臺灣臺北地方法院民事判決 100年度重訴字第25號
原 告 羅來臺
訴訟代理人 黃永琛律師
梁堯清律師
複代理人 馮韋凱律師
被 告 祭祀公業劉秉盛
法定代理人 劉義烈
訴訟代理人 簡泰正律師
上列當事人間確認優先承買存權在等事件，本院於民國100年10
月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認原告就被告所有座落新北市○○區○○段七二七、七三四及七三五地號，如附圖所示編號A、B、C、D部分共計壹佰叁拾壹點柒肆平方公尺之土地，有以每坪新臺幣伍拾萬元優先購買權利存在。
被告應就座落新北市○○區○○段七二七、七三四及七三五地號，如附圖所示編號A、B、C、D部分共計壹佰叁拾壹點柒肆平方公尺之土地與原告訂立買賣契約，並於原告給付新臺幣壹仟玖佰玖拾貳萬伍仟元之同時，被告應將座落新北市○○區○○段七二七、七三四及七三五地號，如附圖所示編號A、B、C、D部分共計壹佰叁拾壹點柒肆平方公尺之土地辦理分割登記並將所有權移轉登記予原告並交付土地。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但基礎事實同 一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事 訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。本件原告起訴 時原聲明：㈠確認原告就被告所有座落新北市○○區○○段 727、734及735地號土地（下稱系爭土地），面積共計153.6 4平方公尺（約46.47坪），有以每坪新臺幣（下同）50萬元 優先購買之權利；㈡被告應就前項三筆土地與原告訂立土地 買賣契約，並將前項三筆土地辦理所有權移轉登記及交付予 原告；㈢願供擔保，請准宣告假執行。嗣原告於民國100年8 月26日具狀減縮聲明並追加備位聲明為：㈠先位聲明：⒈確 認原告就系爭土地如附圖所示編號A、B、C及D部分，共約39 .85坪有以每坪50萬元優先購買之權利存在；⒉被告應就系 爭土地如附圖所示編號A、B、C及D部分與原告訂立土地買賣 契約，且被告應將系爭土地分割如附圖所示編號A、B、C 及 D並辦理所有權移轉登記及交付予原告。㈡備位聲明：⒈確
認原告就坐落新北市○○區○○段727地號土地面積9.56 平 方公尺內之7.84平方公尺、同地段734地號土地面積76.33平 方公尺內之71.46平方公尺及同地段735地號土地面積67.7 5 平方公尺內之52.44平方公尺，共約39.85坪有以每坪50萬元 優先購買之權利存在；⒉被告應就附表所示土地權利範圍與 原告訂立土地買賣契約，並辦理所有權移轉登記予原告。經 查，原告所為減縮應受判決事項之聲明及追加備位聲明，核 與上開規定並無不合，應予准許。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：
㈠系爭土地均為被告祭祀公業劉秉盛所有，而原告為系爭土地 之承租人，租期自99年7月1日至100年6月30日止，有被告於 99年7月1日就系爭土地開立並交付予原告收受之租金收據乙 紙可證，被告欲將系爭土地以每坪50萬元出賣與第三人，遂 委請律師於99年7月26日以臺北南海郵局第1095號存證信函 通知被告系爭土地出售之事實，並請被告依土地法第104條 之規定於10日內表示是否優先購買，原告收受前開存證信函 後，旋於99年8月3日委請律師以臺北南海郵局第1147號存證 信函向被告及其委任之律師表示優先購買，並於該函併請求 被告提供系爭土地與第三人訂立之買賣契約及辦理簽約事宜 。詎被告於99年8月4日收受上開第1147號存證信函後，均未 與原告聯繫簽訂系爭土地買賣契約之事宜；原告甚至於99年 10月11日再次委請律師以臺北南海郵局第1414號存證信函請 求被告簽訂系爭土地之買賣契約，被告亦置之不理。原告爰 依土地法第104條、民法第348條第1項之規定，請求確認就 系爭土地有以每坪50萬元優先購買之權利，並請求被告與原 告簽訂系爭土地之買賣契約及將系爭土地所有權移轉登記及 交付予原告所有。
㈡對被告抗辯所為之陳述：
⒈依最高法院62年台上字第2962號民事判例、74年台上字第 2562號民事判例意旨，及原告與被告於87年8月23日就租用 系爭土地簽訂之協議書第3條明確約定：「乙方（即原告） 如要出售房屋，得依土地法第一○四及一○五條規定辦理。 」，可知，原告係基於在系爭土地有門牌新北市○○區○○ 路一段127巷21號房屋為目的，而向被告租用系爭土地，且 被告對此亦知之甚詳，依前開最高法院民事判例所揭示之意 旨，應屬租地建屋之情形，並符合土地法第10 4條優先購買 權之規定。被告臨訟辯稱兩造就系爭土地簽訂租賃契約之始 ，非以建築房屋為目的而租用系爭土地云云，自不足為採。 ⒉被告辯稱委託律師寄發臺北南海郵局第1095號存證信函通知
原告是否主張優先購買，係出於誤認原告有優先購買權，故 表示撤銷其意思表示云云。惟原告於被告出賣系爭土地予第 三人時，依法享有依土地法第104條規定以同一條件優先購 買之權利，被告亦承認其確與第三人就系爭土地訂有出售價 格每坪50萬元之買賣契約。被告委請律師寄發臺北南海郵局 第1095號存證信函通知原告是否就系爭土地主張優先購買之 意思表示內容並無錯誤，自不得依民法第88條之規定撤銷該 意思表示。
⒊又依最高法院43年台上字第454號民事判例及最高法院40年 度民庭庭長會議決議（三）意旨，足見租用基地建築房屋倘 未為聲請地上權之登記，僅涉及有無地上權設定之問題，與 租地建屋之租賃關係並無影響，被告辯稱得為租地建物契約 標的物之基地，以得為地上權登記之土地為限，顯係增加法 律所無之限制所為之擴張解釋，復與上揭最高法院見解相悖 ，自不足憑採。
⒋系爭土地係屬「新店都市計畫（土地使用分區管制要點）案 （86年8月15日）」中劃定之「第四種住宅區」土地，自與 農業發展條例中所稱之「非都市土地」或「都市土地農業區 、保護區」之情形不同，非農業用地至為顯明。尤其，依91 年9月9日內政部台內地字第0910061611號函說明二、「地目 制度自日據時期沿襲至今，其記載與土地使用現況常有失實 ，為避免土地登記簿所載地目與使用編定不符，造成民眾買 賣或抵押貸款發生困擾之情事，本部於九十一年六月二十七 日以台內地字第○九一○○○八五五九號函示非都市土地之 地目與使用編定明顯不符者，准予受理民眾申請塗銷該土地 之地目，並將其他目欄以空白方式處理。由於都市土地之使 用管制，其情形與非都市土地類似，惟目前仍有法律（如農 業發展條例）以地目作為管制手段，為顧及驟然廢除地目可 能影響民眾權益，並避免有關機關引用不正確之地目做行業 務之依據，除都市計畫農業區、保護區內『田』、『旱』地 目土地外，都市土地之地目與使用非區不符者，地政事務所 對於民眾申請塗銷地目案件亦應受理，並將其他目欄以空白 方式處理」。足見土地之編列管制，已改以土地使用分區取 代地目作為土地使用之管制，且早期地目之編列已非均與現 今土地使用之情形相符。是農業發展條中所稱之農業用地， 自應限於非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內且符 合農業發展條例第3條第10款中所列（一）、（二）或（三 ）之情形之一者，始為農業發展條例中所稱之農業用地，至 為顯明。被告祭祀公業徒以系爭土地中727地號土地之地目 為「旱」、735地號土地之地目為「林」，率以主張均屬農
業用地云云，容有誤會，不足憑採。
㈢並聲明：⒈先位聲明：⑴確認原告就系爭土地如附圖所示編 號A、B、C及D部分，共約39.85坪有以每坪50萬元優先購買 之權利存在；⑵被告應就系爭土地如附圖所示編號A、B、C 及D部分與原告訂立土地買賣契約，且被告應將系爭土地分 割如附圖所示編號A、B、C及D並辦理所有權移轉登記及交付 予原告。⒉備位聲明：⑴確認原告就坐落新北市○○區○○ 段727地號土地面積9.56平方公尺內之7.84平方公尺、同地 段734地號土地面積76.33平方公尺內之71.46平方公尺及同 地段735地號土地面積67.75平方公尺內之52.44平方公尺， 共約39.85坪有以每坪50萬元優先購買之權利存在；⑵被告 應就附表所示土地權利範圍與原告訂立土地買賣契約，並辦 理所有權移轉登記予原告。
二、被告則以：
㈠民法第426條之2及土地法第104條所稱租用基地建築房屋， 係以建築房屋為目的而租用基地而言，若當事人於訂立租約 之初，並非供承租人建築房屋為目的，縱承租人嗣於承租之 土地上建築房屋，出租人消極未為反對，仍為一般租賃契約 ，非租用基地建築房屋契約，而原告應舉證證明雙方訂立租 約之初係為建築房屋。雖被告曾委託律師寄發臺北南海郵局 第1095號存證信函通知原告是否主張優先購買，然依土地法 第104條之規定，仍應實質認定原告是否有優先購買權，非 以被告之通知為斷，而被告寄發臺北南海郵局第1095號存證 信函係誤認原告具有該資格，被告爰依民法第88條規定撤銷 意思表示。又系爭727地號土地之地目為「旱」、系爭735地 號土地之地目為「林」，均屬農業發展條例第3條第11款所 稱之農業用地，是依土地法第82條、區域計畫法第15條、第 21條及第22條之規定，系爭727、735地號土地既屬農業用地 ，不得興建住宅供居住使用，因此，自不得作為租地建屋契 約標的物之基地。兩造間之租賃契約僅為一般租賃契約，非 屬民法第426條之2及土地法第102條所稱租用基地建築房屋 契約。復依系爭協議書第3條雖明定原告如要出售房屋時， 得依土地法第104條、第105條規定辦理，惟並未約定「被告 如要出售土地時」之處理，自不得依此約定來推論原告於被 告出售土地時有優先購買權。
㈡縱認原告就系爭土地有優先購買權，惟原告未給付價金，則 被告得依民法第264條第1項、第348條及第367條拒絕將系爭 土地所有權移轉予原告。退步言之，縱認原告為該房屋之原 始建築人，依原告所提稅籍證明書所載，該房屋面積為89.3 平方公尺，即基地面積為89.3平方公尺，因此，當原告對系
爭土地主張優先購買權時，其主張之範圍應為89.3平方公尺 ，非原告主張之15.64平方公尺（約46.47坪）等語，資為抗 辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉若受不 利決願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠系爭土地均為被告祭祀公業劉秉盛所有，此有土地登記第二 類謄本附卷可參（見卷第8至10頁）。
㈡被告委託陳明暉律師於99年7月26日以臺北南海郵局第1095 號存證信函通知被告系爭土地出售之事實，並請被告依土地 法第104條之規定於10日內表示是否優先購買。原告於收受 前開存證信函後，旋於99年8月3日委託黃永琛律師以臺北南 海郵局第1147號存證信函向被告及其委任之律師表示優先購 買，並於該函併請求被告提供系爭土地與第三人訂立之買賣 契約及辦理簽約事宜。又原告於99年10月11日再次委託黃永 琛律師以臺北南海郵局第1414號存證信函請求被告簽訂系爭 土地之買賣契約，此有存證信函附卷可稽（見卷第12至18頁 ）。
㈢兩造對系爭土地面積153.64平方公尺之總價金為23,238,050 元均不爭執（見卷第102、113頁）。
㈣新北市新店地政事務所以100年7月20日新北店地測字第1000 011809號函回覆本院測量北宜路一段127巷21號房屋及前方 樓梯使用727、734、735地號土地範圍，如土地複丈成果圖 所示，編號A、B、C、D部分合計面積為131.74平方公尺，此 有該函及土地複丈成果圖在卷可稽（見卷第147至148頁）。 ㈤新北市新店地政事務所100年9月22日新北店地測字第100001 5054號函說明第二點載明「查旨揭土地業依貴院100.7.4北 院木100司執全正字第515號函辦理假處分登記完竣在案，按 『台灣地區土地房屋強制執行聯繫要點』第3點第5款規定， 土地經查封登記完竣，因土地分割、繼承或其他原因而為變 更登記時，地政事務所應即函知執行機關。另查該土地上有 坐落一未登記建物，如為建築基地已申請建築使用者，應受 『建築基地法定空地分割辦法』之限制外，餘並無分割限制 。」，此有該函在卷可稽（見卷第174頁）。四、兩造之爭執及論述：
㈠按「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利 益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存 否之訴，亦同。前項確認法律關係基礎事實存否之訴，以原 告不能提起他訴訟者為限。」，民事訴訟法第247條訂有明 文。所謂即受確認判決之法律上利益，須因法律關係之存否 不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，原告主觀
上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，而此項危險、此 種不安狀態，得以對於被告之確認判決除去之者，始為存在 ，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難 認有受確認判決之法律上利益，最高法院27年上字第316 號 、52年台上字第1237號、第1240號著有判例闡釋甚明。本件 原告主張為系爭土地之承租人，依土地法第104條規定有優 先承買權存在，被告則否認之，則原告就系爭土地是否具有 優先承買權即屬不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之 危險，原告據以起訴求為確認優先承買權存在，應認有即受 確認判決之法律上利益，合先敘明。
㈡原告對系爭土地是否有優先購買權？
⒈按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優 先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先 購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人， 於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出 賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契 約不得對抗優先購買權人。土地法第104條訂有明文。次按 土地法第104條第1項規定：基地出賣時，地上權人、典權人 或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所 有權人有依同樣條件優先購買之權，係指房屋與基地分屬不 同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃 關係存在之情形而言（最高法院69年台上字第945號判例意 旨參照）。
⒉查系爭土地為被告所有，原告為系爭土地之承租人，租期自 99 年7月1日起至100年6月30日止，1年租金依當年申報地價 每平方公尺6,000元計算為64,500元，租金業據原告繳清等 情，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本、收據乙紙可稽( 見本卷第8-11頁) ，堪信為真。次查門牌號碼新北市○○區 ○○路一段127巷21號房屋(下稱系爭房屋) 之納稅義務人及 水電費繳納名義人為原告，原告現設籍並占有使用系爭房屋 ，系爭房屋屬未辦理保存登記之建物等，有房屋稅籍證明書 、水電費收據、戶籍謄本可稽(見卷第100、123-127頁)，系 爭房屋係原告向前手高王瑞玲買受，並據原告配偶羅張麗珠 結證明確，核與原告當庭陳述買受系爭房屋情節相符，堪認 原告合法取得系爭房屋之事實上處分權。再查系爭房屋占有 系爭土地情形，經本院到場履勘並囑託新北市新店地政事務 所派員測量結果，系爭房屋占有系爭土地範圍，如土地複丈 成果圖所示編號A、B、C、D部分合計面積為131.74平方公尺 ，有新北市新店地政事務所100年7月20日新北店地測字第10 00011809號函及土地複丈成果圖可稽（見卷第147、148頁）
。末查原告取得系爭房屋事實上處分權後，兩造於87年8月 23日簽訂協議書，其前言載明「立協議書人祭祀公業劉秉盛 （以下簡稱甲方）、羅來台（以下簡稱乙方）乙方於民國48 年5月間向甲方承租現坐落新店市○○段七二七、七三四、 七三五地號三筆土地面積一五三‧六四平方公尺之租賃契約 …」等語(見卷第74頁) ，嗣被告委託陳明暉律師於99年7月 26日以臺北南海郵局第1095號存證信函通知被告系爭土地出 售，並請被告依土地法第104條之規定於10日內表示是否優 先購買，原告收受後於99年8月3日委託黃永琛律師以臺北南 海郵局第1147號存證信函向被告及其委任之律師表示優先購 買等情，亦有存證信函可佐(見卷第12-15頁) 。系爭房屋屬 違章建築，原告向前手買受並受讓取得事實上處分權，嗣並 向被告租用系爭土地，仍無礙租地建屋之本質，並無排除土 地法第104條之適用(最高法院91年度台上字第2154號判決參 見) 。被告嗣後將系爭土地以每坪50萬元出售他人，原告經 通知即於10日內表示願以每坪50萬元價格買受系爭土地，應 認原告已合法行使優先購買權。原告請求確認就系爭土地有 以每坪50萬元價格優先購買權利，即屬有據。被告抗辯系爭 土地屬農業用地，不得興建住宅使用，兩造間租約非屬租用 基地建築房契約，無土地法第104條適用云云，核不足採。 兩造間就系爭土地已合法成立租賃關係，原告所有系爭房屋 並占有使用系爭土地，被告將系爭土地出售他人時，原告即 享有以同一價格優先購買之權利，自不因被告事後以錯誤為 由撤銷通知行使優先購買權之意思表示而受影響。 ㈢若原告得主張優先購買權，其可購買之土地範圍為何？應給 付之價金應為若干？
⒈被告辯稱依原告所提稅籍證明書所載，該房屋面積為89.3平 方公尺，即基地面積為89.3平方公尺，原告對系爭土地優先 購買權之範圍應為89.3平方公尺云云。查新北市新店地政事 務所以100年7月20日新北店地測字第1000011809號函回覆本 院測量北宜路一段127巷21號房屋及前方樓梯使用727、734 、735地號土地範圍，如土地複丈成果圖所示，編號A、B、C 、D部分合計面積為131.74平方公尺（見卷第147至148頁） ，是可知系爭房屋實際占用基地之面積應為131.74平方公尺 。復按「土地法第104條規基地優先承買權之範圍，固包括 已建築房屋之基地及其周圍之附屬地在內，但該附屬地係指 如房屋庭院或屋後空地之類等基地周圍附屬之土地而言。」 ( 最高法院86年台上字第1251號判決參照) 。土地複丈成果 圖所示編號A、B、C、D部分土地，均屬系爭房屋主體及樓梯 使用部分面積，為系爭房屋占有使用系爭土地上不可或缺之
部分，自應包括屬於原告優先承買權範圍之內。 ⒉又按土地法第104條第1項規定「依同樣條件優先購買」，係 指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔 保等均相同情形下，得要求優先成為基地之買受人（最高法 院98年度台上字第479號判決參照）。查被告以存證信函通 知原告欲以每坪50萬元之條件將系爭土地出賣第三人，原告 為系爭土地之承租人，已於10日內通知被告行使優先承買權 ，自應以每坪50萬元之價格購買如土地複丈成果圖所示，編 號A、B、C、D部分合計面積為131.74平方公尺之土地，而13 1.74平方公尺經換算約為39.85坪（1平方公尺＝0.3025坪， 計算式：131.74平方公尺×0.3025＝39.85坪，小數點第二 位以下四捨五入），原告應給付系爭土地之價金應為19,925 ,000元（計算式：39.8 5坪×500,000＝19,925,000元）。 ㈣原告請求被告訂立買賣契約，將系爭土地辦理分割及所有權 移轉登記並交付原告，是否有據？
⒈按「基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權；前項 優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先 權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買 賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，此觀土地法第一 百零四條規定自明。是此項優先購買權具有相對之物權效力 ，承租人一旦行使優先購買權，即係對於出賣之出租人行使 買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按照與第三人所約定 之同樣條件補訂書面契約。因出賣人與第三人以買賣為原因 而成立之物權移轉行為不得對抗優先購買權人，從而優先購 買權人自得請求法院確認優先購買權存在及塗銷該項登記， 並協同辦理所有權移轉登記。」(最高法院97年度台上字第 2219號判決參照)
⒉原告就系爭土地如土地複丈成果圖所示編號A、B、C、D部分 面積共計131.74平方公尺土地，有以每坪50萬元優先購買之 權利，原告並已行使優先承買權，自得請求被告以每坪50萬 元價格訂立土地買賣契約。又系爭土地如土地複丈成果圖所 示編號A、B、C、D部分面積土地，為系爭房屋占有使用之基 地，並未依法申請建築使用，法令上並無分割限制，原告請 求被告辦理分割及所有權移轉登記並交付占有，即屬有據。 又按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得 拒絕自己之給付，民法第264條第1項前段定有明文。次按買 賣契約為雙務有償之債權契約，買受人固有交付價金之義務 ，惟出賣人亦有按債務本旨將無瑕疵之買賣標的物財產權移 轉予他方之義務，出賣人如未依債務本旨交付買賣標的物， 買受人依民法第26 4條規定自得拒絕給付價金而有同時履行
抗辯權（最高法院87年度台上字第671號判決可參）。兩造 間就系爭土地以每坪50萬元訂立之買賣契約，顯係具有對價 關係之雙務契約，被告據而為同時履行抗辯（見卷59頁）， 原告自需在聲請法院判令被告履行系爭土地買賣契約所負義 務之同時，亦應負同時履行之責任。是以，本件被告應於原 告給付19,925,000元之同時，將系爭土地如土地複丈成果圖 所示編號A、B、C、D部分申請分割並辦理所有權移轉登記予 原告，並交付占有。又原告先位請求既經准許，則其備位請 求即無庸再行審酌，併予敘明。
五、綜上所述，被告將系爭土地出售他人，原告為系爭土地之承 租人有優先承買之權利。從而原告依土地法第104條之規定 請求：㈠確認原告就系爭土地如附圖所示編號A、B、C及D部 分，共39.85坪有以每坪50萬元優先購買之權利存在；㈡被 告應就系爭土地如附圖所示編號A、B、C及D部分與原告訂立 土地買賣契約，且被告應於原告給付價金19,925,000元之同 時，將系爭土地分割如附圖所示編號A、B、C及D並辦理所有 權移轉登記及交付予原告，為有理由，應予准許。六、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經 本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附 此敘明。
七、據上論結：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條判決如 主文。
中 華 民 國 100 年 11 月 30 日
民事第一庭 法 官 熊志強
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 11 月 30 日
書記官 謝盈敏