臺灣臺北地方法院台北簡易庭小額民事判決 九十年度北小字第二一一八號
原 告 甲○○
被 告 乙○○○百貨股份有限公司
法定代理人 王明德
訴訟代理人 吳世和
右當事人間給付租金件，本院判決如左：
主 文：
被告應給付原告新台幣叁萬貳仟零叁拾捌元，及自民國九十年九月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新台幣柒佰元由被告負擔。
本判決得假執行；但被告如於假執行程序實施前以新台幣叁萬貳仟零叁拾捌元為原告供擔保後，得免為假執行。
爭執事項：原告起訴主張被告於民國八十六年七月二十六日向原告承租坐落桃園縣桃 園市○○段武陵小段一一四之三七、一一四之三八地號土地上「巴黎站前 」三樓編號三三號房屋乙戶，租期自八十七年六月二十四日起至九十三年 二月二十三日止，前三年租金每月新台幣（下同）三萬二千零三十八元。 詎被告於九十年三月一日片面終止租約，拒不給付租金，已違反兩造租賃 契約之約定，且原告不同意被告片面終止租約，兩造間租賃關係仍在存續 中，爰依兩造租賃契約，請求被告給付九十年三月份租金三萬二千零三十 八元，及自支付命令送達之翌日起至清償日止之法定遲延利息等語。被告 則以伊向原告承租前揭攤位，包括共同使用部分在內，惟前揭攤位之共同 使用部分即一樓騎樓及公共走道遭他人佔據營業及抗爭行為，致被告及承 租廠商無法為圓滿之使用、收益，則原告就前揭攤位之共同使用部分既未 以適當方法除去及防止他人對被告及承租廠商使用收益租賃物之侵害，即 不得謂仍保持其合於約定使用收益之狀態，被告自得依民法第四百二十三 條、第四百三十六條之規定終止租賃契約；且依兩造租賃契約第四條第一 款、第二款及第六條第三款之約定，可知「商場整體經營」為本件租約之 法律行為基礎，因基礎外在環境（即經濟不景氣）影響，致廠商進駐意願 低落而無法招商或招商困難，復因其他櫃位自營戶之抗爭致令內部整合困 難，已進駐商場紛紛解約而無法經營，顯非被告始料所及，若仍謂被告應 嚴守契約繼續支付租金，顯將導致重大不公平結果，被告自得援用情事變 更原則終止租約；況縱認被告終止租約不合法，然被告仍得於原告提供合 於約定使用收益之狀態前，拒絕給付租金等語，資為抗辯。理由要領：
一、原告主張之事實，業據其提出與所述相符之房屋租賃契約書一件為證，被告除辯 稱兩造租賃契約因原告未盡保持租賃物合於約定使用收益之義務，且有情事變更 原則之適用，經被告依法終止，及縱認被告終止租約不合法，被告亦得依民法第 二百六十四條之規定，於原告提供合於約定使用收益之狀態前拒絕給付租金外， 對其餘之事實並不爭執，應認原告此部分之主張為真實。二、被告辯稱伊向原告承租前揭攤位後，因共同使用部分即一樓騎樓及公共走道遭他
人佔據營業及抗爭行為，致被告及承租廠商無法為圓滿之使用、收益，原告未盡 保持租賃物合於約定使用收益之義務，且未以適當方法除去及防止他人對被告及 承租廠商使用收益租賃物之侵害，爰依民法第四百二十三條、第四百三十六條之 規定終止租賃契約，或依民法第二百六十四條行使同時履行抗辯權拒絕給付租金 云云，固提出照片四幀、第三人亞聞科技股份有限公司存證信函及同意書、被告 九十年三月一日台北四十三支局存證信函各一件為證。然查： ㈠依兩造不爭執房屋租賃契約書第一條之約定，本件租賃標的為桃園縣桃園市○ ○段武陵小段一一四之三七、一一四之三八地號土地上「巴黎站前」三樓編號 三三號，面積約九點九七坪房屋乙戶，並未包含共同使用部分即一樓騎樓及公 共走道，而該共同使用部分之使用，應屬前揭房屋所屬商場之營運或管理，且 依前揭租賃契約書第四條第一項、第四項之約定，被告為商場整體性經營規劃 ，有權將本租賃標的前揭房屋之全部或一部改裝，或逕行分戶或與他戶合併設 立櫃位，及有權將之轉租第三人設櫃經營使用，及租賃期間內，前揭房屋所屬 之商場營運或管理相關之規章或組成機構規定之權利與義務，概由被告行使及 負擔。是原告既已將本件租賃標的即前揭房屋交與被告使用收益，自難謂其有 未履行出租人義務之情事。
㈡又就被告九十年三月一日台北四十三支局存證信函內容觀之，被告並非以原告 未保持租賃標的合於約定使用收益狀態之理由終止契約，而係以商場整合期間 ，被告遭遇部分自營戶拒不配合，無法達成共識，致招租廠商遲遲無法進駐營 業為由，請求將承租之前揭房屋返還原告。惟原告為前揭「巴黎站前」建物之 眾多區分所有權人之一，其將前揭房屋出租予被告，僅提供被告作為整體商場 之櫃位之一，其他區分所有權人是否與被告訂立租約之情形，與原告無涉，原 告並無促成被告與其他區分所有權人亦訂立租約之義務。故被告自不得以其他 區分所有權人未與伊訂立租約，致使整體商場無法供被告營運，逕謂原告未提 供合於租賃目的之租賃標的物。
㈢綜上，原告既無促成被告與其他區分所有權人訂立租約之義務，亦無排除他人 占用該商場公共空間使該整體商場可供被告營運之義務，被告據以辯稱原告未 提出合於租賃目的之租賃標的物，請求或依民法第四百二十三條之規定終止租 約，或依民法第二百六十四條之規定行使同時履行抗辯權拒絕給付租金，均無 理由。至被告辯稱其向原告承租之前揭房屋，因其他自營戶及第三人之抗爭， 發生占據一樓騎樓及公共走道營業，屬權利瑕疵，得依民法第四百三十六條之 規定終止租約云云，惟被告所稱其他自營戶及第三人占據一樓騎樓及公共走道 營業及抗爭之情形，並非第三人就租賃標的物主張權利，與民法第四百三十六 條規定之情形有間，被告據以主張終止兩造租賃契約，亦非適法，不足採信。三、被告復辯稱本件租約因基礎外在環境即經濟不景氣影響，致廠商進駐意願低落而 無法招商或招商困難，復因其他櫃位自營戶之抗爭致令內部整合困難，已進駐商 場紛紛解約而無法經營，並非被告始料所及，若仍謂被告應嚴守契約繼續支付租 金，顯將導致被告支付租金無法經營使用，原告卻坐領租金等不公平之情形，被 告自得援用情事變更原則終止本件租約云云。惟國內近年來經濟不景氣為不爭之 事實，兩造訂立租賃契約時，對於將來經濟之波動不能謂無預見，商場整合及招
商結果如何客觀上應屬被告經營商場投資之風險，且兩造於前揭租賃契約第二條 、第六條第三項已約定租期共計六年，及本戶為商場之一部分，為應整體性企劃 經營，雙方不得於簽訂本契約後片面終止契約，否則違約之一方應給付他方以該 年度三倍租金計算之違約金，並應賠償他方因違約所致之一切損害等字樣，被告 是否明知將來情事縱有變更，亦願違約賠償以片面終止契約，自非無疑。此外， 被告復未提出證據證明或釋明其主張之事由非締約當時所得預料，及依租賃契約 原有效果會有如何顯失公平之結果等情，逕援用情事變更原則主張終止本件租賃 契約，亦不足採。
四、從而，原告依據租賃契約提起本訴，請求被告給付如主文第一項所示之租金，及 自支付命令送達翌日即九十年九月五日起至清償日止之法定遲延利息，即無不合 ，應予准許。
五、本件訴訟標的金額在新台幣十萬元以下，依民事訴訟法第四百三十六條之二十規 定，應職權宣告假執行。
六、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。中 華 民 國 九十一 年 三 月 十三 日 臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法 官 陳盈如右正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，應於判決送達後二十日內向本庭（臺北市○○○路○段一二六巷一號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。中 華 民 國 九十一 年 三 月 十五 日 書記官 馬正道
附錄：
一、民事訴訟法第四百三十六條之二十四第二項： 對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。二、民事訴訟法第四百三十六條之二十五：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項： ㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。 計 算 書
項 目 金 額（新台幣） 備 註第一審裁判費 三百二十一元
第一審送達郵費 三百七十九元
合 計 七百元
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