臺灣板橋地方法院民事判決 100年度重訴字第449號
原 告 陳永隆
林吉時
被 告 金禮兆
訴訟代理人 金世偉
上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國100年11月8日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落新北市○○區○○段六五二地號如附圖所示斜線部分，面積一百零八平方公尺土地上之建物拆除，並將該土地返還原告及全體共有人。
被告應給付原告新台幣參拾壹萬捌仟柒佰伍拾元，及自民國一百年九月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨自民國一百年九月一日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新台幣陸仟貳佰伍拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣貳佰陸拾柒萬元供擔保後，得假執行。但被告得以新台幣柒佰玖拾玖萬貳仟元預供擔保而免為假執行。
本判決第二項得假執行。但被告得以新台幣參拾壹萬捌仟柒佰伍拾元預供擔保而免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。本件原告起訴訴之聲明第1項原為：被告應將 坐落新北市○○區○○段652地號如附圖所示斜線部分，面 積108平方公尺土地上之建拆除，並將該土地返還原告；嗣 於民國100年9月16日以民事陳報狀變更該項聲明為：被告應 將坐落新北市○○區○○段652地號如附圖所示斜線部分， 面積108平方公尺土地上之建物拆除，並將該土地返還予全 體共有人，核與前揭法條規定相符，應予准許。二、原告陳永隆、林吉時起訴主張：㈠被告所有之門牌號碼新北 市○○區○○街29巷20號建物（面積108平方公尺），坐落 於林永隆、林吉時及其他全體共有人共有之新北市○○區○ ○段652地號土地上（地籍重測前為新北市中和區○○○段 311地號土地，下稱系爭土地），先前被告與陳永隆、林吉 時之母林張秀美訂有土地租賃契約，林張秀美死亡後，林吉 時依法繼承林張秀美與被告之租約。㈡兩造曾因給付租金發
生爭執，經本院作成93年度訴字第1359號和解筆錄，雙方約 定自91年4月1日起租金調整為每年新台幣（下同）7萬5,000 元，被告應分別於94年6月15日、同年8月15日各給付原告15 萬元，作為被告自91年4月1日起至95年3月31日止向原告承 租系爭土地之租金。㈢被告依上開和解筆錄給付原告30萬元 後，又曾於99年6月17日、100年3月29日給付原告共8萬元， 作為被告自95年4月1日至96年5月31日止承租系爭土地之租 金。惟被告尚積欠原告自96年6月1日起至100年8月31日止之 租金，遲延租金之總額至今已達4年3個月之久，屢經原告催 討均置之不理。為此，原告已於100年5月30日以中和國光街 郵局第64號存證信函，催告被告於100年6月30日前，清償所 有積欠之租金，否則依法終止租約，催告期限屆滿後，被告 仍未清償分毫，故原告於100年8月25日以國史館郵局第0005 18號存證信函終止租約，終止租約之意思表示已於100年8月 26日到達。㈣被告向原告承租系爭土地，自96年6月1日起積 欠租金總額已達4年3個月之久，原告自得依民法第440條第3 項、土地法第103條第4款規定終止租約。租約合法終止後， 被告自應依民法第455條規定返還承租土地，惟被告仍繼續 占用系爭土地，自屬無權占有，原告爰依民法第455條、第 767條第1項、第821條規定，請求被告拆除地上物並返還系 爭土地予原告及全體共有人。㈤被告自96年6月積欠租金至 今已達4年3個月之久，依本院93年度訴字第1359號和解筆錄 ，雙方約定自91年4月1日起租金調整為每年7萬5,000元，原 告爰依民法第439條規定，請求被告給付自96年6月1日起至 100年8月31日止之租金共31萬8,750元【75,000÷12×（12 ×4+3）＝318,750】。㈥原告依法終止租約後，被告仍繼續 占用系爭土地，屬無權占有，而獲有相當於租金之利益，致 生原告無法就系爭土地為使用、收益之損害，原告自得併依 民法第179條規定，向被告請求其自100年9月1日起至返還系 爭土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利即6,250元 等語。並聲明：㈠被告應將坐落新北市○○區○○段652地 號如附圖所示斜線部分，面積108平方公尺土地上之建物拆 除，並將該土地返還原告及全體共有人；㈡被告應給付原告 31萬8,750元，及自96年6月1日起至清償日止，按年息百分 之5計算之利息；㈢被告應自100年9月1日起至返還上開土地 之日，按月給付原告6,250元。㈣前3項聲明願供擔保，請准 宣告假執行。
三、被告則以：㈠被告於48年1月20日承購王添有、王好款所有 坐落台北縣中和鄉○○村○鄰○○路87號之1磚造房屋1棟， 即前陸軍經理學校福利社，店面8坪，屬合法建物。其店面
後另有臥室與廚房不在店面之內，以及右邊蓋有竹屋以供出 售茶水之用，實用土地面積約80坪左右，被告以3萬5,000元 買下，並繼續經營福利社至51年，因該校奉命收回公辦而停 止營業。其房屋改為住家用直到現今。㈡系爭土地屬陳新真 叔伯堂兄共有財產，有數代未辦繼承分割亦未繳納土地稅， 因地主陳新真於20年前左右病故，由其子陳永隆繼承父產後 ，於近些年向中和地政事務所提出申請繼承分割，被告於51 年停止經營福利社後，52年地主陳新真即向被告收取租金， 在中國習慣法是買賣房屋連帶土地在內，而陳新真告稱現法 令已改為房屋與土地分開納稅，並稱被告用地共約80坪，地 租每年以2擔穀子計價折合300元收取地租，地主於收地租時 未開收據，僅於登記簿簽名為證。㈢被告在現址已居住52年 之久，已繳46年地租，被告欠租並非不繳，實因被告於94年 底左右重度中風在院治療，同期間被告之妻也中風在院治療 ，兩夫妻在院治療約1年半左右才出院回家復健，此期間均 由被告之子金世偉一手打理全家8口一切生活大小事，痛苦 萬分，家中遭此變故亦得到陳永隆之體諒，於99年6月17日 、100年3月29日分別繳4萬元租金，希望原告同意讓被告繼 續付租金，繼續租用系爭土地等語。並聲明：㈠原告之訴及 假執行之聲請均駁回。㈡被告願供擔保，請准宣告免為假執 行。
四、原告主張系爭土地為原告陳永隆、林吉時與其他共有人全體 共有，被告所有門牌號碼新北市○○區○○街29巷20號建物 ，占有系爭土地如附圖所示斜線部分面積108平方公尺，被 告與陳永隆、林吉時母親林張秀美簽有土地租賃契約，林張 秀美死亡後由林吉時繼承上開租約，兩造曾因給付租金發生 爭執，經本院作成93年度訴字第1359號和解筆錄，雙方約定 91年4月1日起租金調整為每年7萬5,000元，被告應於94年6 月15日、94年8月15日分別給付原告15萬元，做為清償91年4 月1日至95年3月31日之租金，被告依和解筆錄給付共30萬元 後，又於99年6月17日、100年3月29日共給付原告8萬元作為 95年4月1日起至96年5月30日止之地租，嗣後即未再給付租 金，遲延期間已達4年餘，原告於100年5月30日以中和國光 街郵局第64號存證信函催告被告於100年6月30日前清償所有 積欠之租金，否則依法終止租約，催告期限屆滿後，被告仍 未清償分毫，原告復於100年8月25日以國史館郵局第000518 號存證信函為終止租約之意思表示，該存證信函業於100年8 月26日送達之事實，業據原告提出新北市板橋地政事務所土 地所有權狀、戶籍謄本、本院93年度訴字第1359號和解筆錄 、新北市政府地籍圖重測土地標示變更結果通知書、收據、
存證信函暨其回執、土地登記第二類謄本、新北市中和地政 事務所土地複丈成果圖等件為證（本院卷第7至18 頁、第22 至30頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。五、按租用建築房屋之基地，非因承租人積欠租金額，除以擔保 現金抵償外，達二年以上時，出租人不得收回。承租人租金 支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金 ，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃 物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依 前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者， 並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。租用建築房屋 之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規 定。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。租賃物有生 產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，土地法第103 條第4款、民法第440條、第455條定有明文。又按所有人對 於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。各共有人對 於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求。但回 復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，亦為民法 第767條第1項前段、第821條所明文。查被告自96年6月1日 起之地租均未給付，遲延租金之總額已逾4年之租額，經原 告於100年5月30日發函催告被告於100年6月30日前給付所積 欠之租金（本院卷第15頁），被告於期限內未為給付，依前 揭規定，原告自得終止租約，而原告業於100年8月25日以存 證信函向被告為終止租約之意思表示，該存證信函於100年8 月26日送達被告（本院卷第16至18頁），兩造間就系爭土地 之租約，自於100年8月31日合法終止（本院卷第67頁背面） 。兩造間租約既已終止，被告占有原告所有之系爭土地，已 喪失合法權源，構成無權占有。是原告請求被告回復原狀拆 除地上物騰空返還系爭土地，並應清償自96年6月1日至100 年8月31日止所積欠4年3個月租金31萬8,750元【75,000 ÷ 12×（12×4+3）＝318,750】及自100年9月1日起算法定遲 延利息，核無不合，應予准許。至原告請求租金31萬8,750 元自96年6月1日至100年8月31日止之法定遲延利息，則屬無 據，不應准許。
六、復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179條前段亦有明文。又無權占有他人之土地 ，依社會之通常觀念，可能獲得相當於租金之利益，且致他 人受有相當於租金之損害。本件被告於租約終止後，無權占 有系爭土地，既堪認定，原告請求自租約終止翌日即100年9 月1日起，按原有租約租金即以每年7萬5,000元計算之不當 得利損害金，即按月給付6,250元（75,000÷12＝6,250），
亦屬有據。
七、從而，原告依租賃契約、無權占有、不當得利之法律關係， 請求：㈠被告將系爭土地如附圖所示斜線部分，面積108平 方公尺土地上之建物拆除，並將該土地返還原告及全體共有 人；㈡被告應給付原告31萬8,750元，及自100年9月1日起至 清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈢被告應自100年9 月1日起至返還上開土地之日，按月給付原告6,250元，為有 理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。八、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，就原 告勝訴部分，除主文第2項為命給付金額在50萬元以下，應 職權宣告執行外，其餘經核均無不合，爰分別酌定相當之擔 保金額，予以准許。至原告敗訴部分，假執行之聲請已失依 附，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 100 年 11 月 29 日
民事第二庭法 官 連士綱
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 11 月 29 日
書記官 吳俞玲