臺灣臺南地方法院民事判決 99年度重訴字第206號
原 告 楊錦郎
訴訟代理人 江信賢律師
曾靖雯律師
蔡麗珠律師
謝凱傑律師
被 告 葉忠坤
張葉滿
訴訟代理人 王文松
被 告 黃珮筠
楊健豪
兼上一人
訴訟代理人 楊健良
被 告 楊佳怡
訴訟代理人 吳淑惠
楊信生
被 告 吳壽榮
訴訟代理人 吳素華
被 告 王耀興
兼訴訟代理人 楊榮濱
被 告 林永春
訴訟代理人 張卉君
被 告 吳秋雲
李國華
李吳淑惠
上二人共同
訴訟代理人 王家鈺律師
被 告 郭慧萍
黃孟玲
上二人共同
訴訟代理人 蔡弘琳律師
蘇正信律師
蔡進欽律師
被 告 陳緯綸即陳重光
法定代理人 陳俊廷
陳慧儒
訴訟代理人 陳雅雄
被 告 鄭志偉
周舒萍
被 告 林佩君
上列當事人間請求確認優先承買權不存在事件，經本院於民國10
0年11月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認被告葉忠坤就如附表編號1所示土地之優先承買權不存在。確認被告張葉滿就如附表編號2所示土地之優先承買權不存在。確認被告黃珮筠就如附表編號3所示土地之優先承買權不存在。確認被告楊榮濱就如附表編號4所示土地之優先承買權不存在。確認被告楊健良就如附表編號5所示土地之優先承買權不存在。確認被告楊健豪就如附表編號6所示土地之優先承買權不存在。確認被告楊佳怡就如附表編號7所示土地之優先承買權不存在。確認被告吳壽榮就如附表編號8所示土地之優先承買權不存在。確認被告王耀興就如附表編號9、10所示土地之優先承買權不存在。
確認被告李國華就如附表編號11、12所示土地之優先承買權不存在。
確認被告林永春就如附表編號13所示土地之優先承買權不存在。確認被告吳秋雲就如附表編號14所示土地之優先承買權不存在。確認被告李吳淑惠就如附表編號15所示土地之優先承買權不存在。
確認被告郭慧萍就如附表編號16所示土地之優先承買權不存在。確認被告黃孟玲就如附表編號17所示土地之優先承買權不存在。確認被告陳緯綸即陳重光就如附表編號18所示土地之優先承買權不存在。
確認被告鄭志偉就如附表編號19所示土地之優先承買權不存在。確認被告周舒萍就如附表編號20所示土地之優先承買權不存在。確認被告林佩君就如附表編號21所示土地之優先承買權不存在。訴訟費用新臺幣壹拾柒萬玖仟叁佰肆拾捌元由被告負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
一、被告李國華、陳緯綸即陳重光、周舒萍受合法通知，無正 當理由均未於最後言詞辯論期日到場，核均無民事訴訟法 第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論 而為判決。
二、按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得 提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之 存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀 態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而 言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者， 即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字 第1240號判例參照）。本件原告主張原告分別於民國99年
5月4日、99年5月25日以新臺幣（下同）22,470,000元、 12,480,000元拍定本院98年度司執字第50591號強制執行 事件拍賣之土地即如附表所示之土地，因被告等以其所有 之建物坐落上開土地具有法定租賃權為由，主張依土地法 第104條就上開土地有優先承買權乙節，為原告所否認。 是以，原告就被告等是否有以同一條件優先承買之權利， 其法律上之地位顯處於不安之狀態甚明，且此不安狀態復 能以本件確認判決予以除去，依上說明，自應認原告有提 起本件確認之訴之利益存在。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠緣原告分別於99年5月4日、99年5月25日以新臺幣22,470,00 0元、12,480,000元拍定本院98年度司執字第50591號強制執 行事件拍賣之土地即坐落臺南市○區○○段如附表所示地號 土地。
㈡按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優 先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先 購買之權，其順序以登記之先後定之，土地法第104條第1項 定有明文。亦即基地出賣時，唯有地上權人、典權人、承租 人有優先承買權，除此三種權利人之外，其餘之人則無優先 承買權，且主張優先承買之人必須提出其為地上權人、典權 人、承租人的證明文件方足以認定。經查，如附表備考欄所 示被告皆係以符合民法第425條之1規定，對於被告所有如附 表備考欄所示建號房屋坐落之基地具有法定租賃權為由，主 張依土地法第104條就拍定之土地享有優先承買權，惟民法 第425條之1所稱法定租賃權，係以土地及其土地上之房屋同 屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人為要件 ，而被告所有之建物辦理第一次登記時，登記所有權人均為 訴外人玉鴻建設股份有限公司（下稱玉鴻公司），當時建物 坐落之基地所有權人則均登載為訴外人吳美雲，顯見前揭被 告所有建物與其基地並無同屬一人所有而單獨出售土地或建 物之情事，並不合於民法第425條之1規定，因此被告主張有 民法第425條之1法定租賃權關係，而依土地法第104條主張 就建物坐落之基地有優先承買權，並無理由，渠等優先承買 權並不存在。又被告楊榮濱、吳秋雲主張其所有建物坐落之 基地即臺南市○區○○段532-9、532-27地號土地有租賃關 係存在，惟未見被告楊榮濱、吳秋雲提出任何租賃契約以證 其言，被告楊榮濱、吳秋雲之抗辯，並不可採，渠等並無優 先承買權。
㈢對於被告抗辯之陳述：
⒈被告葉忠坤部分：
按消極確認之訴，應由被告負立證責任，如被告欲主張原告 確為股東，應由被告自負立證責任，如被告不能立證或其提 出之證據不足採用，則原告之訴即應認為有理由，無庸另行 立證（最高法院19年上字第385號判例要旨參照）。被告葉 忠坤主張其所有如附表編號1所示房地為其向玉鴻公司買受 ，當時因沒有辦法向銀行辦理貸款，所以土地沒有辦理過戶 ，就沒買土地，土地部分也沒有繳納租金云云，則依被告葉 忠坤所述，顯見其與如附表編號1所示土地之所有權人間並 無租賃關係存在，依法其對於附表編號1土地自無優先承買 權可言。被告葉忠坤於99年5 月25日具狀向執行處主張有優 先承買權，惟其未能舉證證明其有符合優先承買權之要件， 其主張當不足採。
⒉被告張葉滿、楊榮濱、吳壽榮、吳秋雲部分： ⑴被告楊健良、吳壽榮固提出臺灣高等法院臺南分院88年度上 易字第65號判決及訴外人鄭茂生與被告楊榮濱、張葉滿、訴 外人盧文彬等人簽立之和解書，主張訴外人鄭茂生有向被告 張葉滿、楊榮濱、吳壽榮、吳秋雲之前手盧文彬等人受取租 金。然詳閱上開民事判決書內容，訴外人鄭茂生是居於自上 開土地之所有權人吳美雲受讓基於土地所有權所衍生之權益 ，並以被告張葉滿、楊榮濱、吳壽榮、吳秋雲之前手盧文彬 與上開土地所有權人吳美雲間並無無償使用之約定，亦無使 用土地之租約，被告張葉滿等人無權占有上開土地係侵害吳 美雲之權利，對被告張葉滿等人訴請給付不當得利，而臺灣 高等法院臺南分院88年度上易字第65號判決亦認定被告吳壽 榮與土地所有權人吳美雲間無租賃關係，也無使用借貸關係 ，吳壽榮是無權占用土地，依鄭茂生主張，判令被告吳壽榮 應給付相當租金之不當得利直到交還土地為止。另觀之前揭 訴外人鄭茂生與被告楊榮濱、張葉滿、吳秋雲之前手盧文彬 等人簽立之和解書內容，開宗明義即載明「雙方茲因臺灣法 院臺南分院88年度上易字第65號不當得利等事件，成立和解 」，亦足證訴外人鄭茂生係基於不當得利請求權與被告楊榮 濱、張葉滿、吳秋雲之前手盧文彬成立和解，要求渠等應給 付相當租金之不當得利，並非與之成立租賃契約，依租賃關 係請求給付租金，是被告張葉滿等人主張與訴外人鄭茂生就 土地有成立租賃契約，難以憑採。而被告吳秋雲雖提出鄭茂 生向其收取租金之收據為憑，但此為私文書，原告否認其真 正性，自應由被告吳秋雲舉證以實其說。
⑵按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣 條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同
樣條件優先承買之權，民法第426條之2第1項定有明文。復 按土地法第104條係規定租用基地建築房屋之承租人，於出 租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房 屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地與基地上之房屋合歸 一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭（最高法院65年台 上字第530號判例要旨參照）。倘鈞院認定訴外人鄭茂生與 被告張葉滿等人間成立租賃關係，惟依上開規定、判例可知 ，租用基地建築房屋之承租人須係與基地所有權人成立租賃 關係，且於基地所有權人出賣其所有基地時，始得適用民法 第426之2或土地法第104條規定主張對於房屋之基地有優先 承買權，而鄭茂生並非上開土地之所有權人，上開土地之所 有權人乃吳美雲，上開土地遭拍賣，其出賣人自為吳美雲， 並非出租人鄭茂生，顯不符合前揭民法第426條之2或土地法 第104條規定所謂「出租人出賣基地」之要件，故被告張葉 滿等人主張有優先承買權，殊不可採。況被告張葉滿等人主 張渠等給付所謂租金予鄭茂生直到鄭茂生沒有催繳為止，縱 認鄭茂生與被告張葉滿等人就上開土地有成立租賃關係，然 何以鄭茂生未再催繳，是否係因渠等與鄭茂生間已終止租賃 契約，實有疑義。
⑶按實施查封後債務人就查封物所為移轉，設定負擔或其他有 礙執行效果之行為，對於債權人不生效力，強制執行法第51 條第2項定有明文，所謂「其他有礙執行效果之行為」，係 指處分行為以外，其他足以影響查封效力之行為，例如將查 封物出租、出借等是，所謂債權人，應兼指聲請執行之債權 人及拍定人而言（最高法院71年度台上字第3636號判決要旨 參照）。被告張葉滿、楊榮濱、吳壽榮、吳秋雲所有之建物 ，均於83年3月12日施以假扣押查封，而依被告提出臺灣高 等法院臺南分院88年度上易字第65號判決及讓渡書可知，上 開房屋坐落之土地之所有權人即債務人吳美雲係於土地查封 後之84年6月間始將土地所有權及衍生權益讓與訴外人鄭茂 生，由訴外人鄭茂生據以向被告張葉滿、楊榮濱、吳壽榮、 吳秋雲之前手盧文彬請求給付相當租金之不當得利，縱使被 告張葉滿等人與鄭茂生間有成立租賃關係（原告否認），亦 是成立在土地查封後，揆諸上開判決要旨，債務人吳美雲在 土地查封後將土地所有權暨衍生權益讓與鄭茂生，對於債權 人暨拍定人之原告既不生效力，自債務人吳美雲受讓權利之 鄭茂生與被告張葉滿等人所成立之租賃關係，對於原告當然 亦不生效力，是被告張葉滿等人依據民法第426條之2及土地 法第104條之規定，主張對於上開土地有優先承買權，洵屬 無據。
⑷按土地法第104條第1項規定：基地出賣時，地上權人、典權 人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地 所有權人有依同樣條件優先購買之權。係指房屋與基地分屬 不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租 賃關係存在之情形而言（最高法院著有69年台上字第945號 判例意旨參照）。依證人鄭茂生證述：「（84年6月間吳美 雲及玉鴻建設公司是否將一部分的土地及建物及其他權益債 權讓與給你？）有讓與給我，如鈞院卷㈡53頁所載。我有持 該份讓渡書向法院請求過，就是有一部分人買房子沒有買土 地，我向他們請求不當得利。自後訴訟結果，我記得其中有 三個人和解」、「（吳秋雲有無給你錢？）我是和盧文彬和 解，吳秋雲向盧文斌買房子，他有依據我和盧文斌的和解內 容繳錢，繳到法院拍定為止。」、「（請鈞院詢問證人你與 被告和解時有無說要將土地租給他們？）沒有，土地並不是 我的。」、「（請鈞院詢問證人他當初提起的不當得利是何 類型的不當得利？）是因為買房子沒有買土地，房子占有土 地的不當得利。」、「（請鈞院詢問證人不當得利是指租金 嗎？）二審的法官是判相當租金之不當得利。」，佐以臺灣 高等法院臺南分院88年度上易字第65號判決，以及鄭茂生與 被告張葉滿、楊榮濱、吳秋雲之前手盧文彬簽立之和解書內 容，可知訴外人鄭茂生是以被告張葉滿、楊榮濱、吳壽榮、 吳秋雲之前手盧文彬等人無權占有土地受有不當得利，對渠 等訴請給付不當得利，並非以與渠等間存有租賃關係，請求 給付租金，且訴外人鄭茂生與被告張葉滿、楊榮濱、吳秋雲 之前手盧文彬成立和解時，鄭茂生亦係基於不當得利請求權 與被告楊榮濱、張葉滿、吳秋雲之前手盧文彬成立和解，並 非與之成立租賃契約；而臺灣高等法院臺南分院88年度上易 字第65號判決亦是認定被告吳壽榮是無權占用土地，判令被 告吳壽榮應給付相當租金之不當得利給鄭茂生直到交還土地 為止，是被告張葉滿、楊榮濱、吳壽榮、吳秋雲主張與訴外 人鄭茂生就渠等所有房屋之基地有成立租賃契約，依土地法 第104條規定，渠等對於房屋之基地有優先承買權，要不可 採。
⑸被告吳壽榮援引臺灣高等法院高雄分院98年度台上字第46號 民事判決，主張只要經土地所有權人同意而在土地上建築房 屋，而屬有權占有基地之情形，於土地出賣時，建物所有權 人即有土地法第104條第1項之優先承買權，惟上開判決並非 判例，並無拘束力，且上開判決於適用法律上顯然逸脫土地 法104條之規定，因按土地法第104條第1項，在64年7月24日 修正公布後，僅擴張規定基地出賣時，承租人或地上權人、
典權人有依同樣條件優先購買之權，並未及於其他對於基地 有合法使用權益者，此由土地法第104條第1項修正後，前開 最高法院69年台上字第945號判例意旨也明確揭示於基地出 賣時，依土地法第104條第1項規定，僅地上權人、典權人或 承租人有依同樣條件優先購買之權，是臺灣高等法院高雄分 院98年度台上字第46號民事判決認定只要是有權占有基地， 於基地出賣時，皆得主張優先承買權，不僅逸脫土地法第10 4條規定，也違反前開最高法院69年台上字第945號判例，於 本件應不足以援引適用。況上開臺灣高等法院臺南分院88年 度上易字第65號判決係認定被告吳壽榮所有系爭建物是無權 占有系爭基地，其占有系爭基地並無合法使用權源，與臺灣 高等法院高雄分院98年度台上字第46號民事判決之案情不同 ，亦無法援引適用。
⑹被告吳壽榮主張系爭建物係經基地所有權人吳美雲出具土地 使用同意書而興建，被告吳壽榮之系爭建屋乃有權占有系爭 土地，且綜觀土地使用同意書之記載，並未約定被告應返還 系爭土地，亦無約定使用期限，其權利內容性質上已與地上 權無異，自應認被告依土地法第104條第1項規定，就系爭土 地有優先承買權。惟被告吳壽榮所有系爭建物於申請建造執 照固有檢附系爭土地所有權人吳美雲出具土地使用同意書， 究其性質當屬「使用借貸」之法律關係，此亦為臺灣高等法 院臺南分院88年度上易字第65號判決所肯認，是被告吳壽榮 以土地使用同意書並未約定被告應返還系爭土地，亦無約定 使用期限，即主張其權利內容性質上與地上權無異，亦不足 取。況按不動產物權，依法律行為而取得者，非經登記，不 生效力，而房屋所有權與基地地上權為各別不同之不動產物 權，自不因上訴人之取得房屋所有權而當然取得基地地上權 （最高法院69年度台上字第1687判決要旨參照），則未經登 記為地上權人以前，要不得依土地法第104條第1項規定主張 優先承買權，被告吳壽榮既未經登記為系爭土地之地上權人 ，自非地上權人，其主張依土地法第104條第1項規定有優先 承買權，於法顯屬無據。
⒊被告黃珮筠部分：
按消極確認之訴，應由被告負立證責任，如被告欲主張原告 確為股東，應由被告自負立證責任，如被告不能立證或其提 出之證據不足採用，則原告之訴即應認為有理由，無庸另行 立證（最高法院19年上字第385號判例要旨參照）。被告黃 珮筠主張其所有坐落臺南市○區○○段532-8地號土地上之 1933建號即門牌號碼臺南市○區○○路109巷150號建物，為 其向訴外人曾進興買受，當時土地及房屋均有買受，後來才
知道土地沒有權狀，並提出買賣契約書，其上房屋出賣人記 載為玉鴻公司，土地出賣人記載為吳美雲云云，顯見被告黃 珮筠與土地所有權人吳美雲間並無租賃關係之存在，依法被 告黃珮筠對於系爭532-8地號土地自無優先承買權可言。被 告黃珮筠雖於99年5月25日具狀向執行處主張有優先承買權 ，惟其未舉證證明其有符合優先承買權之要件，其主張自不 足採。
⒋被告楊健良、楊健豪部分：
⑴按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且 房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必 須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及 房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特 別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用 外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最 高法院48年台上字第1457號判例意旨參照）。復按土地及其 土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權 讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土 地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓 人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425 條之1第1項定有明文。依上開判例意旨及法條規定，須土地 及該土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地、或僅將房屋 所有權讓與他人，或將土地及房屋同時、或先後讓與相異之 人，始有上開判例意旨及法條規定之適用，倘土地及房屋並 非同屬一人所有，即無適用之餘地（最高法院94年度台上字 第551號、99年度台上字第1759號判決參照）。被告楊健良 、楊健豪所有1930、1929建號房屋，其起造人及第一次登記 之所有權人為玉鴻公司，上開房屋坐落之532-11、532-12地 號土地，其所有權人為吳美雲，則上開土地、房屋並非同屬 一人，揆之前開最高法院判決要旨，自無最高法院48年台上 字第1457號判例意旨及民法第425條之1規定之適用。又被告 楊健良、楊健豪以吳美雲為玉鴻公司之代表人，即主張土地 與房屋應同屬一人，顯然對於公司為法人，於法律上與其代 表人之人格有別，各為獨立之權利義務主體，非屬同一人， 有所誤解。
⑵被告楊健良、楊健豪雖援引臺灣高等法院95年度重上字第11 4號判決，惟其案情乃房屋未辦理所有權第一次登記，其原 始所有權人或有事實上處分權人即為土地所有權人，與本件 系爭土地上房屋無論是原始出資興建或是辦理第一次登記之 所有權人均係玉鴻公司，並非土地所有權人吳美雲，有所不 同，故於本件應無援引適用之餘地。又被告楊建良、楊健豪
提出其等及楊榮濱、張葉滿、盧文彬與鄭茂生所簽立之和解 書第4條約定：「因吳美雲與楊建豪間尚有債務糾紛，甲方 願對楊建豪部分撤回訴訟，另此後甲方亦不得對楊建豪及楊 健良就相關台南市○○路109巷142、144號房屋（土地）再 為主張任何權利。」，非如楊榮濱、張葉滿、盧文彬與鄭茂 生約定自87年8月3日起至交還土地之日止每年給付定額之金 錢予鄭茂生，足證被告楊健良、楊健豪與訴外人鄭茂生之間 並無成立租賃關係。再被告楊健良、楊健豪主張其等因繼受 先父楊文德對於訴外人吳美雲之債權，經向鄭茂生主張抵銷 而與鄭茂生成立和解，其與吳美雲就系爭土地存有不定期租 賃關係，惟就上開和解書之約定並無法證明其等對於吳美雲 有債權，或與吳美雲有不定期租賃關係之存在，被告楊健良 、楊健豪之主張，顯屬無稽，是其主張得依土地法第104條 規定主張優先承買權，顯無可採。
⑶依證人鄭茂生證稱：「（楊健良、楊健豪有無給你錢？）沒 有，訴訟當中楊健良、楊健豪說他們有債權債務關係，叫我 不要告他們，所以我就撤回」，及被告楊健良、楊健豪與鄭 茂生簽立之和解書內容，僅足以證明鄭茂生同意不向楊健良 、楊健豪請求給付不當得利，並無法證明被告楊健良、楊健 豪對於吳美雲有債權，或與吳美雲有不定期租賃關係之存在 ，被告楊健良、楊健豪以吳美雲將系爭基地之相關權益讓與 鄭茂生，鄭茂生與之成立和解，即認定吳美雲有默示之意思 表示與之成立不定期租賃關係，顯屬無稽。
⒌被告李國華、李吳淑惠部分：
⑴按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者， 非經登記，不生效力，民法第758條第1項定有明文。復按基 地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購 買之權，出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契 約者，其契約不得對抗優先購買權人，固為土地法第104條 第1項及第2項所明定。惟上訴人提出之另案確定判決僅係命 原土地所有人陳楊美容就訟爭土地為訴外人蔡德全辦理設定 地上權登記，係命為一定意思表示之給付判決，並非形成判 決。蔡德全在未經登記為地上權人以前，尚不能因該確定判 決而當然取得地上權。上訴人亦承認就上開地上權迄未登記 ，則上訴人以其訟爭土地之地上權人，主張優先承買，已乏 依據（最高法院69年度台上字第1687號判決要旨參照）。是 以，依法律行為取得地上權，非經登記，不生效力，亦即未 經登記之前，不能認定已取得地上權，且依據土地法第104 條規定主張為地上權人而有優先承買權，也必須確已就土地 登記為地上權人，如與土地所有權人有地上權登記之約定，
在未經登記為地上權人以前，仍無法以該條規定主張有優先 承買權。
⑵訴外人吳美雲將土地提供給訴外人玉鴻公司建築房屋，可能 係基於使用借貸之法律關係，亦可能係基於合建之契約關係 ，無法據此認定係基於與玉鴻公司有地上權設定之約定，則 被告李國華、李吳淑惠以吳美雲將土地提供給訴外人玉鴻公 司建築房屋，即認定雙方有地上權設定之契約關係，亦未能 舉證以實其說，其主張顯屬無稽。又訴外人吳美雲與玉鴻公 司間倘就土地有地上權設定之約定，然基於債之相對性，吳 美雲與玉鴻公司之約定，並不及於第三人即被告李國華、李 吳淑惠，非因被告李國華自玉鴻公司受讓房屋所有權，即得 認定被告李國華得對於吳美雲請求辦理地上權設定，況被告 李國華、李吳淑惠並未經登記為土地之地上權人，揆諸上開 規定、判決要旨，被告李國華主張依據土地法第104條規定 有優先承買權，於法要屬無據。
⑶坐落臺南市○區○○段532-24、532-25、532-28地號土地之 所有權人均係吳美雲，上開土地上之1919、1918及1937建號 房屋起造人及第一次所有權登記之所有權人則均為玉鴻公司 ，是系爭532-24地號土地與土地上之1919建號房屋；532-25 地號土地與土地上1918建號房屋；532-28地號土地與土地上 1937建號房屋，既均非同屬一人，自無民法第425條之1規定 法定租賃關係之適用。另由被告李國華、李吳淑惠提出本院 90年度訴字第363號、臺灣高等法院臺南分院91年度上易字 第92號判決認定李國華、李吳淑惠是基於與土地所有權人吳 美雲之間買賣關係而得有權占有土地，鄭茂生主張被告等為 無權占有，應給付不當得利，或縱被告等對土地有法定地上 權或類似租賃等法律關係存在，亦應給付租金，並不可採， 而判決鄭茂生敗訴確定，更足證被告李國華、李吳淑惠與土 地所有權人吳美雲間僅有買賣關係，並無租賃關係，故依法 被告李國華、李吳淑惠自無優先承買權可言，被告李國華、 李吳淑惠竟以不為該案判決所採之鄭茂生的前述主張，據以 主張被告李國華、李吳淑惠與土地所有權人吳美雲間有租賃 關係，其主張顯屬相互矛盾，不足採信。
⑷按設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所 有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時， 視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議 定之。不能協議者，得聲請法院以判決定之，民法第876條 第1項定有明文。是以，民法第876條第1項之法定地上權， 自須以該建築物於土地『設定抵押時』業已存在為要件，此 有最高法院57年台上字第1303號判例要旨，及被告李國華、
李吳淑惠援引之最高法院97年台上字第1273號判決要旨參照 。被告李國華、李吳淑惠所有1918、1919及1937建物，係於 83年1月22日建築完成，而上開建物坐落之同段532-24、53 2-25及532-28地號土地，於82年5月18日設定抵押權予訴外 人第一商業銀行股份有限公司，則在上開地號土地設定抵押 權當時，被告李國華、李吳淑惠所有上開建號建物既尚未存 在，不論抵押權實行時，土地及地上建築物是否屬同一人所 有，或雖非完全相同，但建物所有人與土地所有人間具有密 切關係，揆之前開最高法院判例要旨，均無民法第876條第1 項規定之適用。又原告實行抵押權聲請強制執行上開土地時 ，該等土地上之建築物即1918、1919及1937建號建物已歸被 告李國華、李吳淑惠所有，其與土地所有人玉鴻公司間又無 任何關係，縱上開土地設定抵押權予第一商業銀行時，被告 李國華、李吳淑惠所有上開建物業已存在，本件與最高法院 97年台上字第1273號判決之案情也不相同，故於 本件應無法援引適用。
⒍被告林永春部分：
坐落臺南市○區○○段532-26地號土地之所有權人為吳美雲 ，土地上之1917建號房屋起造人及第一次所有權登記之所有 權人為玉鴻公司，是上開532-26地號土地與土地上之1917建 號房屋既非同屬一人，揆之前述最高法院判決要旨，自無民 法第425條之1規定法定租賃關係之適用。而被告又未與土地 所有權人吳美雲成立租賃契約，依法其自無優先承買權。 ⒎被告郭慧萍、黃孟玲部分：
⑴被告郭慧萍、黃孟玲主張其係向玉鴻公司買受房屋，惟未提 出任何證據以實其說，其主張實不足採。再坐落臺南市○區 ○○段532-33地號土地上之2826建號建物之起造人及第一次 所有權登記之所有權人為訴外人梁進貴，梁進貴先將房屋所 有權讓與訴外人張秀琴，訴外人張秀琴再於96年9月14日將 房屋所有權讓與被告郭慧萍；坐落臺南市○區○○段532-34 地號土地上之2825建號建物之所有權人為訴外人林奕儒，其 先將房屋所有權讓與訴外人陳慶龍，訴外人陳慶龍再於94年 10月18日將房屋所有權讓與被告黃孟玲，足證被告郭慧萍、 黃孟玲主張是向玉鴻公司買受房屋，應非事實。縱認被告郭 慧萍、黃孟玲係向玉鴻公司買受房屋，惟上開532-33地號土 地與土地上之2826建號房屋未曾同屬一人；532-34土地及土 地上2825建號房屋未曾同屬一人，無論被告郭慧萍或被告黃 孟玲均非自土地所有權人玉鴻公司受讓房屋所有權，而是分 別自訴外人張秀琴、陳慶龍受讓房屋所有權，自不符合民法 第425條之1規定之要件，故被告郭慧萍、黃孟玲主張依據民
法第425條之1及土地法第104條規定，有優先承買權，顯屬 無據。
⑵依臺南市政府提供被告郭慧萍、黃孟玲所有系爭建物之建照 執照申請資料可知，上開建物是先由訴外人橫利建設有限公 司（下稱橫利公司）以起造人名義於81年10月間申請建照執 照，於82年6月9日取得建照執照，在建物已完成三樓樓板時 ，才改由玉鴻公司續建，由玉鴻公司於82年10月向工務局申 請變更以玉鴻公司為起造人及變更建造執照，於82年11月11 日經核准通過，此由玉鴻公司於82年10月間提出之建造執照 變更設計申請書的『變更說明及理由欄』註明：「工程進度 ：三樓樓板完成」可稽。嗣於玉鴻公司完成建物之結構體後 ，始改由訴外人梁進貴、林奕儒續建，由訴外人梁進貴、林 奕儒於85年5月7日向工務局申請變更以梁進貴、林奕儒為起 造人及變更建造執照，於85年6月23日經核准通過，此由梁 進貴、林奕儒於其提出之建造執照變更設計申請書的『變更 說明及理由欄』註明：「2、工程進度：結構體完成」亦足 憑。是以，被告郭慧萍、黃孟玲所有之前開建物，既係由橫 利公司興建至三樓樓地板後（已足遮蔽風雨，具不動產性質 ），始由玉鴻公司接續興建，依據被告援引之最高法院77年 度台上字第790號判決要旨：「新建之房屋無論已未全部完 工，倘依現狀已足避風雨可達經濟上使用之目的，即屬土地 之定著物，而為民法上所指之不動產。基於法律行為受讓此 種房屋之人，自須辦理移轉登記，始能取得所有權。如受讓 人係基於變更建築執照起造人名義之方法，而完成保存登記 時，在未有正當權利人表示異議，訴請塗銷登記前，受讓人 登記為該房屋之所有人，固應受法律之保護，但僅變更起造 人名義，而未辦理保存登記時，尚不能因行政上有此權宜措 施，而變更原起造人建築之事實，遽認該受讓人為原始所有 人」，被告郭慧萍、黃孟玲所有之前開建物之原始所有人自 應為橫利公司，則其所有之前開建物與坐落之532-33、532 -34地號土地所有權人玉鴻公司，非屬同一人，並無民法第 425條之1有關法定租賃權之規定適用，故被告郭慧萍、黃孟 玲主張依據民法第425條之1及土地法第104條規定，有優先 承買權，於法顯屬無據。至被告郭慧萍、黃孟玲主張前開建 物是由玉鴻公司出資興建，在興建至三樓樓地板後，因無力 續建，才改由訴外人梁進貴、林奕儒續建，顯然對於前述建 造執照變更設計申請書上之記載有所誤解。如前開建物係由 玉鴻公司出資興建並興建至三樓樓地板時，即改由訴外人梁 進貴、林奕儒續建，玉鴻公司在申請變更起造人及建照執照 時，豈可能於申請書敘明工程進度已完成三樓樓地板？而梁
進貴、林奕儒在申請變更起造人及建照執照時，又焉可能於 申請書敘明工程進度為結構體完成？故被告郭慧萍、黃孟玲 之主張不可採。
⒏被告陳重光部分：
坐落臺南市○區○○段532-38地號土地之所有權人為訴外人 劉興邦，土地上之2836建號房屋起造人及第一次所有權登記 之所有權人為財虹建設公司，是上開532-38地號土地與土地 上之2836建號房屋並非同屬一人，揆之前述最高法院判決要 旨，自無民法第425條之1規定法定租賃關係之適用。而被告 陳重光又未與土地所有權人劉興邦另有成立租賃契約，則依 法其自無優先承買權。
⒐被告鄭志偉部分：
坐落臺南市○區○○段532-38地號土地之所有權人為玉鴻公 司，土地上之2832建號房屋起造人及第一次所有權登記之所 有權人為訴外人鄭承傑，是上開532-42地號土地與土地上之 2832建號房屋並非同屬一人，揆之前述最高法院判決要旨， 自無民法第425條之1規定法定租賃關係之適用。而被告鄭志 偉又未與土地所有權人玉鴻公司另有成立租賃契約，則依法 其自無優先承買權。
⒑被告周書萍部分：
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