臺灣桃園地方法院民事判決 100年度訴字第888號
原 告 紀宏維
訴訟代理人 王立中律師
沈以軒律師
被 告 莊巖建設股份有限公司
法定代理人 李日順
訴訟代理人 張展寧
上列當事人間返還定金事件，本院於民國100 年11月10日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾萬元，及自民國一○○年六月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回
訴訟費用由被告負擔百分之八，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣壹拾萬元為原告預供擔保得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律 關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟 法第24條第1 項及第2 項分別定有明文。經查，本件係因兩 造間於民國95年10月28日所簽立之「房地（預定）買賣契約 」（下稱系爭買賣契約）涉訟，而系爭買賣契約第15條6 款 後段記載略以：如有爭議致涉訟時，雙方同意以桃園地方法 院為第一審管轄法院，有系爭買賣契約1 份在卷可稽（參見 臺灣臺北地方法院100 年度訴字第1865號卷第6 至10頁）。 經核兩造間既有合意管轄之約定，揆諸首揭規定，本院就本 件即有管轄權。
二、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者 ，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其 訴訟以前當然停止；第168 條至第172 條及前條所定之承受 訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；聲明承受訴訟 ，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法 第170 條、第175 條第1 項、第176 條分別定有明文。被告 之法定代理人於本件審理中由莊自強變更為李日順，業經被 告於100 年7 月13日具狀聲明承受本件訴訟（參見本院卷第 13至14頁），核與前開規定相符，應予准許。貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠兩造於95年10月28日簽訂系爭買賣契約，買受坐落桃園縣觀 音鄉○○段201 之59地號土地及其上預定興建房屋，總面積 為119.57坪之編號為A9棟房屋（下稱系爭房屋）乙戶，同時 原告並依約先行給付定金新臺幣（下同）600,000 元。被告 明知原告長年旅居海外，無法獲悉系爭房屋興建過程，竟未 通知原告關於系爭房屋之室內變更時日、完工及辦理交屋等 相關事宜。直至97年4 月間，原告返國之際，親至現場方知 系爭房屋已接近完工，且房屋之外觀（諸如遮陽板、棟距、 窗戶樣式、版岩磚及頂樓之裝置架等外觀設備）均與被告於 銷售時施作之圖樣模型顯有不同，被告此舉已違反系爭買賣 契約第11條第1 項：「買賣雙方不得對房屋結構、外觀及公 共設施等要求變更」之約定，是原告於97年4 月起陸續向被 告公司反應上情要求該正，並強調若未補正，原告將依系爭 買賣契約第14條第2 項規定，解除契約及請求加倍返還已繳 價金1,200,000 元，被告工務部代表即訴外人莊先生與原告 聯繫表示：待改正瑕疵後會再寄送照片予原告留參。惟原告 始終未獲有任何回應，卻在事後收到被告率然終止兩造間系 爭買賣契約之意思表示，並全數沒收定金600,000 元。 ㈡系爭買賣契約未能繼續履行，主要係因被告提供房屋外觀（ 即遮陽板、棟距、窗戶樣式、版岩磚等項目）與其銷售時所 施作之圖樣模型有諸多相異處，故被告在修正上開瑕疵前， 率然終止系爭買賣契約，並全數沒收定金600,000 元，致契 約無法履行，被告依法應加倍返還所受定金共1,200,000 元 。爰依買賣契約之法律關係及民法第249 條之規定，提起本 件訴訟。此外，原告並未收到被告通知解除契約之存證信函 或電子郵件，兩造間亦未合意將通訊方式改為電子郵件。 ㈢聲明：
⒈被告應給付原告1,200,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 ⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：
㈠兩造簽訂系爭買賣契約後，原告於95年10月31日給付訂金款 及簽約金共350,000 元，另於96年8 月2 日給付開工款250, 000 元，合計600,000 元，足見原告有依約按期付款之認識 。惟原告於繳付開工款後，即不曾再繳付任何價款，被告曾 於97年6 月18日以台北迪化街郵局寄發763 號存證信函催告 原告繳付結構完成款，及使用執照取得款共計1,200,000 元 ，嗣於97年7 月8 日再以台北青田郵局寄發第612 號存證信 函通知，惟皆不見原告繳付價款及完成對保手續，被告始依 系爭買賣契約第14條第1 項之規定與之解約，並將其已繳付
之價款充為違約懲罰金而沒收。於雙方解除契約後，因原告 已有未按期繳款之先為義務違反，故其後原告以所謂之房屋 外觀有不同之處指責被告，應屬推詞之理，且該不同之處亦 係考量施工法及房屋結構之安全問題，而由建築師作為調整 之，況按系爭買賣契約第18頁特約事項第2 點及第3 點之規 定，建築師有其專業解釋及修改權，且房屋之興建首重住宅 安全，此乃當然之理。此外，房屋按社會通念乃為居住之用 ，且係應以住宅安全為優先考量，而系爭房屋與模型屋有差 異，並不影響建築物整體結構及居住使用，亦非消費者購屋 重要考量，而為合理判斷，並作為交易決定之因素，故被告 僅遭行政院公平交易委員會發函警示，而非警告。 ㈡因原告為不動產專業投資人，向被告購買預售房地，無非基 於自身投資的認識及自身財務狀況。而原告亦曾於96年7 月 12日寄發電子郵件，說明其自身對房地貸款之疑慮，甚而要 求被告配合其轉售，且獲利又歸於原告，即非公平，是原告 未繳應先給付款項在前，要求被告為契約未約定事項再後， 足見本件訴訟並無理由。
㈢系爭買賣契約第15條第4 款規定，係泛指書面通知經郵務送 達之規定，該項規定並無限制不得使用電子郵件作為通知之 規定，故不能排除以電子郵件作為送達方式之可能。又依原 告於96年7 月22日寄予被告之電子郵件中所示，可知原告已 同意採電子郵件之通知方式，且該方式係由原告向被告具體 表明。再者，通常觀念之認知，電子郵件於發出之同時，即 可顯示信件主旨於收件人電子郵件帳戶中之收件匣，此時， 該電子郵件已處於收件人得以支配並隨時讀取之狀態。從而 ，被告分別於97年4 月30日、同年6 月27日、同年7 月10日 及同年7 月24日所寄發之電子郵件，於寄發之同時原告即處 於得以支配並隨時讀取之狀態，且電子郵件之主旨亦顯示於 收件匣，然原告卻不為讀取，實有可議之處。
㈣答辯聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：
㈠原告主張兩造於95年10月28日簽訂系爭買賣契約，買受坐落 桃園縣觀音鄉○○段201 之59地號土地及系爭系爭房屋，原 告已依約給付600,000 元與被告等情，業據其提出系爭買賣 契約1 件為證（參見前揭北院卷第6 至10頁），被告對此並 不爭執，是原告此部分主張堪信為真實。
㈡原告復主張被告明知原告長年旅居海外，無法獲悉系爭房屋 興建過程，竟未通知原告關於系爭房屋之室內變更時日、完
工及辦理交屋等相關事宜。直至97年4 月間，原告返國之際 ，親至現場方知系爭房屋已接近完工，且房屋之外觀均與被 告於銷售時施作之圖樣模型顯有不同，被告此舉已違反系爭 買賣契約第11條第1 項之約定，原告乃於97年4 月起陸續向 被告反應上情要求該正，並強調若未補正，原告將依系爭買 賣契約第14條第2 項規定，解除契約及請求加倍返還已繳價 金1,200,000 元，被告均未置理，卻在事後收到被告率然終 止兩造間系爭買賣契約之意思表示，並全數沒收定金600,00 0 元，致契約無法履行，被告依法應加倍返還所受定金共1, 200,000 元等語，為被告所否認，並執前詞置辯。 ㈢經查，系爭買賣契約第4 條第3 款約定：買方應於接到賣方 繳款通知5 天內以現金或即期支票逕向賣方指定之辦事處或 指定之銀行專戶繳付房地款。如逾期，經賣方以存證信函催 繳後5 天內仍未繳納者，即視為買方違約等語（參見前揭北 院卷第6 頁反面），由此可知，被告依約應以存證信函方式 向原告通知繳納本件買賣之相關價款。參以系爭買賣契約第 9頁記載，買方（即原告）之戶籍地址為台北市○○○路○段 215 號7 樓之3 ，通訊地址則記載443DONAHE PL. MILPITAS CA 95035 USA，聯絡電絡載明為美加州000000-0000 等語（ 參見前揭北院卷第10頁），且被告於本院審理中亦自陳伊知 悉原告長年居住在國外等情，則被告通知原告繳款之存證信 函自應對上開通訊地址為之，始能認為合法送達。再者，系 爭買賣契約第15條第4 款約定：買賣雙方相互間所為之通知 或洽商，均以本約所載之通訊地址為送達地址，如以本約地 址為送達而他方未收到時，則以郵局之第1 次投遞視為送達 ；又任一方地址如有變更應即以書面通知他方，否則他方以 本約所載地址之送達仍為有效等語（參見前揭本院卷第9 頁 反面），故上開約定之通訊方式如要變更，需經兩造合意始 能生效。而原告於96年7 月22日寄予被告之電子郵件記載略 以：本人現聯絡地址為443Donahe Place Milpitas CA 9503 5USA，Tel ：0-000-0000000 ，1 是國碼，408 是區域碼， 如有通知請也寄e-mail to ：syntonic888@sbcglobal.net ．．．等語（參見本院卷第102 頁），顯見原告並未主動表 示要將系爭買賣契約相關事項之通訊方式改為單純以電子郵 件方式即可，故被告依約仍須對系爭買賣契約中原告所填寫 之通訊地址為書面通知，始能認為合法送達。
㈣次查，被告於本院審理中並不否認伊從未向系爭買賣契約中 原告所填寫之通訊地址為催款及解約之書面通知之事實，被 告雖抗辯被告分別於97年4 月30日、同年6月27日、同年7月 10日及同年7 月24日所寄發之電子郵件，於寄發之同時原告
即處於得以支配並隨時讀取之狀態，且電子郵件之主旨亦顯 示於收件匣，然原告卻不為讀取，實有可議之處云云。然查 ，被告單純僅以電子郵件方式通知原告，已與系爭買賣契約 之內容不符。且由上開電子郵件之形式以觀（參見本院卷第 107 至114 頁），均無法認定該電子郵件業經原告讀取知悉 內容，或處於原告得以支配並隨時讀取之狀態，是單憑上開 電子郵件仍不足以認定被告已合法通知原告繳款及解約。 ㈤復查，被告雖於97年7 月21日發函向原告為解約之意思表示 ，然依該存證信函所示（參見本院卷第72頁），可知該存證 信函寄送地點為原告之戶籍地址即台北市○○○路○段215號 7 樓之3 ，而非原告之通訊地址，被告此舉顯有違系爭買賣 契約第15條第4 款約定。參以原告陳稱其於97年3 月19日入 境台灣後，同年4 月9 日即持美國護照出境，於97年7 月間 其並不在國內等語，並提出其之美國護照節本1 件為證（參 見本院卷第78至79頁），益證被告於97年7 月21日向原告發 函之內容並未合法送達予原告。準此，被告向原告所為之解 約意思表示，並未合法生效，是被告抗辯伊已依系爭買賣契 約第14條第1 項之規定與原告解約，並將原告已繳付之價款 600,000 元充為違約懲罰金而沒收云云，於法不合，不足採 信。
㈥系爭買賣契約第14條第2 款約定：賣方如不履行契約義務致 買方不能取得完整不動產而經買方催告後，仍不履行契約義 務即視為賣方違約，買方得要求解除契約，同時賣方應將所 收價款加倍返還買方，以作為違約懲罰金（參見前揭北院卷 第9 頁），由此可知，被告如未履行契約義務時，原告須先 催告被告履約，倘被告仍不履行，原告即得向被告要求解約 ，並請求被告將所收價款加倍返還原告。經查，原告於98年 6月10日寄給被告之存證信函記載略以：．．．請予收件2日 內退還本人（即原告）已繳600,000 元，另補償250,000 元 本人精神時間之損失，在收到款同時原告同意簽署契約中止 和解生效之文件等語（參見前揭北院卷第13頁），依上開存 證信函之內容所示，可知原告係發函要求被告於一定期限內 出面處理系爭買賣契約之後續事宜，並未直接向被告為解約 之意思表示。原告復未能舉證證明其已依約向被告為合法之 解約意思表示，準此，原告依系爭買賣契約第14條第2 款之 約定，請求被告加倍返還其已給付之價款共1,200,000 元， 即非有據。
㈦定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：契約因可歸 責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍 返還其所受之定金，民法第249 條第3 款定有明文。經查，
被告於本院審理中自陳98年6 月29日與原告解約後，再以16 ,000,000元轉售等語（參見本院卷第68頁反面），顯見被告 已無法履行系爭買賣契約之內容，且被告向原告所為解約之 意思表示，並未合法生效，已如前述，足認系爭買賣契約係 因可歸責於被告之事由致不能履行。參以原告於95年10月31 日給付分別給付訂金款50,000元及簽約金300,000 元，另於 96年8 月2 日給付開工款250,000 元，合計600,000 元，有 原告之付款明細1 件在卷可稽（參見本院卷第60頁），此為 兩造所不爭執，是原告依民法第249 條第3 款規定，得請求 被告返還之數額應為100,000 元（50,000元定金X2=100,000 ）。至於簽約金及開工款在性質上與定金並不相同，自難一 併適用。
四、綜上所述，系爭買賣契約尚未經兩造任何一方依法解除，然 系爭買賣契約已因可歸責於被告之事由致無法履行，故原告 請求被告加倍返還伊所受之定金，即屬有據。從而，原告依 民法第249 條第3 款規定，請求被告給付100,000 元，及自 起訴狀繕本送達翌日（即100 年6 月22日）起至清償日止， 按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許，逾 此範圍所為之請求，為無理由，應予駁回。
五、兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，就 原告勝訴部分，金額在500,000 元以下，應依職權宣告得假 執行，並酌定相當擔保金額宣告得免為假執行；至原告敗訴 部分，假執行之聲請已失依附，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造間其餘攻擊防禦方法，核與本判決 結果不生任何影響，爰不一一予以論述，附此敘明。七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判 決如主文。
中 華 民 國 100 年 11 月 30 日
民事第一庭 法 官 林哲賢
以上正本證明與原本無異
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 11 月 30 日
書記官 陳佳彬
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