臺灣桃園地方法院民事簡易判決 100年度桃簡字第929號
原 告 褚志雄
被 告 陳清池
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國100 年11月1 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼桃園縣龜山鄉○○路○段三十一號房屋全部騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣參萬元，及自民國一百年九月十五日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬壹仟元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。經查，本件原告起訴請求被告應 將門牌號碼桃園縣龜山鄉○○路○ 段31號房屋（下稱系爭房 屋）全部遷讓返還原告，並應給付原告租金新臺幣（下同） 33,000元。嗣於本院審理時變更訴之聲明為：（一）被告應 將系爭房屋全部騰空遷讓返還予原告；（二）被告應給付原 告30,000元，及自100 年8 月15日起至遷讓返還上開房屋之 日止，按月給付原告11,000元。核屬擴張及減縮應受判決事 項之聲明，依上開規定，應予准許。
二、原告起訴主張：被告於100 年6 月15日起向原告承租原告所 有之系爭房屋，雙方約定租期1 年，即自100 年6 月15日至 101 年6 月15日止，每月租金11,000元，於每月15日給付。 然被告自100 年6 月15日起即積欠租金未按時給付，僅支付 定金3,000 元，迄100 年8 月15日已積欠3 個月租金，經原 告數次以存證信函催告支付，被告逾期未支付，原告已終止 租約。詎被告租期終止後竟拒絕遷讓返還系爭房屋，並積欠 3 個月租金計33,000元，爰依租賃契約及不當得利法律關係 ，請求被告遷讓返還系爭房予原告，並給付原告積欠之租金 （扣除已付定金），及自租約終止後至返還系爭房屋之日止 ，按月計算相當於租金數額之不當得利等語，並聲明：（一 ）被告應將系爭房屋全部騰空遷讓返還予原告；（二）被告 應給付原告30,000元，及自100 年8 月15日起至遷讓返還上 開房屋之日止，按月給付原告11,000元；（三）請准宣告假 執行。
三、被告則以：被告現在確實仍占有使用原告所有之系爭房屋尚
未搬遷，被告原本欲與原告訂定租約承租系爭房屋，且已付 定金3,000 元，惟尚未訂立租約，因原告系爭房屋未供水電 ，電路是後來才通，被告從頭到尾未使用一滴水，故拒絕給 付租金，被告100 年8 月原本要給付租金，但原告不接受， 且被告已在系爭房屋投資裝潢，受有損失，現在要搬也不是 ，不搬也不是，被告亦有跟原告商量，若原告給付搬遷費用 即願離開等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。四、本件原告主張系爭房屋為原告所有，兩造約定系爭房屋租期 1 年，即自100 年6 月15日至101 年6 月15日止，每月租金 11,000元，於每月15日給付，被告除給付原告定金3,000 元 外，並未給付租金，被告自100 年6 月15日起迄今仍居住占 有系爭房屋等情，為兩造所不爭執，並有系爭房屋建物登記 謄本在卷可稽，堪信為真實。原告請求被告遷讓返還系爭房 屋，並給付原告租金及不當得利等語，然為被告所否認，並 以前揭情詞置辯，經查：
（一）按當事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人之 意思定之，當事人之意思不明或有爭執時，應通觀契約全 體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履 行而無須另訂本約等情形決定之；當事人互相表示意思一 致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153 條第1 項定有明文。又租賃契約為諾成契約，雖當事人間 非不得就租賃物及租金之範圍先為擬定，成立預約以為將 來訂立本約之張本。惟當事人間如已就租賃契約必要之點 即租賃物與租金互相表示一致，其租賃契約即為成立，不 能因尚未訂立書面契約，認其僅屬預約之性質（最高法院 85年台上字第2396號、85年台上字第165 號判決意旨參照 ）。本件原告主張兩造已訂立租賃契約（下稱系爭租約） ，被告積欠原告租金達3 個月，經原告以存證信函催告支 付，被告逾期未支付，已合法終止系爭租約等情，並提出 存證信函及被告書立之切結書為據，惟被告否認兩造有訂 立租賃契約之情。查，原告提出之100 年7 月7 日及7 月 19日龜山迴龍郵局存證號碼000041及000044號存證信函內 容，雖載有：被告於100 年6 月15日向原告租賃系爭房屋 ，原約定於100 年6 月20日訂立合約，延至同年月30日仍 未訂約，限被告於同年7 月15日前訂立公證租賃合約，及 被告逾上開期限仍不與原告訂立租約，卻仍占用系爭房屋 之意旨；而原告所提出被告於100 年7 月19日書立之切結 書，被告書立之內容雖亦係承諾其將於100 年8 月10日就 系爭房屋與原告訂立租賃契約之旨，然兩造已就租賃契約 必要之點即租賃物為系爭房屋及租金互相意思表示一致，
為兩造所不爭執，再細繹上開存證信函及切結書內容，雖 有兩造尚未訂立租約之意，惟渠等真意應係表示兩造尚未 就系爭房屋之租賃契約訂立書面合約及公證而已，並非即 表示兩造未就上開租賃標的物及租金等租賃契約必要之點 有所合意，且被告自100 年6 月15日起即遷入占有系爭房 屋，原告已交付租賃物予被告占有使用，兩造已實際為履 行契約之行為，則依前揭說明，堪認兩造間就系爭房屋已 有租賃之合意，是系爭租約性質應屬本約而非預約。（二）按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益 ，他方支付租金之契約；承租人於租賃關係終止後，應返 還租賃物；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期 限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付 ，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額 ，非達2 個月之租額，不得依前項之規定終止契約。其租 金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時 ，始得終止租約，民法第421 條第1 項、第455 條及第44 0 條第1 項、第2 項分別定有明文。本件兩造約定於每月 15日給付租金，而系爭租約以每月為1 期，並自每月15日 開始，自屬「租金約定於每期開始時支付者」，有前開民 法第440 條第2 項後段規定之適用。又被告至100 年8 月 15日止，所積欠之租金達3 個月，已逾2 個月之租額，且 遲延給付亦已逾2 個月，則原告於100 年8 月16日以龜山 迴龍郵局存證號碼000055號存證信函催告被告於函到5 日 內給付積欠租金，並表示如逾期未給付，則以該函為終止 系爭租約之意思表示，被告亦不爭執已收到上開存證信函 ，雖被告抗辯其並未注意信函內容云云，惟非對話之意思 表示或意思通知達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時 可了解其內容之客觀狀態為已足，而不問相對人閱讀與否 ，即發生為意思表示或意思通知之效力，是原告終止系爭 租約，自屬合法。而系爭租約既經合法終止，被告依民法 第455 條之規定，負有返還租賃物之義務，則原告請求被 告應將系爭房屋遷讓返還予原告，即為有據，應予准許。 至被告雖抗辯其於100 年8 月要給付原告租金，但原告不 接受，又辯稱系爭房屋未供水電，故拒絕給付租金等語， 然為原告所否認，被告就此並未舉證以實其說，僅空言抗 辯，被告上開所辯自不足採。
（三）按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段定 有明文。本件原告與被告既已約定租金額及各期租金之給 付日期，而被告自100 年6 月15日起即未依約繳納，至10 0 年8 月15日止共積欠租金33,000元，是原告自得請求被
告清償積欠之租金。本件原告依系爭租約之約定，請求被 告給付積欠之租金，並扣除被告前已支付之定金3,000 元 ，即30,000元之積欠租金，自應准許。
（四）再按無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，應返 還其利益，民法第179 條前段定有明文。復按無權占有他 人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。 其依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原 因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還 之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害 若干為準，惟於審酌對方所受之利益時，如無客觀具體數 據可資計算，請求人所受損害之數額，未嘗不可據為計算 不當得利之標準（最高法院61年台上字第1695號判例要旨 、92年台上字第324 號判決要旨參照）。而被告於契約終 止後，未將系爭房屋返還原告而仍繼續占有，其占有系爭 房屋自屬無法律上原因，原告受有相當於租金之不當得利 ，致原告無法使用，因而受有損害，而該使用、收益系爭 房屋之不當得利不能返還，自應償還其價額，且得以原租 約約定之租金數額估定應償還之價額。原告雖請求被告給 付自100 年8 月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月 給付原告相當於租金額11,000元計算之利益，然因系爭租 約係約定於每月15日之租期開始時給付租金，而原告於10 0 年8 月16日寄發存證信函為終止系爭租約之意思表示， 其中100 年8 月15日被告所應依約給付之租金既已計入上 開被告積欠之租金額，是原告依不當得利之規定，請求被 告自100 年9 月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月 給付原告相當於租金額11,000元計算之利益，尚屬有據， 逾此部分之請求，為無理由。
五、綜上所述，原告依租賃契約及不當得利法律關係，起訴請求 被告騰空遷讓返還系爭房屋，及請求被告給付30,000元積欠 之租金，暨自100 年9 月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止 ，按月給付原告相當租金11,000元之不當得利，為有理由， 應予准許；逾此請求部分則屬無據，應予駁回。六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易 程序所為被告敗訴之判決，核屬同法第389 條第1 項第3 款 所定之判決，爰依職權宣告假執行。又法院應依職權宣告假 執行者，本無庸原告為聲請，若原告仍聲請宣告假執行者， 該聲請僅在促使法院職權發動，法院仍係本於職權而宣告， 自無庸對該聲請為准駁之裁判，附此敘明。
七、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，應依民事訴訟 法第436 條第2 項、第79條、第389 條第1 項第3 款，判決
如主文。
中 華 民 國 100 年 11 月 15 日
桃園簡易庭 法 官 陳秋君
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 11 月 15 日
書記官 郭美儀