臺灣彰化地方法院民事判決 100年度簡上字第53號
上 訴 人 東森不動產有限公司
法定代理人 林宜億
被上訴人 吳志松
上列當事人間請求給付仲介費事件，上訴人對於中華民國100 年
3 月21日本院99年度彰簡字第562 號第一審判決提起上訴，本院
於100年11月3日辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，暨訴訟費用之裁判，均廢棄。
被上訴人應再給付上訴人新臺幣陸萬元及自民國九十九年十二月十九日起至清償之日止，按週年利率百分之五計算之利息。其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔三分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：兩造於民國99年10月15日簽訂專任委託銷 售契約書，約定由被上訴人將其所有坐落彰化縣彰化市○○ 段1202地號土地及其上門牌號碼彰化市○○路○ 段11號建物 （下稱系爭房地）以新臺幣（下同）1,050 萬元之價格委託 上訴人銷售，並約定服務報酬為系爭房地成交總價款4%，委 託期間自99年10月15日起至100 年1 月15日止（下稱系爭契 約）。上訴人努力對外廣告、銷售，在6 大入口網站刊登廣 告、製作海報共8 萬張派報、集合80餘位員工看屋、製作50 0 份廣告看板、沿彰南路挨家挨戶派報及拜訪介紹、帶15組 客戶看屋，嗣於99年11月10日覓得訴外人郭水泉同意依前述 委託價格購買系爭房地，上訴人乃於當日通知被上訴人安排 簽約事宜，被上訴人竟拒不依約履行。按系爭契約第12條第 3 項約定：「買賣契約因第8 條第2 項而成立後，甲方反悔 不賣或因可歸責於甲方之事由致無法簽訂買賣契約或無法繼 續履行契約者，甲方應給付委託總價額4%與乙方。」被上訴 人經通知後拒不與郭水泉簽訂買賣契約，上訴人自得依上開 約定請求被上訴人給付委託銷售價格4%即42萬元之服務報酬 ，且仲介不動產買賣交易過程中，耗費心力最大者乃找尋買 主及價格磋商，系爭房地在彰化市屬高單價物件，在上訴人 所製作之廣告海報中亦占最大之版面，足見上訴人確實盡心 盡力銷售，上訴人因被上訴人違約，而未能向買受人收受1. 5%之服務報酬，亦受有損害，系爭契約所約定委託總價額4% 之違約金較內政部官方版本所定5%為低，並無酌減之必要。 並聲明：被上訴人應給付上訴人42萬元，及自起訴狀繕本送
達翌日起，按週年利率5%計算之利息。
二、被上訴人則以：系爭房地為祖產，被上訴人未依約簽訂買賣 契約係因母親反對。本件實際委託銷售期間甚為短暫，上訴 人縱受有損害，數額亦非鉅大，且其僅在系爭房地對面及旁 邊看到廣告看板，其曾至上訴人網站上查看，上訴人當時並 未將系爭房地委託銷售資料上線，又上訴人已減省簽訂不動 產買賣契約後至過戶交屋時提供服務之勞費，且其明知系爭 房地為被上訴人之祖產，應為被上訴人妥為謀劃，以免被上 訴人家庭失和，故上訴人自不得請求相當於系爭房地成交、 過戶、辦理移轉登記完畢之報酬，其所請求之違約金實屬過 高，應予酌減等語，資為抗辯。並聲明：㈠上訴人之訴駁回 。㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、原審判決被上訴人應給付上訴人8 萬元，及自99年12月19日 起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並依職權為假執 行之宣告，而駁回上訴人其餘請求。上訴人就其敗訴部分， 提起上訴，並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上 廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人34萬元及自99年12月19 日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。被上訴人則聲明 ：駁回上訴。（原審判決被上訴人敗訴部分，未據聲明不服 。）
四、兩造不爭執之事實：
（一）兩造於99年10月15日簽訂系爭契約，且系爭契約已成立生 效。
（二）系爭契約第12條第3 項約定：「買賣契約因第8 條第2 項 而成立後，甲方（即被上訴人）反悔不賣或因可歸責於甲 方之事由致無法簽訂買賣契約或無法繼續履行契約者，甲 方應給付委託總價額4%與乙方（即上訴人）。」該項違約 金之約定屬於損害賠償總額預定性質違約金。
（三）上訴人嗣於99年11月10日覓得訴外人郭水泉同意依照上述 委託價格購買系爭房地，被上訴人則違約拒絕出售系爭房 地。
五、得心證之理由：
本件經兩造協議簡化爭點為：兩造約定之違約金是否過高？ 如過高，應以若干為適當？爰析述如下：
（一）按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金； 違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之 賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法 履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債 務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債 務所生損害之賠償總額，民法第250 條第1 項、第2 項定
有明文。經查，系爭契約第12條第3 項約定之給付，雖名 為服務報酬，惟其實際並非被上訴人於系爭土地成交時所 應給付之服務報酬，而屬債務不履行之違約金性質，此觀 諸系爭契約第12條明確記載「違約罰則」自明。再綜合該 條款約定觀察，可知兩造係合意當被上訴人拒絕與上訴人 洽妥之買受人簽定不動產買賣契約書時，即視為違約，因 此上訴人得不待舉證證明其損害係因債務不履行所致及其 數額之多寡，即請求被上訴人給付按委託銷售總價4%計算 之金額，此係以預定債務不履行之損害賠償額為目的，依 上訴人如完成仲介服務可得之報酬為賣方給付總價4%為固 定賠償總額，揆諸民法第250 條第2 項規定，應屬損害賠 償總額預定性質違約金，此亦為兩造所不爭執。本約款所 約定4%報酬給付既屬違約金性質，則被上訴人拒絕與上訴 人洽妥之郭水泉簽訂不動產買賣契約書時，已違反系爭契 約第8 條第4 項之約定，而有反悔不賣之情事，上訴人自 得依系爭契約第12條第3 項約定請求被上訴人給付違約金 。
（二）按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法 第252 條定有明文。約定之違約金如有過高之情事，法院 即得依此項規定核減至相當之數額，無待於當事人請求給 付後始行核減，且此項核減，法院得以職權為之，亦得由 遭沒收之一方訴請法院核減。至違約金是否相當，則應依 一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以 為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者 ，法院自得酌予核減，並不因其為懲罰性違約金或賠償額 預定性違約金之性質而有差異。本件被上訴人抗辯系爭契 約所約定按委託銷售價格4%計算之違約金過高等語，雖為 上訴人所否認，惟本院審酌上訴人依系爭契約所負之義務 ，含居間、仲介、銷售及過戶系爭房地，而系爭房地委託 銷售價額為1,050 萬元，上訴人為仲介買賣系爭土地，須 進行帶看土地、議價及透過各類型之廣告媒體刊登廣告等 行銷行為，固有廣告單附卷可佐（見原審卷第48至49頁） ，然上訴人就其在所稱曾6 大入口網站刊登廣告、製作海 報共8 萬張派報、集合80餘位員工看屋、製作500 份廣告 看板、沿彰南路挨家挨戶派報及拜訪介紹、帶15組客戶看 屋等情，均無法舉證以實其說，且上訴人因被上訴人違約 而省卻處理後續事宜所需付出之人事、勞務費用，並加計 其所應得之營業利潤等情綜合以觀，認系爭契約約定按委 託總價4%計算之違約金即42萬元，尚屬過高，應核減為14 萬元為合理，是上訴人於此範圍內請求被上訴人給付違約
金，始屬允當，逾此部分，即非正當。
六、綜上所述，上訴人依系爭契約第12條第3 項約定請求上訴人 給付14萬元，及自99年12月19日起至清償之日止，按週年利 率5%計算之利息，為有理由，逾此部分之請求，為無理由， 不應准許。上開應准許部分，原審判命被上訴人給付8 萬元 及法定遲延利息，駁回其餘之訴。上訴人之上訴於請求被上 訴人再給付6 萬元（14萬元-8萬元＝6 萬元）及法定遲延利 息範圍內，為有理由，應由本院將原判決此部分廢棄，改判 如主文第2 項所示，其餘部分之上訴則無理由，應駁回之。七、據上論結，本件上訴為一部為有理由、一部為無理由。依民 事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第450 條 、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 11 月 15 日
民事第三庭 審判長法 官 羅培昌
法 官 洪榮謙
法 官 楊舒嵐
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 100 年 11 月 15 日
書記官 蕭雅馨
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