臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第2180號
原 告 洪錦雪
訴訟代理人 許崇華
訴訟代理人 連世昌律師
被 告 程姿榕
訴訟代理人 許麗紅律師
複代理人 林聖鈞律師
上列當事人間請求回復原狀事件，本院於民國一００年十月十九
日辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列 各款情形之一者，不在此限：㈠被告同意者；㈡請求之基礎 事實同一者；㈢擴張或減縮應受判決事項之聲明者；㈦不甚 礙被告之防禦及訴訟之終結者；被告於訴之變更或追加無異 議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴 訟法第二百五十五條第一項第一、二、三、七款、第二項定 有明文。
二、本件原告於民國九十九年十月十八日言詞辯論期日具狀變更 訴之聲明為：「先位聲明：１被告應將門牌號碼臺北市○○ 區○○路三段二０六巷四六號房屋返還交付原告。２被告應 給付原告新臺幣（下同）一百一十五萬元，及自九十八年十 月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。３ 就聲明第二項願供擔保請准宣告假執行；備位聲明：１被告 應給付原告六十五萬元，及自九十八年十月二日起至清償日 止，按週年利率百分之五計算之利息。２願供擔保請准宣告 假執行」，原告之變更雖經被告表示不同意，但此次變更、 追加，先位之訴部分訴訟標的（民法第二百五十九條第一、 六款回復原狀返還請求權、第二百六十條損害賠償請求權） 相同、先備位之訴與原起訴主張之基礎事實同一（兩造間訂 有房屋買賣契約，原告業已交付房屋，被告迄未給付價金） 、僅係擴張應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟 之終結，於法自無不合，本院爰就變更後之訴為裁判，合先 敘明。
乙、實體方面：
一、原告部分
（一）聲明：
１先位聲明：
①被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路三段二０六巷四六 號房屋返還交付原告。
②被告應給付原告一百一十五萬元，及自九十八年十月二日 起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 ③就聲明第二項願供擔保請准宣告假執行。
２備位聲明：
①被告應給付原告六十五萬元，及自九十八年十月二日起至 清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
②願供擔保請准宣告假執行。
（二）原告起訴主張：
１兩造於九十八年四月十二日訂立買賣契約，約定由被告以 總價六十五萬元向其買受坐落臺北市○○區○○段一小段 第三五九地號土地上、門牌號碼臺北市○○區○○路三段 二０六巷四六號之未辦保存登記房屋（下稱系爭房屋）， 其業將系爭房屋交付被告占有使用，被告依約應於九十八 年五月十七日前將電力設備名義人變更為被告並遷入戶籍 後給付價金。（後改稱）遷入戶籍並非約定之讓渡方式。 ２詎被告於九十八年五月間辦理電力設備名義變更完畢後， 藉故不遷入戶籍、給付價金，經其於九十八年五月十八日 寄發存證信函催告被告於三日內辦理戶籍遷入手續並給付 價金，逾期將解除兩造間買賣契約，被告仍未履行，兩造 間買賣契約已經解除，依民法第二百五十九條第一款之規 定，被告自應返還系爭房屋。
３其因被告拒不履行給付價金義務，而放棄欲購買之新店公 寓，並將位在臺北市○○路○段之房屋以總價四百九十萬 元出售以對被告進行保全程序，支付仲介費及損失達五十 萬元；又被告業於占有系爭房屋期間，將房屋屋頂、廚房 拆除，而系爭房屋未事先報備修繕即行拆除外貌，無法再 為修繕，僅能任其荒蕪廢棄，是被告應賠償價額六十五萬 元，以上合計一百一十五萬元，爰依民法第二百六十條規 定先位請求被告如數賠償，並支付自九十八年十月二日起 算之法定利息。
４如認其解除契約不合法，兩造間買賣契約仍存在，其業已 依約履行，爰依兩造間買賣契約備位請求被告給付價金六 十五萬元，及自九十八年十月二日起算之法定利息。（三）證據：提出（原證一）讓渡書、（原證二）字條、（原證 三）電費通知及收據、登記單回條、電力公司函、（原證 四）臺北二九支局第二三七、三七七號存證信函、（第七 九至八四頁）不動產委託銷售契約書、不動產買賣契約書
、統一發票、（第九四至一０一頁、原證十四）相片、（ 原證七）臺北二九支局第二０二號存證信函、（原證十） 臺灣臺北地方法院檢察署檢察官九十八年度偵字第一八四 四八號不起訴處分書、（原證十二）建物登記謄本，並聲 請訊問證人即仲介公司負責人萬全、仲介人張耕慈、里長 張紅木，及囑託鑑定房屋回復原狀費用。
二、被告部分
（一）聲明：原告之訴駁回，如受不利益判決，願供擔保請准免 為假執行。
（二）被告則以：
１其係經任萬得福不動產仲介經紀有限公司（下稱萬得福不 動產仲介公司）房屋仲介之訴外人張耕慈之引介，經萬得 福不動產仲介公司負責人萬全推介系爭房屋係坐落在國有 地上之違章建築，而與原告訂立買賣契約、買受系爭房屋 使用權，惟其依約辦理水、電、房屋稅籍更名、戶籍遷入 之際，方由臺北市文山區戶政事務所告知系爭房屋已無完 整屋頂、非建物、無法遷入戶籍，兩造乃約定於完成電力 設備更名、遷入戶籍後方完成讓渡，價金則先交付時任當 地里長即張耕慈之父張紅木保管。
２詎其僱請工人刈除周遭雜草後，方發覺系爭房屋坐落土地 為目的，周遭有諸多墓碑、墳塋、后土，稅籍資料亦含混 不清，難認原告有系爭房屋使用權，而兩造間買賣契約並 無定金、違約金之約定，且原告無權解除兩造間買賣契約 ，自無請求返還系爭房屋之權利。
３又本件係因原告未能交付可遷入戶籍之房屋、完成讓渡， 非因可歸責於其之事由，其不負債務不履行之責，原告亦 未舉證證明其所受損害數額，系爭房屋屋頂原為瓦片且已 自然塌陷，其僅清除塌陷之瓦片及刈除周遭雜樹、雜草， 並未拆除屋頂，原告損害賠償之請求無理由等語，資為抗 辯。
（三）證據：提出（被證一）不動產買賣要約／承諾書、（被證 二）讓渡書、（被證三）字條、（被證四）相片、（被證 五）臺北市政府地政處函、（被證六）臺灣臺北地方法院 檢察署檢察官九十八年度偵字第一八四四八號不起訴處分 書、（被證九）不動產購買意願書，並聲請訊問證人即里 長張紅木、仲介人張耕慈，調取稅籍資料、戶政資料。三、原告主張之事實，業據提出讓渡書、字條、電費通知及收據 、登記單回條、電力公司函、臺北二九支局第二０二、二三 七、二四０、二七三、三０二、三七七、三八八號存證信函 、不動產委託銷售契約書、不動產買賣契約書、統一發票、
相片、臺灣臺北地方法院檢察署檢察官九十八年度偵字第一 八四四八號不起訴處分書、建物登記謄本為證，上開證據之 真正，並為被告所不爭執，應堪信為真實，但原告之請求均 為被告否認。
被告所辯亦據提出不動產買賣要約／承諾書、讓渡書、字條 、相片、臺北市政府地政處函、臺灣臺北地方法院檢察署檢 察官九十八年度偵字第一八四四八號不起訴處分書、不動產 購買意願書，並引用證人即里長張紅木、仲介人張耕慈、萬 全之證述為憑，上開證據之真正，亦為原告所不爭，亦堪信 為真，但被告所辯均為原告否認。
四、茲分述如下：
（一）兩造不爭執之事實：
１被告經萬得福不動產仲介公司負責人萬全、業務員張耕慈 居間，於九十八年四月八日簽立（被證九）不動產購買意 願書，載稱：「本人程姿榕在知道臺北市○○區○○路三 段二０六巷四六號是沒有土地權狀，建物也沒有登記，屋 況也很差，沒屋頂，在有水電之下，只是買一個使用權而 已。今與出售人達成以總價陸拾伍萬元正買賣，但因本人 錢存銀行，必須等到九十八年四月十五日才能定存到期， 到時才簽約辦手續、付清」。
２兩造於九十八年四月十二日簽立（原證一、被證二）讓渡 書，約定由被告以總價六十五萬元向原告買受坐落臺北市 文山區○○段○○段第三五九地號土地上、門牌號碼臺北 市○○區○○路三段二０六巷四六號之未辦保存登記房屋 即系爭房屋之使用權。
讓渡書記載：「本人洪錦雪在臺北市○○區○○路三段二 ０六巷四六號有一間使用權的房子，沒有土地權狀、建物 權狀，只有水電使用，屋況很差，今以陸拾伍萬元正讓渡 給程姿榕無誤」。
３兩造於九十八年四月十三日將買賣價金六十五萬元交付里 長張紅木保管，由張紅木書立（原證二、被證三）字條， 記載：「代為保管程姿榕、洪錦雪兩人房屋買賣臺北市○ ○區○○路三段二０六巷四六號之買賣款陸拾伍萬元整， 待雙方協議完成，前代為保管」，另註記：「本買賣因需 要等到九十八年五月十七日：電單更名後方始遷入戶籍、 完成讓渡」，並經兩造簽章。
４原告於締約後即交付系爭房屋予被告占有使用，並於九十 八年五月間完成電力設備名義人變更為被告（參見原證三 電費通知及收據、登記單回條、電力公司函）。 ５被告取得系爭房屋占有後，曾僱工清除系爭房屋坍塌及剩
餘之屋頂構造（參見第九四至一０一頁、原證十四、被證 四相片）。
６原告於九十八年五月十八日寄發存證信函予被告，略載稱 ：「主旨：請台端於函到三日內速完成讓渡房屋之戶籍登 記及價金給付手續，逾期將依約沒收讓渡價金並解除房屋 讓渡買賣契約」（參見第十四、十五頁臺北二九支局第二 三七號存證信函）。
（二）按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期 限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約；契 約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定 或契約另有訂定外，依左列之規定：㈠由他方所受領之給 付物，應返還之；㈥應返還之物有毀損、滅失或因其他事 由，致不能返還者，應償還其價額，民法第二百五十四條 、第二百五十九條第一、六款定有明文。本件原告先位之 訴主張被告依兩造間房屋買賣契約之約定，應於九十八年 五月十七日以前給付價金六十五萬元，被告並未給付，經 其定期催告後仍未履行，其業已解除契約，爰依民法第二 百五十九條第一款之規定請求被告返還買賣標的物即系爭 房屋，並請求賠償損害一百一十五萬元，被告則以兩造間 房屋買賣契約約定其之戶籍遷入系爭房屋後原告方完成交 付，其始應給付價金，系爭房屋迄未能遷入戶籍，原告解 除契約不合法，損害亦未能證明等語置辯，是本件首應審 究者，厥為：兩造間房屋買賣契約是否於九十八年五月間 經原告合法解除？
１兩造於九十八年四月十二日簽立之房屋買賣契約（讓渡書 ），固僅約定由被告以總價六十五萬元向原告買受系爭房 屋之使用權，但兩造於簽立系爭房屋買賣契約（讓渡書） 之翌日即九十八年四月十三日將買賣價金六十五萬元交付 張紅木保管，有（原證二、被證三）字條可佐，並為兩造 所不爭執，前已述及，而由張紅木書立之字條，除記載代 為保管兩造系爭房屋買賣價款六十五萬元，待雙方協議完 成外，並註記「本買賣因需要等到九十八年五月十七日： 電單更名後方始遷入戶籍、完成讓渡」，且經兩造簽章確 認，前業提及，參諸原告於九十八年五月十八日寄發予被 告之存證信函中，亦載稱「請台端於函到三日內速完成讓 渡房屋之戶籍登記及價金給付手續」，有（第十四、十五 頁）臺北二九支局第二三七號存證信函可按，兩造間房屋 買賣契約已約定原告於被告將戶籍遷入系爭房屋後，方完 成出賣人之義務、完成系爭房屋之交付（讓渡），被告始 需給付價金，由張紅木將所保管之價金交付原告，堪以認
定。
２惟系爭房屋未經保存登記，於兩造締約前即屋頂坍塌、不 適於居住，此經被告陳明在卷，核與證人即居間人張耕慈 證稱：「房屋買賣前狀況破破爛爛的‧‧‧房子進去是沒 有屋頂‧‧‧房屋一進去是沒有屋頂，是崩到地上，比例 多少不記得，就我認知是沒有屋頂，瓦片全部都在地上‧ ‧‧」，證人萬全證稱：「屋況太差，戶政都有去巡，知 道該屋很差不堪居住‧‧‧該屋屋況很糟糕，我記得我好 像寫該屋無門，屋頂都塌了，看得到天空，因為無法用文 字形容，我就寫沒有屋頂，還有大樹倒了壓在屋頂上‧‧ ‧（屋頂）大部分塌了‧‧‧」，證人即里長張紅木證稱 ：「‧‧‧該房屋狀況沒有屋頂‧‧‧該屋狀況沒有修繕 無法住人，屋頂都塌掉，但是邊邊是可以，我進去時主要 那間屋頂大概三分之二都塌了‧‧‧裡面雜草叢生‧‧‧ 」（見第一一六至一一九頁筆錄），及兩造不爭執真正之 （被證九）不動產購買意願書記載：「沒有土地權狀，建 物也沒有登記，屋況也很差，沒屋頂」、（原證一、被證 二）讓渡書記載：「沒有土地權狀、建物權狀，只有水電 使用，屋況很差」等節相符，復經原告自承無訛（見第一 五八頁書狀）。
３而遷入戶籍單獨立戶者，需憑①房屋所有權狀或最近一期 房屋完稅稅單等足資證明所有權之證明文件、②經法院或 民間公證人公證之租賃契約，或未經公證之租賃契約暨房 屋所有權狀或最近一期房屋完稅稅單等足資證明所有權之 證明文件、③戶長或主持人或管理人之同意書、④本人、 配偶、直系血親、直系姻親所繳納之最近六個月內水電瓦 斯費用收據、⑤無上列證明文件者，經警勤區佐警或戶政 事務所人員查實後辦理，另系爭房屋自九十八年起迄無人 設籍，此經本院職權查證屬實，有（第六七頁）臺北市文 山區戶政事務所北市文戶資字第０九九三一０一九七００ 號覆函附卷可稽。系爭房屋未辦保存登記、無所有權狀等 所有權證明文件，亦無人設籍，無從提出戶長同意書，原 告復非被告之配偶、直系血親、直系姻親，無從提供被告 本人、配偶、直系血親、直系姻親繳納之最近六個月內水 電瓦斯費用收據，是被告僅於符合「實際居住系爭房屋且 經警勤區佐警或戶政事務所人員查實」之條件後，方得將 戶籍遷入系爭房屋，亦足認定。
４被告既於實際居住系爭房屋且經警勤區佐警或戶政事務所 人員查實後，方得將戶籍遷入系爭房屋，被告將戶籍遷入 系爭房屋後，原告始完成出賣人之義務、完成系爭房屋之
交付（讓渡）而得請求被告給付價金，但系爭房屋於兩造 締約前即屋頂坍塌、不適於居住，業如前敘，原告亦未舉 證證明系爭房屋已修繕至可得居住情況，則原告迄未履行 出賣人之義務、完成系爭房屋之交付（讓渡），被告給付 系爭房屋買賣價金債務之條件未成就，原告定期催告被告 給付價金，自不生催告之效力，被告就系爭房屋買賣價金 迄未給付亦不負遲延之責。
５被告就系爭房屋買賣價金未給付既不負遲延之責，原告據 以解除兩造間房屋買賣契約，自無理由，兩造間房屋買賣 契約未於九十八年五月間經原告解除。兩造間房屋買賣契 約未於九十八年五月間經原告解除，則原告依民法第二百 五十九條第一、六款、第二百六十條規定先位請求返還買 賣標的物系爭房屋及賠償仲介費、損失等五十萬元、系爭 房屋價額六十五萬元，合計一百一十五萬元，難認有據。（三）原告備位請求依兩造間房屋買賣契約請求被告給付價金六 十五萬元，惟兩造間房屋買賣契約已約定原告於被告將戶 籍遷入系爭房屋後，方完成出賣人之義務、完成系爭房屋 之交付（讓渡），被告始負給付價金之義務，由張紅木將 所保管之價金交付原告，而原告迄未履行全部出賣人義務 、完成系爭房屋之交付（讓渡），被告給付系爭房屋買賣 價金債務之條件未成就，此經本院審認如前，原告備位請 求被告給付價金六十五萬元，亦非有據。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於 判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。六、綜上所述，兩造間房屋買賣契約已約定原告於被告將戶籍遷 入系爭房屋後，方完成出賣人之義務、完成系爭房屋之交付 （讓渡），被告始需給付價金，原告迄未履行出賣人之義務 、完成系爭房屋之交付（讓渡），被告給付系爭房屋買賣價 金債務之條件未成就，被告就系爭房屋買賣價金迄未給付不 負遲延之責，從而，原告先位之訴依民法第二百五十九條第 一、六款、第二百六十條規定請求被告返還系爭房屋、賠償 一百一十五萬元及自九十八年十月二日起算之法定利息，備 位之訴依兩造間房屋買賣契約請求被告給付價金六十五萬元 ，及自九十八年十月二日起算之法定利息，洵屬無據，不應 准許，其假執行之聲請亦失所附麗，爰併駁回之。據上論結，本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 11 月 22 日
民事第八庭 法 官 洪文慧
上列正本核與原本無異。
如不服本判決，得於判決書送達之翌日起二十日內，以書狀敘述理由，向本庭提起上訴，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 11 月 22 日
書記官 林佳慧
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