臺灣桃園地方法院民事簡易判決 100年度桃簡字第510號
法定代理人 黃顏智美
訴訟代理人 周宏霖
被 告 王賢哲
訴訟代理人 王國斌
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國100 年10月28日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落桃園縣大溪鎮○○段頭寮小段二三二地號土地上如附圖所示A 部分面積二六九平方公尺、B 部分面積一七八平方公尺、C 部分面積三平方公尺，騰空返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾萬元，及自民國一百年五月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但本判決第一項被告如以新臺幣貳拾萬肆仟零參拾貳元、本判決第二項被告如以新臺幣壹拾萬元為原告預供擔保後，各得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。本 件原告原起訴請求被告應將坐落桃園縣大溪鎮○○段頭寮小 段232 地號土地（下稱系爭土地）上，門牌號碼桃園縣大溪 鎮福安里3 鄰埤尾20號房屋返還原告。嗣於本院審理時，將 訴之聲明變更為被告應將坐落系爭土地上，如附圖所示編號 A 、B 、C 部分，面積分別為269 、178 、3 平方公尺之建 物（下稱系爭建物）返還原告。上開變更，核屬未變更訴訟 標的，而僅補充其事實上及法律上之陳述，亦與前揭規定相 符，先予敘明。
二、原告方面：原告主張如下，並聲明：1.被告應將坐落桃園縣 大溪鎮○○段頭寮小段二三二地號土地上如附圖所示A 部分 面積269 平方公尺、B 部分面積178 平方公尺、C 部分面積 3 平方公尺，騰空後返還予原告。2.被告應給付原告56萬 7,640 元之違約金，及自起訴狀繕本送達翌日起至給付之日 止，依年息百分之五計算之利息。3.請准供擔保宣告假執行 。
（一）原告主張：
1、被告自民國88年1 月1 日起向原告承租系爭土地供其原 有之系爭建物使用，雙方訂有土地租賃契約（下稱系爭
租賃契約），惟被告自90年起即未再繳納任何租金，租 約租期亦於92年12月31日屆滿。嗣原告所屬管理人陳昭 文於93年間接掌該地區租賃管理事務時，發現被告有前 開欠租及租期屆滿情形，即往訪被告詢問是否續約及欠 租應如何處理等事宜。惟經被告表示系爭建物屋漏已久 不堪居住，僅供堆置雜物而無續租意願，欠租亦無力繳 納，並主動提出願以系爭建物無條件讓予原告之方式抵 充欠租及因占用原告所有土地致生之不當得利等請求。 嗣經陳昭文取得原告同意後，始依被告前開請求內容擬 妥「承租權放棄同意書」（下稱系爭同意書），並與被 告於93年12月3 日簽立系爭同意書，被告同意將座落系 爭土地上之系爭建物及農作物均無條件移轉予原告。 2、系爭建物並未辦理建物保存登記，原告既已依系爭同意 書第二條內容無條件取得系爭建物處分權及所有權，被 告即已無任何占有使用系爭建物之合法權源，按理自應 儘速遷出並騰空後將系爭建物交付予原告，系爭建物雖 係未經保存登記建物無法辦理移轉登記而為所有權讓與 ，惟依最高法院67年度第二次民庭庭推總會議決定㈠意 旨，被告既已以簽立同意書方式將系爭建物事實上處分 權無條件移轉予原告，兩造亦查無任何相反約定，自應 認原告自該同意書簽署之日起已取得系爭建物事實上處 分權無疑。蓋系爭建物處分權於被告簽署同意書時已由 原告無條件取得，惟因考量搬遷需時，故仍同意暫供被 告無償居住使用並未立即要求其遷出。僅依系爭同意書 第二條內容，約定被告應於原告需用前將系爭地上物騰 空返還予原告。如依上開規定意旨兩造應已成立使用借 貸關係，借用期限則應於原告需用系爭建物並通知被告 時即屆滿，被告自應立即遷出並返還系爭建物予原告， 惟經原告數次要求並發函通知被告遷出，均遭被告以各 種理由推搪拒絕，核其所為顯已嚴重侵害原告權益，為 此，爰依使用借貸之法律關係，請求被告遷出系爭建物 並騰空後返還予原告。
3、又被告於系爭同意書第3 條內容明確承諾，如被告日後 不願騰空返還地上物（即埤尾二十號）時，應賠償依原 欠租額十倍計算，而依系爭同意書第2 條後段內容：「 …90-9 3年欠租共56,764元…」（計算方式係依兩造所 簽立如原證五之租賃契約第三條約定：「原有房屋基地 」部分之年租金係按當年申報地價總額百分之十計收； 「庭園及空地」部分之年租金則按當年申報地價總額百 分之八計收，如附表所示）。職是，原告即依系爭同意
書約定，請求被告應給付原告56萬7,640 元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利 息。
（二）對被告抗辯之陳述：
1、被告雖辯稱系爭同意書係陳昭文拿至其住所向被告說明 該同意書為修繕房屋之用，其上日期、電話、簽名均為 管理人陳昭文自行簽訂，姆指印亦為陳昭文拉著被告右 手姆指所蓋云云。惟被告於本院審理時，已數度自認系 爭同意書確為其親自簽署並按壓右手姆指印，何以現又 改口辯稱系爭同意書立書人欄位簽名為陳昭文所簽？指 印又為陳昭文拉著被告手所蓋？且揆諸常情，任何人於 簽署書面文件當時均必已充份了解其上所載內容始為之 ，按被告於100 年7 月1 日言詞辯論程序中既已當庭自 認系爭同意書立書人欄位確為其親自簽署並按壓右手姆 指印事實，依理自應已充分了解該同意書所載各項內容 並應切實依約履行。被告雖一再辯稱係於陳昭文收租當 時親至現場請求原告同意修繕房屋，經該陳昭文當場拿 出書面使其誤信為同意修繕之同意書始簽署，並不了解 系爭同意書所載內容云云。惟就此有利於己之主張迄仍 僅空言主張，未提出任何證據以實其說。況查系爭同意 書並非原告日常管理租約所需制式文件，亦無隨身攜帶 之可能。如非被告曾主動提出願以系爭建物抵充欠租等 要求，並經原告公司同意後由陳昭文依其請求內容擬妥 於收租當日帶至現場，又豈能事先預料被告將於收租現 場臨時要求修繕建物而能立刻提出誘使被告簽署。益見 被告所言並非事實，顯為臨訟設詞而不足採。
2、被告雖又辯稱兩造簽立之系爭租賃契約記載承租面積僅 22 1.19 平方公尺，租金發票則為431.98平方公尺，兩 者面積相差甚大，顯係原告知道被告不識字而故意欺詐 被告云云。惟查兩造所簽訂租賃契約因租賃標的適用租 率不同共分為兩份（如原證五），依租賃契約第一條及 第七條第一項記載內容所示：被告承租供系爭地上物原 有房屋基地使用之土地面積為210.79平方公尺；供庭園 及空地使用之土地面積則為221.19平方公尺，合計承租 總面積共應為431.98平方公尺無誤。再查被告於88年、 89年兩次繳納租金收據，其上亦明確記載被告所承租土 地面積為431.98平方公尺，核與前開租約記載面積相符 ，足見被告所承租之土地總面積確為431.98平方公尺， 原告亦係依此承租面積向被告計收租金，並無被告所稱 繳納租金發票與承租面積不符，或有因被告不識字而有
原告故意詐欺之情形。
三、被告則以下列情詞置辯。並聲明：駁回原告之訴；如受不利 益之判決，願供擔保免為假執行。
（一）系爭租賃契約之前次土地租賃契約為先父王阿明於日據時 代與原告所簽定，當時系爭土地上所建房屋為土角造，於 民國36年後即改建為磚造。王阿明於84年死亡後，原告於 88 年1月1 日與被告簽訂系爭租賃契約，租期自88年1 月 1 日起至92年12月31日止，然租期屆滿後原告始終未向被 告收取租金。嗣因系爭房屋漏水，原告乃指派陳昭文於93 年12月3 日到被告住處誘騙被告系爭同意書為同意修繕之 同意書，陳昭文並拉著被告右手姆指蓋印，系爭同意書上 日期、電話、簽名均為陳昭文自行簽訂。
（二）系爭租賃契約上承租面積為221.19平方公尺，繳納租金之 統一發票面積為431.98平方公尺，繳納租金之面積前後不 一，有221.982 、701 、431.98平方公尺等三種，顯見原 告知道被告不識字而故意詐欺被告屬實。
（三）原告委託信義不動產估價師聯合事務所鑑定房屋價格每平 方公尺968 元或每坪3200元，該價格偏低且非重建價格， 鑑定面積63.76 坪，與大溪地政事務所100 年8 月2 日所 測量面積相差甚大。
（四）原告謂數次催繳，被告均以無力繳納且屋漏不堪居住為由 拒絕繳納租金。然原告並未向被告催繳，被告願給付積欠 租金5 萬6,764 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按週年利率5%計算之利息予原告。
（五）原告主張違約金過高，請求予以酌減。
三、兩造不爭執之事實：
（一）系爭土地所有權人為原告。
（二）系爭建物未辦保存登記，為被告之父所建。（三）系爭租賃契約為兩造所簽訂，租期自 88 年 1 月 1 日起 至 92 年 12 月 31 日。
四、得心證之理由：
原告主張兩造間就系爭土地曾締結系爭租賃契約書，被告自 90 年起即未納租金，嗣租期屆滿後，兩造於 93 年 12 月 3 日簽立系爭同意書，被告同意將坐落系爭土地上之系爭建 物及農作物均無條件移轉予原告抵充欠租及因占用原告所有 土地致生之不當得利等請求，如不履行則應賠償原告原欠租 額十倍之違約金。但被告迄今仍未搬離系爭建物，因而認被 告無權占用系爭建物等情，為被告所否認，並以前詞置辯， 是本件應審酌之爭點為：原告與被告間是否存有系爭同意書 ？原告是否取得系爭建物之權利？原告得否請求被告給付違
約金56萬7,640 元？違約金是否過高而得酌減？論述如下：（一）被告雖抗辯系爭同意書係由原告員工陳昭文拉著被告右手 姆指蓋印，且系爭同意書上簽名係陳昭文自行簽名，惟查 ：
1、被告於調解程序及100 年7 月1 日言詞辯論期日均自承系 爭同意書係其簽名及蓋右手拇指印，惟辯稱係受原告之員 工陳昭文詐欺所簽。嗣於100 年9 月29日言詞辯論期日又 改稱系爭同意書係陳昭文拿至其住所向被告說明該同意書 為修繕漏水房屋之用，其上日期、電話、簽名均為陳昭文 自行簽訂，姆指印亦為陳昭文拉著被告右手姆指所蓋。被 告關於系爭同意書是否為其所簽名用印，說法已有前後不 一之情形，則其抗辯系爭同意書非其所簽名是否為臨訟杜 撰之詞已非無疑。
2、又系爭租賃契約係被告於 88 年間所親簽為被告所自承， 而系爭同意書為 93 年所簽立，二份文書之簽立時間接近 ，而對照二份文書之被告筆跡，兩者之筆勢、運筆方式均 相同，顯係出於同一人之筆跡，足見系爭同意書確為被告 所親筆簽名。
3、另依證人即原告員工陳昭文結證稱：系爭同意書之內容伊 有告知被告，被告都瞭解以後才簽名，名字是被告所親簽 的，被告說他沒有帶印鑑章，所以指印是他自己蓋的，被 告本來只是簽名，後來伊叫他要至少要寫自己的住址，然 後他還是沒有寫，伊說至少日期也要寫，所以被告自己才 又寫了日期等語，是依證人之證言，系爭同意書係由被告 親自簽名蓋印，簽訂過程並無詐欺或脅迫等情。 4、被告雖又辯稱兩造簽立之系爭租賃契約記載承租面積僅 221.19 平方公尺，租金發票則為 431.98 平方公尺，兩 者面積相差甚大，顯係原告知道被告不識字而故意欺詐被 告等語。經查，原告主張兩造所簽訂系爭租賃契約因租賃 標的適用租率不同共分為兩份，依系爭租賃契約第一條及 第七條第一項記載內容所示：被告承租供系爭地上物原有 房屋基地使用之土地面積為 210.79 平方公尺；供庭園及 空地使用之土地面積則為 221.19 平方公尺，合計承租總 面積共應為 431.98 平方公尺等情，業據原告提出原證五 之土地租賃契約為證，堪信為真。再查被告於 88 年、89 年兩次繳納租金收據（原證七），其上亦明確記載被告所 承租土地面積為 431.98 平方公尺，核與上開租約記載面 積相符，足見被告所承租之土地總面積確為 431.98 平方 公尺，原告亦係依此承租面積向被告計收租金，並無被告 所稱繳納租金發票與承租面積不符，原告故意詐欺之情形
。
5、綜上，應認系爭同意書係有效成立，且不論被告先前得以 使用系爭建物之法律上權源為何，其既已於93年締結系爭 同意書，則其與原告間之法律關係即應受系爭同意書之拘 束。
（二）按稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他人，而約定他 方於無償使用後返還其物之契約。借用人應於契約所定期 限屆滿時，返還借用物；未定期限者，應於依借貸之目的 使用完畢時返還之。但經過相當時期，可推定借用人已使 用完畢者，貸與人亦得為返還之請求。民法第 464 條、 第 470 條定有明文。經查，原告主張系爭建物處分權於 被告簽署系爭同意書時已由原告取得，惟因考量搬遷需時 ，故同意暫供被告無償居住使用，而依系爭同意書第二條 約定，被告應於原告需用前將系爭地上物騰空返還予原告 等情，有系爭同意書在卷可稽。則依上開約定，兩造間應 有使用借貸關係存在，借用期限則應於原告需用系爭地上 物並通知被告時即屆滿。而原告業於100 年3 月3 日請求 被告依約於十日內遷出乙節，亦有台北長春路郵局第456 號存證信函在卷可查（原證三），則原告自得依民法第 470 條規定請求被告遷出系爭建物並騰空後返還予原告。（三）又按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損 害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當 方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履 行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履 行債務所生損害之賠償總額。約定之違約金額過高者，法 院得減至相當之數額，民法第250 條第2 項、第252 條分 別定有明文。次按約定之違約金過高者，法院得減至相當 之數額，至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟 狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之 違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付， 可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍 得依前開規定，核減至相當之數額，最高法院著有79年臺 上字第1915號判例可資參照。經查，兩造於系爭同意書第 3 條約定如被告不願騰空返還系爭地上物時，願賠償原告 按原欠租額十倍計算之懲罰性違約金，經本院審酌被告之 前積欠之租金及不當得利為5 萬6,764 元，每年租金約為 1 萬5,000 元，被告於租期屆滿後未依約履行遷讓返還系 爭房屋之義務，原告所受積極損害、所失利益，通常為租 金之收入及租金轉投資之收益等，目前社會經濟處於存款 低利率之狀況，原告所受損害難謂重大等情，認原告請求
按原欠租額十倍計算之懲罰性違約金56萬7,640 元，尚屬 過高，應予酌減為10萬元計算違約金為適當，逾此範圍之 違約金請求，則不應准許。
五、綜上所述，原告依契約及使用借貸之法律關係請求被告遷讓 返還系爭建物，並給付違約金10萬元，及自起訴狀繕本送達 翌日即100 年5 月5 日起至清償日止，按週年利率5%計算之 利息，即屬正當，應予准許。至原告超過上開准許部分外之 請求，為無理由，應予駁回。
六、本件係就民事訴訟法第 427 條第 1 項，適用簡易程序所為 判決，依同法第 389 條第 1 項第 3 款之規定，應就被告 敗訴之部分，依職權宣告假執行。至原告敗訴之部分，其假 執行之聲請即失所附麗，應予駁回。並再依被告聲請定被告 得如主文所示第5項擔保金額而免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果 不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 100 年 11 月 17 日
桃園簡易庭 法 官 朱家寬
附表：
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│年│使用 │ 承租面積 │ 申報地價 │租金率│ 應繳金額 │備註│
│份│ │（平方公尺）│（新臺幣）│ │（新臺幣）│ │
├─┼────┼──────┼─────┼───┼─────┼──┤
│90│房屋基地│210.79 │344 │10% │7,251元 │欠繳│
│ ├────┼──────┼─────┼───┼─────┤租金│
│ │空地庭園│221.19 │同上 │8% │6,087元 │ │
├─┼────┼──────┼─────┼───┼─────┤ │
│91│房屋基地│210.79 │344 │10% │7,251元 │ │
│ ├────┼──────┼─────┼───┼─────┤ │
│ │空地庭園│221.19 │同上 │8% │6,087元 │ │
├─┼────┼──────┼─────┼───┼─────┤ │
│92│房屋基地│210.79 │344 │10% │7,251元 │ │
│ ├────┼──────┼─────┼───┼─────┤ │
│ │空地庭園│221.19 │同上 │8% │6,087元 │ │
├─┼────┼──────┼─────┼───┼─────┼──┤
│93│房屋基地│210.79 │432 │10% │9,106元 │不當│
│ ├────┼──────┼─────┼───┼─────┤得利│
│ │空地庭園│221.19 │同上 │8% │7,644元 │ │
├─┴────┴──────┴─────┴───┴─────┴──┤
│總計欠繳金額：新臺幣5萬6,764元 │
└────────────────────────────────┘
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 100 年 11 月 17 日
書記官 辜伊琍