臺灣士林地方法院民事判決 99年度訴字第1522號
原 告 洪珮瑗
被 告 李明榕
訴訟代理人 翁瑞麟律師
複代理人 柯星任
被 告 陳瑞津
上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國100 年11月8 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、兩造爭執要旨：
一、原告起訴主張：
㈠坐落台北市○○區○○段四小段18-1地號土地（以下簡稱系 爭土地）為兩造及其他共有人所共有，其上蓋有公寓大廈， 兩造均為該公寓大廈之區分所有權人之一，其中被告李明榕 所有者為同小段41111 建號建物（門牌號碼臺北市○○區○ ○街51號）、被告陳瑞津所有者為同小段41125 建號建物（ 門牌號碼臺北市○○區○○街259 巷33號）。又系爭土地上 實際建物面積即建蔽率為45％，剩餘之土地即為法定空地， 詎被告李明榕、陳瑞津未經系爭土地全體共有人之同意，竟 於系爭土地之法定空地上，在渠等所有前開建物外，興建如 附圖所示A 、B 部分之違建，堵塞防火巷，為此爰依民法第 767 條、第821 條之規定，請求被告李明榕、陳瑞津將系爭 土地上如附圖所示A 、B 部分違建物拆除，並將前開土地返 還予原告及全體共有人等語。
㈡對被告答辯所為之陳述：
依竣工平面圖分別標示停車場、防火巷兼通道，足以證明系 爭法定空地為法定停車場，應供各共有人（38戶）均等使用 該停車場，不容淪為少數人私自侵占系爭土地蓋房屋，因此 ，原告強烈質疑被告所提出之房屋委建契約書之真實性。且 系爭法定空地為建築基地之一部分，為維護建築法應保留空 地，則依公寓大廈管理條例第7 條第1 項第4款 規定「公寓 大廈共用部分約定專用有違法令使用限制之規定者，不得為 約定專用部分。」，故被告所提出委建契約約定「樓下空地 歸屬底層所有人分管使用」，違反前開規定，系爭法定空地 自不得約定為專用。
㈢並聲明：
⒈被告李明榕應將坐落系爭土地上如附圖所示A 部分增建物
拆除，及被告陳瑞津應將坐落系爭土地上如附圖所示部分 增建物拆除，並將前開土地返還原告及全體共有人。 ⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告李明榕抗辯：
㈠被告李明榕所有門牌號碼臺北市○○區○○街51號建物，係 於民國67年6 月24日購買，依欣欣豪華家園委建契約書約定 「樓下空地歸屬底層所有人分管使用」，被告李明榕所有如 附圖所示A 部分建物占用系爭土地，自有正當權源等語。 ㈡並答辯聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、被告陳瑞津則以：
㈠訴外人即建商郭大鵬前於67年間在坐落台北市○○段後港墘 小段351 等地號（重測後為系爭土地等地號）土地上建造「 欣欣圓山豪華家園」，兩造均係於69年間向同一建商購買「 欣欣圓山豪華家園」內之房地，當時經訴外人郭大鵬與各首 次承購屋住戶於房屋委建契約書第6 條第1 項約定「樓下空 地除公共通行之樓梯、通道、畸零地、分割地外，歸屬底層 所有人使用」等語，故被告陳瑞津自有權使用系爭土地如附 圖所示B部分。
㈡又「欣欣圓山豪華家園」房屋係於69年6 月20日為第1 次建 物登記，兩造均於69年6 月25日因買賣而取得「欣欣圓山豪 華家園」房地，迄今30多年來，原告及其他「欣欣圓山豪華 家園」之住戶對於被告陳瑞津占有管領使用如附圖所示B 部 分土地均無異議，是「欣欣圓山豪華家園」之區分所有權人 間亦有默示分管契約存在，陳瑞津就系爭土地如附圖所示B 部分自享有使用權等語。
㈢原告所稱防火巷兼通道在整塊基地之西北方，位於被告陳瑞 津所有房屋後面的西北方，靠近華齡街53號房屋後面，與被 告陳瑞津所有房屋之距離，尚有3 間房屋，平日均是由華齡 街57號房屋旁邊巷道出入，此由原告所提竣工平面圖西北方 即明確記載「防火巷」、「防火巷兼車道」等語可證，故被 告陳瑞津使用如附圖所示B 部分之土地，並非原告所稱防火 巷，並無阻礙通行。
㈣並答辯聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。貳、兩造不爭執之事項：
一、訴外人新東陽營造有限公司於67年間在重測前社子段後港墘 小段351-2 、349-1 地號等土地（系爭臺北市○○區○○段
四小段18-1地號土地為前開土地之一部）興建地上5 層、地 下1 層，共4 棟、35戶之「欣欣圓山豪華家園」公寓大廈， 並於67年12月12日以原告、被告李明榕、陳瑞津、訴外人游 阿甲等共計38人為起造人，向臺北市政府建築管理處申請建 築執照，經臺北市政府建築管理處於67年12月14日核准發照 ，並於69年3 月15日經臺北市政府建築管理處發給69使字第 0412 號使用執照（見69使字第0412號使用執照案卷）。二、依前開69使字第0412號使用執照竣工圖說記載前開建築基地 之法定空地有設置8 輛法定停車位。
三、系爭土地為其上建物區分所有權人所共有。四、被告李明榕、陳瑞津於69年間各自向建商購買其興建之「欣 欣圓山豪華家園」其中一戶，被告2 人均於69年6 月25日以 買賣為原因登記為系爭土地共有人之一，並均於69年6 月20 日第一次登記為建物所有權人，另原告於69年6 月25日亦以 買賣為原因登記為系爭土地共有人之一。原告所有為門牌號 碼臺北市○○區○○街53號3 樓建物，被告李明榕所有為臺 北市○○區○○段四小段41111 建號建物（門牌號碼臺北市 ○○區○○街51號）、被告陳瑞津所有為同小段41125 建號 建物（門牌號碼臺北市○○區○○街259 巷33號），上開建 物均坐落於系爭土地上，原告及被告2 人均為系爭土地共有 人之一（見本院卷第7-13、29頁）。
五、被告2 人所有增建物占用系爭土地如附圖所示A 、B 部分之 範圍為建築基地內之法定空地（見本院卷第119 、127 頁） 。
參、本院之判斷：
原告起訴主張被告2 人未經系爭土地全體共有人之同意，於 系爭土地之法定空地上興建如附圖所示A 、B 部分之增建物 ，堵塞防火巷，自屬無權占用系爭土地等語，被告2 人對於 系爭土地為其上建物區分所有權人全體共有之事實固不爭執 ，惟抗辯依房屋首購戶與建商簽立之房屋委建契約書第六條 第1 項之約定，樓下空地係歸渠等1 樓建物所有人使用，故 渠等所有增建物自有權使用系爭土地如附圖所示A 、B 部分 等語。是本件兩造所爭執者，厥為：被告李明榕所有如附圖 所示A 部分建物及被告陳瑞津所有如附圖所示B 部分建物占 用系爭土地，有無正當權源？茲審究如下：
一、按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足 以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交 易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可 認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（ 參看本院21年上字第1598號及29年上字第762 號判例意旨）
。又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公 寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除 別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人 已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應 有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契 約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘 束（最高法院97年度台上字第909 號判決參照）。二、被告2 人抗辯依房屋首購戶與建商簽立之房屋委建契約書第 六條第1 項之約定，樓下空地係歸渠等1 樓建物所有人使用 ，故系爭土地共有人就樓下空地已成立分管契約乙節，業據 其提出欣欣豪華家園房屋委建契約書影本1 件為證（見本院 卷第51-56 頁），原告雖否認前開欣欣豪華家園房屋委建契 約書影本之真正，然查，訴外人新東陽營造有限公司於67年 間在系爭18-1地號等土地上興建地上5 層、地下1 層，共4 棟之「欣欣圓山豪華家園」公寓大廈，並於67年12月12日以 原告、被告李明榕、陳瑞津、訴外人游阿甲等共計38人為起 造人，向臺北市政府建築管理處申請建築執照，經臺北市政 府建築管理處於67年12月14日核准發照，並於69年3 月15日 經臺北市政府建築管理處發給69使字第0412號使用執照之事 實，業經本院依職權調取臺北市政府建築管理處69使字第04 12號使用執照案卷資料查明屬實，並為兩造所不爭執，是堪 認原告與被告李明榕、陳瑞津均係在「欣欣圓山豪華家園」 該公寓大廈興建完成前，向建商承購該公寓大廈區分所有建 物之人，且建商在使用執照申請書所登載之建築物名稱「欣 欣圓山豪華家園」，亦核與被告李明榕所提出房屋委建契約 書第一點所記載建物名稱「欣欣圓山豪華家園」（見本院卷 第52頁）相符；又本院循前開69使字第0412號使用執照案卷 資料所附起造人名冊，傳訊部分起造人到庭，其中證人即起 造人莊慶美到庭證稱：伊曾短暫住過名下台北市○○區○○ 街53號2 樓建物，且伊有和建商簽立房屋委建契約書等語（ 見本院卷第187 反面、188 頁），經核證人莊慶美當庭提出 之欣欣豪華家園委建契約書原本（見本院卷第202-208 頁） ，其格式、內容均與被告李明榕所提出之前開房屋委建契約 書完全相符，綜上，堪信被告李明榕所提出之前開房屋委建 契約書為真正。
三、次查，系爭房屋委建契約書第六條第1 點約定「樓下空地除 公共通行之樓梯、通道、畸零地、分割地外歸屬底層所有人 使用。」，此有系爭房屋委建契約書附卷可稽（見本院卷第 204 頁），本件「欣欣圓山豪華家園」之建商既已與各承購 戶約定，公寓大廈之樓下空地除公共通行之樓梯、通道、畸
零地、分割地外，歸底層即1 樓所有人使用，揆諸前開說明 ，應認系爭土地共有人間就建築基地上建物坐落以外之空地 已合意成立分管契約。又查，被告2 人所有增建物占用如附 圖所示A 、B 部分之系爭土地，並非公眾通行之通道，亦非 防火巷乙節，業據台北市政府建築管理處人員游輝淵協同本 院履勘現場時陳述明確（見本院卷第105 頁），是被告2 人 所有增建物占用系爭土地如附圖所示A 、B 部分之樓下空地 ，既非屬公共通行之樓梯、通道、畸零地、分割地，亦非屬 防火巷，依系爭房屋委建契約書第六條第1 點之約定，即歸 屬底層所有人即被告2 人使用，則被告2 人本於前開分管契 約，自屬有權占用系爭土地如附圖所示A 、B 部分。原告主 張被告2 人所有如附圖A 、B 部分增建物無權占用系爭土地 ，且堵塞防火巷等語，即非可採。
四、又原告雖主張依公寓大廈管理條例第7 條第1 項第4 款規定 「公寓大廈共用部分約定專用有違法令使用限制之規定者， 不得為約定專用部分。」，故被告所提出之房屋委建契約約 定「樓下空地歸屬底層所有人分管使用」，違反前開規定， 系爭法定空地自不得約定為專用等語，惟按公寓大廈管理條 例第55條第1 項明定「本條例施行前已取得建造執照之公寓 大廈，... 得不受第7 條各款不得為約定專用部分之限制。 」，查公寓大廈管理條例係於84年6 月28日公布施行，又系 爭「欣欣圓山豪華家園」公寓大廈係於67年12月間即已取得 建造執照，此有本院依職權調取之69使字第0412號使用執照 案卷所附台北市政府工務局67建（士林）字第339 號建造執 照可稽，是系爭「欣欣圓山豪華家園」公寓大廈係於公寓大 廈管理條例施行前即已取得建造執照，揆諸前開同條例第55 條第1 項之規定，自不受同條例第7 條各款之限制。則原告 此部分主張，亦非有據。
五、綜上所述，系爭土地雖為登記所有權人全體共有，惟共有人 間就系爭土地上建物坐落以外之空地既已有系爭房屋委建契 約書第六條第1 點之分管契約存在，即應受前開分管契約之 拘束，被告2 人即屬有權占用系爭土地如附圖所示A 、B 部 分，從而，原告依民法第767 條、第821 條之規定，請求被 告李明榕、陳瑞津將系爭土地上如附圖所示A 、B 部分違建 物拆除，並將前開土地返還予原告及全體共有人，為無理由 ，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所 依附，應併予駁回之。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據調查，核 與本件判決結果不生影響，爰不逐一審酌論述，併此敘明。伍、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 100 年 11 月 30 日
民事第一庭 法 官 陳燁真
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 100 年 11 月 30 日
書記官 謝達人