臺灣臺北地方法院民事判決 100年度簡上字第323號
上 訴 人 康玉石
被 上訴人 高欣生
上列當事人間給付租金事件，上訴人對於中華民國100年5月26日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭100年度北簡字第3467號第一審判
決提起上訴，本院於100年11月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人與其於民國95年4月22日訂立房屋租 賃契約（下稱系爭租約），向其承租臺北市○○區○○路2 段261巷20弄26號房屋全部（下稱系爭房屋），租賃期間自 95年4月20日起至100年4月19日止，租金每月新臺幣（下同 ）1萬7,000元，應於每月20日前繳納。詎上訴人屢拖欠租金 ，迄99年12月19日止，原應給付其共56期租金95萬2,000 元 ，然僅給付62萬7,000元，尚積欠其32萬5,000元，經其催討 ，上訴人仍置之不理，爰依兩造間租賃契約之法律關係，訴 請上訴人應給付被上訴人32萬5,000元，及自99年12月20 日 起至清償日止，按年息5%計算之利息等語，並聲明：駁回上 訴。
二、上訴人則以：其原本要向被上訴人承租臺北市○○區○○路 2段261巷20弄22號房屋，惟被上訴人稱22號房屋不好修理， 隨時有倒塌之危險，建議上訴人租用系爭房屋，比較好修理 ，才以每月1萬7,000元向被上訴人承租系爭房屋，迄99年12 月19日止，確僅給付被上訴人租金共62萬7,000元。而被上 訴人於訂立系爭租約時，對其隱瞞系爭房屋有滴水、漏水現 象，嗣於其承租後雨天時，才發現系爭房屋滴水、漏水，其 屢次要求被上訴人修繕，均未獲置理，致其書畫、物品受損 ，迄98年間，其以存證信函對被上訴人催告後，被上訴人才 修復，其主張應有民法第227條之2所定情事變更之適用，被 上訴人請求其依系爭租約所訂租金額給付租金顯失公平，其 主張每月應繳納之租金比照22號房屋，應酌減為每月1萬 2,000元計算，始為合理。退步言，倘認無民法第227條之2 情事變更之適用，因其有自行雇工施作系爭房屋1樓隔間、 天花板、後段輕鋼架、不銹鋼樓梯扶手，並於1樓地板鋪設 高級磁磚，且將1、2樓油漆，因而支出修繕費共25萬9,000 元，而兩造間之租賃關係已終止，其自得依民法第431條第1 項規定請求被上訴人償還上開裝潢之有益費用，據此主張抵 銷，其僅須給付被上訴人6萬6,000元等語資為抗辯。其上訴
聲明：⑴原判決命上訴人給付逾6萬6,000元部分廢棄。⑵上 開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、本件爭執及不爭執事項：
㈠兩造不爭執事項：
⒈坐落臺北市○○區○○路2段261巷20弄26號房屋為被上訴 人所有，其於95年4月22日與上訴人簽訂房屋租賃契約書 ，由被上訴人將系爭房屋出租予上訴人，租期自95年4月 20日起至100年4月19日止，約定租金每月1萬7,000元，應 於每月20 日前繳納。
⒉兩造於系爭租約第4條第3項並約定：「房屋有改裝設施（ 契約誤載為施設）之必要，乙方（指上訴人，下同）取得 甲方（指被上訴人）之同意後得自行裝設，但不損害原有 建築。乙方於交還房屋時應負責回復原狀，因乙方之過失 致房屋毀損，應負損害賠償之責」。
⒊自95年4月20日起至99年12月19日止，上訴人應給付被上 訴人共56期租金，合計95萬2,000元，而上訴人實際給付 被上訴人62萬7,000元，並已於100年5月12日原審言詞辯 論期日中將系爭房屋鑰匙交還被上訴人。
⒋上訴人有自行雇工於系爭房屋施作1樓隔間、天花板、後 段輕鋼架、不銹鋼樓梯扶手，並於1樓部分地板鋪設磁磚 ，且將2樓油漆等裝潢，被上訴人同意上訴人於租期開始 前先行裝潢、搬入，且免繳2個月租金，上訴人亦確未支 付裝潢及先行搬入居住期間之2個月租金。
㈡本件爭執要點：
⒈系爭房屋曾漏水、滲水，上訴人得否據此主張有情事變更 原則之適用，而請求酌減租金？
⒉上訴人曾自行雇工施作系爭房屋裝潢，且租賃關係已終止 ，上訴人是否得依民法第431條第1項規定，請求被上訴人 償還其支出之有益費用，而與其應給付被上訴人之租金相 抵銷？
四、本院之判斷：
㈠系爭房屋曾滴水、漏水，上訴人得否據此主張有情事變更原 則之適用，而請求減少租金？
1.按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條定有明 文。又系爭租約第3條第1項約定：「每月租金1萬7,000元 ，每月20日以前繳納」。是依民法第439條及系爭租約， 上訴人應於每月20日前將每月租金1萬7,000元繳納予被上 訴人。查上訴人自95年4月20日起至99年12月19日止，應 給付被上訴人租金共95萬2,000元，上訴人僅給付62萬 7,000元，尚有32萬5,000元租金未依約給付等情，業據被
上訴人陳明在卷，並有租賃契約書影本附卷可稽，且為上 訴人所不爭執，則被上訴人起訴請求上訴人給付租金32萬 5,000元 ，自屬合法有據。
⒉上訴人固抗辯其原欲承租22號房屋，係被上訴人稱22號房 屋不好修理，隨時有倒塌之危險，建議上訴人租用系爭房 屋，比較好修理，才以每月1萬7,000元向被上訴人承租系 爭房屋，且被上訴人於訂立系爭租約時，隱瞞系爭房屋有 滴水、漏水現象，屢經請求未為修繕，致其書畫、物品遭 水浸泡毀損，故系爭租約所訂租金應依民法第227條之2規 定予以減少等語。按契約成立後，情事變更，非當時所得 預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增 、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227條之2固定 有明文。惟情事變更者，係指契約成立後，其成立當時之 環境或基礎有所遽變，非當時所得預料，依一般觀念，認 為如依其原有效果顯然有失公平者而言，此原則旨在規範 契約成立後有於訂約當時不可預料之情事發生時，經由法 院裁量以公平分配契約當事人間之風險及不可預見之損失 。倘於契約成立時，就契約履行中有發生該當情事之可能 性，為當事人所能預料者，當事人本得自行風險評估以作 為是否締約之考量，自不得於契約成立後，始以該原可預 料情事之發生，再依據情事變更原則，請求為增減給付， 此有最高法院97年度臺上字第60號、97年度台上字第1794 號判決可供參照。查本件依上訴人所述，系爭房屋既自其 於95年間承租時即於雨天有滴水、漏水現象，堪認該瑕疵 於兩造間訂定系爭租約時業已存在，實難認屬因系爭租約 成立後始發生環境或訂約基礎事實之改變，且上訴人既於 訂定系爭租約前業已就系爭房屋及22號房屋為選擇，則系 爭房屋是否有逢雨漏水及需另行支出費用改建裝潢以增進 居住品質等情事，應為被告於決定是否與被上訴人簽訂系 爭租約、承租系爭房屋時所得預料，並亦成為上訴人風險 評估及是否與被上訴人訂約之考量依據，難謂系爭租訂定 後有何情事變更而給付顯失公平之處。況租賃關係存續中 ，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得 定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為 修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還 其費用或於租金中扣除之，民法第430條定有明文。是上 訴人就系爭房屋漏水，尚得依民法第430條規定請求被上 訴人修繕或償還其費用或於租金中扣除之，已足調整兩造 間之利害關係，殊無藉情事變更原則增減給付之必要，是 依前開判決意旨，被告所為情事變更減少租金給付之抗辯
即難憑採。又上訴人於96年6月7日曾以備忘錄向被上訴人 表示房屋逢雨滴水，要求每月減少租金2,000元，就減少 租金請求部分為被上訴人所拒，而系爭房屋滴水情形，則 經被上訴人於翌日查出係雨水滴到上訴人冷氣機濺入壁內 所造成，當日已修好，嗣於97年間，上訴人電話通知被上 訴人系爭房屋漏水，被上訴人立刻前往查看，查出係隔壁 2樓假山水漏水，俟隔壁鄰居於10天後拆除假山水即未再 漏水，被上訴人已盡出租人修繕義務等情，業據被上訴人 陳明在卷，並有被上訴人所提出上訴人於96年6月6日出具 之備忘錄影本及被上訴人致上訴人之96年6月11日木新郵 局第114號存證信函影本附卷可稽，復為上訴人所不爭執 ，堪認系爭房屋之滴水、漏水情形經上訴人通知被上訴人 修繕後，已經被上訴人修繕完畢。雖上訴人辯稱其屢次催 告被上訴人修繕漏水，均未獲置理等語，為被上訴人所否 認，且按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證 之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，是被上訴人 就上開抗辯應負舉證責任，然上訴人並未舉證以實其說， 是上訴人既不能證明其有定相當期限通知催告被上訴人修 繕而被上訴人仍不修繕之情事，復未證明其有因修繕漏水 而支出費用，其抗辯支出修繕費用而請求減少租金，亦乏 所憑。
㈡上訴人曾自行雇工施作系爭房屋裝潢，且租賃關係已終止， 上訴人是否得依民法第431條第1項規定，請求被上訴人償還 其支出之有益費用，而與其應給付被上訴人之租金相抵銷？ ⒈按系爭租約第4條第2項、第3項分別約定：「乙方（指上 訴人，下同）於租賃期滿後即將房屋遷讓交還，不得向甲 方（指被上訴人，下同）請求遷移費用或任何費用。」、 「房屋有改裝設施（契約誤載為施設）之必要，乙方取得 甲方之同意後得自行裝設，但不損害原有建築。乙方於交 還房屋時應負責回復原狀，因乙方之過失致房屋毀損，應 負損害賠償之責」（見原審卷第4頁）。足見被上訴人與 上訴人已約定系爭房屋如有改裝設施之必要，上訴人於取 得被上訴人同意始得自行裝設，且於遷讓房屋時應負回復 原狀之責，不得向被上訴人請求任何費用。且查上訴人承 租系爭房屋於簽訂租約前，已與被上訴人協議由上訴人自 行施作改善居住品質之裝潢及先行遷入居住，被上訴人同 意裝潢及先行遷入期間共免繳2個月租金等情，此據被上 訴人陳明在卷，復為上訴人所是認（見本院100年11月1日 言詞辯論筆錄，本院卷第51頁），堪認被上訴人就上訴人 改裝設施所支出之有益費用，雙方已達成以被上訴人少收
上訴人2個月租金方式償還之合意，逾此範圍，上訴人不 得請求被上訴人償還。
⒉本件上訴人抗辯對被上訴人有民法第431條第1項支出有益 費用償還債權得主張抵銷，惟依兩造間約定，其有益費用 償還債權已經被上訴人以少收2個月租金方式償還完畢， 是上訴人對被上訴人已無有益費用償還債權存在，自不得 主張抵銷。
四、從而，被上訴人依租賃契約，請求上訴人就系爭租約所訂95 年4月20日起至99年12月19日止共56期租金額95萬2,000元， 扣除上訴人已給付之62萬7,000元後，給付其剩餘租金額32 萬5,000元（計算式：95萬2,000元-62萬7,000元=32萬5,000 元），洵屬有據，應予准許。末按給付有確定期限者，債務 人自期限屆滿時起，負遲延責任。遲延之債務，以支付金錢 為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付 利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率 為5%，民法第229條第1項、第233條第1項前段、第203條分 別定有明文。本件被上訴人請求上訴人給付其於99年12月19 日前所積欠租金，既依系爭租約應於每月20日繳納，其給付 自有確定期限，是被上訴人併請求自該日後之99年12月20日 起至清償日止，按法定利率即週年利率5%計算之利息，亦屬 有據，併應准許。原審判命上訴人應給付被上訴人積欠之租 金32萬5,000元，及自99年12月20日起至清償日止，按年息 5%計算之利息，核無違誤，上訴意旨，仍執陳詞，指摘原判 決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本 院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，均毋庸一一論述 ，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 100 年 11 月 25 日
民事第二庭 審判長法 官 李英豪
法 官 吳定亞
法 官 陳慧萍
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 100 年 11 月 25 日
書記官 黃靖雅