臺灣板橋地方法院民事判決 100年度訴字第637號
原 告 邱美玲
訴訟代理人 廖志祥律師
複代理人 戴盛益
被 告 張詠淵
訴訟代理人 彭安國律師
謝世瑩律師
上列當事人間請求履行契約等事件，經本院於民國100年11月10
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落新北市○○區○○段86地號所有權萬分之30，及同段4791建號所有權全部移轉登記予原告或原告所指定之第三人。被告應自民國100年3月15日起至移轉前揭不動產所有權之日止，按日給付原告新台幣伍佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第二項於各該給付期屆至時，原告依各期給付提供新臺幣壹佰陸拾柒元供擔保後，得為假執行。如被告依各期給付以新臺幣伍佰元預供擔保，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國99年12月9日簽訂不動產買賣契約書 ，被告將其所有坐落新北市○○區○○段86地號所有權萬分 之30及同段4791建號所有權全部出售予原告，價金新台幣（ 下同）500萬元，原告於同日給付定金5萬元，於翌日給付第 二期款45萬元，均由被告當場收訖。依契約第16條約定，原 告須於99年12月30日完成貸款及對保手續，而原告已於99年 12月24日在台北縣泰山農會完成貸款及對保手續，並出示銀 行用印設定書予被告確認，並由地政士訂期通知被告依契約 第7條約定，提供辦理房地產權移轉登記所需證件及應納稅 費，並經原告以存證信函催告被告提供所需證件辦理所有權 移轉登記事宜，被告均置之不理已構成違約，依契約第11條 約定「乙方除因不可抗力之事由外，若有可歸責乙方之事由 ，致違反本契約書所定各項義務之履行日期約定時，應負遲 延責任，每逾一日（自逾期日起算至完全給付日止）乙方應 按甲方已支付價款千分之一計算違約金予甲方」，是被告除 應移轉系爭房地所有權及交付系爭房屋予原告或原告所指定 之第三人外，尚應自起訴狀繕本送達翌日起至交付系爭房地 時，按日依原告已付價金50萬元之千分之一即500元計算之 違約金。並聲明：⑴被告應將坐落新北市○○區○○段86地
號，及同段4791建號建物所有權移轉登記予原告或原告所指 定之第三人，並將前開房屋騰空交付原告。⑵被告應於收到 本起訴狀繕本送達之翌日起至交付上開不動產之日止，按日 給付原告500元。⑶關於第二項聲明，原告願供擔保請准宣 告假執行。
二、被告則以：
１系爭契約並無第三人簽名負連帶保證人責任，尾款擔保本票 亦僅有原告為發票人，故解釋系爭契約第7條第3項及第4項 約定，應於99年12月30日前完成銀行貸款作業並對保完成之 人，應僅限於原告，惟直至上開期限前，完成銀行貸款作業 並對保完成之人係第三人吳崑伍而非原告，實難謂原告業已 依約於時限內完成銀行貸款作業並對保完成，被告於簽約當 日，明確表示希望銀行能將貸款直接撥到賣方帳戶，簽約代 書余春慈稱沒有問題，並依被告之意思書立契約第16條特約 事項，被告事後向泰山農會求證問貸款可否直接撥到被告帳 戶，銀行回覆不可能，被告因而要求原告要提出書面證明， 擔保銀行會將款項直接撥到被告帳戶，原告沒有辦法提出證 明，被告自得依系爭契約第16條約定終止系爭契約，該終止 之意思表示已於100年1月3日送達原告，堪認系爭買賣契約 業經被告合法終止，原告依據系爭買賣契約為主張，顯無理 由。
２若認為系爭買賣契約未經被告合法終止，惟查原告於契約簽 約後，始自行指定第三人吳崑伍為系爭房地所有權移轉登記 之名義人，然吳崑伍未於系爭買賣契約簽章負連帶保證人責 任，亦未於尾款擔保本票簽章負共同發票人責任，則依系爭 契約第7條第3項及第4項約定，被告自有權利拒絕將系爭房 地移轉登記予吳崑伍。且依買賣契約首頁備註欄第5點載明 ：「點交時買方應付清尾款」，原告至今未付清尾款，被告 拒絕交屋。
３並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告 免為假執行。
三、兩造不爭之事實
兩造於民國99年12月9日簽訂不動產買賣契約書，被告將其 所有坐落新北市○○區○○段86地號所有權萬分之30及同段 4791建號所有權全部出售予原告，價金500萬元，原告於同 日給付定金5萬元，於翌日給付第二期款45萬元，均由被告 當場收訖。依契約第16條約定，原告須於99年12月30日完成 貸款及對保手續，而原告已於99年12月24日在台北縣泰山農 會以第三人吳崑伍完成貸款及對保手續，被告並未提供辦理 房地產權移轉登記所需證件及應納稅費，並以原告未依約於
時限內完成銀行貸款作業並對保完成為由，依契約第16條約 定終止系爭契約，該終止之意思表示已於100年1月3日送達 原告。
四、本件爭點為：１原告是否已於99年12月30日以前完成銀行貸 款及對保手續？２契約第16條其他約定事項「待銀行撥付尾 款時，應指定賣方帳戶撥入」之真意，是否指銀行能將貸款 直接撥到賣方帳戶，不用透過買方委託銀行撥款至賣方帳戶 ？３被告依系爭契約第16條約定終止系爭契約，是否有理由 ？４被告得否依據契約第7條第3項及第4項約定，拒絕將系 爭房地所有權移轉登記予吳崑伍？５原告請求被告辦理所有 權移轉登記、交付房屋及請求被告自起訴狀繕本送達翌日起 至交付上開不動產之日止，按日給付原告500元之違約金， 是否有理由？經查：
１原告是否已於99年12月30日以前完成銀行貸款及對保手續？ 依據原告所提土地抵押權設定登記申請書所載（見卷第16頁 ），抵押權人為台北縣泰山鄉農會，義務人兼債務人為吳崑 伍，簽章日期99年12月24日，被告對於該申請書之真正並不 爭執，惟辯稱：完成銀行貸款作業並對保完成之人係第三人 吳崑伍而非原告，實難謂原告業已依約於時限內完成銀行貸 款作業並對保完成等語，經查，觀諸兩造買賣契約第7條第3 項之約定「買方得指定第三人為產權移轉登記名義人，但該 第三人應在本契約書簽章負連帶保證人責任，且應於尾款擔 保本票簽章，負共同發票人之責」，依上開約定，買方既得 指定第三人為移轉登記名義人，則當然亦可以第三人為抵押 義務人兼債務人，該第三人應在買賣契約書簽名負連帶保證 人責任，且應於買方所簽發之尾款擔保本票簽名，負共同發 票人之責。據證人吳文涵即經辦代書證稱：（問：簽約當天 有無通知被告要提出印鑑證明？）簽約的時候是余代書，所 以我不知道。（問：簽約之後是否由你處理？）是的，我有 通知被告提出印鑑證明，是備證款45萬元給付給被告的時候 ，有通知被告提出印鑑證明。（問：後來貸款是以第三人吳 崑伍名義辦理，被告有無與吳崑伍見面？）我有把稅單及泰 山農會蓋的設定抵押權文件，一起帶到仲介公司跟兩造及吳 崑伍見面，當時被告知道貸款是以第三人吳崑伍名義貸的， 見面的時間是在辦理完稅的時候。我辦完稅之前，被告有打 電話問我關於吳崑伍辦理貸款的銀行跟承辦人員，我就告訴 他泰山農會跟承辦人員的電話，再來被告就自己打電話去泰 山農會。（問：所以你有提供辦理設定抵押權的文件給被告 看？）是的，上面就是以第三人吳崑伍名義辦理貸款。（問 ：辦理完稅時，吳崑伍有一起過來，他來的用意為何？）我
有請仲介幫忙聯絡請買方帶吳崑伍過來簽本票還有連帶保證 人。（問：吳崑伍過來有同意要簽本票及連帶保證人？）有 。（問：後來為何沒有簽？）被告沒有拿出印鑑證明。（問 ：被告沒有拿出印鑑證明，為何吳崑伍就沒有簽？）因為備 證未完整，在過戶之前，第三人要簽好本票及連帶保證人等 語（見100年9月29日言詞辯論筆錄），證人吳崑伍亦證稱： 伊當天有要在本票簽名擔任共同發票人及在買賣契約書簽名 擔任連帶保證人之意思，但因被告不賣了，所以就沒有簽名 等語（見同日言詞辯論筆錄），依上開證述，被告在原告給 付備證款45萬元時，即應提出印鑑證明辦理過戶，代書已通 知被告帶印鑑證明，並通知第三人吳崑伍前來，在本票及買 賣契約書上簽名擔任共同發票人及連帶保證人，但因被告未 依約提出印鑑證明，故第三人吳崑伍未簽名，是原告已於99 年12月30日之前以第三人吳崑伍為抵押義務人及債務人完成 貸款及對保手續，並找第三人吳崑伍要在本票及買賣契約書 上簽名，應可認原告已依契約第16條之約定內容履行其義務 。被告於知悉原告以第三人吳崑伍之名義辦理貸款時，並未 表示異議，指摘原告未依時限完成貸款及對保手續，其所爭 執者乃係原告未能提出保證擔保貸款銀行會將款項直接撥到 被告帳戶，而終止本件買賣契約，此從被告於100年1月1日 所寄原告之存證信函之內容可得知（見卷第51頁），是原告 以第三人名義貸款，不能認原告有違契約第16條之約定。 ２契約第16條其他約定事項「待銀行撥付尾款時，應指定賣方 帳戶撥入」之真意，是否指銀行能將貸款直接撥到賣方帳戶 ，不用透過買方委託銀行撥款至賣方帳戶？
據證人余春慈簽約代書證稱「（問：約定事項中「在銀行撥 付尾款時，應指定賣方帳戶撥入帳戶尾款視同交付收執無誤 」之意思？）銀行撥款有一定的程序，會先撥到買方的戶頭 ，簽約的時候由買方出具撥款同意書，指示銀行撥款下來以 後可以匯入賣方指定帳戶。不是約定由銀行直接撥款到賣方 的帳戶，因為借款的人是買方，依照銀行的撥款程序一定是 先撥到買方的帳戶。（問：以第三人名義辦理貸款的話，買 方要如何履行銀行撥款下來會匯到賣方的帳戶去？）我們有 在程序上簽立商業本票，由第三人在商業本票上簽名，還有 撥款同意書也要由第三人簽名，另外代書也會與承辦銀行確 認撥款的程序及帳號。（問：依照第16條的約定，賣方是否 清楚銀行不會直接撥款到賣方的帳戶？）因為賣方在簽約當 時會加其他約定事項，賣方表示他怕買方拖延買賣程序，所 以才加註這個其他約定事項。我記得當時我有向賣方解釋銀 行是不會直接撥款到賣方的帳戶，由買方出具撥款同意書指
示銀行撥款以後，將款項匯入到賣方的帳戶去等語」（見 100年9月8日言詞辯論筆錄），證人吳文涵代書證稱：提出 兩造買賣契約之撥款委託書之原本及影本，該撥款委託書係 被告張詠淵在簽買賣契約同時簽的，由余春慈代書帶回來給 我的，他說是被告張詠淵簽名的等語（見100年11月10日言 詞辯論筆錄），觀諸吳文涵代書提出之撥款委託書，其上有 原告及被告之簽名及蓋章，並載有被告指定帳戶：台北富邦 銀行新莊分行帳戶：000000000000，戶名：張詠淵，被告雖 否認該委託書之真正，然經本院比對該撥款委託書關於立委 託書人、房地出售人與本件買賣契約書關於買賣雙方之簽名 及印章均相同，且被告帳戶係屬被告個人之祕密，若非被告 告知，原告與代書應不會得知而偽造，該撥款委託書應係由 被告親自在其上簽名蓋章。該撥款委託書已記載「立委託書 人委託貴行依下列各項撥付方式辦理撥付」，是被告於簽立 買賣契約書時，自應知悉貸款之撥付方式，係由貸款銀行先 撥到借款人之帳戶，再由借款人出具委託書委託銀行撥到指 定之被告帳戶內，被告瞭解，並在撥款委託書上簽名，將其 帳戶告知代書以供撥款，可見被告同意以銀行撥款至買方帳 戶，再由買方委託銀行撥款至被告指定帳戶，並非如被告所 稱兩造約定由貸款銀行直接撥到賣方即被告指定帳戶，且衡 情賣方並非借款人，被告所稱之撥款方式，要求銀行直接撥 到賣方帳戶，亦與一般貸款撥款程序不符，銀行亦不會同意 ，兩造經由代書解釋，當不會作此違反銀行撥款常態之約定 ，是被告辯稱：契約第16條其他約定事項「待銀行撥付尾款 時，應指定賣方帳戶撥入」之真意，是指銀行能將貸款直接 撥到賣方帳戶等語，不僅與常情不符，亦與兩造所簽撥款委 託書記載文義不符，為不足採。被告於簽約後反悔，要求原 告提出證明保證貸款銀行能將款項直接撥到被告帳戶，顯然 有違兩造約定，且不合事理。
３被告依系爭契約第16條約定終止系爭契約，是否有理由？ 經查，原告已依約定於99年12月30日之前以第三人吳崑伍為 抵押義務人及債務人完成貸款及對保手續，並找第三人吳崑 伍要在本票及買賣契約書上簽名，應可認原告已依契約第16 條之約定內容履行其義務，而被告亦同意銀行撥款至買方帳 戶，再由買方委託銀行撥款至被告指定帳戶，則被告於簽約 後反悔，又要求原告提出書面證明，擔保銀行會將款項直接 撥到被告帳戶，再以原告無法提出直接撥款給賣方帳戶之證 明，依系爭契約第16條約定終止系爭契約，顯然違反兩造當 時之約定，契約亦未約定原告要提出書面證明擔保銀行會直 接撥款給賣方帳戶，被告以此終止買賣契約，顯無理由。
４被告得否依據契約第7條第3項及第4項約定，拒絕將系爭房 地所有權移轉登記予吳崑伍？
兩造契約第7條第3項約定「買方得指定第三人為產權移轉登 記名義人，但該第三人應在本契約書簽章負連帶保證人責任 ，且應於尾款擔保本票簽章，負共同發票人之責」，同條第 4 項約定「如甲方簽立本契約書時未指定第三人為產權移轉 登記名義人，簽約後方行指定；或甲方簽立本契約書時已指 定第三人為登記名義人，其後欲更改之，因而增加之費用或 遲延責任，由甲方負擔，且該指定或變更後之登記名義人仍 須在本契約書簽章負連帶保證人責任，並應於尾款擔保本票 簽章，負共同發票人之責，否則乙方得拒絕甲方指定第三人 為登記名義人之要求」，原告已依上開約定，帶第三人吳崑 伍前來，要在本票及買賣契約書上簽名，負共同發票人及連 帶保證人之責，係因被告未提出印鑑證明，故吳崑伍未簽名 ，此業據證人吳文涵、吳崑伍證述如前，證人吳文涵並證稱 「（問：後來以第三人吳崑伍名義辦理，被告有無與吳崑伍 見面？）我有把稅單及泰山農會蓋的設定抵押權文件，一起 帶到仲介公司跟兩造及吳崑伍見面，當時被告知道貸款是以 第三人吳崑伍名義貸的，見面的時間是在辦理完稅的時候。 （問：所以你有提供辦理設定抵押權之文件給被告看？）是 的，上面就是以第三人吳崑伍之名義辦理貸款。（問：賣方 看到這抵押權定文件後賣方有何表示？）賣方沒有反對，被 告只是和原告及吳先生聊天。（問：賣方有沒有表示拒絕由 第三人為登記名義人？）賣方並沒有表示拒絕由第三人為登 記名義人」等語（見100年9月29日言詞辯論筆錄），是被告 於辦理完稅時，已知以第三人吳崑伍名義辦理貸款，第三人 吳崑伍並有要在本票及買賣契約書簽名之意思，被告並未反 對，係因被告未提出印鑑證明，故第三人吳崑伍未簽名，原 告於本件訴訟進行中，亦表明願再找第三人吳崑伍在本票及 買賣契約書簽名，但遭被告以對原告不信任而拒絕，此與契 約第7條第4項係指第三人拒絕在本票及買賣契約書簽名之情 形不同，被告自不得援引契約第7條第4項為由拒絕辦理所有 權移轉登記。
５原告請求被告辦理所有權移轉登記、交付房屋及請求被告自 起訴狀繕本送達翌日起至交付上開不動產之日止，按日給付 原告500元之違約金，是否有理由？
經查，依據兩造契約第3條第3項買賣價款支付方式如下「第 一期：簽約，甲方應支付5萬元。第二期款備證用印：甲方 應支付45萬元，於99年12月10日壹次付清，同時雙方備齊證 件，並在過戶書上蓋妥印鑑交付特約地政士。第三期：土地
增值稅單核下三日內甲方應支付零元。第四期：尾款450萬 元。乙方同意甲方得以金融機構所能核准之最高額度貸款支 付尾款，並於核撥同時支付，但塗銷原抵押設定所需金額高 於甲方應支付之尾款時，差額部分應由乙方於完稅前以現金 壹次補足」（見卷第9頁）、第7條「一、辦理房地產權登記 所需相關證件及應納稅費，甲乙雙方應依約定日期、種類、 內容及數額提供繳納。如因一方遲延致影響產權登記者，應 負遲延責任，其致他方受有損害者，應負損害賠償責任。二 、產權移轉登記辦理中，倘需甲乙雙方補繳證件或用印，雙 方應無條件於特約地政士通知之日期配合辦理，不得藉詞拖 延或要求任何之補貼，否則應負遲延責任」（見卷第10頁） 、及兩造買賣契約備註欄第5項約定「本房地點交日期為100 年1月10日，如未約定點交日期，甲乙雙方同意過戶完成五 日內可點交，點交時買方應付清尾款」（見卷8頁）之內容 可知：被告應於原告繳付50萬元價金之時，備齊印鑑證明交 付地政士以辦理過戶，所有權移轉至原告或指定之第三人名 下，貸款核撥下來委託撥付至被告帳戶繳納尾款，尾款付清 後，被告交屋，此為兩造約定之付款、過戶、交屋程序。本 件買賣契約未經被告合法終止，是兩造仍應依上開約定履行 義務。據證人吳文涵代書證稱：我有通知被告提出印鑑證明 ，是備證款45萬元給付被告的時候，有通知被告提出印鑑證 明，....我是用電話通知被告提出印鑑證明」等語（見100 年9月29日言詞辯論筆錄），被告對於原告已付第二期款45 萬元並不爭執，是被告依約應於接到地政士通知辦理過戶後 即提出印鑑證明，然被告並未提出，原告復於99年12 月29 日、100年1月7日以存證信函催告被告交付印鑑證明等過戶 文件，業據其提出與其所述相符之該存證信函為憑（見本院 卷第19頁至第21頁），被告亦不爭執有受領該存證信函，堪 認原告業已催告被告交付印鑑證明等文件。被告經原告催告 後仍拒交付印鑑證明等文件以辦理過戶，是被告業已違約。 被告迄未履行移轉系爭房地所有權予原告之義務，則原告請 求判命被告將系爭房地所有權移轉登記予原告或其指定之第 三人，為有理由，應予准許。又依兩造契約，被告應先移轉 所有權予原告，原告以貸款及補足貸款不足部分付清尾款後 ，被告再交屋，而本件原告尚未付清尾款，亦未提存價金， 則原告請求被告交屋，為無理由，應予駁回。原告另請求被 告自起訴狀繕本送達翌日起至交付上開不動產之日止，按日 給付原告500元之違約金等情，經查，依契約第11條約定「 乙方除因不可抗力之事由外，若有可歸責乙方之事由，致違 反本契約書所定各項義務之履行日期約定時，應負遲延責任
，每逾一日（自逾期日起算至完全給付日止）乙方應按甲方 已支付價款千分之一計算違約金予甲方」，本件被告業已違 約，已認定如前，是原告請求被告給付自起訴狀繕本送達翌 日起至移轉系爭房地所有權之日止，按日依原告已付價金50 萬元之千分之一即500元計算之違約金，為有理由，應予准 許。至於原告請求給付計算至交付系爭房屋之日止之違約金 部分，因原告尚未付清尾款，被告有權拒絕交屋，是原告請 求違約金應計算至被告移轉系爭房地為止，逾此範圍之請求 ，為無理由，應予駁回。
五、綜上，原告請求被告辦理移轉所有權登記，及被告應給付原 告自起訴狀繕本送達翌日即100年3月15日起至移轉系爭房地 所有權之日止，按日依原告已付價金50萬元之千分之一即 500 元計算之違約金，均有理由，應予准許。至於原告請求 被告交屋及請求超過自移轉系爭房地所有權之日以後之違約 金，為無理由，應予駁回。兩造就原告請求違約金部分陳明 願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部 分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原 告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。六、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法 第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。中 華 民 國 100 年 11 月 30 日
民事第三庭 法 官 陳映如
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 11 月 30 日
書記官 林勁丞