臺灣臺北地方法院民事判決 100年度訴字第3012號
原 告 莊寶玲
被 告 林晉源
上列當事人間請求酌減違約金事件，本院於民國一００年十一月
十四日辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、本件兩造間不動產買賣契約書第十二條第八點約定，雙方合 意以買賣標的所在地之法院為第一審管轄法院，而買賣標的 位在臺北市中山區，在本院管轄區域內，依民事訴訟法第二 十四條規定，本院自有管轄權。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列 各款情形之一者，不在此限：㈠被告同意者；㈡請求之基礎 事實同一者；㈢擴張或減縮應受判決事項之聲明者；㈦不甚 礙被告之防禦及訴訟之終結者；被告於訴之變更或追加無異 議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴 訟法第二百五十五條第一項第一、二、三、七款、第二項定 有明文。本件原告於民國一００年十一月十四日言詞辯論期 日變更訴之聲明為：「被告應給付原告新臺幣（下同）一百 二十五萬元」，原告此次變更基礎事實同一（兩造訂有不動 產買賣契約，其無力支付價金，所繳付之價金經轉為違約金 ），僅係使聲明具體明確，不甚礙被告之防禦及訴訟終結， 且經被告無異議而為本案之言詞辯論，於法自無不合，本院 爰就變更後之聲明為裁判。
乙、實體方面：
一、原告部分
（一）聲明：被告應給付原告一百二十五萬元。（二）原告起訴主張：
１兩造於一００年四月六日訂立不動產買賣契約，約定由其 以總價一千二百五十萬元向被告買受坐落臺北市○○區○ ○段三小段第二五六、二五六之一地號、權利範圍萬分之 八八之土地，及其上建號同段第四四八六號、門牌號碼臺 北市○○區○○路七七巷二號四樓之五之房屋暨建號四五 七八至四五八０號之共同使用部分建物，以及地下二層第 四二號停車位之使用權。其業已依約交付二十萬元之第一 期簽約款及一百零五萬元之第二期備證用印款，合計達一 百二十五萬元。
２惟其受仲介臺灣房屋臺北敦南加盟店浩信房屋仲介股份有 限公司（以下簡稱浩信房仲公司）之誤導，誤認得貸款相 當數額，詎貸款額度落差過大，致其無力於約定期限內支 付第三期完稅款、第四期尾款共一千一百二十五萬元，遭 被告定期催告後解除契約、沒收其已付價金為違約金。其 於同年九月間業已籌得足夠款項，但被告業已將買賣標的 物房地出售他人，致無法續為買賣，被告既已將買賣標的 物另售予他人，並無損害，爰請求酌減違約金至零後，請 求返還其已付價金。
（三）證據：提出（第十九至四十頁）不動產買賣契約書、買賣 價金履約保證申請書、產權說明書、現況說明書、（第四 一至四八頁）土地登記謄本、建物登記謄本、地籍圖謄本 、建物測量成果圖、（第四九頁）支票影本、（第五一至 五四頁）不動產買賣價金履約保證證書、（第六、七、十 、十一頁）臺北松山郵局第九七三號存證信函、（第八、 九頁）汐止厚德郵局第六一號存證信函、（第十二至十四 頁）臺北信維郵局第二九六三號存證信函、（第十五、十 六頁）內湖江南郵局第一五０二號存證信函、（第十七、 十八頁）臺北信維郵局第二八六一號存證信函。二、被告部分
（一）聲明：原告之訴駁回。
（二）被告則以：
１原告未依約於一００年五月五日支付第三期價款一百二十 五萬元，其依兩造間不動產買賣契約第十一條第一點之約 定，於同年五月十八日、二十三日二度寄發存證信函定期 催告原告給付價金，再由買賣價金履約保證人即僑馥建築 經理股份有限公司（以下簡稱僑馥建經公司）於同年五月 二十六日寄發存證信函為最終催告，原告仍未履行，其乃 依同約款第二點之約定，於同年六月初寄發存證信函為解 除契約並沒收已收價金之意思表示，該存證信函於同年六 月三日送達原告，其有權沒收原告已付價金一百二十五萬 元。
２其固復將本件房地出售他人，但仍受有仲介費等損失，且 依兩造間不動產買賣契約第十一條第二點之約定，本件違 約金為懲罰性違約金。
３原告已付價金依買賣價金履約保證契約之約定，係交付買 賣價金履約保證人僑馥建經公司保管，其尚未實際取得等 語，資為抗辯。
（三）證據：提出（第六八、六九頁）臺北信維郵局第二八六一 號存證信函、（第七十、七一頁）內湖江南郵局第一五０
二號存證信函、（第七二至七四頁）臺北信維郵局第二九 六三號存證信函、（第七五、七六頁）臺北信維郵局第三 二五三號存證信函、（第七七至八十頁）掛號郵件收件回 執。
三、原告主張之事實，業據提出不動產買賣契約書、買賣價金履 約保證申請書、產權說明書、現況說明書、土地登記謄本、 建物登記謄本、地籍圖謄本、建物測量成果圖、支票影本、 不動產買賣價金履約保證證書、臺北松山郵局第九七三號存 證信函、汐止厚德郵局第六一號存證信函、臺北信維郵局第 二九六三號存證信函、內湖江南郵局第一五０二號存證信函 、臺北信維郵局第二八六一號存證信函為證，上開證據之真 正，並為被告所不爭執，應堪信為真實，但原告之請求均為 被告否認。
被告所辯亦據提出臺北信維郵局第二八六一號存證信函、內 湖江南郵局第一五０二號存證信函、臺北信維郵局第二九六 三號存證信函、臺北信維郵局第三二五三號存證信函、掛號 郵件收件回執為憑，該等證據之真正，亦為原告所不爭，亦 堪信為真，但被告所辯均為原告否認。
四、茲分述如下：
（一）兩造不爭執之事實：
１兩造於一００年四月六日訂立（第十九至四十頁）不動產 買賣契約，約定由原告以總價一千二百五十萬元向被告買 受坐落臺北市○○區○○段三小段第二五六、二五六之一 地號、權利範圍萬分之八八之土地，及其上建號同段第四 四八六號、門牌號碼臺北市○○區○○路七七巷二號四樓 之五之房屋暨建號四五七八至四五八０號之共同使用部分 建物，以及地下二層第四二號停車位之使用權。 買賣契約第十一條「違約、解除契約暨賠償責任」約定： 「除本約有特別約定外，甲乙任一方若發生不依約履行 義務之違約情事，經他方定七日以上期間催告仍未履行， 雙方同意應由僑馥建經進行最終催告仍未履行或認證後， 本約發生解除之效力，並由僑馥建經執行專戶價金之撥付 作業。本約簽訂後，甲方（即原告）若有違約情事經乙 方合法解除本約後，應負擔乙方（即被告）所受損害賠償 ，並應於僑馥建經最終催告期限內起訴，否則於期限屆至 後，除雙方另有約定外，僑馥建經即依約將甲方已支付之 價金扣除已給付之餘額作為懲罰性違約金給付乙方，若甲 方對違約金數額有異議時，甲方依法所有違約金酌減之權 利僅得對乙方為請求‧‧‧」。
２原告業已交付二十萬元之第一期簽約款及一百零五萬元之
第二期備證用印款共一百二十五萬元予買賣價金履約保證 人僑馥建經公司保管，存置履約保證專戶內。
３被告於一００年五月十八日寄發存證信函予原告，催告原 告於收受存證信函三日內支付第三期完稅價款一百二十五 萬元（參見第十七、十八、六八、六九頁臺北信維郵局第 二八六一號存證信函）。
４原告於一００年五月二十日寄發存證信函予被告，略載稱 受浩信仲介公司誤導，無法貸足剩餘價金數額，無力支付 自備款、無力購買（參見第八、九頁汐止厚德郵局第六一 號存證信函）。
５被告於一００年五月二十三日寄發存證信函予原告，再次 催告於函到五日內履行契約，否則將解除契約（參見第十 二至十四、七二至七四頁臺北信維郵局第二九六三號存證 信函）。
６僑馥建經公司於一００年五月二十六日寄發存證信函予原 告，為被告催告原告於文到七日內履行買賣契約給付完稅 款一百二十五萬元、完成對保手續、給付尾款一千萬元， 否則依契約第十一條解除契約、沒收價金辦理（參見第十 五、十六、七十、七一頁內湖江南郵局第一五０二號存證 信函）。
７原告於一００年五月三十日寄發存證信函予僑馥建經公司 及被告，要求於判決或達成協議前，不得動用交付僑馥建 經公司履約保證專戶內之價款一百二十五萬元（參見第六 、七、十、十一頁臺北松山郵局第九七三號存證信函）。 ８被告於一００年六月三日寄發存證信函予原告，為解除契 約並沒收履約保證專戶內價款之意思表示（參見第七五、 七六頁臺北信維郵局第三二五三號存證信函）。（二）兩造經浩信房仲公司居間，於一００年四月六日訂立不動 產買賣契約，約定價金為一千二百五十萬元，原告依約給 付第一、二期價款共一百二十五萬元，第三期價款一百二 十五萬元即未依約於一００年五月五日前支付，被告於一 ００年五月十八日、二十三日二度寄發存證信函定期催告 原告給付，原告收受該等存證信函後仍未給付，經買賣價 金履約保證人僑馥建經公司於一００年五月二十六日寄發 存證信函予原告，定期催告原告給付完稅款一百二十五萬 元、完成對保手續、給付尾款一千萬元，原告仍未給付， 被告乃於一００年六月三日寄發存證信函予原告，為解除 契約並沒收履約保證專戶內原告已付價款之意思表示，此 經兩造陳明在卷，核與（第十九至四十頁）不動產買賣契 約、（第十七、十八、六八、六九頁）臺北信維郵局第二
八六一號存證信函、（第十二至十四、七二至七四頁）臺 北信維郵局第二九六三號存證信函、（第十五、十六、七 十、七一頁）內湖江南郵局第一五０二號存證信函、（第 七五、七六頁）臺北信維郵局第三二五三號存證信函所載 一致，前已述及，則依兩造間買賣契約第十一條第一點之 約定，兩造間不動產買賣契約業經被告於一００年六月三 日解除。
（三）而兩造間不動產買賣契約第十一條第二點約定：「本約簽 訂後，甲方（即原告）若有違約情事經乙方合法解除本約 後，應負擔乙方（即被告）所受損害賠償，並應於僑馥建 經最終催告期限內起訴，否則於期限屆至後，除雙方另有 約定外，僑馥建經即依約將甲方已支付之價金扣除已給付 之餘額作為懲罰性違約金給付乙方，若甲方對違約金數額 有異議時，甲方依法所有違約金酌減之權利僅得對乙方為 請求‧‧‧」，有（第二五頁）不動產買賣契約可稽，本 件既因原告未能依約給付價金致經被告依約解除，業如前 述，被告依上述約款得沒收原告已付價金一百二十五萬元 作為懲罰性違約金，堪以認定。
（四）按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金； 違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之 賠償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法 履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債 務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債 務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得 減至相當之數額，民法第二百五十條、第二百五十二條定 有明文。
１而約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第 二百五十二條定有明文，至於是否相當，即須依一般客觀 事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之 標準；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額， 為民法第二百五十二條所明定，此規定乃係賦與法院得依 兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利 益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、 調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因 此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應 負之主張及舉證責任，況違約金之約定，為當事人契約自 由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己 履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度 等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除 非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法
院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事 及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人 均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符 契約約定之本旨，最高法院七十九年台上字第一九一五號 、九十三年台上字第九０九號著有判例、裁判闡釋甚明。 ２本件原告空言主張被告並無損害、兩造間不動產買賣契約 所訂違約金數額過高云云，並未提出任何證據以實其說， 參諸本件不動產買賣係經臺灣房屋臺北敦南加盟店浩信房 仲公司居間而成立，浩信房仲公司於本件居間成功、兩造 訂立買賣契約後即向委託之賣方收取按買賣總價一定比例 計算之仲介（居間）報酬，而通常房屋仲介業者向賣方收 取之報酬為總價之百分之二至六，此為周知之事實，以本 件兩造買賣價金為一千二百五十萬元計算，居間報酬數額 即達二十五萬元至七十五萬元，被告本件房地重行出售， 如再次委託房屋仲介業者居間，復需再次支付仲介（居間 ）報酬，又我國於一００年六月間開始課徵奢侈稅，而本 件買賣標的物房地被告係一００年三月十七日方取得，是 被告於一００年六月以後移轉出售，非無經課處奢侈稅之 可能，被告再次出售之價額是否低於本件買賣契約價額亦 不明，則本院認本件所定違約金並無過高、應予酌減情事 。
（五）次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同， 民法第一百七十九條固有明文。惟不當得利之成立，以受 有利益為前提。本件原告交付之價金共一百二十五萬元係 由買賣價金履約保證人僑馥建經公司保管、存置履約保證 專戶內，此經被告陳述明確，並經原告肯認無訛，是被告 迄未實際受有取得原告已交付價金之利益，縱認違約金數 額過高予以酌減，被告既未實際取得該等沒收之價金，仍 無從請求被告返還甚明。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於 判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。六、從而，原告主張兩造間不動產買賣契約所定違約金數額過高 、應予酌減至零，並請求被告返還一百二十五萬元，洵屬無 據，不應准許。
據上論結，本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 11 月 30 日
民事第八庭 法 官 洪文慧
上列正本核與原本無異。
如不服本判決，得於判決書送達之翌日起二十日內，以書狀敘述理由，向本庭提起上訴，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 12 月 1 日
書記官 林佳慧