返還買賣價金等
臺灣高等法院(民事),上易字,99年度,812號
TPHV,99,上易,812,20111115,1

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 99年度上易字第812號
上　訴　人　和暘建設股份有限公司
法定代理人　林明豪
訴訟代理人　張淑敏律師
被 上訴 人　張登升
訴訟代理人　魏妁瑩律師
　　　　　　卓家立律師
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國99
年7月16日臺灣臺北地方法院98年度訴字第1109 號第一審判決提
起上訴，本院於100年10月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付超過新臺幣肆拾壹萬壹仟貳佰陸拾玖元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨命上訴人負擔訴訟費用之裁判，均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一審命上訴人負擔之訴訟費用及第二審訴訟費用，由上訴人負擔百分之五十五，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：伊於民國94年6 月17日分別與被上訴人 及原審共同被告高南華簽訂房屋及土地預定買賣契約書（下 分別稱系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約，合稱系爭買 賣契約），由伊購入坐落臺北市○○區○○段一小段106、1 07、109、110、114（後合併為106、107、107-1地號）土地 上之信義新象大樓（下稱系爭大樓）A1棟7 樓之建物及其基 地（下稱系爭房地），暨地下第2 層平面式編號第16號之法 定車位（下稱系爭車位）。三方並約定系爭車位之建物及土 地價金分別為新臺幣（下同）75萬2,000元及159萬8,000 元 （總價235萬元）。依系爭房屋買賣契約第1條第3項第2款約 定，系爭車位之尺寸長約575公分、寬約225公分。詎上訴人 交付之系爭車位規格與系爭房屋買賣契約約定之尺寸不符， 伊乃要求上訴人改善，經上訴人重新規劃後，系爭車位大小 ，仍不符合系爭房屋買賣契約約定之寬度，且無法供乘車人 員正常上下，有減少通常效用或契約預定效用之瑕疵，為不 完全給付。伊遂以本件起訴狀繕本及民事追加被告狀繕本各 通知上訴人及高南華為解除系爭車位買賣契約之意思表示。 依系爭買賣契約、瑕疵擔保及債務不履行之法律關係，擇一 請求上訴人及高南華將系爭車位之買賣價金返還予伊。倘法 院認伊無權解約或解約顯失公平者，伊則請求減少價金。又



上訴人交付之系爭車位有重大瑕疵，致伊須另行購買車位， 目前同地段車位之一般價格約300萬元，伊自得另依民法第2 26條及消費者保護法（下稱消保法）第51條規定，請求上訴 人賠償伊所受損害65萬元，及相當於損害額1 倍即65萬元之 懲罰性賠償金。為此，請求上訴人給付被上訴人205萬2,000 元（含系爭車位建物部分之價金75萬2,000元、損害賠償65 萬元、懲罰性賠償金65萬元），及自98年2 月28日（即起訴 狀繕本送達翌日）起至清償日止，按年息5%計算利息；高南 華給付被上訴人159萬8,000元（即系爭車位土地部分之價金 ），及自98年3 月13日（即民事追加被告狀繕本送達翌日） 起至清償日止，按年息5%計算利息等語。
二、上訴人則以：系爭大樓之車位本有大車位及小車位之分，被 上訴人斟酌其使用情形後，既決定購買小車位，自應以停放 小車為宜，不得謂其所購買之車位必可停放任何規格之車輛 。依系爭房屋買賣契約所附地下2 層平面圖所示，系爭車位 係緊靠牆壁，系爭車位與牆壁間並無剩餘空間。伊雖原於系 爭車位旁設置排水溝，惟於被上訴人以存證信函請求伊排除 時，伊即依被上訴人指示將該排水溝封平，現已無排水溝設 置，系爭車位之寬度應從牆壁邊起算，如此，伊交付之系爭 車位即符合系爭房屋預定買賣契約約定之尺寸，並無寬度不 足之情形。被上訴人於購買系爭車位時，即知悉系爭車位緊 鄰牆壁，縱出入有所不便，亦為被上訴人所明知，且被上訴 人未依通常程序從速檢查並通知上訴人，應視為受領系爭車 位，伊不負瑕疵擔保責任。伊於97年6 月25日為系爭車位（ 含系爭房地）所有權移轉登記予被上訴人夫婦，同年月30日 點交，被上訴人迄98年2月間始提起本件訴訟，已逾6個月除 斥期間。又被上訴人於97年11月14日函文中自承其於交屋前 即知悉系爭車位存有瑕疵，仍願辦理交屋手續，足徵該瑕疵 為被上訴人所明知並容忍，自不得於交屋後再就此提出異議 等語，資為抗辯。
三、原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，判命上訴人應 給付被上訴人75萬2,000元，及自98年2月28日起至清償日止 ，按年息5%計算之利息。並駁回被上訴人其餘之訴。上訴人 就其敗訴部分，提起上訴，聲明求為：㈠原判決不利於上訴 人之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及 其假執行之聲請均駁回。被上訴人就其敗訴部分未據聲明不 服，對於上訴人之上訴則聲明駁回上訴。
四、經查：㈠被上訴人於94年6 月17日分別與上訴人及高南華就 坐落於臺北市○○區○○段1小段106、107、109、110、114 地號土地上之系爭大樓簽訂系爭買賣契約，購買系爭房地及



系爭車位，系爭車位之建物及土地價金分別為75萬2,000 元 及159萬8,000元，並約定系爭車位尺寸為長約575 公分、寬 約225公分。㈡上訴人於97年6月25日將被上訴人所購買之系 爭房地及系爭車位所有權移轉登記予被上訴人及其配偶陳昭 杏，並於97年6 月30日完成點交手續。㈢被上訴人於97年11 月14日寄發存證信函予上訴人，為系爭車位尺寸不合之通知 。嗣於98年2 月20日起訴請求上訴人返還系爭車位價金，並 以起訴狀繕本之送達，行使系爭車位買賣契約之解除權，其 後，於98年3月5日追加高南華為共同被告，以民事追加被告 狀繕本之送達，為系爭車位坐落土地應有部分買賣契約解除 之意思表示等情，有房屋預定買賣契約書、建物登記第二類 謄本、裝潢切結書及樹林育英街郵局存證信函等影本各1 份 可證（見原審卷一第9至65頁、第169至171頁、第229、230 頁），並為兩造所不爭執（見原審卷一第246 頁），均堪信 為真正。
五、被上訴人主張：系爭車位規格與兩造系爭買賣契約約定尺寸 不符，有減少通常效用或契約預定效用之瑕疵，請求上訴人 減少價金等語，惟為上訴人所否認，並以前開情詞置辯。茲 審究如下：
㈠按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1 項前段定有明文。再按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點 而言。凡依通常交易觀念，或當事人之約定，認為物應具備 之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。凡出賣之 特定物，其物之價值、效用或品質欠缺者，均屬之（最高法 院89年度台上字第1579號判決意旨參照）。經查： ⒈系爭車位之寬度，經原審法官於98年10月9 日會同兩造至 現場履勘測量，以捲尺從排水溝邊緣至系爭車位另1 側黃 線內緣為208公分，至黃線外緣則為220公分，有勘驗測量 筆錄可佐（見原審卷二第119 頁）。被上訴人主張系爭車 位寬度應以所劃定各停車格黃線以內之距離為準，惟為上 訴人所否認。細觀兩造系爭房屋買賣契約就車位寬度如何 認定並未明定，被上訴人復未主張並舉證證明兩造間曾就 此有所約定，自應依車位使用情形及社會經驗法則判斷。 依社會通常情形，2 車位間之黃線係用以區分車位界線之 用，同一黃線之寬度為2 車位所共用，若謂黃線之寬度完 全不算入相鄰2 車位範圍，對興建車位之建設公司，實不 公平。本院認計算車位寬度應計算至黃線中線為適當，是 系爭車位之寬度應自排水溝邊至另1 側黃線中線為止，其



寬度應為214公分（黃線寬12公分，208公分＋6公分＝214 公分），與系爭房屋買賣契約書內約定之寬度225 公分， 差距達11公分，寬度顯有不足。
⒉雖上訴人辯稱：依系爭房屋買賣契約所附地下2 層平面圖 ，系爭車位係緊靠牆壁。其雖原於系爭車位旁設置排水溝 ，惟嗣後已依被上訴人指示封平，現已無排水溝設置，系 爭車位之寬度應從牆壁邊起算等語。惟查：依被上訴人提 出之系爭車位所在臺北市○○區○○段一小段3412建號所 附之臺北市大安地政事務所建物測量成果圖（見原審卷二 第40、41頁），顯見系爭車位之位置與牆壁仍有相當距離 ，並非緊鄰牆壁毫無任何縫隙。然該建物測量成果圖係管 轄機關臺北市大安地政事務所依系爭大樓之使用執照及竣 工平面圖轉繪而成。而系爭房屋買賣契約書所附之地下2 層平面圖，僅係兩造於預定買賣之初，系爭車位尚未興建 時，約略標示系爭車位所在位置，是系爭車位之詳細位置 ，自應以管轄機關臺北市大安地政事務所繪製之建物測量 成果圖為準。復參酌系爭房屋買賣契約書附件二「防洪」 第3 條規定：「地下室抽、排水系統加設逆止閥，以防室 外積水倒灌。…」（見原審卷一第36、37頁），顯見上訴 人在地下室有設置抽、排水系統之義務，而上訴人除在地 下2層之系爭車位旁設置排水溝，其於地下3層與系爭停車 位相同位置編號1 號之停車位靠近牆壁處，亦設置有排水 溝，有勘驗測量筆錄1份及相片2幀可據（見原審卷二第12 0、162頁），另其他緊鄰牆壁之停車位亦均設置有相同之 排水溝（見原審卷一第99頁、卷二第179 頁），堪認上開 排水溝即係排水系統，核與上開建物測量成果圖所繪編號 1 、16之車位與牆壁間仍有相當距離相符。雖上訴人業將 系爭車位旁設置之排水溝填平，惟上訴人既依約有設置排 水系統之義務，且該排水系統於系爭大樓之使用執照及竣 工平面圖中業已標示明確，上訴人將之填平，已屬侵害系 爭大樓全體區分所有權人共有之公共設施，該填平依法未 合，自非依債之本旨給付，是上訴人主張系爭車位應緊靠 牆壁，系爭車位之寬度應從牆壁邊起算等語，不足信取。 ⒊原審法官於98年10月9 日履勘現場時，系爭車位僅能以倒 車入庫方式進入，為上訴人所不爭執（見原審卷二第37頁 ），且於停入2000cc之車輛後，若其旁停車位亦有車輛停 放，其駕駛座旁邊位子之車門無法完全開啟，乘客須側身 出入；另駕駛座邊之車門亦無法完全開啟，駕駛者無法進 出。但若是停放1500cc之小客車，駕駛人與乘客為一般身 材者，尚須小心側身始能勉強進出，有勘驗測量筆錄1 份



及照片6幀可證（見原審卷二第119頁、第157至159頁）。 而1500cc或2000cc之車輛，在社會上屬大多數人駕駛之小 客車容量，屬通常車種，準此，系爭車位確有寬度不足， 且該寬度不足已使系爭車位有減少通常效用及系爭房屋買 賣契約預定效用之瑕疵，上訴人自應負瑕疵擔保責任。 ㈡按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物 。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣 人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見 之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日 後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所 受領之物；前條規定，於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者 ，不適用之，民法第356條、第357條分別定有明文。又按買 受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除 權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行 使或自物之交付時起經過5年而消滅。前項關於6個月期間之 規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之，民法第365 條定有明文。所謂出賣人故意不告知瑕疵，乃因出賣人故意 背於交易之誠實及信用，而不告知物之瑕疵時，買受人應受 保護，其價金減少請求權不受通知後6 個月期間之限制。經 查：被上訴人係購買預售屋，系爭大樓於被上訴人簽約時尚 未興建，無實體車位可供被上訴人丈量，是被上訴人不可能 在購買時即知悉系爭車位有寬度不足之瑕疵。被上訴人主張 系爭車位完工剛劃初胚線時，被上訴人曾將車輛駛入系爭停 車位，當時已發現系爭車位寬度僅有195 公分，並提出照片 為證（見原審卷二第34、35頁），嗣上訴人雖於97年6 月25 日將被上訴人購買之系爭車位所有權移轉登記予被上訴人夫 婦，並於97年6 月30日完成點交手續，然被上訴人於97年11 月14日即以樹林育英街存證信函通告上訴人略謂：「…交屋 前後即不斷向貴公司（即上訴人）抗議，反應此車位根本不 能停車，貴公司似無法解決」等語（見原審卷二第88、89頁 ），足證被上訴人於受領系爭車位前即發現系爭停車位有瑕 疵並多次通知上訴人，被上訴人並未有怠為通知之情形存在 ，上訴人辯稱被上訴人未依通常程序從速檢查並通知上訴人 ，視為受領系爭停車位云云，不足採信。況兩造就系爭車位 容車尺寸約定為長約575公分、寬約225公分，為兩造所不爭 執，上訴人為建築公司，對於其所興建停車場中各個停車位 之大小，應妥善規劃，其明知應交付合乎系爭房屋買賣契約 約定之系爭車位，卻違約縮減系爭車位寬度，於未告知被上 訴人情形下，逕將有瑕疵之系爭車位交付被上訴人，致無法 為通常之使用，堪認上訴人係故意不告知瑕疵，揆諸前揭法



條及說明，被上訴人行使瑕疵擔保請求權即無上開民法第36 5條第1項期間規定之適用。縱被上訴人在通知上訴人系爭車 位有寬度不足之瑕疵後，逾6 個月始行使瑕疵擔保請求權， 仍不受通知後6 個月期間之限制，是上訴人辯稱被上訴人通 知後已逾6 個月未得行使瑕疵擔保請求權，已逾時效云云， 委不足採。
㈢按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之 責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形 ，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第 359條定有明文。再按民法第359條但書所稱之「但依情形， 解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金」，係指物 之瑕疵，對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之 損害，兩相權衡，有失公允與平衡，買受人因之僅得請求減 少價金，而不得據以解除契約之情形而言（最高法院96年度 台上字第1394號判決意旨參照）。本件系爭車位雖有寬度不 足；駕駛人、乘客進出不便之情形，但系爭車位尚未達完全 無法使用之地步，綜觀系爭車位瑕疵對於被上訴人購買系爭 房地整體生活機能，雖有影響，但不致使兩造間契約主要目 的（即購屋居住）無法成就，且區分所有建築物內之法定防 空避難設備或法定停車空間，其移轉承受人應為該區分所有 建築物之區分所有權人（原審卷二第199 頁），亦即系爭車 位不得移轉登記予非系爭大樓之區分所有權人。本件上訴人 辯稱其非系爭大樓之區分所有權人，被上訴人並未舉證證明 上訴人為系爭大樓之區分所有權人，則被上訴人解除系爭車 位之買賣契約，將形成無法回復登記之情事，被上訴人主張 解除契約顯失公平。惟上訴人交付之系爭停車位既有寬度不 足之瑕疵，被上訴人依民法第359 條規定，請求減少價金， 即屬有據，應予准許。
六、被上訴人得請求減少之價金，本院審酌如下： ㈠本院委託永聯不動產估價師公會估價，其結論略謂：「㈡勘 估標的地下2層第16號停車位，於民國97年6月25日時，該停 車位本身（不含土地價值），因寬度不同時之差價百分比如 下：鑑定事項一：正常停車位寬度225公分（225575 ）之 停車位，與停車位寬度為214公分（214575 ）時，兩者市 價有差異，其差價百分比為54.69%…」等語（見外放估價報 告書第3、4頁）。
㈡依系爭買賣契約約定，被上訴人向上訴人購買系爭車位建物 部分之價金為75萬2,000 元，有系爭買賣契約可稽，系爭車 位土地部分，高南華已全數依約履行，並無瑕疵可言，建物 部分則有車位寬度不足之瑕疵，是被上訴人行使瑕疵擔保責



任得請求上訴人減少之價金，應依系爭車位建物部分之價金 ，按上開估價報告書所估算之差價百分比核算。故而被上訴 人得向上訴人請求減少之價金應為41萬1,269元（計算式：7 52,0000.5469＝411,269 ，元以下四捨五入），逾此範圍 ，為無理由，不應准許。
七、綜上所述，被上訴人依物之瑕疵擔保責任法律關係，請求上 訴人給付被上訴人41萬1,269元，及自98年2月28日起至清償 日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範 圍之請求，為無理由，不應准許。從而，原審就上開不應准 許部分，所為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘 原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應予准許； 原審就上開應予准許部分，所為上訴人敗訴之判決，併依兩 造之陳明為假執行及免為假執行之宣告，均核無違誤，上訴 意旨指摘原判決此部分為不當，求予廢棄改判，為無理由， 應予駁回。
八、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用或進行調查之證據 ，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無予 以調查或逐一詳予論駁之必要。附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中 華 民 國 100 年 11 月 15 日
民事第四庭
審判長法 官 張劍男
法 官 翁昭蓉
法 官 陳靜芬
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 100 年 11 月 16 日
書記官 應瑞霞