臺灣臺中地方法院民事判決 100年度訴字第1768號
原 告 鄧加米
訴訟代理人 陳金村律師
複 代理人 李璟泓
被 告 劉紀松
劉紀森
劉義範
賴劉碧娥
劉碧媛
李劉碧姣
劉碧好
兼上六人
訴訟代理人 劉紀文
被 告 劉碧如
上 一人
訴訟代理人 魏坤章
上列當事人間租佃爭議事件，兩造調處不成立，經臺中市政府耕
地租佃委員會移送前來，本院於民國100年10月27日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
確認原告就被告所共有坐落臺中市○○區○○段477地號土地內面積2938.84平方公尺(如附圖即臺中市東勢地政事務所民國100年9月30日複丈成果圖所示甲部分土地)有耕地三七五租賃關係存在。
被告均應協同原告就前項土地辦理耕地三七五租約承租人名義變更登記。
事實及理由
壹、程序事項：按租佃爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕 地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條第2項前段定有 明文。本件租佃爭議事件，業經臺中市石岡區公所、臺中市 政府耕地租佃委員會依法調解、調處，因調處不成立，而由 臺中市政府移送本院，是其起訴程序尚無不合，先予敘明。貳、實體事項：
一、原告起訴主張：
㈠、緣訴外人鄧世珍與被告等之被繼承人劉羅靜妹，於民國（下 同）38年1月1日起即就坐落原臺中縣神岡鄉（現改制為台中 市神岡區，下同）土牛段南眉小段37-2地號內，面積 2938.84 平方公尺（如附圖即台中市東勢地政事務所100年9 月30日土地複丈成果圖所示甲部分土地，下稱系爭耕地）訂 立「臺灣省臺中縣私有耕地租約書」（下稱系爭租約）。嗣
因鄧世珍死亡，乃由其弟即原告之被繼承人鄧珍祥繼承為承 租人（下稱原承租人鄧珍祥），並至主管機關辦理承租人名 義變更在案。而被告等亦因原出租人死亡而繼承登記為上開 承租土地之共有人，該土地並於90年間因地籍圖重測而變更 為南眉段477地號。原承租人鄧珍祥先後曾因租期屆至而陸 續申請續訂租約，均經台中縣政府核准在案，最後一次續約 係在98年3月間，其租期至103年12月31日止。惟鄧珍祥不幸 於99年4月22日死亡，原告為其法定繼承人，乃於99年10月 間委託郭雨村代書檢具耕地三七五租約變更登記申請書及繼 承系統表、戶籍謄本、印鑑證明、切結書等相關書證向台中 縣石岡鄉公所申請辦理租約變更承租人名義之登記。惟因被 告等曾申請單獨終止租約登記，故該公所乃於99年11月9日 回函暫緩受理而未完成變更登記。
㈡、嗣後原告乃向台中縣石岡鄉公所耕地租佃委員會申請調解， 經該會依法決議應由承租人即原告繼續承租，並依法將本案 移送台中縣政府耕地租佃委員會續行調處，嗣後因縣市合併 而由台中市政府耕地租佃委員會調處決議主文仍認本案准由 承租人之繼承人即原告繼續承租。是原告就被告所有之系爭 土地確有耕地三七五租賃關係存在，惟被告等仍以承租人未 繳租金為由，而於99年7月6日向石岡鄉公所提請終止租約登 記。然原告先父鄧珍祥既於99年4月22日即已死亡，被告等 之催告與終止均不合法。渠等以此為由欲終止本件之三七五 租約，自無理由。
㈢、對被告抗辯之陳述：
⒈有關98年度之租金，原承租人鄧珍祥於98年間即已給付予被 告劉紀文，此情有在場之訴外人劉旺金可資佐證，99年度之 租金亦已交付，當場亦有訴外人鄧東條先生可證。故在被告 劉紀文於99年8月23日以存證信函通知原告時，乃由訴外人 鄧東條於99年8月25日代為出函告知已繳納租金之事，惟被 告劉紀文仍以積欠租金函覆，原告為維持承租關係存在，不 得已乃於99年10月4日以存證信函告知已備妥租金請其備妥 收據領取租金之事，被告等仍置之不理，原告不得已乃協同 村長劉紀雄前往出租人家中欲洽繳租金，惟為其所拒絕，故 本件被告等以原告不繳納租金為由申請終止租約關係，乃無 理由。
⒉本件被告99年8月23日存證信函僅表示：「鄧珍祥已於本（9 9）年4月間死亡，是以從是日可能所由生涉及台端之積極財 產與消極財產，于接本函之日起20天內，適為處理。特此告 知。」，依其文義，被告僅定相當期限催告，並無不繳付租 金即為終止租約之意思表示，從而縱令原告未依期限繳付租
金之情形（原告否認有此事實），原告仍不得以此為由終止 系爭租約，再者原告收受通知後，既已主張並以行動證明願 為租金之支付，被告自不得再主張終止租約。
⒊被告等答辯狀另以原告並未自任耕作為由終止租約云云。惟 查被告等之前均以欠繳租金經催繳不獲置理而申請終止租約 ，今遭台中市政府耕地租佃委員會決議推翻其申請而准許原 告繼承原租約關係，乃另行虛構原告有違法轉租未自任耕作 之事，實屬臨訟捏造之詞，除不符真實外，並無任何證據證 明。系爭耕地並不曾轉租予他人，均係自任耕作，未曾違反 前述規定，如原告有違法轉租之情形，被告於99年7月6日即 可併以原告違法轉租為由申請終止租約登記，而毋需再以存 證信函催告繳納積欠租金。
㈣、本件因被告等不同意再訂立租約，並以申請終止租約而否認 有租賃關係存在，經原告聲請臺中縣政府耕地租佃委員會調 處，被告等仍不服其調處結果，是原告系爭租約法律上地位 有不確定之不利益，而有以訴訟加以確定之確認判決法律上 利益，爰提起本件訴訟，並聲明：
⒈確認原告就被告等所共有座落台中市○○區○○段477地號 土地內面積2938.84平方公尺(如附圖附圖即臺中市東勢地政 事務所民國100年9月30日複丈成果圖所示甲部分土地)有耕 地三七五租賃關係存在。
⒉被告等應協同原告就原告所承租前項土地辦理耕地三七五租 約承租人名義變更登記。
二、被告則以：
㈠、系爭耕地原承租人鄧珍祥於99年4月22日死亡前，即已積欠 系爭耕地租金達兩年總額：
原承租人鄧珍祥自97年度起即未繳納租金，原告繼承發生日 （即99年4月22日鄧珍祥歿日）前，鄧珍祥即已積欠97、98 年度租金達兩年之總額。原告陳稱原承租人鄧珍祥98、99年 度租金已交付被告劉紀文，分別有劉旺金、鄧東條在場人證 純屬飾詞虛構，既非事實，也不合規定與邏輯，按減租條例 第8條規定承租人應按期繳付地租，第14條規定出租人不得 預收地租及收取押租；系爭耕地租約亦明訂：「每年租金分 上期（7月）、下期（12月）繳交」，被告每期按上述規定 收受租金並開立收據為憑，長年以來都是如此。原告所稱租 金為全年一付與實情及法規不符，且97年度所積欠租金亦不 見原告提及隻字片語；反稱99年被告劉紀文向鄧珍祥收取該 年度租金時有訴外人鄧東條在場可證，惟鄧珍祥歿於99年4 月22日，以此推論被告劉紀文向鄧珍祥收取所謂99年度租金 而鄧東條在場可證之時間點係於鄧珍祥歿日之前，然此時99
年度上、下期租金均未到繳交、收取時間。原告既稱98、99 年度租金已交付被告劉紀文，亦未見檢具佐證，是原告所言 顯不足採，從而，鄧珍祥積欠租金達兩年之總額，事實明確 不容矯飾。
㈡、被告申請終止租約，合法而有據：
原承租人鄧珍祥積欠租金達兩年之總額業如前述，此期間屢 經被告向其催討無著，後於99年6月5日向其發出催告函，該 函於同年6月29日退回後，7月5日前往鄧珍祥住處探訪催討 ，大門深鎖無人應門無功而返。被告迫於無奈於次日即99年 7月6日向石岡鄉公所申請終止租約終止登記，石岡鄉公所於 99年7月12日覆以：「鄧珍祥於99年4月間死亡，並囑去函其 繼承人鄧加米、鄧正君以符完成法定程序。」。被告基於繼 承問題與終止租約聲明等法定程序之未竟，復於99年8月23 日及8月30日，兩次以存證函明確告知原告：「鄧珍祥積欠 租金達兩年之總額催繳無著，應行終止租約，並於99年7 月 6日已為申請終止租約登記；寬限20天期適為處理」。準此 ，被告於99年8月23日致原告之催告函之意思表示至為明確 ，且於99年8月24日達到，至99年9月12日寬限期滿，因原告 於此寬限期之不作為，故被告於99年7月6日之申請終止租約 登記於焉完成法定程序，被告遂於99年10月13日備齊文件， 再向石岡鄉公所提請終止租約，故被告申請終止系爭租約， 合法而有據。
㈢、原告於系爭耕地上亦未自任耕作：
⒈被告接獲石岡鄉公所99年7月12日覆函，始知悉原承租人鄧 珍祥於99年4月間死亡，為明系爭耕地情形於99年7月中旬前 往查看，就近訪談果農及住家獲悉：原承租人鄧珍祥死亡前 二、三年，身體術後甚差，有一段時間須由石岡鄉一慈善團 體派員送飯包、打掃、洗澡、更衣等，未由原告照護，系爭 耕地則以雇工為主，雇請一外人耕作一年，做得不好才改雇 訴外人黃順森耕作。及至鄧珍祥死亡後，原告夥同鄧東條蕭 規曹隨，仍以雇工為主體，繼續雇請黃順森耕作。100年4月 30日訪談黃順森證稱：「鄧珍祥死亡前，大部分工作由我（ 黃順森第一人稱）在做，噴農藥時需要人幫忙看顧馬達與拉 管子，他（即鄧珍祥）會出來幫忙；接梨、包梨、採摘、裝 箱等工作需要人手，我會請工，由鄧珍祥付工資，鄧珍祥死 亡後，鄧東條先以2 萬元租給我，後來又改為由我耕作，所 有支出（接梨、包梨、肥料、農藥、紙箱、請工工資都計我 的帳）與高接梨收成賣出之收入，我與他們（鄧東條、原告 ）對半分。」，從而可證原承租人鄧珍祥死亡前，曾以雇工 耕作為主，死亡後，原告夥同鄧東條將系爭耕地先是以雇工
耕作為主，後是轉租，之後又是收益與勞務支出對分，交由 黃順森耕作，核其所為已違(1)內政部93年3月30日台內地字 第0930066140號函：「承租人將承租耕地無論全部或一部， 轉租、轉讓、借與他人使用、與他人交換耕作、作業全部委 託他人代耕或雇工耕作為主體，均屬『未自任耕作』。」； (2)行政院(53)內字第4565號及58年12月10日台內地字第342 697號函：「耕地承租權之繼承，以『自任耕作』之繼承人 為限」等規定，從而，原告未於系爭耕地自任耕作，且於法 不能繼承系爭耕地承租權。
⒉復依行政院44年11月22日(44)台內地字第6703號令：「承租 人以雇工為主體者，應視為『不能自任耕作』可依耕地三七 五減租條例第16條第2項之規定辦理。」，再參照內政部92 年1月20日內授中辦地字第0910020787號令：「…所謂之無 效，係指原訂租約無待於另為終止之意思表示，當然向後失 其效力，租賃關係因而消滅而言。」準此，本件符合未自任 耕作，依減租條例第16條第2項之規定租約無效，無待另為 終止之意思表示，被告等自得收回系爭土地等語資為抗辯。㈣、並聲明：原告之訴駁回。
三、本件經兩造整理不爭執事項並協議簡化爭點如下（本院卷一 第204頁）：
㈠、兩造不爭之事實：
⒈原告之被繼承人鄧珍祥與被告間曾有三七五租約關係，最後 一次於98年3月間，經由台中縣政府核准，就坐落台中市○ ○區○○段477地號土地內，如附圖所示甲部分面積2938. 84平方公尺土地，與被告等人續訂耕地三七五租約，其租期 至103年12月31日止。
⒉鄧珍祥於99年4月22日死亡。被告等於99年7月6日以鄧珍祥 所積欠系爭土地之租金總額已超過2年為由，向台中縣石岡 鄉公所單獨申請終止租約登記，而原告於99年10月28日單獨 申請系爭租約繼承變更登記，因此無法辦妥登記手續。 ⒊嗣後原告就本件租佃爭議向台中縣石岡鄉公所耕地租佃委員 會申請調解，經該會依法決議應由原告繼續承租系爭土地， 並移送台中縣政府耕地租佃委員會續行調處，嗣因縣市政府 合併而由台中市政府耕地租佃委員會進行調處，該會調處後 ，仍決議准由鄧珍祥之繼承人即原告繼續承租。 ⒋兩造所提證物均為真正。
㈡、兩造爭點事項：
⒈鄧珍祥及其繼承人是否有積欠系爭耕地超過兩年總額之租金 ？被告是否已合法終止系爭租約？
⒉原告是否有自任耕作系爭耕地？被告是否可依減租條例第16
條第1、2項規定收回系爭耕地？
四、本院之判斷：
㈠、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。次按 確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起 ；所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不 明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在， 且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經 法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有即受 確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例 意旨參照）。本件原告起訴主張其就附表所示之土地，對被 告有依耕地三七五減租條例所訂土地租約之租賃關係存在， 被告則否認之，是原告法律上地位受有侵害之虞，自有受確 認判決之法律上利益，合先敘明。
㈡、原告雖主張有關98年度之租金，原承租人鄧珍祥於98年間即 已給付予被告劉紀文，99年度之租金亦已交付等語。證人鄧 東條亦於本院100年10月17日審理時具結證稱有於99年4月初 即原承租人鄧珍祥死亡前，看到原承租人鄧珍祥交付租金給 被告劉紀文等語（見本院卷二第43頁反面以下）。惟此均為 被告所否認。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有 舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。次按「請 求履行債務之訴，原告就其所主張債權發生原因之事實，固 有舉證之責任，若被告自認此項事實而主張該債權已因清償 而消滅，則清償之事實，應由被告負舉證之責任」，亦有最 高法院28年上字第1920號判例意旨可資參照。查，原告主張 該二年度租金業已清償之事實，除證人鄧東條上開證述外， 並無其他佐證。酌以本件租金為後付，一年分二期，分別於 7月及12月交付，此有耕地租約書在卷可稽（本院卷二第33 頁），且為兩造所不爭執，則於99年4月初，既非交付租金 之時期，該年度亦未終結，證人鄧東條證述原承租人鄧珍祥 於其時交付99年度之租金，顯不符常理亦與租約不符，自難 採為有利於原告之認定。故此部分原告主張其未積欠98年、 99年度之租金，尚難遽信。
㈡、惟縱原告確曾有積欠二年租金之事實，而構成減租條例第17 條第2款之終止租約之事由。然依該條規定，尚須出租人合 法行使終止權，始生租約終止之效力。而按出租人與承租人 各有數人，出租人以承租人支付租金有遲延，而定相當期限 催告承租人支付租金時，應由出租人全體向承租人之全體為 之，始生催告之效力；又租約之終止，依民法第263條準用 同法第258條之規定，應向他方當事人以意思表示為之，契
約當事人之一方有數人者，該意思表示，應由其全體或向其 全體為之，此為終止權行使之不可分性（最高法院64年台上 字第294號判例意旨參照）。被告雖辯稱：原承租人鄧珍祥 積欠租金達兩年之總額，期間屢經被告向其催討無著，後於 99 年6月5日向其發出催告函，該函於同年6月29日退回後， 7月5日前往鄧珍祥住處探訪催討，大門深鎖無人應門無功而 返。被告迫於無奈於次日即99年7月6日向石岡鄉公所申請終 止租約終止登記，石岡鄉公所於99年7月12日覆以：「鄧珍 祥於99年4月間死亡，並囑去函其繼承人鄧加米、鄧正君以 符完成法定程序。」，被告基於繼承問題與終止租約聲明等 法定程序之未竟，復於99年8月23日及8月30日，兩次以存證 函明確告知原告：「鄧珍祥積欠租金達兩年之總額催繳無著 ，應行終止租約，並於99年7月6日已為申請終止租約登記； 寬限20天期適為處理」，被告於99年8月23日致原告之催告 函之意思表示至為明確，且於99年8月24日達到，至99年9月 12 日寬限期滿，因原告於此寬限期之不作為，故被告於99 年7月6日之申請終止租約登記已完成法定程序，被告業已合 法對原告終止系爭租約云云。然查原承租人鄧珍祥既已於99 年4月22日死亡，被告於99年6月5日向其發出催告函，自不 生催告之效力，則被告於99年7月6日向石岡鄉公所申請終止 租約終止登記，亦不生租約終止之效力。再原承租人鄧珍祥 死亡後，其法定繼承人為原告及訴外人鄧正君，訴外人鄧正 君並無自耕能力，系爭租約應由原告繼承，亦為兩造所不爭 執。被告劉紀文雖於99年8月23日曾以存證信函對原告及鄧 正君為催告（本院卷二第35頁）；繼於同年8月30日以存證 信函對鄧正君為終止租約之催告（本院卷二第35頁）。然依 前開說明，系爭耕地為被告九人所共有，被告劉紀文單獨一 人對原告、鄧正君為上開催告及終止租約之意思表示，其程 序並不合法，自均不生催告及終止效力。再原告於被告合法 終止租約之前，並已向被告表明如被告仍認其積欠租金，其 願意給付租金，且曾於99年10月間偕同證人即當地里長劉紀 雄前往被告劉紀文家中繳納租金乙情，為被告所不爭執，且 經證人劉紀雄於本院100年10月27日審理中到庭證述屬實（ 見本院卷二第44頁反面以下）。是此部分被告主張其已合法 終止本件租約，尚難採信。
㈢、被告雖又以前詞辯稱：其為明系爭耕地情形，曾於99年7月 中旬前往查看，就近訪談果農及住家獲悉原承租人鄧珍祥死 亡前二、三年，身體術後甚差，有一段時間須由石岡鄉一慈 善團體派員送飯包、打掃、洗澡、更衣等，未由親人鄧加米 照護，系爭耕地則以雇工為主，雇請一外人耕作一年，做得
不好才改雇訴外人黃順森耕作，是原承租人鄧珍祥死亡前， 曾以雇工耕作為主；死亡後，原告夥同鄧東條將系爭耕地先 是以雇工耕作為主，後是轉租，之後又是收益與勞務支出對 分，交由黃順森耕作，其等所為均屬「未自任耕作」，已構 成減租條例第16條第2項規定之租約無效事由等語。並提出 被告與證人鄧阿秋、黃順森之訪談錄音光碟及其譯文，暨現 場蒐證照片等件為證。惟，減租條例第16條第1項所定之「 自任耕作」，固禁止承租人將承租耕地之全部或一部轉租或 借與他人使用或與之交換耕作，惟所謂「自任耕作」，解釋 上，並非播種、施肥、去草、除蟲、採收等等農作過程，悉 須由承人躬自為之，苟將農作過程之一部分交與他人操作， 而本身仍總理其事者，應不違自耕之本旨，殊非法所不許（ 最高法院83年度台上字第421號、85年台上字第423號判決意 旨參照）。又被告雖提出與證人鄧阿秋、黃順森之訪談錄音 光碟及其譯文，用以證明原承租人鄧珍祥、原告未自任耕作 ，然證人黃順森業於本院100年10月27日審理中具結證稱： 「我認識鄧珍祥，我知道系爭的耕地，鄧珍祥曾經請我作工 幫忙，一天薪資八百元，有時拿壹仟元給我。（鄧珍祥死亡 前身體不行，耕地是否僱請你在做？）有叫我作，有時我沒 空就沒去做，有時有空就去做；（大部分工作由你在做是嗎 ？）還有別人在做；（噴農藥、接梨、包梨、採摘、裝箱等 需要幫手，是否由你請工人？何人支付工資？）鄧珍祥在世 時，行動不便，幫我顧馬達，我有幫忙鄧珍祥請工人，但都 是鄧珍祥出的錢，我沒有出到錢；（鄧珍祥99年4月間死亡 後，這兩年還是你在作是嗎？）有，原告請我去的，原告不 會，要我去教他。原告有拿錢給我，一天八百元或壹仟元， 噴藥就比較多錢；（你這兩年的耕作，你與鄧加米、鄧東條 的條件怎麼樣？如何負擔？）沒有分，梨子收成的錢是鄧加 米在收，我沒有跟鄧加米承租或綁這塊地，我現在承租不划 算，比我做工還不划算」等語（見本院卷二第45頁以下）； 證人鄧阿秋亦於本院100年10月27日審理中具結證稱：「（ 鄧珍祥死亡前2、3年身體不好，耕地僱請何人耕作？死後這 兩年是誰在耕作？租賃條件如何？）我不知道鄧珍祥有租一 塊地，我離鄧珍祥家很遠，所以我也不知道本件的耕地，這 塊地誰在作我也不曉得」等語（見本院卷二第45頁反面以下 ）。則依上開證人證述及前開說明，自難遽認原承租人鄧珍 祥、原告已符合未自任耕作事由，被告以前詞辯稱本件租約 應已無效云云，亦難採信。
五、綜上所述，本件被告主張其已合法終止系爭租約，或系爭租 約符合減租條例第16條第1、2項規定已經無效等語，均乏確
切事證證明，而無可採。從而，原告訴請確認原告就被告等 所共有坐落臺中市○○區○○段477地號土地內面積2938.84 平方公尺(如附圖即臺中市東勢地政事務所民國100 年9月30 日複丈成果圖所示甲部分土地)有耕地三七五租賃關係存在 。被告等均應協同原告就原告所承租前項土地耕地三七五租 約辦理承租人名義變更登記，即有理由，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經 審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此 敘明。
七、本件係屬土地租佃爭議事件，依耕地三七五減租條例第26條 第1項規定，免收裁判費，其於本院審理期間，亦未滋生其 他訴訟必要費用，並無訴訟費用負擔問題，附予敘明。中 華 民 國 100 年 11 月 17 日
民事第一庭 法 官 洪堯讚
一、右為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀 （須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者 ，應一併繳納上訴審裁判費。
三、提起上訴，應以上訴狀表明㈠對於第一審判決不服之程度， 及應如何廢棄或變更之聲明，㈡上訴理由（民事訴訟法第 441條第1項第3款、第4款），提出於第一審法院。中 華 民 國 100 年 11 月 18 日
書記官 陳貴卿
附圖：臺中市東勢地政事務所民國100年9月30日複丈成果圖