臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 100年度南簡字第346號
法定代理人 蔡村和
被 告 洪淑美
上列當事人間請求給付租金事件，於民國100年11月17日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳萬叁仟伍佰柒拾貳元由原告負擔。 事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠兩造於民國98年6月17日簽訂空地而起造建物租賃契約書（ 下稱系爭租賃契約），由被告向原告承租坐落臺南市○區○ ○段89－12內、89－27及89－88地號土地（下稱系爭土地） ，大約378坪空地，租賃期間自98年10月l日起至107年9月30 日止，租金前五年每月新臺幣195,000元，後五年每月200,0 00元。詎被告於99年7月22日以台南新南郵局418號存證信函 通知原告解除租賃契約，並拒絕給付租金。又自98年10月l 日起至100年4月30日止，合計19個月，以每月租金195,000 元計算，應繳總租金為3,705,000元，而被告於簽訂時繳納 押租金600,000元；於98年12月29日給付租金833,000元，縱 以押租金抵付租金，被告仍尚欠租金2,272,000元，被告無 正當理由解除本件租質契約，應不生解除之效力，原告自得 請求被告給付租金2,272,000元。另經審調查後，若認雙方 已發生終止租約之效力，則自終止後，被告仍主張系爭建物 為其所有，並向地主要求重訂租賃契約，繼續占有系爭土地 ，毫無遷讓之意，致生損害於原告，甚至台南市政府進行拆 除違建程序時，仍無拆除之意，則原告亦得依據租賃契約第 13條規定或不當得利或侵權行為之法律關係，請求被告給付 相當於租金之損害金。
㈡對於被告抗辯之陳述：
⒈按前條之撤銷，應於發見詐欺或脅迫終止後，一年內為之， 民法第93條定有明文。系爭租賃契約係於98年6月17日簽約 ，而依被告所提起訴書第2頁第1行所載：「洪淑美竟遭台南 市政府於99年3月4日勒令停工，乃要求蔡村和提出國有財產 局委託經營之契約書，始悉上情。」等語，被告遲至100年5 月25日始依民法第92條規定撤銷意思表示，自已逾1年之除 斥期間，應不生撤銷之效力。
⒉系爭租賃契約第1行業已載明：「以上甲、乙雙方當事人茲 因乙方需要就下列房屋及土地租賃事宜，協議訂立本租賃契 約，約定條件列明如下」，足見上開租賃標的物係包括土地
及其地上建物在內。況系爭租賃契約第1條記載：「租賃標 的座落於台南市○區○○段地號89－12內、89－27及89－88 土地三筆及地上物『依照都市計畫分區使用，核定合法之建 物使用』」，足證本件租賃標的物係指坐落臺台南市○區○ ○段89－12、89－27及89－88地號土地及其地上物在內，且 被告亦同意依照系爭土地都市計畫分區使用核定之用途，申 請合法之建物使用·並非以不能之給付為契約標的，被告之 抗辯自屬無據。
⒊系爭租賃契約第6條約定：「本出租標的物訂契約時為空地 ，但乙方必需在租賃物地上增建硬體建築物，應以甲方名義 『置業事業有限公司』申請為起造人」等語，證明兩造係約 定上開建物以原告名義為系爭建物之起造人，參照上開租賃 物包含該建物在內之約定，應認定系爭建物之所有權為出租 人即原告所有。起造人固非認定原始起造人之標準，但本件 兩造有特別約定將來建物所有權之歸屬，則應以當事人約定 為準。再者，系爭租賃契約第7條約定：「租賃期間內，因 法定原因，委託機關國有財產局須提前收回『置業事業有限 公司』之委託經營權時，因而產生對乙方承租人之損失時， 以該租賃物建造時之法定規定造價計算，攤提10年為計算標 準。」，申言之，倘於兩造租賃期間內，因法定原因，委託 機關國有財產局須收回原告之委託經營權時，以系爭租賃物 建造時之法定造價計算，按10年攤銷比例計算被告之損失， 足證被告亦認定系爭建物為出租人即原告所有，僅於國有財 產局如於10年內收回系爭土地時，始以金錢計價賠償被告之 損害。又被告於鈞院民事庭99年度訴字第1569號事件100年5 月24日審理時，自認兩造當初確有約定系爭建物歸原告所有 ，僅原告後來不履行等語，足證兩造確有約定系爭建物所有 權歸屬原告之事實。再被告於上開案件中，主張其在系爭土 地上出資建造鋼骨結構建物等語，足徵被告於建造之初即已 明知未經建築主管機關核發建造執照，而自行與吳建國建築 師事務所接洽繪圖設計施工，是有無建造執照及申請何種建 物之建造執照，被告心知肚明，不可能陷於錯誤，被告之主 張，顯不合常理。
⒋原告向財政部國有財產局台灣南區辦事處台南分處（國有財 產局）標得經營權後，被告即與原告參與訂約之事，並於98 年6月17日向原告承租系爭土地，原告係於98年7月1日始與 國有財產局訂立「國有非公用財產委託經營契約」（下稱委 託經營契約）。而原告於當時參閱投標須知，並未規定經營 期間僅有5年，即參與投標，遲至98年7月l日始知悉委託經 營契約書內容，是原告於98年6月17日出租予被告時，尚未
與國有財產局正式簽約，無法知悉契約條文內容，並非明知 經營期間僅有5年，且得申請何種建物之建造執照亦不確認 ，尚難認原告於98年6月17日出租予被告時，有施用詐術之 情事。又國有非公用財產委託經營實施要點第27條規定：「 公開招標委託經營之受託人，得知委託經營期限屆滿前申請 續約。」，依一般人主觀認知，應認為得再續約，原告於98 年6月17日出租予被告時，主觀上認為依一般情形得再續約 ，而與被告簽訂10年之租賃契約書，主觀上並無施用詐術之 故意。
⒌系爭地上物原經台南市政府認定為違建而命令拆除，原告亦 同意儘快拆除，惟被告以系爭地上物現有訴訟在法院審理中 為由，阻止拆除，足證因被告執意繼續占有系爭土地，致使 原告將遭國有財產局繼續收取法定之補償金。又被告於承租 系爭土地後，即自行委託卓建光建築師事務所之員工許麗娟 ，負責規劃設計，並向台南市政府送件，於98年9月23日遭 台南市政府退件，乃另向吳建國建築師事務所員工林雅智委 託設計，明知無建造執照，仍執意動工建造鋼骨結構物，顯 非受被告施用詐術所致，足證被告抗辯遲至99年7月中旬始 知悉無法申請合法建照乙節，並非實在。
㈢為此聲明：⒈被告應給付原告2,272,000元及自起訴狀繕本 送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；⒉ 訴訟費用由被告負擔。
二、被告則辯以：
㈠按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益， 他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。是以， 「使用、收益」乃是租賃契約之本旨，而依契約名稱「空地 而起造租賃建物租賃契約書」及契約第6條之規定觀之，上 開租賃契約係以興建合法之房屋作為使用收益之內容（被告 係欲作經營咖啡館之用）。另依原告與財政部國有財產局簽 訂之國有非公用財產委託經營契約第6條第2項規定：「乙方 （即原告）增加之設施需甲方發給土地使用權同意書者，應 檢附相關圖說，送甲方審核後發給。前項土地使用權同意書 之核發，依下列規定辦理：㈠委託經營期間為10年者，得供 乙方申請建造執照或雜項執照。㈡委託經營期間超過1年， 未達10年者，除其用途屬供作游泳池、地下儲藏庫、建築所 需駁坎、挖填土石方外，得供乙方申請雜項執照…」，惟原 告與國有財產局之契約存續期間，僅約定為5年，可見系爭 土地自始即無法取得土地所有權人即國有財產局出具之同意 書而申請建築執照，亦即系爭租賃契約之內容自始即無法提 供被告興建合法建物使用，系爭租賃契約顯係以不能之給付
作為契約標的，則依民法第246條第1項前段「以不能之給付 為契約標的者，其契約為無效」之規定，系爭租賃契約應屬 無效，原告自不得請求租金。
㈡若認系爭租賃契約並非自始無效，惟因原告詐欺之行為致被 告陷於錯誤而簽立系爭租賃契約，被告依民法第92條規定， 以本書狀繕本之送達，向原告表示撤銷系爭租賃契約，系爭 租賃契約既已不存在，則原告請求本件之給付，亦屬無理。 又按承租人因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使 用、收益者，不得免其支付租金之義務，民法第441條定有 明文，依此反面解釋，倘若係因不可歸責於承租人之事由致 不能使用收益租賃物者，則自得免其支付租金之義務。若系 爭租賃契約非自始無效，亦未因撤銷而無效，惟原告無法取 得土地所有權人之同意書致不能申請建築執照而興建合法建 物以提供予被告使用收益，已如上述，此實不可歸責於被告 ，則原告請求給付租金，自屬無理。是以，系爭租賃契約無 論在終止前、後，均屬無法使用收益之狀態，不論是租金或 相當於租金之損害金，原告均不得請求。
㈢依一般經驗法則，二房東為了賺取價差，自不會讓房客知悉 二房東與原房東之租屋價格，更不可能提示原租約予房客知 悉，是原告辯稱其出租系爭土地時即有出示伊與國有財產局 之契約，已違一般經驗法則。況本件涉及租賃使用期限及是 否可申請合法建物使用之限制，則原告為使被告承租，更不 可能提示伊與國有財產局之契約。倘原告若真有提示予被告 知悉，理應二份契約所約定之使用期限及是否可申請合法建 物使用等規定，應有一致相同之規定，惟事實上卻非如此， 顯見原告主張，有違常理及事實，而不足採。
㈣按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同，民法 第184條第1項定有明文。復按公司負責人對於公司業務之執 行，如有違反法令致他人受有損害時，對他人應與公司負連 帶賠償之責，公司法第23條第2項定有明文。原告之法定代 理人蔡村和因處理系爭租賃契約，而有施用詐術致被告陷於 錯誤而交付押租金600,000元及仲介費200,000元；於98年12 月29日交付99年度上半年度租金833,000元，合計1,633,000 元，則原告及訴外人蔡村和不僅應依上開規定連帶賠償被告 1,633,000元，且原告就本件請求之租金範圍亦因係屬侵權 行為之範圍而不得請求之。
㈤原告不否認曾收受被告繳交之租金833,000元，而此筆款項 係因原告一直無法取得建築執照供被告使用，兩造遂協議自 98年10月l日起至99年6月30日止，共計9個月之租金1,755,0
00元，以833,000元計算。又原告當時簽立之租金收據雖僅 載明「99年度上半年租金833,000元」，惟依一般常理，倘 被告尚積欠98年10、11、12月租金，則原告於98年12月29日 收受租金時，理應先抵充已積欠之月份租金，而無反而預繳 未到期之月份租金之理。因此，由此繳納租金之事實並依經 驗法則，應認兩造確有協議自98年10月份至99年6月份之租 金以833,000元計算，則原告倘能請求給付租金，其僅能請 求自99年7月份起計算之租金。另被告已付之1,633,000元應 屬因侵權行為而得請求賠償之債權，已如上述，惟原告於起 訴時已扣除押租金600,000元及已付租金833,000元，若認原 告之請求為有理由，被告則以上開受詐欺而交付之仲介費20 0,000元，抵銷本件原告請求之金額。
㈥被告經台南市政府99年3月4日勒令停工後，訴外人蔡村和並 未因此而立即提出其與國有財產局間之契約書，反係向被告 佯稱伊可以解決違建問題，嗣因時隔數月後仍無法解決，被 告為向他人請教解決方法，需瞭解全盤狀況，於99年7月間 向原告要求，經其於99年7月中旬提出該契約書，被告此時 始知悉該契約書之內容，並立即於99年7月22日寄發存證信 函，是由存證信函寄發之時間，應可推知被告知悉該契約書 內容之時間，否則應無「於99年3月間已知悉該契約書之內 容，卻遲至99年7月間才寄發存證信函」之理。 ㈦被告在未取得建造執照前即僱工興建系爭鋼骨結構建物，係 因信任原告可以申請建造執照所致，且申請建造執照係由原 告介紹而交由在吳建國建築師事務所工作之林雅智辦理，並 非被告自行與吳建國建築師事務所接洽繪圖施工。又系爭租 賃契約既已約定申請合法建物使用，則縱使被告嗣後在未取 得建造執照即予施工，仍不影響原告無法取得合法建造執照 供被告使用合法建物之事實。另被告於鈞院99年訴字第1569 號確認所有權事件100年5月24日審理時係供述「原先在定契 約的時候上面根本沒有建物，我們的意思是被告（即本件原 告）要拿到建造執照，房屋是我出資，我是原始起造人。當 初的意思是被告（即本件原告）要拿到建照執照合法經營， 建物才歸屬於出租人，但被告（即本件原告）置業公司沒有 履行契約」等語，亦即係以取得合法執照、作合法使用為前 提，因此原告主張被告已自認系爭未取得建造之建物歸原告 所有，自不足採。再原告於向國有財產局投標前即已取得包 括空白契約書在內之招標文件，且該招標文件亦載明必須依 「國有非公共財產委託經營實施要點」相關規定辦理（投標 須知第18點之規定），即已知悉不能取得合法建照，且縱使 得再續約，仍不能取得合法建照，何況是否能再續約，尚屬
未定，更無法因此自始合併將來可能續約之期間而計算租賃 期間而取得國有財產局之同意書以申請合法建照，是原告之 主張，顯違事實及常理，故不足採。
㈧為此聲明：⒈原告之訴駁回；⒉訴訟費用由原告負擔。三、兩造不爭執事項：
㈠兩造於98年6月17日簽訂系爭租賃契約書，其中第1條約定： 「租賃標的坐落於臺南市○區○○段地號89－12內、89－27 及89－88土地三筆及地上物『依照都市計劃分區使用，核定 合法之建物使用』；附地籍圖，劃色線區域內，大約378坪 空地」（下稱系爭土地）；第2條約定：「租期自98年10月1 日起至107年9月30日止，共計10年。」；第3條約定：「租 金前五年每月195,000元，後五年每月200,000元。」 ㈡原告與國有財產局於98年7
月1日簽訂國有非公用財產委託經營契約，由國有財產局提 供坐落臺南市○區○○段89－12內、89－27及89－88地號土 地供原告使用。
㈢被告已依系爭租賃契約繳納押租金600,000元；並於98年12 月29日給付租金833,000元。
㈣被告於系爭土地上興建建築物，嗣經台南市政府於99年3月4 日以南市工建字第09931030600號函勒令停工。 ㈤被告於99年7月22日以台南新南郵局第000418號存證信函解 除上開租賃契約，該意思表示並於翌日送達原告。 ㈥國有財產局於100年3月24日以台財產南南一字第1001100590 1號函，終止其與原告簽訂之國有非公用財產委託經營契約 。
四、兩造爭執事項：
㈠系爭租賃契約是否自始無效？
㈡被告是否因原告詐欺行為致陷於錯誤而簽立系爭租賃契約？ 被告如得主張撤銷受詐欺之意思表示，其以民事答辯狀繕本 送達撤銷受詐欺之意思表示，是否已逾民法第93條規定之1 年除斥期間？
㈢原告請求被告給付租金2,272,000元，有無理由？五、本院得心證之理由：
㈠以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。契約因以不能 之給付為標的而無效者，當事人於訂約時知其不能或可得而 知者，對於非因過失而信契約為有效致受損害之他方當事人 ，負賠償責任。民法第246條、第247條分別定有明文。所謂 不能之給付，係指依社會通常觀念，債務人應為之給付，自 始不能依債務本旨實現之謂（參照最高法院88年台上字第 2023號判決）。經查：
⒈觀之兩造於98年6月17日簽訂系爭租賃契約書，其中第6條 約定「本出租標的物訂契約時為空地，但乙方（即被告） 必需在租賃物地上增建硬體建築物，應以甲方名義「置業 事業有限公司」申請為起造人；申請建築執照至使用執照 竣工完成時。其相關一切手續由出租人（即原告）協助辦 理，而營建及相關費用等由承租人自行負擔。甲方（即原 告）提供申請建照及使用執照之相關憑證及資料。但承租 人因建造建築物對第三者所負之工程款，一概由承租人自 行負責。」等語，足見被告承租系爭土地之目的乃為興建 建築物，除以原告名義申請為起造人外，關於申請建築執 照至使用執照竣工完成之相關一切手續均由原告協助辦理 ，上開情節既已詳細於兩造簽訂之系爭租賃契約書中約定 並載明，自為原告所知之甚稔，況興建建築物需投入大量 資金，兩造既於系爭租賃契約明文約定由原告申請建築執 造至使用執造竣工，從而原告本於系爭租賃契約之給付義 務，即係給付依法得申請建築執照之租賃物，亦即系爭土 地依法須得申請建築執造始足當之。
⒉另按建築執照分左列四種：一、建造執照：建築物之新建 、增建、改建及修建，應請領建造執照。二、雜項執照： 雜項工作物之建築，應請領雜項執照。三、使用執照：建 築物建造完成後之使用或變更使用，應請領使用執照。四 、拆除執照：建築物之拆除，應請領拆除執照。建築法第 28條定有明文。又所謂雜項工作物，為營業爐竈、水塔、 瞭望臺、招牌廣告、樹立廣告、散裝倉、廣播塔、煙囪、 圍牆、機械遊樂設施、游泳池、地下儲藏庫、建築所需駁 崁、挖填土石方等工程及建築物興建完成後增設之中央系 統空氣調節設備、昇降設備、機械停車設備、防空避難設 備、污物處理設施等。建築法第7條亦規定甚明。另以證 人郭生元到庭證述：與蔡村和接洽的時候，被告和我有跟 蔡村和說要開的店面為多那之，所蓋建物的面積要100多 坪以上，蔡村和也都知道建築物的大小規模等語（本院卷 第117頁）。再參諸系爭建物現況為二層樓（一、二樓間 尚有一隔層，與一、二樓均有樓梯相連，形成樓中樓形式 ），結構可分為南北二部分。其中北側建物現已完成部分 為：(1)鋼構之樑柱、屋頂橫樑、二樓地板橫樑（即一樓 天花板橫樑），其中鋼構樑柱外均有包覆混凝土；(2)樓 中樓及二樓地板均已完成混凝土造地板；(3)一樓已完成 部分外側牆壁及中央之承重牆（混凝土造）；(4)一樓樓 中樓及二樓間有鋼造樓梯相連；(5)二樓屋頂覆蓋波浪狀 金屬層板；(6)二樓部分外牆及隔間牆均已綑綁板模網狀
鋼筋，惟尚未灌漿；(7)排水管線均已埋設，並已設置大 型電箱及另一臨時用電電箱。北側建物一層樓部分約有半 數以上之外牆均尚未施作，亦未裝設任何門窗，二樓部分 未有任何牆壁施作完成。另南側部分目前僅有環繞混凝土 地基之數根鋼樑豎立（鋼樑均包覆混凝土），樑上架有與 北側建物二樓鋼樑相連之斜向橫樑，該斜向橫樑上架有鐵 架，惟尚未鋪設屋頂，南側部分建物之混凝土地面上亦均 設有排水管路，除最南側部分有一面均一層樓高、三公尺 寬之混凝土牆外，四週無任何牆壁等情，有勘驗筆錄、現 場略圖及現場照片10紙在卷可稽（99年度訴字第1569號卷 第100至106頁、第109至113頁）。觀之系爭建物目前完工 之規模核與證人郭生元證述承租系爭土地目的在興建建物 以供經營咖啡廳之用等證述情節相符；佐以系爭土地位於 西門路與健康路口，附近商店林立，為台南市繁華之商圈 等情，有委託經營位置略圖1份在卷可查（99年度訴字第 1569號卷第35頁），依上開建築法規定觀之，自難認被告 以每月近20萬元之高價格租金承租系爭土地，實無興建建 築法規定雜項工作物而期以獲利之目的。從而，兩造訂立 系爭租賃契約之真意，原告本於系爭租賃契約之給付義務 ，即係給付依法得申請建造執照之土地而言，亦即系爭土 地依法須得申請建造執造始足當之。
⒊另原告於98年6月17日與被告簽訂系爭租賃契約書後，嗣 於98年7月1日與國有財產局簽訂國有非公用財產委託經營 契約，由國有財產局提供臺南市○區○○段89－12內、89 －27及89－88地號土地即系爭土地供原告使用。依上開委 託經營契約第6條約定：「委託經營期間為10年者，得供 乙方申請建造執照或雜項執照。委託經營期間超過1年， 未達1O年者，除其用途屬供作游泳池、地下儲藏庫、建築 所需駁坎、挖填土石方外，得供乙方申請雜項建築執照。 」然系爭委託經營契約之存續期間僅五年等情，為原告與 國有財產局於委託經營契約書第2條所約定甚明。又原告 為於系爭土地依「都市計畫公共設施保留地臨時建築使用 辦法」第4絛規定設置臨時攤販集中場需要，申請核發土 地使用權同意書，國有財產局依委託經營契約第6點規定 ，發給僅供申請雜項執照之土地使用權同意書，有效期間 自98年7月1日起至99年6月30日止，計1年等情，並經國有 財產局以100年6月13日台財產南南一字第1000007336號函 覆在卷（本院卷第62頁），此並經國有財產局員工即證人 王鎮耀到庭結證屬實（本院卷第97-99頁）。故系爭土地 於國有財產局交付原告委託經營使用時，僅得依國有財產
局核發之土地使用權同意書申請雜項執造之建築使用，國 有財產局依約不予核發土地使用權同意書供申請建造執造 使用等情，應為原告得標時所知之甚稔，且為原告嗣後向 國有財產局申請雜項執照之土地使用權同意書時而明知。 故而原告依與被告間之系爭租賃契約，將系爭土地交付被 告興建系爭建物，因原告本於與國有財產局間之委託經營 契約，既不得於系爭土地上申請土地使用權同意書辦理建 造執照，原告所應為之給付，自始不能依債務本旨實現， 兩造間系爭租賃契約自係以不能之給付為契約標的而為無 效。
⒋又系爭土地乃國有土地，縱認系爭建物為被告所有且現今 仍占有系爭土地，被告因此受有不當得利乙節為真實，惟 原告既非所有權人，依法即難認有何不當得利請求權之可 言。至兩造間系爭租賃契約因以不能之給付為契約標的而 無效，依法亦係由有過失之一方負損害賠償責任，自與侵 權行為之法律關係有間，故原告併依侵權行為及不當得利 之法律關係請求被告給付租金，亦屬無據。
⒌從而，原告依據無效之系爭租賃契約第13條、不當得利及 侵權行為之法律關係，請求被告給付租金2,272,000元， 均無理由，應予駁回。
六、另按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；訴訟 費用，由敗訴之當事人負擔。民事訴訟法第87條第1項、第7 8條分別定有明文。故本院自得於本件判決時，一併確定兩 造應負擔之訴訟費用額。本件訴訟費用額為裁判費23,572元 ，應由原告負擔，並確定金額如主文第2項所示。七、又本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法， ，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。八、據上論結，原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條、第 87條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 11 月 30 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 黃莉莉
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 12 月 1 日
書記官 王慧萍
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