臺灣板橋地方法院民事裁定 100年度事聲字第291號
異 議 人 東華育樂股份有限公司
法定代理人 張守易
代 理 人 李淑文律師
相 對 人 中華成長三資產管理股份有限公司
法定代理人 吳春臺
上列異議人對於本院司法事務官於民國100 年9 月8 日所為97年
度執字第13454 號清償票款強制執行裁定提出異議，本院裁定如
下：
主 文
原裁定關於駁回異議人就核定拍賣最低價額所為之異議部分廢棄。
理 由
一、按當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處 分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議 。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認 異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認第1 項之異議 為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁 定駁回之。民事訴訟法第240 條之4 第1 項至第3 項分別訂 有明文。本件異議人就本院司法事務官於民國100 年9 月8 日以97年度執字第13454 號所為駁回異議人聲請撤回委外拍 賣及重新核定拍賣底價之裁定，聲明不服而提出異議，司法 事務官認其異議無理由而送請本院裁定，核與上開條文規定 及意旨相符，先予敘明。
二、異議意旨略以：㈠緣本件執行標的於民國97年12月10日第一 次鑑定價格為新台幣（下同）37億8661萬9000元，經異議人 對該價格聲明異議，鈞院執行處准予進行第二次鑑價，並於 98 年1月19日重新鑑價之金額為49億8624萬9643元。茲因上 開2 次鑑價適逢金融海嘯，惟嗣後經濟回升，異議人遂於98 年6 月24日具狀聲請以該第二次鑑定價格加計20% 為本案第 一次拍賣底價，經鈞院司法事務官於99年1 月7 日以97年執 字第13454 號裁定駁回異議人聲請，並於理由欄表明本案拍 賣底價核定應在第一次及第二次鑑價範圍內為之。異議人針 對前述裁定提起抗告，經臺灣高等法院以99年度抗更㈠字第 26號、鈞院以100 年度執事聲更一字第3 號民事裁定確認異 議人之主張為有理由，並將上開司法事務官所為裁定予以廢 棄。而臺灣金融服務資產股份有限公司（下稱金服公司）雖 於99年5 月19日根據司法事務官所為之裁定，核定拍賣底價 為41億6585萬元，亦因該裁定被廢棄而失所依據。而據臺灣 高等法院99年度抗更㈠字第26號、鈞院100 年度執事聲更一
字第3 號民事裁定意旨，均認為本件執行標的之市價在此之 際，必高於金融海嘯時所做之二次鑑價，故將金服公司原核 定底價41億6 千餘萬元所根據之裁定予以廢棄，而認該底價 需重新核定。從而，本件執行標的於金融風暴之際所作之二 次鑑價，均遠高於金服公司囑託沈建宏建築師事務所（下稱 沈建宏事務所）所作29億7483萬8064元之鑑價結果，況金服 公司囑託鑑價之際，正值台灣房地產市場空前熱絡，政府推 出多種方案抑制房地產價格，更顯見金服公司鑑定之價格極 不合理，嚴重違反上述抗告法院發回鈞院執行處重新考量底 價核定之意旨。㈡按辦理強制執行事件應行注意事項第42條 第㈤項規定，核定拍賣最低價額應儘量與市價相當。考其立 法意旨，除消極不許投標低於該價格以保護債務人利益外， 更積極防堵特殊標的市場壟斷。然原裁定卻以「法院訂定拍 賣最低價額，僅在限制投標人出價不得少於此數，果真價值 高，應買人競相出價，自得以公平價格賣出，於債務人權益 並無損害…不動產得標是市場機制運作的結果，並非執行法 院或金拍公司所能操縱，得標價格就是合理價格，沒有價格 減損問題」等語駁回異議人之聲請，倘鈞院司法事務官所言 為真，則上開規定理應廢除，一切均係投標人理性思慮後， 再依市場機制決定之結果。㈢惟強制執行法數次修法將不動 產減價拍賣次數由最多11次減為4 次，修正理由係鑒於不動 產未能拍定涉及複雜市場經濟等因素，並非只有拍賣底價過 高一種，且通常鑑定人所為鑑價均低於市價，若無限制反覆 減價直至拍定，反而造成犧牲損害債務人財產以滿足債權人 債權結果。且拍賣4 次後若未拍定，債權人仍可尋他法滿足 債權，而不是將法院視為滿足債權唯一方式。而金服公司拒 絕重新鑑價，強以偏離市價甚遠之沈建宏事務鑑價結果為核 定底價之依據，顯有企圖以「市場機制」為由，為特定人設 計綁標之嫌，並侵害異議人全體股東及其他債權人權益，有 違85年強制執行法修正不得多次減價拍賣意旨。為此，爰依 法聲明異議，求予重新鑑價等語。
三、按拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格， 經核定後，為拍賣最低價額，強制執行法第80條定有明文。 又法院核定不動產之拍賣最低價額，除應參考鑑定人所提出 之估定價格外，尚須斟酌該不動產之實際狀況及債權人、債 務人之利益而為最妥適之決定。
四、查本件執行標的為坐落新北市林口區○○○段下福小段1324 地號等113 筆土地暨坐落其上之4 筆建物（下稱系爭不動產 ），而系爭不動產曾經本院93年度執字第29327 號強制執行 事件分別於96年3 月21日進行第一次拍賣（底價為54億458
萬元）；同年4 月11日進行第二次拍賣（底價為43億2414萬 元）；同年5 月23日進行第三次拍賣（底價為34億5977萬元 ）；同年12月26日進行第四次拍賣（底價為27億6831萬元） ，此有本院上開第一至四次拍賣公告影本附於本院97年度執 字第13454 號卷內可稽，惟系爭不動產因無人參與投標、應 買或承受，視為撤回執行而終結。嗣原債權人中華成長一資 產管理股份有限公司【嗣與相對人公司合併而解散登記（見 最高法院99年度台抗字第659 號卷第20頁，經濟部98年9 月 30 日 經授商字第0980125700號函影本）】於97年2 月1 日 就系爭不動產再聲請強制執行，經執行法院於97年11月18日 函請中建經不動產估價師事務所（下稱中建經事務所）為第 一次鑑價，該所於同年12月10日進行鑑價，鑑價結果土地部 分為36億6950萬8000元，建物部分為1 億1711萬1000元，合 計為37億8661萬9000元；又依異議人之聲請，於同年12月30 日函請遠現不動產估價師事務所（下稱遠現事務所）為第二 次鑑價，該所於98年1 月19日鑑價之結果為土地部分48億40 85萬2052元，建物部分為1 億4539萬7591元，合計為49億86 24萬9643元，亦有中建經事務所函文暨估價書、遠現事務所 函文等附於本院97年度執字第13454 號卷內可稽。嗣本院司 法事務官參酌本院93年度執字第29327 號強制執行事件於96 年12月26日以底價27億6831萬元進行之第四次拍賣，及行政 院主計處公告之營造工程物價總指數、消費者物價指數，而 認定應於系爭不動產第一次鑑價及第二次鑑價之金額範圍內 ，決定本案第一次拍賣底價（見本院99年度執事聲字第55號 卷第6 頁反面，99年1 月7 日本院99年度執字第13454 號裁 定正本），異議人不服而對此聲明異議，本院以99年度執事 聲字第55號裁定駁回其異議，異議人提起抗告，經臺灣高等 法院以99年度抗字第462 號裁定廢棄上開本院裁定，相對人 不服提起再抗告，經最高法院以99年度台抗字第659 號裁定 廢棄臺灣高等法院上開裁定，嗣臺灣高等法院以99年度抗更 ㈠字第26號裁定，及本院以100 年度執事聲更一字第3 號裁 定廢棄本院司法事務官所為駁回異議人有關核定拍賣最低價 額之異議。又本院司法事務官於100 年9 月8 日以97年度執 字第13454 號裁定駁回異議人撤回囑託金服公司鑑價及重新 鑑價之聲請，異議人不服而聲明異議等情，均有上開案卷在 卷可參。經查，金拍公司受本院囑託拍賣本案系爭不動產， 並囑託沈建宏事務所就系爭不動產進行鑑價，鑑價結果為29 億7483萬8064元（見本院卷第10至19頁，金服公司100 年8 月15日99板金拍二字第1 號函暨附件影本），本院司法事務 官雖以法院訂定拍賣最低價額僅在限制投標人出價不得低於
底價，且不動產拍賣係經公開拍賣之自由市場機制並以最高 價格決定得標者，故無價格減損之問題等語為由而駁回異議 人之聲請。惟查，本件於97年12月10日及98年1 月19日就系 爭不動產所為之第一、二次鑑價，正值全球性金融風暴影響 而經濟狀況不佳，97年第4 季、98年第1 季經濟成長率相較 上年同期分別為-7.11%、-9.06%，嗣全球經濟景氣逐漸回升 ，99年第3 季之經濟成長率為10.69%、99年第4 季之經濟成 長率為7.13% ，較之今日，100 年第3 季預測之經濟成長率 仍較去年同期成長3.37% 、100 年第4 季則預測較去年同期 成長3. 87%（見本院卷第38頁之國民所得常用統計資料）， 足見市場經濟顯較系爭不動產所為第一、二次鑑價時為佳， 何況國內房地產市場景氣熱絡，舉目所見均為建商推案及房 屋仲介廣告，雖政府推出多種抑制房價之政策，然較全球金 融風暴時所為第一、二次鑑價為低之沈建宏事務所之鑑價結 果，其金額是否與現今市價相符，仍非無疑。則揆諸上開說 明，本院司法事務官囑託金服公司以沈建宏事務所鑑價之結 果29億7483萬8064元，核定系爭不動產之拍賣底價，難謂適 當，為兼顧債權人、債務人之利益，並妥為審酌認定系爭不 動產之價值，自有將司法事務官所為關於駁回異議人聲請重 新鑑價之部分予以廢棄，並由司法事務官就核定底價另為適 當之處理。
五、結論：本件聲明異議為有理由，依民事訴訟法第240 條之4 第3 項後段，裁定如主文。
中 華 民 國 100 年 11 月 21 日
民事第一庭 法 官 陳翠琪
以上正本證明與原本無異
如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新台幣1,000 元
中 華 民 國 100 年 11 月 22 日
書記官 簡曉君
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