臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第2762號
原 告 陳妙妙
訴訟代理人 沈奕瑋律師
被 告 呂琇瓊
訴訟代理人 黃炳飛律師
被 告 張林亮
蔡月裡
蔡文進
上二人共同
訴訟代理人 廖信憲律師
被 告 陳伊佑
訴訟代理人 陳林賢
複 代理人 廖信憲律師
上列當事人間分割共有物事件，本院於民國100 年10月5 日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落臺北市○○區○○段一小段四九九地號土地暨其上同段三四三號建號即門牌號碼臺北市○○區○○街十巷一號建物，准予變賣方式分割，所得價金按如附表所示兩造應有部分比例分配之。
訴訟費用由兩造按附表所示比例負擔。
事實及理由
被告張林亮未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條 各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。原告起訴主張：坐落臺北市○○區○○段1 小段499 地號土地 （下稱系爭土地）暨其上同段343 號建號即門牌號碼臺北市○ ○區○○街10巷1 號磚造1 層樓房1 棟（下稱系爭建物）為兩 造所共有，應有部分比例如附表所示（下合稱系爭房地）。系 爭建物於民國72年間興建，當時系爭房地共有人間曾有分管協 議及不分割期限之約定，惟原告於77年間買受時不知上開約定 ，直至本院98年度重訴字第53號審理時始知悉上情，上開約定 不得拘束原告。又系爭土地面積僅100 平方公尺，共有人數過 多，前經本院調解不成立，而系爭土地若原物分割，將降低系 爭土地之經濟價值，分割後之面積過小，難以利用，而系爭建 物加蓋複雜，拆除不易，自有消滅共有關係之必要，爰依民法 第823 條第1 項、第824 條第2 項規定，請求變價分割系爭土 地及建物等語。並聲明：兩造共有之系爭房地准予變價分割， 所得價金按共有人如附表所示之應有部分比例分配。被告則分別抗辯如下：
㈠被告呂琇瓊以：系爭房地共有人前有分管協議及不分割期限之
約定，不分割之期限為至建商與共有人合建為止，原告不得訴 請分割。
㈡被告蔡月裡、蔡文進、陳伊佑以：系爭房地共有人前有分管協 議及不分割期限之約定，不分割之期限為至建商與共有人合建 為止，原告不得訴請分割。又系爭房地共有人分管已達20年以 上，變價分割顯非妥適，願與其他被告維持共有關係。且縱系 爭土地分割後為畸零地，僅不能單獨建築，非不能利用，無礙 原物分割。
㈢並均聲明：原告之訴駁回。
被告張林亮未於最後言詞辯論期日到場，但前到庭以：其實際 占有之面積少於應有部分比例等語，資為抗辯，並聲明：原告 之訴駁回。
按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但 因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此 限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不 能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履 行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：以原 物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者， 得將原物分配於部分共有人。原物分配顯有困難時，得變賣 共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各 共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；共有人相同之 數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法 第823 條第1 項、第824 條第1 、2 、5 項分別定有明文。又 分割共有物，究以原物分割，或變賣共有物分配其價金，法院 固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事 人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等公 平決定之，最高法院著有84年度臺上字第1756號判決意旨可參 。經查：
㈠原告於77年9 月29日因買賣取得系爭房地所有權，系爭房地現 為兩造共有，應有部分各如附表所示；而系爭土地地目編定為 建地，系爭建物現供經營珠寶店、行動電話門市及販售豆花、 茶品、甜甜圈、魚翅羹等各項食品使用，有系爭房地之土地及 建物登記謄本、本院勘驗測量筆錄、兩造占有使用情形表等在 卷可參（見本院卷第120-122 頁、第84頁、第116 頁），依其 使用目的並無不能分割之情形。又按依土地法所為之登記有絕 對之公信力，土地法第43條定有明文，最高法院著有50年臺上 字第96號判例意旨足參。被告呂琇瓊、蔡月裡、蔡文進、陳伊 佑雖辯稱，系爭房地輿72年間曾經當時之共有人即被告呂琇瓊 及訴外人何玉書、李林絹、陳素貞於72年2 月28日簽訂共有土 地協議保證書，約定系爭土地分管方式及不分割期限為至合建
為止，並有共有土地協議保證書在卷可稽（見本院99年度司北 調字第233 號卷第11-17 頁），原告亦不爭執該份協議書之真 正，惟主張其於77年間買受時不知上開約定之存在，自不受拘 束等語。衡諸原告非締結上開協議書之人，而上開協議書內關 於不分割之特約既未經揭示，亦無由外觀足以查知之情形，原 告是否知情，確有疑問，則被告呂琇瓊、蔡月裡、蔡文進、陳 伊佑既未能進一步舉證證明原告於77年9 月29日取得系爭房地 所有權時，即已知悉上開約定存在，原告自不受拘束。再兩造 前於本院臺北簡易庭調解不成立等情，為兩造所不爭，並有調 解筆錄存卷可佐（見本院99年度司北調字第233 號卷第48頁） ，且兩造於訴訟進行中數度協商，迄今無法達成分割之協議， 依前述規定，原告訴請分割系爭房地，誠屬有據。又系爭房地 共有人均相同，各共有人之應有部分亦同，是原告訴請合併裁 判分割，亦屬有據，應予准許。
㈡系爭建物為磚造1 層建物，面積64.13平方公尺，坐落系爭土 地面積100 平方公尺。而兩造就系爭房地所有權應有部分，從 366/3000、133/1000（即399/3000）、167/1000（即501/3000 ）、334/1000（即1002/3000 ）比例不等，現由兩造出租第三 人經營「黛安娜珠寶」、「丁香豆花」、「脆皮甜甜圈」、「 甜久坊、「阿芳魚翅」、LG行動電話門市等使用等情，有現場 照片及本院勘驗測量筆錄在卷可憑（見本院卷第26-28 頁、第 84頁），倘依本件六名共有人之應有比例為原物分割，系爭土 地分割後最大面積僅33.4平方公尺，最小面積更僅有11.2平方 公尺，各共有人分得面積顯然過小。參以系爭土地以原物分割 後均為畸零地，無法單獨建築，應與鄰接土地合併後，始得為 完整建築基地等情，有臺北市政府都市發展局100 年7 月22日 北市都規字第10002136600 號函可參（見本院卷第143 頁）， 足認系爭房地倘以原物分割，不僅不符合經濟效用之外，且有 損及完整性，勢必破壞系爭建物1 層使用現狀，造成日後使用 上困難，無法發揮經濟上之利用價值。被告蔡月裡、蔡文進、 陳伊佑雖辯稱，可就原告應有部分比例所得使用範圍部分變賣 ，其餘仍由被告共有云云。惟系爭房地部分變賣之經濟價值必 然較全部變賣低，而原告應有部分比例之土地及建物面積甚小 ，部分變賣後，原告可獲分配之價金自亦少於全部變賣後可獲 價金，部分變賣方式對原告顯不公平，被告所提上開分割方法 ，仍非適當，是本件以原物分割，顯有困難。本院斟酌前述因 素，認將系爭房地予以變賣，所得價金各按應有部分比例分配 予各共有人，始能符合公平均衡，並徹底消滅共有關係。綜上所述，系爭房地依其使用目的及經濟效益，無法原物分割 ，應以變價分割之方式為當，是本件原告依民法第823 條第1
項、第824 條第2 項之規定，請求裁判變價分割系爭房地，為 有理由，應予准許，並判決如主文第1 項所示。被告蔡月裡、蔡文進、陳伊佑另以臺北市中山地政事務所測量 後檢送之土地複丈成果圖所示兩造占有土地面積，與另案本院 98年度重訴字第53號返還共有物事件中測量所得占有面積不符 ，聲請囑託內政部土地測量局就兩造占有面積再為鑑定。惟本 件原告乃訴請分割系爭房地，並非請求返還共有物，與各共有 人實際占有面積若干無涉，被告蔡月裡、蔡文進、陳伊佑上開 聲請核無必要。至兩造其餘陳述、攻擊防禦方法，經本院斟酌 後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要 ，附此敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中 華 民 國 100 年 11 月 9 日
民事第六庭 審判長法 官 林麗真
法 官 鄭昱仁
法 官 邱蓮華
【附表】
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│ 姓 名 │ 應有部分比例 │
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│ 陳妙妙 │167/1000 │
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│ 呂琇瓊 │133/1000 │
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│ 張林亮 │334/1000 │
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│ 蔡文進 │366/3000（原告誤載為336/3000）│
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│ 蔡月裡 │366/3000（原告誤載為336/3000）│
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│ 陳伊佑 │366/3000（原告誤載為336/3000）│
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如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 11 月 9 日
書記官 曾寶生