臺灣臺南地方法院民事判決
100年度南簡字第776號
原 告 陳月嬌
被 告 王六呎
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國100年11月
21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落臺南市○區○○段七二九地號上之同段574建號（門牌號碼：臺南市○區○○路一０七巷五三號）房屋遷讓返還原告。
被告應自民國一百年五月二十七日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳仟伍佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣伍仟肆佰元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行，但被告如以新臺幣伍拾萬元為原告供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，有同法第255條第 1項第3款可參。本件原告原請求被告自100年5月27日起至遷 讓房屋之日止，按月給付新臺幣（下同）660元之賠償金， 嗣因本院核定本件訴訟標的價額為50萬元，原告乃於100年 11月21日言詞辯論期日變更每月請求金額為4,166元，核其 所為，係擴張應受判決事項之聲明者，尚無不合，應予准許 。
二、原告起訴主張：
㈠原告於100年5月17日向本院98年度司執字第87906號給付借 款強制執行事件，標買坐落於臺南市○區○○段729地號暨 其上同段574建號（門牌號碼：臺南市○區○○路107巷53號 房屋，下稱系爭房屋）二層樓房一棟，並由本院於100年5月 27日發給權利移轉證明書，及持向地政機關辦理所有權移轉 登記在案。
㈡詎被告占住系爭房屋，謂伊向訴外人陳琇敏（即上開執行事 件之債務人）買受系爭房屋云云。查被告向陳琇敏買受系爭 房屋，未辦裡所有權移轉登記，雖有使用之事實，仍屬債權 債務關係，僅能對抗陳琇敏，系爭房屋既經法院拍賣，而由 原告標得，並辦畢所有權移轉登記，被告與訴外人陳琇敏間 之債權債務關係自不得以之對抗原告，對原告而言即屬無合 法權源，至於拍賣公告記載拍賣後不點交，僅表示執行法院 對於拍賣後不負點交之責而已，並非謂買受人於取得所有權
後不得依法請求被告遷讓。職故，原告依民法第767條第1項 規定，請求被告遷讓系爭房屋，並依不當得利之法律關係， 請求被告自100年5月27日起至交屋之日止，按月給付賠償金 4,166元，為此，提起本件訴訟等語。
㈢聲明：
⒈如判決主文第一項。
⒉被告應自100年5月27日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告 4,166元。
⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告答辯如下：
㈠系爭房屋所有權人應為被告本人，而非訴外人沈淑華或陳琇 敏。查訴外人沈淑華於94年5月19日向前手江冠毅取得系爭 房屋之所有權，並向地政機關登記為名義所有權人，斯時被 告與沈淑華成立借名登記契約，約定由被告提供購置系爭房 屋所需資金及繳納房屋貸款本息，沈淑華則應將系爭房屋交 由被告管理使用。嗣後沈淑華因與陳琇敏有債務糾紛，竟未 經被告同意，於97年10月15日將系爭房屋所有權移轉登記予 陳琇敏，而後避不見面。
㈡系爭房屋於94年間由訴外人沈淑華取得所有權移轉登記後， 除交由被告作為仁和社區發展協會理事長服務處使用迄今， 被告亦於95年11月6日遷入戶籍登記，甚者，沈淑華以系爭 房屋及坐落基地向臺灣中小企業銀行股份有限公司借貸270 萬元，係以被告（被告原名王順德）為連帶保證人，貸款本 息亦由被告負責繳付，核上所述，系爭房屋既由被告出資購 買，並管理使用迄今，被告為系爭房屋實際所有權人，依法 自得管理、使用及處分，是原告請求被告遷讓房屋及支付賠 償金，尚無理由等語，茲為抗辯。
㈢聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免 為假執行。
四、本件經證據調查及辯論，兩造對以下事實均不爭執： ㈠原告經由本院98年度司執字第87906號給付借款強制執行事 件，標得臺南市○區○○段574建號。
㈡原告就上開建號投標金額為50萬元。
㈢本院在100年5月27日核發權利移轉證書予原告。五、原告本於所有權及不當得利之法律關係，請求被告遷讓房屋 及返還利益，被告則答辯如上，是本件兩造爭執之處在於原 告基於所有權之法律關係請求被告遷讓系爭房屋及依照不當 得利之法律關係請求被告負損害賠償責任是否有理由？原告 請求損害賠償金額是否合理？茲分述如下：
㈠原告基於所有權之法律關係請求被告遷讓系爭房屋及依照不
當得利之法律關係請求被告負損害賠償責任是否有理由？ 1.所有權部分：
⑴按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之 虞者，得請求防止之。」此為民法第767條第1項所明定。準 此以言，本條之構成要件係請求權人為所有權人，相對人為 現無權占有之人。另按「拍賣之不動產，買受人自領得執行 法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債 權人承受債務人之不動產者亦同。」此亦為強制執行法第98 條第1項所明定。是故，於法院拍賣取得不動產所有權之情 形，買受人於取得執行法院所發給之權利移轉證書時，即取 得該不動產之所有權，而非至辦理移轉登記完畢時，始取得 所有權。本件原告因拍賣而取得系爭房屋所有權乙節，為兩 造不爭之事實，復有原告提出之本院核發之不動產權利移轉 證書、建物登記謄本及臺南市政府稅務局100年度契稅繳款 書附卷可稽，堪以認定。
⑵雖被告抗辯其與訴外人沈淑華間訂有借名登記契約，伊實際 為系爭房屋所有權人，有權占有系爭房屋云云，並提出戶籍 謄本及臺灣企銀房屋貸款契約為憑。然查，上開證物僅足得 知被告設籍於系爭房屋及係系爭房屋暨基地向金融機構借貸 之連帶保證人等情，尚無足認定有上述借名契約及被告為系 爭房屋所有權人之事實。況經本院調閱98年度司執字第8790 6號給付借款強制執行卷證，系爭房屋經查封後，轄區警員 至現場調查使用現況後，查報使用人為被告，而永業不動產 估價師事務出具之不動產估價報告書，內附系爭房屋內部現 況照片數張，若無被告配合，豈能拍攝系爭房屋內部情狀， 及執行書記官復於100年1月6日至系爭房屋履勘，被告當時 亦在現場，此有上開執行卷內之房屋使用現況調查表、不動 產估價報告書及執行筆錄可資參照，顯見，被告最遲於100 年1月6日已能知悉系爭房屋遭查封拍賣之事，果系爭房屋為 其所有，何以未向執行處聲明異議、聲請停止執行，或提起 第三人異議之訴，以阻止執行程序進行等舉動，任令系爭房 屋繼續拍賣？是被告辯稱對於爭房屋有合法占有權源云云， 顯屬無據，不足採信。
⑶綜上所述，原告經拍賣程序合法標買系爭房屋暨坐落基地， 並經本院於100年5月27日核發權利移轉證明書，自即日起已 為系爭房屋所有權人，而被告提出之事證，均無足認定有合 法占有系爭房屋之權源存在，從而，原告依據民法第767條 第1項之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，即屬有據，應 予准許。
2.不當得利部分：
⑴按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」， 民法第179條定有明文。另按「依不當得利之法則請求返還 不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為 其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度 ，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能 獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯 其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之 數額，尚屬可採。」，最高法院著有61年台上字第1695號判 例可資參照。依此，無權占有他人土地，得主張不當得利之 利益返還。
⑵承上調查，原告於100年5月27日取得本院核發之系爭房屋權 利移轉證書，而為系爭房屋之所有權人，被告則屬無權占有 系爭房屋，衡諸上開判例意旨，原告自得對被告主張不當得 利之利益返還，原告之此項主張亦為有理由。
㈡原告請求損害賠償金額是否合理？
1.按「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原 因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之 範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干 為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社 會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益 ，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採。」此為最 高法院61年台上字第1695號判例所明揭。準此，無權占用他 人土地，依據不當得利之法律關係所得請求之返還金額，應 以相當於租金之金額加以計算之。又按「城市地方房屋之租 金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。 」此為土地法第97條第1項所明定。再按「基地租金之數額 ，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商 業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項 ，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年 息百分之十最高額。」，最高法院亦著有68年台上字第3071 號判例可資參照。準此以言，城市土地房屋之租金之上限為 建築物申報總價年息百分之十，但仍須斟酌房屋之位置、工 商業繁榮之程度等因素而為判斷，非必達年息百分之十。 2.查系爭房屋位於台南市東區，屬於城市地方之房屋，殆無疑 義。又依上開調閱強制執行卷宗所附不動產估價報告書及照 片，系爭房屋為屋齡老舊之連棟二層樓透天厝，建築材料為 磚造混凝土，全棟使用面積（包含增建部分）達137.72平方 公尺（約41.6坪），建築物機能尚可，符合一般住家使用，
周遭環境為住宅區，距離市場、學校及其他公共設施尚近， 本院綜合上開要素，認原告請求相當於租金之不當得利，按 上述租金上限之百分10計算，顯屬過高，本院認以年息百分 之6計算應屬合理，依此計算，原告所能請求之金額為每月 2,500元（計算式：500000×6%÷12=2500元）。 ⒊綜上所述，原告已於100年5月27日取得系爭房屋之所有權， 被告則無權占用系爭房屋，迄今尚未歸還，從而，原告依據 179條第1項之規定，請求被告自100年5月27日起至交屋之日 止，按月給付2,500元，為有理由，應予准許，逾此部分， 則予駁回。
六、按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，此民事 訴訟法第87條第1項定有明文。本件除原告支出第一審裁判 費用5,400元，兩造並無其餘費用支出，是本件訴訟費用額 確定為5,400元。又本件為簡易事件，依民事訴訟法第389條 第1項第3款規定，就所為被告敗訴之判決，由本院依職權宣 告假執行即可，是原告聲請供擔保部分，即無必要。及被告 陳明如受不利判決，願供擔保聲請宣告免為假執行，核無不 合，爰酌定相當擔保金額准許之。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件原告第二項 之請求僅獲部分勝訴判決，然其係以一訴附帶請求相當於租 金之賠償，依民事訴訟法第77條之3不併算訴訟標的價額， 是本件僅按原告第一項聲明核定訴訟標的價額及命原告繳付 裁判費，此部分已為原告全部勝訴判決，訴訟費用即應由被 告全數負擔。
中 華 民 國 100 年 11 月 30 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 許蕙蘭
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 100 年 11 月 30 日
書記官 蔡曉卿