函暨回執在卷可憑（見本院卷一第26、27頁 ），並為被告所自認。準此，依前揭民法第450條第2項、 第3項之意旨，並參酌雙方於系爭租約約定：原告林維鐘 如要賣，需給被告陳淇沿3個月時間搬遷等語，以及被告 陳明：同意雙方間之租約已經終止，原告主張99年8月27 日寄發存證信函終止，被告無意見，但林維鐘仍收取租金 到（99）年底等語，應認雙方之租約應至被告收受前揭存 證信函之日起3個月後該月之末日即99年11月30日終止， 是原告林維鐘此部分主張，應可採信。再者，原告林維鐘 主張：其與被告陳淇沿之租約係定期租賃契約，並以租約 封面所載之99年12月1日為屆滿日期，其於租賃期間屆滿 後即未再向被告慶揚公司或陳淇沿、林秀美收取租金，雖 被告曾於租賃期間終止後再寄發6,000元支票予原告林維 鐘，但原告林維鐘已於99年12月13日寄發存證信函予發票 人即被告慶揚公司負責人林秀美表示退還6,000元之支票 ，另於100年3月2日委請律師發函予被告陳淇沿、林秀美
，請該二人前來取回6,000元之支票，並請其二人速搬遷 房屋等情，此有原告提出之存證信函、支票影本附卷可憑 ，並為被告所不爭執。是原告林維鐘與被告陳淇沿間之系 爭租約自99年11月30日終止後，原告林維鐘並無再向被告 陳淇沿收取租金之情事。按承租人於租賃關係終止後，應 返還租賃物，民法第455條前段定有明文。本件原告林維 鐘與被告陳淇沿間之系爭租約既已於99年11月30日終止， 被告陳淇沿自應將系爭建物返還予原告林維鐘。是原告林 維鐘依終止租約後之法律關係，請求被告陳淇沿將系爭建 物清空，返還予原告林維鐘，為有理由，應予准許。又原 告林維鐘此部分請求既經准許，無須再審酌其依無權占用 之法律關係為同一請求是否有理由，亦無須再審酌備位之 訴原告祁興國請求被告慶揚公司拆除系爭建物，並與被告 陳淇沿、林秀美將占用之系爭土地返還部分是否有理由， 併予敘明。
（四）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1 項前段、中段定有明文。查系爭建物係由慶揚公司占有使 用，被告陳淇沿、林秀美個人並未使用，其等另外有住家 ，此經被告陳明在卷，並為原告所不爭執，原告並自認系 爭建物係作為工廠營業用。本院會同兩造到場勘驗，經實 地勘查結果，系爭建物場內有機器、零件，並無床舖、廚 房等設施，被告表示係由慶揚公司生產馬達用，原告並不 爭執等情，已如前述。再被告陳淇沿、林秀美並未設籍於 系爭建物，亦有戶籍謄本在卷可憑。準此，系爭建物係由 被告慶揚公司占有使用，應無疑義。而被告慶揚公司並非 系爭建物之承租人，其占有使用之權源應來自被告陳淇沿 向原告承租系爭建物，換言之，被告陳淇沿向原告林維鐘 承租系爭建物，供被告慶揚公司充作廠房生產馬達等物。 茲被告陳淇沿與原告林維鐘間就系爭建物之租賃關係業經 終止，被告陳淇沿應將系爭建物清空返還予原告林維鐘， 已如前述，被告陳淇沿既已喪失繼續占有使用系爭建物之 合法權源，被告慶揚公司自應喪失繼續占有使用系爭建物 之合法權源，而屬於無權占有。從而，原告林維鐘基於所 有物返還請求權之法律關係，請求被告慶揚公司應將系爭 建物清空，返還予原告林維鐘，亦屬有據，應予准許。惟 系爭建物係由被告慶揚公司占有使用，被告林秀美並未占 有使用，是原告依民法第767條無權占用之法律關係請求 被告林秀美將系爭建物清空，返還予原告，即屬無據，不 應准許。
（五）被告陳淇沿向原告林維鐘承租系爭建物，由被告林秀美擔 任連帶保證人，已如前述。系爭租約第4條第5款約定：除 甲方（即原告林維鐘，下同）同意繼續出租外，乙方（即 被告陳淇沿，下同）於租賃期滿即日將房屋以誠意照原狀 遷還甲方，不得藉詞推諉或任何主張向甲方請求遷移費或 任何費用等語。第6條第3款就違約處罰約定：乙方如有發 生違約事項，以致損害甲方之權益者，丙方（即被告林秀 美，下同）決負完全賠償連帶責任，並乙、丙方均願拋棄 先訴抗辯權等語。第8條約定：乙方如不於租賃期滿時， 交還租賃標的物，或不遵約給付租金，或違約金不履行違 約金，經催告後，與連帶保證人逕受強制執行等語。綜合 以上約款互相參證以觀，堪認被告陳淇沿於系爭租約終止 後，非但負有返還系爭建物予原告林維鐘之義務，且如未 依約返還，並與被告林秀美負有連帶損害賠償之責任。被 告陳沿於系爭租約終止後，非但不依約將系爭建物返還原 告林維鐘，並繼續提供系爭建物予被告慶揚公司占用，自 係因此侵害原告林維鐘就系爭建物本於所有權得為使用收 益之權，應與被告林秀美對原告林維鐘負連帶賠償責任。 查原告林維鐘與被告陳淇沿間就系爭建物間之租約已於99 年11月30日終止，被告陳淇沿應將系爭建物返還予原告林 維鐘，已如前述，其未返還，並續將系爭建物提供予慶揚 公司使用，核係侵害原告林維鐘就系爭建物所有之權利， 致原告林維鐘受有相當於租金之損害，原告請求被告陳淇 沿、林秀美連帶賠償每月相當於租金3,000元之損害，核 屬有據。惟原告林維鐘係於100年3月16日提起本件訴訟， 是其於起訴前受有相當於租金損害之月份為99年12月、10 0年1月、100年2月，共3個月，以每月3,000元計算，合計 原告林維鐘起訴前受有9,000元相當於租金之損害，原告 林維鐘請求被告陳淇沿、林秀美連帶賠償起訴前所受相當 於租金之損害，於9,000元及自起訴狀繕本送達翌日即100 年3月22日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲 延利息之範圍內為有理由，應予准許，逾此範圍之請求無 理由，應予駁回。又原告林維鐘依損害賠償之法律關係， 併請求被告陳淇沿、林秀美應自100年3月1日起至被告陳 淇沿將系爭建物返還予原告林維鐘之日止，按月於每月最 後一日連帶給付原告林維鐘3,000元，其不足一月部分， 按比例計算給付之，亦屬有據，應予准許。上開應准許部 分，原告林維鐘依損害賠償之法律關係請求給付既經准許 ，無須再審酌其依不當得利之法律關係為同一請求是否有 理由。上開不應准許部分，係因系爭租約尚未終止，被告
陳淇沿尚無將系爭建物返還予原告林維鐘之義務，不生不 當得利之問題，是原告林維鐘依不當得利之法律關係就此 部分所為之請求，仍屬無理由，不應准許。
（六）本判決原告勝訴部分係所命給付之價額未逾50萬元之判決 ，應適用民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權 宣告假執行。
三、本件事證已臻明確，被告請求原告林維鐘應給付返還系爭建 物之補償費、搬遷、拆遷費用等，依法、依約並無依據。又 兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判 決結論均無影響，爰不一一論述，均附此敘明。四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前 段。
中 華 民 國 100 年 11 月 22 日
臺灣臺中地方法院豐原簡易庭
法 官 黃渙文
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 11 月 22 日
書記官 廖曉鐘
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