臺灣彰化地方法院員林簡易庭民事判決 100年度員簡字第186號
原 告 福寧宮
法定代理人 黃慶鐘
訴訟代理人 陳大俊律師
被 告 李張彩蓮
訴訟代理人 李國禎
上列當事人間100 年度員簡字第186 號返還房屋等事件，於中華
民國100 年11月8 日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應將坐落彰化縣員林鎮○○段378 地號土地上如附圖所示A部分面積13平方公尺、A1部分面積22平方公尺、B 部分面積35平方公尺之磚木造建物遷讓返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣10萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告方面：
（一）聲明：⒈被告應將坐落彰化縣員林鎮○○段378 地號土地 上如附圖所示A 部分面積13平方公尺、A1部分面積22平方 公尺、B 部分面積35平方公尺之磚木造建物遷讓返還原告 。⒉願供擔保請准宣告假執行。
（二）陳述：
⒈緣坐落彰化縣員林鎮○○段378 地號土地上如附圖所示未 保存登記之二層磚木造房屋（門牌號碼彰化縣員林鎮○○ 路423 號，編號A 部分：騎樓面積13平方公尺、編號A1部 分：第一層面積22平方公尺、編號B 部分：第二層面積35 平方公尺，總面積70平方公尺，以下稱系爭建物）為原告 所有，原告前將系爭建物出租予被告使用，被告一直有持 續給付原告租金，兩造間屬不定期租賃關係。因系爭建物 之建造時日已久，為非常老舊之磚木造房屋，本身結構是 否安全已有疑慮，況系爭建物未辦理保存登記，交易上價 值已屬極低，房屋稅課稅現值僅有新臺幣（下同）28,900 元，因系爭建物坐落員林鎮○○路上，四周環境為高度繁 榮發展之熱鬧街市，如仍令系爭建物以現狀繼續存在，其 房屋之價值與土地之利用價值顯非相當，自難達成土地充 分利用之目的，有礙當地經濟繁榮發展；又該址房屋占用 原告所有土地面積總計達93平方公尺，除上開被告所占用 部分外，其他部分訴外人已與原告達成和解而遷出，被告 拒不遷出，使原告就此93平方公尺無法作全面利用，而依 此處土地公告現值每平方公尺為104,935 元，含訴外人部
分之土地價值已高達975 萬餘元（按市價應更高於此金額 ），茲依土地法第100 條第1 項第1 款之規定，暨參酌最 高法院70年臺上字第1401號判例、60年臺上字第3027號判 例、49年臺上字第1767號判例意旨，系爭房屋客觀上確實 有收回重建之必要。又原告曾寄發存證信函予被告，通知 被告終止兩造租約，並以本件起訴狀繕本送達為終止租約 收回建物之通知，請求判決如聲明所示。
⒉對被告抗辯之陳述：⑴被告提出之房屋讓渡契約書並無法 使被告取得系爭建物之所有權，因該契約出讓人邱鴛鴦並 非所有權人，被告自無法因此讓渡而取得所有權。⑵被告 所提出之內政部函文，係在探討處分權與本案無關。⑶被 告要求原告提出建築執照及建築圖說係屬於法無據。⑷又 本案基地跟建物同屬原告所有，原告不是出租基地給被告 ，被告引用土地法第103 條規定亦非有據。
二、被告方面：
（一）聲明：原告之訴駁回。
（二）陳述：
⒈被告否認原告為系爭建物之所有權人，原告不能僅憑稅籍 資料就主張其為所有權人；且被告早於40幾年前就跟原告 購買系爭建物，被告為所有權人，原告無權令被告遷出。 且原告為「福寧宮」天上聖母，係神明會，有關廟產之收 回或重建事宜為涉重大之決定，參照內政部82年3 月25日 內地字第8204123 號函，神明會之管理人倘未經神明會員 全體之同意，亦未依土地法第34條之1 規定辦理，即與第 三人成立訴訟上和解，處分以該神明會名義登記之不動產 ，非經神明會全體之承認，對於該神明會會員尚不生效力 。
⒉又被告租用系爭房屋及基地訂有不定期租約，而被告在60 年的時候就有將樑柱加鋼筋，系爭房屋毋須收回重建；且 原告也未提出何時申請重建之建築執照及提出建築之圖說 等件為證，另原告出據之收據載明租賃土地及詳載地號， 被告請求依土地法第103 條規定駁回原告之訴。三、本院之判斷：
（一）查原告與被告於60年3 月1 日簽訂「不動產房屋租賃契約 書」，租賃期間為60年3 月1 日起至63年3 月1 日止，而 於63年3 月1 日租期屆滿後，被告仍繼續繳納租金，兩造 就系爭房屋租賃契約已更新為不定期限租賃契約之法律關 係，此為兩造所不爭執，並有前揭不動產房屋租賃契約書 1 份附卷可稽（本院卷第61-65 頁），應堪信為真實。（二）按出租人非因收回自住或重新建築時，不得收回房屋；承
租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，土地法第100 條 第1 款、民法第455 條前段分別定有明文。且按出租人以 重建房屋為收回租賃物之理由者，祇須租賃物在客觀標準 上認為有重建之必要即為已足，非謂必俟租賃物瀕於倒坍 始合收回要件，又該客觀標準，應包括其因建造年久，使 用逾齡，有礙都市發展，或與土地利用價值顯不相當者， 亦屬之（最高法院著有49年臺上字第1767號、64年臺上字 第1378號判例可資參照）。再按土地法第100 條第1 款所 謂出租人收回重新建築，係以充分利用土地為目的，故祇 須租賃物在客觀上有重建之必要者，出租人即得依該款規 定終止租約。至出租人收回房屋係由自己重新建築，抑或 與他人合建，甚至供由他人重建，均非所問（最高法院70 年台上字第1401號判例意旨可資參照）。經查： ⒈原告提出「彰化縣地方稅務局房屋稅籍證明書」（本院卷 第8 頁）主張其為系爭建物之所有權人，雖為被告所否認 ，然依上開兩造所簽立之「不動產房屋租賃契約書」，可 知原告確為系爭建物之出租人。按依前揭最高法院70年台 上字第1401號判例意旨及司法院81年2 月27日（81）廳民 一字第02696 號研討結果，可知土地法第100 條第1 款所 謂出租人收回重新建築，應採廣義之解釋，只要房屋客觀 上有重建之必要，出租人即得據以終止租約，收回房屋， 並非限所有權人始得為之。兩造既為系爭租賃契約當事人 ，縱認原告所提出之稅籍證明書無法逕認其為系爭建物之 所有權人，然原告既為出租人，自得依租賃契約之法律關 係主張本件有土地法第100 條第1 款情形而為請求，是被 告抗辯原告不是所有權人不得請求被告返還系爭房屋云云 ，自非有據。
⒉本件原告主張為收回重新建築，已通知被告終止租約，並 提出存證信函1 紙為憑（本院卷第47-49 頁），被告亦不 否認已收受存證信函之事實，是兩造間就系爭房屋之租賃 契約是否已終止，端視原告是否有土地法第100 條第1 款 所定收回重新建築之事由。
⒊查諸上開彰化縣地方稅務局房屋稅籍證明書，系爭建物之 構造別係載為雜木、磚石造，以98年1 月19日為基準，第 一層建物之折舊年數已有55年；且經本院至現場履勘，並 指示地政機關測量並繪製複丈成果圖，依卷附本院勘驗筆 錄、現場略圖及彰化縣員林地政事務所土地複丈成果圖等 件（本院卷第頁21-25 頁）所示，系爭建物乃為二層樓建 物，包含騎樓、第一層、第二層均為磚木造，並非結構堅 固之鋼筋（骨）混凝土建造、預鑄混凝土建造之房屋；況
依兩造上開租賃契約書亦可知系爭建物至遲於60年間已存 在，建築年代甚為久遠，迄今已逾40餘年（茲依行政院公 佈之固定資產耐用年數表，磚構造、木造房屋之使用年限 各為25年、10年）。又該址共有三間建物相連，共計占用 原告所有土地面積93平方公尺，除被告外，另二戶訴外人 已與原告達成和解而已遷出，僅剩被告未遷出，此為被告 所自認，因被告占用結果致原告無法為該93平方公尺土地 之全部使用。再者，依前揭彰化縣地方稅務局房屋稅籍證 明書所載，系爭建物於98年度之課稅現值僅為28,900元， 然其基地於99年度之公告現值已高達每平方公尺104,935 元，有卷附土地登記第二類謄本足佐（本院卷第7 頁）， 具見系爭建物顯屬建造年久、使用逾齡，其現況與土地利 用價值顯不相當，為配合都市發展，原告主張收回重建， 自屬必要。
⒋至被告另抗辯原告已將系爭建物出賣給被告云云，然此為 原告所否認，被告自應就其抗辯之事實，負舉證責任。被 告固提出其於60年2 月12日與訴外人邱鴛鴦所簽訂之「房 屋讓渡契約書」1 紙為證，然核該契約書之內容，乃係訴 外人邱鴛鴦將其原本向原告所承租之系爭建物讓與被告為 營業之使用，該契約並載明：被告應另向原告承租系爭房 屋，因此原告與被告始另於60年3 月1 日簽訂上述之「不 動產房屋租賃契約書」，則被告以此契約書主張原告已將 系爭房屋所有權讓與被告，洵非有據。
⒌又被告抗辯原告應經神明會會員全體之同意，始得提起本 件訴訟云云。然按內政部82年3 月25日（82）台內地字第 8204123 號函文係載為：「... 神明會除已依法登記取得 法人資格或已比照寺廟登記規則登記管理者外，應為無權 利能力之非法人團體，其會產之管理行為固得由該神明會 之管理人代表神明會為之，但會產之處分則仍應經會員全 體同意（參考台灣民事習慣調查報告第六七三、六八二、 六八四、六八六、六九○頁），或合於土地法第三十四條 之一之規定辦理。神明會之管理人倘未經神明會會員全體 之同意，亦未依土地法第三十四條之一規定辦理，即與第 三人成立訴訟上和解，處分以該神明會名義登記之不動產 ，非經神明會全體會員之承認，對於該神明會會員尚不生 效力... 」。查原告「福寧宮」設有管理人黃慶宗（參卷 附土地登記第二類謄本），依民事訴訟法第40條第3 項規 定，非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能 力；且本件原告起訴時亦係由法定代理人黃慶宗合法代理 。而依前揭函文所示，神明會之會產之管理行為得神明會
之管理人代表神明會為之，原告並非不得提起本件訴訟， 只是若有未經神明會會員全體之同意等情況而處分神明會 之不動產時，對神明會會員不生效力而已。
⒍再依前揭說明，依土地法第100 條第1 款主張收回重新建 築，係以充分利用土地為目的，只須租賃物在客觀上有重 建之必要者，出租人即得依該款規定終止租約，至出租人 收回房屋係由自己重新建築，抑或與他人合建，甚至供由 他人重建，均非所問，故被告抗辯原告應提出申請重建之 建築執照、圖說等件，尚非足採。另土地法第103 條係規 定租用基地建築房屋，即以承租人有特定之房屋而使用其 基地為目的，茲查本件房屋並非被告所有，被告主張原告 違反土地法第103 條規定，亦不足取。
⒎綜上所述，原告以收回重新建築為由，請求被告遷讓返還 系爭房屋，為有理由，應予准許。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘爭點、攻擊防禦方法，經審酌 核與判決結果無影響，爰不分別斟酌論述。
五、又本件係依民事訴訟法第427 條第1 項規定適用簡易訴訟程 序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定 ，應依職權宣告假執行，並依職權酌定相當金額，宣告被告 預供擔保得免為假執行。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436 條 第2 項、第78條、第389 條第1 項第3 款、第392 條第2 項 ，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 11 月 22 日
臺灣彰化地方法院員林簡易庭
法 官 郭麗萍
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本庭（彰化縣員林鎮○○路36號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。中 華 民 國 100 年 11 月 22 日
書記官 蕭秀吉