臺灣嘉義地方法院民事判決 八十九年度訴字第七三五號
原 告 乙○○
被 告 甲○○○
右當事人間分割共有物事件，本院判決如左：
主 文
被告應協同原告就兩造共有坐落嘉義縣水上鄉巷○段六八號、地目田、面積○‧四六七五公頃土地，辦理面積更正登記為○‧四五二九公頃。兩造共有之坐落嘉義縣水上鄉巷○段六八號、地目田、面積○‧四五二九公頃土地，應分割如附圖（二）所示，Ａ部份面積０‧０七０五公頃歸原告取得，Ｂ部份面積０‧三八二四公頃被告取得。
訴訟費用由被告負擔百分之八十四，餘由原告負擔。 事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應協同原告就坐落嘉義縣水上鄉巷○段六八號、地目田、土地一筆面積○ ‧四六七五公頃更正為面積○‧四五二九公頃。（二）前揭土地分割為如附圖（一）所示甲部分面積○‧○七○五公頃分歸原告取得 ，乙部分面積○‧三八二四公頃分歸被告取得。二、陳述：
（一）查本系爭土地，土地登記簿謄本所載面積與測量事實不符，特此請求被告偕同 辦理更正，以符實際。
（二）坐落嘉義縣水上鄉巷○段六八號、地目田、面積零點四五二九平方公尺之土地 （以下簡稱系爭土地），原告應有部分為四八二分之七十五，被告應有部分為 九六四分之八一四。兩造就系爭土地無不得分割之契約，系爭土地無不得分割 之情形，爰依法請求分割為單獨所有。
（三）查原告取得系爭土地所有權係在被告取得所有權之後，而系爭土地農路係在民 國六、七十年間即已拓寬，是原告無權主張農路所使用面積均為訴外人王達昌 所有，況農路面積六二七平方公尺與王達昌所有面積七二七平方公尺不相當， 倘王達昌所有土地為農路，原告何須以高價向其購買，是被告主張王達昌所有 地為農路使用，依民法第八百十九條之規定，依法不生效力。（四）兩造八十年間就系爭土地所為之買賣契約第十三條係為向農會高額貸款而記載 ，如被告之應有部分均為實地而非路地，農會核貸之金額將會較高。且被告係 於八十年間以每坪一萬元向原告購買系爭土地所有權之應有部分，原告則是於 八十二年間以每坪一萬六千元向王達昌購買系爭土地所有權之應有部分。（五）系爭土地被告已違反農業使用，經營老鷹高爾夫球場，是原告所提之分割方案 ，對被告損害最少，且兩造經濟效益均得保全，而被告所提分割方案，被告所 得土地竟為凹字型，對兩造均非常不利，顯非適當分割方案，委不足採。三、證據：提出地籍圖騰本、土地登記簿謄本、嘉義縣水上地政事務所九十年九月二 十五日複丈成果圖各一份為證。
乙、被告方面：
一、聲明
（一）先位聲明：系爭土地應分割如附圖（二）所示，Ａ部份面積七０五平方公尺歸 原告取得，Ｂ部份面積共三八二四平方公尺歸被告取得。（二）備位聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
（一）緣系爭土地原為訴外人王達昌與原告共有，原告持分九六四分之八一四，民國 八十年四月八日被告原欲購買全部土地，惟因該土地上有農路，原告稱該農路 部份原告已對王達昌補償，日後皆做為農路使用，故無須再購買即可做為道路 使用，被告為恐其所言不實，故在兩造契約特別約定：「．．．並承諾共有權 人王達昌之持分面積係出賣土地之道路用地．．．。」故被告始願以每坪新台 幣壹萬元之高價購買。
（二）按最高法院七十四年台上字三五五號民事判決：「探求契約當事人真意，本應 通觀契約全文，依誠信原則，從契約之目的及經濟價值等作全盤之觀察。」就 此而言，由被告與原告所定之買賣契約書可知當初買賣契約之目的即在於原告 保証被告得利用該筆土地所有之田地部份（即九六四分之八一四），而另一共 有人所持之持分四八二分之七五即剛好是道路部份。如今原告不但不願意履行 當初契約之約款，更以實際行動購買訴外人王達昌之持分而要求如其所提之分 割方案分割共有土地，原告此行為已經違反了誠信原則，故其分割方案，顯違 契約約定及誠信原則，應就當初買賣契約之真意，即原告分割後所得之位罝及 面積僅道路部份。
（三）又查，依民法八二四條規定，各共有人得隨時請求分割共有物，但因物之使用 目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。四十八年台上字第一０ 六五號判例：「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將 其應有部份讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在。」由以 上之規定可知，如系爭土地欲予以分割，則原告應分得原有道路部份，又道路 依物之使用目的亦不得分割，故將該道路整筆歸原告取得始符合共有物分割方 法及契約目的。
（四）倘本院認為被告所主張之分割方法，於法窒礙難行，則被告為備位聲明，請求 駁回原告之訴，蓋依兩造契約，原告之應有部分已約定供道路使用，如今起訴 請求分割，顯然欠缺權利保護要件，而應駁回其訴。三、證據：提出買賣契約書一份為證。
丙、本院依職權囑託嘉義縣水上地政事務所派員會同履勘現場，並將兩造所提出之分 割方案繪製複丈成果圖附卷，另依職權調閱本院八十八年度訴字第四五五號卷宗。 理 由
一、原告主張系爭土地，原告應有部分為四八二分之七十五，被告應有部分為九六四 分之八一四。兩造間並無不得分之契約，系爭土地亦無不得分割之情形，爰依法 請求分割為單獨所有等情，業據提出土地地籍圖騰本、土地登記簿謄本為證，復 為被告所不爭執，而依兩造在本件訴訟進行中所主張之分割方案歧異，確實無法 達成分割協議，自堪信原告之上開主張為真實。二、按除因物之使用目的不能分割或約定有不能分割之期限外，各共有人得隨時請求
分割共有物，民法第八百二十三條第一項定有明文。又每宗耕地分割後每人所有 面積未達○‧二五公頃者，不得分割。但有下列情形之一者，不在此限︰本條例 中華民國八十九年一月四日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有，農業發 展條例第十六條第四款定有明文。又分割之方法不能協議決定者，法院得因任何 共有人之聲請命以原物分配於各共有人，或變賣共有物以價金分配於各共有人， 民法第八百二十四條第二項訂有明文。查系爭土地地目為田，並屬農業發展條例 八十九年一月四日修正施行前之共有耕地，此有土地登記簿謄本在卷可憑。則系 爭土地為兩造所共有，雙方既未有不分割之特約，又無法得成分割協議，是原告 依民法第八百二十三條第一項、第八百二十四條第二項之規定，訴請為裁判分割 ，於法洵無不合。又系爭土地登記之面積為０‧四六七五公頃，與實際面積０‧ 四五二九公頃不符，有附圖（二）附註足憑，從而，原告併請求被告協同辦理面 積更正登記，為訴訟經濟計，亦應予准許，爰判決如主文第一項所示。三、經查系爭土地目前為第三人經營老鷹高爾夫球場，其現場使用情形業經本院八十 八年訴字第四五五號交還土地事件於八十八年七月二十一日實施測量，並由嘉義 縣水上地政事務所製有如附圖（三）所示之現況圖可參，依該圖所示：編號一部 份為球場之停車場，編號二部分目前荒蕪長滿雜草，編號三部分目前是既成道路 ，編號四部分為鋼骨鐵皮建物，供作球場球台使用，編號五部分目前做為球場之 果嶺及沙坑練習場等情，並有本院八十九年九月二十二日勘驗筆錄在卷可稽。原 告主張分割如附圖（一）所示，被告則主張分割如附圖（二）所示，本院審酌：（一）被告抗辯系爭土地原為訴外人王達昌（應有部分四八二分之七五）與原告（應 有部分九六四分之八一四）所共有，原告於八十年四月間將其應有部分九六四 分之八一四，出賣予被告，嗣後原告又自訴外人王達昌之繼承人即王炳楠等十 一人處取得系爭土地其餘應有部分四八二分七五等情，為原告所不爭執，且有 買賣契約書及系爭土地手抄謄本附卷可稽，自堪信為真實。（二）又被告抗辯當初向原告購買土地時，原告即表明道路部分為王達昌所有，故被 告向其購買者，均為田地部分（即實地）等情，業據提出兩造買賣契約書為證 ，上開契約第十三條載有：「．．．並承諾共有權人王達昌之持分面積係出賣 土地之道路用地．．．。」等語，並經證人楊蕢伶即辦理兩造間系爭土地買賣 之代書於本院八十八年訴字第四五五號案內證稱：「（當時知否有道路？）當 時買賣雙方有來，我問為何不出賣全部，出賣人才說有一部份之道路用地，出 賣人說道路用地不是他的，所以那一部份才沒有出賣」等語。原告雖主張上開 買賣契約書第十三條係為向農會高額貸款而記載，如被告之應有部分均為實地 而非路地，農會核貸之金額將會較高云云，惟為被告所否認，且依系爭土地登 記簿謄本所示，系爭土地並無任何被告向農會借款而設定抵押權之登記，原告 之主張尚難採信；又原告主張係以每坪一萬六千元之高價向王達昌購買，當無 購買道路部分之理云云，並未提出原告與王達昌（或其繼承人）間之買賣契約 書或任何證據以實其說，亦難採信。是依兩造買賣契約書之記載及證人楊蕢伶 所證，堪認被告向原告購買系爭土地之時，原告已明示出賣之土地不含道路部 分。
（三）綜上可知，依被告與原告所定之買賣契約書，原告保証被告向其購買之部分為
田地部份（即當時原告所有之應有部分九六四分之八一四，不含路地，均為實 地），而另一共有人王達昌所有之應有部分四八二分之七五即剛好是道路部份 。原告出售系爭土地予被告後，原已非系爭土地之共有人，然原告又於八十二 年九月間自王達昌（或其繼承人）處買受系爭土地應有部分四八二分之七五。 是縱然被告無法證明系爭土地在原告與訴外人王達昌間存有如何之分管契約由 王達昌分管道路部分土地，然原告既為上開買賣契約之當事人，自應受契約約 款之拘束，原告出售予被告之土地既屬田地部分，則應由原告分得道路部分、 被告分得其餘部分之土地，始符合公平。
（四）又依據農業發展條例第十六條第四款及耕地分割執行要點第十一點之規定，分 割後之土地宗數不得超過共有人之人數，亦即系爭土地只可分割為二筆；又系 爭土地道路部分之位置如附圖（三）現況圖編號⑶所示，如將道路部分全部分 歸原告取得，將使系爭土地分為北、中、南三塊，與上開條例之規定不符，故 依道路之位置使原告分得附圖（一）Ａ部分所示之土地，Ｂ部分土地則由被告 取得。
四、本件為分割共有物之訴訟，兩造之訴訟行為，按當時之訴訟程度，均為伸張或防 衛權利所必要，本院審酌上開情形，認為訴訟費用宜依民事訴訟法第八十一條第 二款之規定，由兩造按原判決附表所載原應有部分比例負擔之。據上論結：原告之訴有理由，依民事訴訟法第八十一條第二款，判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 三 月 七 日~B臺灣嘉義地方法院民事第一庭
~B 審判長法官 曾文欣
~B 法 官 吳昀儒
~B 法 官 洪嘉蘭
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 三 月 八 日~B 法院書記官 鄭翔元