臺灣臺北地方法院民事判決 99年度簡上字第542號
上 訴 人 陳豐田
訴訟代理人 羅淑英
周立仁律師
複代理人 翁志明律師
被上訴人 范家亮
訴訟代理人 范嫦娥
上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，上訴人對於中華民國99
年7 月26日本院新店簡易庭99年度店簡字第695 號第一審判決提
起上訴，本院於100 年10月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
第一審判決原本及正本主文第一項關於「臺北市○○區○○段2小段203 —12地號」之記載，應更正為「臺北市○○區○○段2小段230 —12地號」。
事實及理由
一、按判決如有誤寫、誤算或其他類此之顯然錯誤者，法院得依 聲請或依職權以裁定更正，民事訴訟法第232 條第1 項定有 明文。又原判決如有誤寫、誤算或其他類此顯然錯誤之情形 ，如其錯誤並不影響判決結果，得由上級審法院自行訂正， 並在判決中註明（最高法院73年度第1 次民事庭庭長會議決 定㈡參照）。查本件門牌編號台北市○○區○○街75之1 號 旁之鐵皮屋（以下稱系爭租賃物），其坐落土地應為「台北 市○○區○○段2 小段230 —12地號」土地（下稱系爭土地 ），此有台北市政府財政局民國100 年8 月16日北市財管字 第10032231300 號函在卷可憑（見本院卷第164 頁），並經 被上訴人當庭更正，亦為上訴人所不否認（見本院100 年5 月12日準備程序筆錄第1 頁），因第一審判決主文第1 項誤 載為同地段「203 —12地號」，惟並不影響原判決結果，爰 由本院依職權更正如主文第3 項所示。
二、被上訴人起訴主張：上訴人於98年1 月1 日向被上訴人承租 坐落系爭土地上之系爭租賃物，並簽有房屋租賃契約書（下 稱系爭租約）。兩造於97年、98年所簽訂之租約，其第1 條 約定均以系爭租賃物為租賃標的，足見被上訴人或被上訴人 父親均無將系爭租賃物之所有權贈與上訴人之意思，是系爭 租賃物並非上訴人所有。又兩造從96年起至98年止所簽訂之 租約，其第6 條前段均明定：「乙方（即上訴人）於租期屆 滿時，除經甲方（即被上訴人）同意繼續出租外，應即日將 租賃房屋誠心按原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任
何權利....」之文字，即足認兩造所簽訂租約之標的物為系 爭租賃物，而非系爭土地。詎上訴人於租期屆滿後拒絕搬遷 ，並繼續使用系爭租賃物；退步言之，縱認本件租賃契約繼 續存在，因上訴人自99年1 月1 日起即未繳付租金，至99年 4 月止已積欠4 個月租金新台幣（下同）4 萬元未給付，更 自98年1 月1 日起迄今已16個月，未繳納每月應付之水電費 1,000 元，共16,000元，經被上訴人於99年4 月30日發函定 期催告給付租金及水電費，亦未獲置理，爰以起訴狀繕本之 送達為終止系爭租約之意思表示，兩造間之租賃關係即行消 滅，是上訴人之上訴為無理由等語，資為抗辯。三、上訴人則以：系爭租賃物原為木造房屋，被上訴人父親於96 年間將該屋所有權贈與上訴人，上訴人與被上訴人父親遂改 以將系爭租賃物所坐落之系爭土地成立不定期限租約，由上 訴人繳納租金，嗣上訴人出資將系爭租賃物改建為鐵皮屋， 是該租賃物應為上訴人所有，上訴人即無須向被上訴人承租 系爭租賃物。又兩造於96年9 月間簽署書面租約（下稱96年 租約），均同意在該租約第1 條甲方房屋所在地及使用範圍 欄位不予填寫，以口頭協議上訴人係向被上訴人承租系爭土 地。詎料，於98年1 月間兩造簽訂租約時（下稱98年租約） ，上訴人發現該租約第1 條甲方房屋所在地及使用範圍欄位 竟填寫：「北市○○區○○街75號之1 旁鐵皮屋」，即向訴 外人范嫦娥即被上訴人之姐提出異議，表示雙方均知上訴人 係向被上訴人承租系爭土地，應將上開欄位空白，兩造遂刪 除「北市○○區○○街75號之1 旁鐵皮屋」之記載並用印確 認，足證上訴人承租之標的物為系爭土地而非原審認定之系 爭租賃物，原審判決既肯認系爭租賃物由上訴人出資改建， 卻認為上訴人將系爭租賃物無償贈與被上訴人之父親及被上 訴人，顯有違一般經驗法則，故系爭租賃物既為上訴人所有 ，上訴人自無須向被上訴人承租系爭租賃物，被上訴人本於 租賃物返還請求權請求上訴人遷讓交還系爭租賃物，並向上 訴人請求欠繳之房屋租金及水電費，自於法無據，應予駁回 等語。
四、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起本件上訴，並 聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴及假執行之 聲請均駁回。被上訴人則聲明：駁回上訴人之上訴。五、兩造不爭執事項：
系爭租賃物原為木造房屋，96年間上訴人出資改建為鐵皮屋 ，其坐落土地為台北市○○區○○段2 小段230 —12地號土 地。
六、得心證之理由：
本件上訴人主張系爭租賃物為上訴人所有，且兩造所簽訂租 約之標的物為系爭土地，是被上訴人基於租賃物返還請求權 請求上訴人遷讓交還系爭租賃物，並向上訴人請求欠繳之房 屋租金及水電費，自於法無據，應予駁回，為被上訴人所否 認，並以上開情詞置辯，則本件兩造爭點厥為：㈠兩造所簽 訂租約之標的物，究為系爭租賃物或是系爭土地？㈡系爭租 賃物究為何人有權占有？㈢上訴人是否應將系爭租賃物遷讓 交還予被上訴人，及給付被上訴人房屋租金及水電費？茲析 述如下：
㈠兩造所簽訂租約之標的物，究為系爭租賃物或是系爭土地？ ⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段定有明文。又主張法律關係存在之 當事人，應就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證 之責任，至於他造主張有利於己之事實（變更或消滅之特別 要件），則應由他造舉證證明；且原告對於自己主張之事實 已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對 之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為 舉證責任分擔之原則（最高法院48年台上字第887 號判例、 18年上字第2855號判例參照），合先敘明。 ⒉本件上訴人主張兩造所簽訂租約之標的物為系爭土地，被上 訴人則辯稱租約之標的物為系爭租賃物一節。經查，兩造所 簽訂96年、97年、98年租約之名稱均為「最新房屋租賃契約 書」，其內容諸如第6 條前段及第11條分別約定為「乙方（ 即上訴人或其訴訟代理人）於租期屆滿時，除經甲方（即被 上訴人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按原狀遷 空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利....」、「乙方 應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒 之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責。 房屋因自然之損壞有修繕必要時，由甲方負責修理。」等語 ，此有兩造簽立之房屋租賃契約書在卷可稽（見本院卷第20 頁至第24頁），職此，兩造所簽訂租約之客體應為房屋而非 土地，堪以認定。又觀以該租約第1 條約定關於甲方房屋所 在地及使用範圍之記載，於96年之租約係空白，於97年之租 約記載為「北市○○區○○街75之1 號旁鐵皮屋。」，於98 年之租約則記載為「北市○○區○○街75之1 號旁鐵皮屋。 」之文字（分別見本院卷第22頁、第78頁、第84頁），兩造 所簽訂租約之標的物實為系爭租賃物，是被上訴人之主張， 足堪採信。雖上訴人主張兩造已合意刪除98年租約第1 條關 於「北市○○區○○街75號之1 旁鐵皮屋。」之記載並用印 確認，可證上訴人承租之標的物為系爭土地而非原審認定之
系爭租賃物云云，惟上訴人所提出刪除上開系爭租賃物改為 「承租政府土地」記載之98年租賃契約，其上並無清晰足供 辨識之兩造印文，可徵被上訴人有同意刪除及更改之情，而 「承租政府土地」之字樣，係由上訴人事後註記，且上訴人 亦不主張該註記部分已得被上訴人之訴訟代理人范嫦娥之同 意一情，亦可由上訴人之上訴理由狀及上訴人所提出之房屋 租賃契約書可據（見本院卷第15頁及第28頁）。參以被上訴 人所提出之98年租約並無刪除第1 條關於系爭租賃物之記載 （見本院卷第84頁），故兩造間就刪除98年租約第1 條關於 系爭租賃物之記載應無達成合意，洵堪認定。另兩造於97年 租約第1 條已有系爭租賃物之記載（見本院卷第78頁），可 認兩造就租約之標的物為系爭租賃物已有認識及合意，是上 訴人主張簽訂98年租約才發現該約第1 條竟有系爭租賃物之 記載，亦有違邏輯及經驗法則。揆諸上開規定，上訴人雖主 張兩造所簽訂租約之標的物為系爭土地，卻未能盡證明之責 ，其主張無足採信。
㈡系爭租賃物究為何人有權占有？
⒈按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者， 非經登記，不生效力；又對於物有事實上管領之力者，為占 有人，民法第758 條（見98年1 月23日修正前條文）、第94 0 條定有明文。次按違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記 而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間，如無 相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權 讓與受讓人（最高法院69年台上字第696 號裁判、86年台上 字第2272號裁判要旨參照）。末按租賃契約，係以當事人約 定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，並 不以出租人對於租賃物有所有權為要件。又定期租賃契約之 出租人，反對租期屆滿後續租之意思表示，不限於租期屆滿 後，始得為之。其於訂約之際，若約明期滿後絕不續租，或 續租應另訂契約之方式，以阻止續約之效力者，該租約於租 期屆滿時，即當然消滅。除當事人另有新的租賃之合意，成 立新的租賃契約外，承租人單方面之繼續使用原租賃物，仍 為無權占有之法律關係。（最高法院64年台上字第424 號判 例、93年台上字第986 號裁判要旨參照）
⒉本件上訴人主張被上訴人父親於96年間將系爭租賃物所有權 贈與上訴人，被上訴人則辯以其與父親均無將系爭租賃物之 所有權贈與上訴人之意思云云。經查，系爭租賃物所坐落之 系爭土地為台北市市有土地，訴外人范世政及被上訴人分別 以景豐街77號及75、75—1 號房屋無權占用系爭土地，有訴 外人范世政及被上訴人向台北市政府繳納無權占用使用補償
金之繳款單及台北市政府財政局100 年8 月16日北市財管字 第10032231300 號函在卷可憑（見本院卷第94頁至第159 頁 、第164 頁），職此，系爭租賃物實為一違章建築，而不能 為不動產所有權之讓與，系爭租賃物既無從為移轉登記，則 上訴人主張於96年間已取得系爭租賃物所有權，自不生任何 法定物權效力，從而對於系爭租賃物係與有事實上管領之力 者，即為占有人，占有人對於系爭租賃物僅具有事實上處分 權，而無所有權，應堪認定。
⒊次查，兩造所簽訂租約之標的物為系爭租賃物，已如前述， 而96年、97年、98年租約之出租人皆為被上訴人，98年租約 之承租人為上訴人，故於98年租約存續中，被上訴人為間接 占有人，上訴人為直接占有人，上訴人基於兩造租賃契約關 係為有權占有系爭租賃物之人，惟98年租約屆滿後，兩造並 無另訂新約，且依98年租約第6 條前段約定，上訴人於租期 屆滿時，除經被上訴人同意繼續出租外，應即日將租賃房屋 誠心按原狀遷空交還被上訴人，不得藉詞推諉或主張任何權 利。是兩造於訂約之際，已約明租期屆滿時，除被上訴人同 意繼續出租外，上訴人應立即將系爭租賃物遷空交還被上訴 人，上訴人單方面繼續使用系爭租賃物，自屬無權占有，雖 系爭租賃物改建為鐵皮屋係因上訴人認為不好看，且經被上 訴人同意後方為之，為兩造所不爭，惟縱使改建由上訴人出 資，亦不得直接推論上訴人因此取得所有權，蓋租賃物應保 持其合於約定使用、收益之狀態，且出租人所為保存租賃物 所為之必要行為，承租人不得拒絕，民法第423 條、第429 條第2 項定有明文。系爭租約第9 條亦明定房屋有改裝設施 之必要時，乙方（即上訴人）取得甲方（即被上訴人）之同 意後得自行裝設，亦徵系爭租賃物並不因上訴人所為之加工 或保存修繕行為，而當然依此即推論被上訴人取得所有權、 且確有將系爭租賃物讓與上訴人之事實，被上訴人仍應為系 爭租賃物之有權占有人，堪以認定。原審判決理由以上訴人 已足堪使被上訴人之父親及被上訴人認為其有將改建後之系 爭租賃物無償贈與被上訴人之父親及被上訴人之意乙節，縱 有稍顯速斷之虞，惟對於上訴人於租期屆滿後係無權占有之 事實並無影響，附此敘明。
㈢上訴人是否應將系爭租賃物遷讓交還予被上訴人及給付被上 訴人房屋租金及水電費？
本件上訴人主張系爭租賃物為其所有，自無須向被上訴人承 租系爭租賃物，被上訴人本於租賃物返還請求權請求上訴人 遷讓交還系爭租賃物，並向上訴人請求欠繳之房屋租金及水 電費，應屬於法無據云云。經查，兩造簽立之98年租約之第
2 條、第3 條及第6 條前段分別約定，系爭租賃物之租賃期 限自98年1 月1 日起至同年12月31日止；租金為每個月新台 幣（下同）1 萬元、水電費為每個月1 千元；又上訴人於租 期屆滿時，除經被上訴人同意繼續出租外，應即日將租賃房 屋誠心按原狀遷空交還被上訴人，不得藉詞推諉或主張任何 權利等情。因兩造所簽訂租約之標的物為系爭租賃物，且上 訴人於租期屆滿後仍繼續使用系爭租賃物，確屬無權占有， 概如前述，雖上訴人主張其欲將99年一年份之租金支票交付 予被上訴人，卻遭被上訴人拒絕，惟上訴人並未提出被上訴 人確有拒絕受領租金給付之證據以實其說，又對原審判決上 訴人應給付被上訴人56,000元（包括積欠之4 個月租金4 萬 元及未繳納每月應付之水電費共16,000元）乙節，亦未能舉 證推翻之，則上訴人仍應依兩造之租約約定，將系爭租賃物 遷讓交還予被上訴人及給付被上訴人房屋租金及水電費，是 其上訴即無理由，不應准許。
七、綜上所述，上訴人主張系爭租賃物為上訴人所有，且兩造所 簽訂租約之標的物為系爭土地，是被上訴人基於租賃物返還 請求權請求上訴人遷讓交還系爭租賃物，並向上訴人請求欠 繳之房屋租金及水電費，自於法無據，應予駁回云云，為無 理由，不應准許，原審就此部分為上訴人敗訴之判決，核無 不合。上訴人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，已 無理由，應駁回其上訴。
八、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經 本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋則庸再予論述， 附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 100 年 11 月 17 日
民事第四庭 審判長法 官 張瑜鳳
法 官 陳杰正
法 官 陳靜茹
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 100 年 11 月 17 日
書記官 鄭雅雲