臺灣板橋地方法院民事判決 100年度重訴字第408號
原 告 艾德蒙海外股份有限公司
法定代理人 李潮雄
訴訟代理人 邱靖貽律師
被 告 遠東建設事業股份有限公司
法定代理人 趙藤雄
訴訟代理人 蘇弘志律師
上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，經本院於民國100年
11月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應受領原告辦理坐落新北市○○區○○段1155地號、1156地號土地所有權應有部分各二分之一移轉登記予被告，並同時塗銷前揭不動產以新北市中和地政事務所北中地登字第065350號、第065360號所為之地上權登記。
關於辦理所有權移轉登記及塗銷地上權登記所需之規費、代書費由被告負擔。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
１兩造前於民國90年1月間簽訂買賣契約書，由原告將坐落新 北市中和區（改制前為台北縣中和市○○○段二八張小段 311-4地號、339-29地號為土地（重測後為新北市○○區○ ○段1155地號、1156地號，下稱系爭土地）所有權應有部分 各二分之一出售予被告。其中1156地號於兩造簽約當時登記 為訴外人鄭經訓，已於99年8月5日移轉登記於原告名下。 ２兩造買賣契約第3條第1項約定：「辦理所有權應有部分移轉 登記之時點，由乙方（即被告）決定之。甲方應無異議配合 儘速辦理」，可知兩造買賣契約已成立生效，只是原告所負 移轉所有權之履行期限何時屆至不確定，由被告決定，依民 法第367條規定，買受人有受領標的物之義務，雖被告有權 決定何時受領，但仍負有受領之義務。同條第2項約定：「 於所有權移轉登記於乙方前，甲方應將本約土地設定地上權 於乙方」，又依同條第3項約定：「地上權設定權利設定價 值為新台幣壹仟貳佰捌拾肆萬元整。地上權權利設定存續期 限為不定期限，乙方並於取得所有權之同時塗銷地上權」、 第4條第1項約定：「產權移轉登記及地上權設定登記所生之 規費、代書費由乙方負擔」、同條第2項約定：「本約土地 移轉予乙方之土地增值稅由甲方負擔，乙方則另以同額之價 款補貼予甲方，並加計為本約買賣價款之一部份，乙方且應 於土地移轉完成後給付予甲方」、同條第3項約定：「自簽
訂本契約書起至移轉登記予乙方之前，其期間內本約土地全 筆所生之地價稅，由甲、乙雙方各自負擔二分之一。」兩造 簽訂系爭契約後，原告即一再要求被告儘速辦理移轉登記， 當時1156地號土地仍屬訴外人鄭經訓所有，若能取得被告同 意，訴外人鄭經訓部分可直接過戶予被告，以求手續上之簡 便。然因被告遲遲不願辦理移轉登記，訴外人鄭經訓考量其 已年逾九十，倘再不過戶，恐日後發生繼承等問題，將使本 件單純買賣趨於複雜，要求原告先處理1156地號土地之移轉 登記，無奈被告不願負擔土地增值稅，拒絕受領1156地號土 地持分二分之一，原告只好將1156地號土地全部均先過戶至 自己名下，並墊付全額土地增值稅。被告自90年1月間簽約 以來，歷經十年遲不決定何時辦理移轉登記，土地一直全部 登記在原告名下，兩造間實體上之權利義務關係處於不穩定 之狀態，原告顧慮將來是否會因原告之債權人查封拍賣，可 能陷於給付不能狀態，還要對被告負賠償責任，對原告極為 不利，被告亦未依契約第4條第3項於所有權移轉登記之前之 期間內分攤地價稅，尚欠原告181362元未付，原告前於99年 9 月25日發函促請被告處理移轉登記，惟未獲被告任何回應 。嗣於99年10月29日再次寄發存證信函，被告仍不予置理。 原告復於99年12月9日以存證信函催告被告於七日內辦理移 轉登記，並依約補貼土地增值稅與給付其應分擔之地價稅， 被告同樣置若罔聞。被告以為只要拒不決定移轉登記之時點 ，即可毋庸補貼土地增值稅予原告。若此理由可採，則除非 政府取消課徵土地增值稅，否則被告拒絕受領，系爭契約豈 非永無履行完畢之一天？兩造之權利義務關係將永遠處於不 穩定之狀態，至為荒謬。而被告竟如此明目張膽企圖逃漏增 值稅，並以其不願負擔稅捐為由拒絕履行受領義務，非但減 損政府財政收入、有害原告權益，更違反誠實信用原則。被 告以不正當及違反誠信原則之行為，不決定移轉之時點，應 類推適用民法第101條第1項規定，視為清償期已屆至，被告 應受領原告之辦理所有權移轉登記，並同時依系爭契約第3 條第3項塗銷地上權登記。關於辦理移轉登記及塗銷地上權 登記所需之規費、代書費，被告應依契約第4條第1項約定負 擔之。
３被告辯稱：兩造訂定系爭契約之真意非在買賣，僅係在約定 就該規劃基地相關事宜，由原告取得系爭土地俾進行建照申 請，並約定費用之對半分擔云云。然查，倘如被告所言，系 爭契約只不過為了明確約定兩造各負擔二分之一地價稅，則 兩造只要約定地價稅如何負擔即可，何須大費周章訂立買賣 契約？足見被告所辯與常理不合。實則，被告於上開合建案
，為求整體建築景觀美化，已將系爭土地施作植栽、加以綠 化，提供予大樓管委會使用，就此所產生之成本（包括土地 價款在內）由兩造各負擔二分之一，但因系爭土地中的1155 地號土地原本即屬原告所有，1156地號土地原本則屬訴外人 鄭經訓所有，從而被告即向原告買受系爭土地持分二分之一 （訴外人鄭經訓名下土地由原告負責取得，如系爭契約第一 條約定所載），兩造因此訂定系爭契約，並非如被告片面陳 稱僅為順利申請建照及約定地價稅分攤方式而訂約。兩造確 有買賣合意，故兩造契約第2條即有系爭土地每坪價金之約 定，且為擔保原告不致移轉系爭土地予第三人而造成違約， 兩造契約第3條第2項更約定「於所有權移轉登記予乙方前， 甲方應將本約土地設定地上權予乙方，地上權之範圍、位置 暫以附件之地籍圖斜線部分所示（佔本約土地二分之一之面 積）」。雖第3條第1項約定被告就系爭土地所有權應有部分 移轉登記時點有決定權，惟此絕不容曲解為被告有權拒絕受 領系爭土地，否則即明顯違背買賣契約之本旨。兩造簽訂系 爭契約之初，即規劃將系爭土地作植栽綠化，而非保留供鄰 地未來建築開發使用。換言之，系爭土地在系爭契約訂定時 ，原本即無另行開發之計畫，則被告以「目前有無開發計畫 」決定「有無過戶必要」，其主張根本是牛頭不對馬嘴。更 何況從系爭契約內容觀之，係一單純之買賣契約，完全未提 及「以未來開發計畫決定過戶時點」之隻字片語，被告所言 毫無舉證，純屬臨訟捏造之詞。
４並聲明：如主文所示。
二、被告則以：
１兩造前於84年間就坐落台北縣中和市○○段二八張小段311 地號等31筆土地進行合作興建案，興建12棟大樓。因合建基 地旁存有329-7、340-2、360-16、339-20等四筆畸零地，該 合建案無法順利進行申請建造執照手續，故兩造商議由原本 之建案基地311及339-16地號分割出兩塊地（即系爭二筆土 地）以供該畸零地未來建築開發使用，委由原告進行規劃， 俾順利申請建照，而由雙方分攤必要之費用。經進行上開手 續，原告間接取得系爭二筆土地之登記名義後申領建照，兩 造可順利進行合建工程，該兩筆土地登記於原告或被告皆不 影響建案，被告亦同意承擔相關地價稅之二分之一，故歷年 來相安無事。由此可見，兩造簽訂原證1之契約主要目的， 在於約定就該規劃基地相關事宜，由原告取得系爭土地俾進 行建照申請，並約定費用之對半分擔，至於系爭土地所有權 登記於原告或被告，並非重要；且就條文之文義而言，被告 對於系爭土地所有權登記於何人，具有決定權，原證1之契
約並非如原告所稱之單純買賣契約，系爭土地之移轉時點視 系爭土地可以開發之狀態而定。原告在完成上開建案多年以 後，欲將系爭土地之二分之一移轉登記於被告，然系爭土地 與旁邊之畸零地並無開發計畫，此時移轉顯無必要，無益於 雙方，卻產生高額之增值稅，造成兩造不必要之負擔，故被 告不同意現時間辦理移轉登記。原告主張被告以不正當行為 阻止「該事實之發生」，或主張被告違反誠信之行為阻止「 該事實之不發生」，所謂該事實為何，有說明之必要。本件 應探求兩造契約之真意，被告遵守契約上之約定，未有不正 當或違反誠信之積極行為等語置辯。
２並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭之事實
１兩造前於民國90年1月間簽訂買賣契約書，由原告將坐落新 北市中和區（改制前為台北縣中和市○○○段二八張小段 311-4地號、339-29地號為土地（重測後為新北市○○區○ ○段1155地號、1156地號）所有權應有部分各二分之一出售 予被告。其中1156地號於兩造簽約當時登記為訴外人鄭經訓 ，已於99年8月5日移轉登記於原告名下。
２兩造買賣契約第3條第1項約定：「辦理所有權應有部分移轉 登記之時點，由乙方（即被告）決定之。甲方應無異議配合 儘速辦理」、同條第2項約定：「於所有權移轉登記於乙方 前，甲方應將本約土地設定地上權於乙方」，同條第3項約 定：「地上權設定權利設定價值為新台幣壹仟貳佰捌拾肆萬 元整。地上權權利設定存續期限為不定期限，乙方並於取得 所有權之同時塗銷地上權」、第4條第1項約定：「產權移轉 登記及地上權設定登記所生之規費、代書費由乙方負擔」、 同條第2項約定：「本約土地移轉予乙方之土地增值稅由甲 方負擔，乙方則另以同額之價款補貼予甲方，並加計為本約 買賣價款之一部份，乙方且應於土地移轉完成後給付予甲方 」、同條第3項約定：「自簽訂本契約書起至移轉登記予乙 方之前，其期間內本約土地全筆所生之地價稅，由甲、乙雙 方各自負擔二分之一」。
３系爭二筆土地所有權全部目前仍登記於原告名下，並以新北 市中和地政事務所北中地登字第065350號、第065360號以被 告為地上權人為設定登記。
四、原告主張：被告以為只要拒不決定移轉登記之時點，即可毋 庸補貼土地增值稅予原告。被告竟如此明目張膽企圖逃漏增 值稅，並以其不願負擔稅捐為由拒絕履行受領義務，非但減 損政府財政收入、有害原告權益，更違反誠實信用原則。被 告以不正當及違反誠信原則之行為，不決定移轉之時點，應
類推適用民法第101條第1項規定，視為清償期已屆至，被告 應受領原告之辦理所有權移轉登記，並同時依系爭契約第3 條第3項塗銷地上權登記，關於辦理移轉登記及塗銷地上權 登記所需之規費、代書費，被告應依契約第4條第1項約定負 擔之等情。被告則以：兩造簽訂原證1之契約主要目的，在 於約定就該規劃基地相關事宜，由原告取得系爭土地俾進行 建照申請，並約定費用之對半分擔，至於系爭土地所有權登 記於原告或被告，並非重要；且就條文之文義而言，被告對 於系爭土地所有權登記於何人，具有決定權，原證1之契約 並非如原告所稱之單純買賣契約。原告在完成上開建案多年 以後，欲將系爭土地之二分之一移轉登記於被告，然系爭土 地與旁邊之畸零地並無開發計畫，此時移轉顯無必要，無益 於雙方，卻產生高額之增值稅，造成兩造不必要之負擔，故 被告不同意現時間辦理移轉登記等語置辯。經查，觀諸原證 一契約書已載明買賣標的物、價款、移轉過戶之時點、移轉 登記之規費、代書費、增值稅之負擔，自屬買賣契約，被告 為買受人，依民法第367條之規定，負有受領標的物之義務 。依兩造買賣契約，被告對於辦理所有權應有部分移轉登記 之時點，固有決定權，清償期限繫於不確定之事實，然被告 行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法為之，若被告違 反誠信原則致該事實不發生，應認其期限已屆至。自兩造於 90年1月簽訂買賣契約起迄今已逾10年，被告拒絕受領所有 權應有部分之理由為「系爭土地與旁邊之畸零地並無開發計 畫，此時移轉顯無必要，無益於雙方，卻產生高額之增值稅 ，造成兩造不必要之負擔，故被告不同意現時間辦理移轉登 記」云云，經查，系爭1155地號面積為87.55平方公尺，系 爭1156地號面積為197.01平方公尺，有土地謄本可稽，依被 告所提之地籍套繪圖所載，1155地號位於合建案基地之北方 ，旁有340-2地號（122平方公尺）、329-7地號（15平方公 尺），另1156地號位於東北角，旁有360-16地號（2平方公 尺）、339-20地號（16平方公尺），以系爭二筆土地與旁邊 之畸零地總合面積短小，地形狹長，位於遠東世紀廣場大樓 與臨近道路之間，本不利於另行建築開發使用，且與遠東世 紀廣場大樓之整體規劃衝突，故自兩造於84年4月20日簽訂 合建契約迄今，系爭二筆土地仍為空地，並未另行開發建築 ，兩造若就系爭土地有開發計畫，早應有所行動，足徵系爭 土地並無開發計畫存在。是被告所辯：系爭土地之移轉時點 視系爭土地可以開發之狀態而定云云，與事實不符，不足採 信。被告自簽約以來，無正當理由，歷經十年遲不指定移轉 時點，致系爭土地一直登記在原告名下，兩造間實體上之權
利義務關係與登記狀態不符，系爭土地有可能遭原告之債權 人查封拍賣，原告還要對被告負給付不能之賠償責任，對原 告極不公平，被告亦未依契約第4條第3項於所有權移轉登記 之前之期間內分攤地價稅，尚欠原告181362元未付，於原告 提起本件訴訟，被告始為給付，是被告無正當理由遲不決定 移轉所有權之時點，違反誠信原則，應視為清償期限已屆至 ，被告應受領原告就系爭土地所有權應有部分二分之一所為 之移轉登記。被告並應依契約第3條第3項約定，於取得所有 權之同時塗銷系爭二筆土地以新北市中和地政事務所北中地 登字第065350號、第065360號所為之地上權設定登記。原告 復請求被告負擔關於辦理移轉登記及塗銷地上權登記所需之 規費、代書費，經查，兩造買賣契約第4條第1項記載「產權 移轉登記及地上權設定登記所生之規費、代書費由乙方負擔 」，雖未明白約定塗銷地上權登記所生之規費、代書費由乙 方負擔，然兩造既於契約約定被告於取得所有權之同時塗銷 地上權，且須負擔移轉所有權所生之規費、代書費，則解釋 上，關於塗銷地上權所生之規費、代書費，由被告負擔，自 屬合理，且此數額於將來判決確定辦理所有權移轉登記及地 上權塗銷時可得確定，原告此部分之請求，亦應准許。五、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。
中 華 民 國 100 年 11 月 30 日
民事第三庭法 官 陳映如
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 11 月 30 日
書記官 林勁丞
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